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美國留學移民，物業稅是少不了的，那麼美國的物業稅如何徵收呢？

地方政府確定其物業稅稅率的方法如下：

（1）對其轄區內的財產進行估價，確定應納稅財產的價值，在減去物業稅稅收減免數額後，確定應納稅財產的總價值。

（2）地方政府確定其下一財政年度的預算總額，以及除了物業稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是該政府要徵收的物業稅總額。

（3）地方政府把物業稅稅率確定為要徵收的物業稅總額與應納稅財產的總價值的比率。美國物業稅稅率的單位為1％。（習慣稱為Millage Rate）。在財產徵稅的稅率確定後，加上州政府制定的稅率就得到該地區的物業稅總稅率：總稅率＝州稅率＋縣、市稅率＋其他機構的稅率。

在物業稅的徵收過程中，地方政府有專門的評估機構對各類財產的價值進行評估，經過評估得出的價值稱為公平市場價格（F.M.V-Fair Market Value）。稅務部門把F.M.V乘以估價折價比率(Assess Ratio，根據州法律一般是40%），從而得到估計價值(Assessed of Value)。估計價值才是稅務部門徵收物業稅時的徵稅依據；估計價值扣除某個可能的稅收減免以後，乘以物業稅的總稅率，最終得到應納物業稅總額。估計價值＝公平市場價格×估價折價比率；應納物業稅總額＝（估計價值－稅收減免額)×總稅率。

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美國物業稅如何徵收？稅率有多高？

房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來徵收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然後再看 政府徵收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產物業稅來堵窟窿了。政府會根據需要徵收的物業稅總額和當地房地產的 市場價值來決定物業稅稅率。

房地產物業稅是一種從價稅，也就是依據住宅的價值而徵收的稅，它不同於個人所得稅和銷售稅，不會依據一個人收入和消費多少來徵稅，而是根據一個人擁有多少的房地產價值來徵稅。只要一個人擁有房地產，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產。

如果一個人擁有市場價值100萬美元的獨立住宅，他是否要按照100萬美元來繳納房地產物業稅呢？不是的，各地房地產沽值都會設定一個價值比， 如房地產市場價值5%、15%、30%、40%的房地產徵稅值。如果房地產徵稅值是15%，100萬美元的住宅就按15萬美元的價值來徵稅。而決定一地居 民要交多少房地產物業稅的關鍵因素就看物業稅稅率，如果物業稅稅率是2%，那麼擁有價值100萬美元的這位居民每年要繳納的物業稅為3000美元 (150000× 2%)。

以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價值為10萬美元，該州取沽定價值40%也就是40000美元作為徵稅的基數，去掉州2000美元和地方政府 4000美元的免稅額，再乘以釐計稅率，佐治亞州的釐計稅率為3%。釐計稅率的決定是每年依據縣、市和學區的財政預算來決定，政府需要花錢多，就得多收 稅，房地產物業稅的釐計稅率就會高，反之就會低。所以一幢10萬美元的住宅在佐治亞州每年業主要繳納的物業稅為：(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元，佔住宅價值的1.02%。

2009年紐約的房地產市場價值約為8000億美元，而房地產的徵稅值為1400億美元。2010年，紐約的房地產的徵稅值僅為房地產市場價值 的4.4%，也就是說，一幢市場價值40萬美元的住宅，只需要按17600美元來徵收房地產物業稅。為什麼會是這樣，這主要是保護房屋擁有者的利益，也讓 更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產物業稅過高，相形之下就會降低民眾的購屋能力。從這個角度講，徵收高額的房地產物業稅會限制民眾購屋的慾望， 至於能否壓低房價還要看整個房地產的走勢和民眾的收入及消費能力。

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美國遺產稅的起征點較高，並按物價指數浮動。美國遺產稅如何徵收呢？

1999年的起征點為65萬美元，稅率實行超額累進制，最高稅率達55％。中國尚未開徵此稅種。

1916年，美國開始正式徵收聯邦遺產稅，後來又開徵相關的贈予稅和隔代遺產轉讓稅，並且從1977年起，遺產稅和贈予稅使用統一的稅率。

一位美國公民或永久居民（即俗稱的綠卡持有人）死亡時，不管他的遺產位於地球上哪裡，其繼承人（除配偶之外）有義務申報遺產總額，並繳納遺產稅。非公民 或非永久居民在美國的遺產，以當事人是否在美國正式居住（Domicile）來判定他們去世後是否必須交付美國的遺產稅和贈與稅。這裡所謂正式居住的定義 不是與移民局有無居留權的標準，也與所得稅法裡居民的概念不同。所得稅法裡的居民以當事人在美國居住的時間（大於31天）為標準，直截了當。而遺產稅裡的 正式居住其實界線模糊不清。例如當事人有意在美國長住，無意返回原居地，就成了正式居住人士。然而如果其人際關係等仍在原居地，則這類的人士在遺產稅及贈 與稅上又不在美國聯邦政府的管轄之內。

遺產的定義，包括動產和不動產、有形和無形的個人財產。比如貨幣是有形資產，而公司股份、債 券、保險單、退休金、知識產權中的財產權益等是無形資產。無形資產中的各項一般都按當時的公平市場價格來確定其價值，比如房產、股票等究竟值多少錢，按照 當時的市價來確定。聯幫遺產稅使用超額累進制，稅率分成18個等級，從18 ％到50 ％，和遺產總值直接相關，遺產越多，稅率越高。

不過並不是遺產總額的每一分錢都必須繳納遺產稅，換言之，遺產的淨值並不等於可徵稅遺產額。從遺產總值中扣除債務、喪葬費用、配偶繼承的數額，捐獻給慈 善機構的數額，再扣除豁免額之後的數目，才是可徵稅遺產。聯邦法律規定可以從每宗遺產或贈與的淨值裡減掉一定數額，稱為豁免額。遺產或贈與的數額少於豁免 額，則不用交稅。美國國會曾經兩度表決通過廢止遺產稅的法案，規定在10年內逐步廢除遺產稅及其相關的贈予稅、隔代遺產稅，用20%的資本利得稅取而代 之，但兩次都被當時的克林頓總統否決。布什總統上任之後，宣佈1.6萬億美元的減稅計劃，其中就包括在2010年前逐步取消遺產稅。得益於這個計劃，在遺 產稅方面，2002年的豁免額從原來的75萬元上調到100萬元，最高稅率則從55%減低到50%。今年的豁免額為150萬元，最高稅率是48%。贈與稅 和遺產稅的稅率相同，但從2002年至今，豁免額都是100萬元。

在遺產的歸屬和分配的問題上，財產所有人的經過公證的遺囑，是的唯 一憑據。如果財產所有人死前沒有遺囑，那麼他名下所有資產自動轉給配偶，不必繳納遺產稅；要是死者沒有遺囑也沒有配偶，遺產並不會自動被死者的子孫或親屬 繼承，而是必須經由法院來判決。通常法院也會根據與死者血緣關係的親疏遠近來分配，只是這個過程的所有費用（約5萬-8萬美元），都由繼承人支付。所以大 多數的美國人會及早訂立自己的遺囑，明確指定遺產分配方式，比如多少比例留給配偶或子女，多少比例捐給社會等等。

先課稅再分配，是美 國遺產稅制度最顯著的特點。法律規定，遺產管理人或遺囑執行人必須在原財產所有者死亡後9個月內，負責以現金方式繳清稅款，然後才可以進行遺產分配。一時 錢不湊手，申請延期繳付，也不得超過6個月。如果某人在2000年留下200多萬的可徵稅遺產，按當時200萬-250萬美元區段的遺產稅率49%計算， 他的繼承人必須先繳納近百萬的遺產稅，然後才能拿到這筆財產。可徵稅遺產的總額越大，稅率越高，繼承人需要先繳納的稅款也越多。在紐約長島有一座美麗的莊 園，原來是美國總統希思福家的豪宅。房子依山傍海，花木蔥蘢，現在變成公共博物館，就是因為希思福的子孫不爭氣，拿不出錢來繳納遺產稅，這種豪宅短期內又 賣不出去，只好將祖宗辛苦建起的家園捐獻出去。

我們中國人說，前人栽樹，後人乘涼，是天經地義的事。美國也有相當一部分人–其中以 亞洲和歐洲傳統文化背景的人居多–反對繼續徵收遺產稅。他們認為，美國人在活著的時候，就必須應付所得稅，房產稅，消費稅……等等一系列名目繁多的稅 務，結果辛苦了一輩子，好不容易攢下一點積蓄留給後人，卻還要交納什麼遺產稅！遺產稅一方面是對當事人私人財產的重複課稅，不公平；另一方面加重了繼承人 的痛苦，不道德。而且，現在遺產的稅收中有一半來自遺產總價值在500萬美元以下的階層，這些人算不上大富翁，真正的大富豪死後的可徵稅遺產只是他們財產 的一小部分，因此徵收遺產稅對平均分配社會財富也起不了多大的作用。再有，從繼承人的角度上來講，在繳納了遺產稅之後，其實際繼承的遺產已經大大縮水，而 他同時還必須交納個人所得稅，兩稅相加，聯合稅率可以高達70%以上！私人財產的大部分被聯邦政府拿走，減少了國民資本，妨礙儲蓄、勞動力供應和經濟增 長。據美國獨立商業聯合會的統計數據，因為高昂的遺產稅，有70%的農場主、家庭企業主無法將企業傳給下一代。

反對者自然就要逃避遺 產稅。他們在美國這個金融、保險、信託業高度發達的國家裡，可以找到各種各樣的竅門。比如，父母可以把大筆財產捐贈給醫院或某個福利基金會，條件是在兒子 的有生之年，接受捐贈的一方必須以很高的利率定期支付利息，一直到兒子也死了，這個醫院或基金會才算真正擁有這筆錢。如此一來，政府一分錢遺產稅都收不 到，兒子卻依然穩穩坐在金山銀山上。再比如，他們可以利用銀行的聯邦529大學儲蓄計劃。孩子一出生，就為他們開設一個529教育基金儲蓄戶口。戶口內逐 年存入的錢交給有名的投資管理基金會去管理經營，直到將錢取出來繳學費時才繳稅。這樣開戶時父母或祖父母是資產的擁有人，利用這個計劃馬上可以省很多所得 稅，到取錢繳交學費時，錢到子女名下，用子女的稅率報稅，而學生沒有收入，稅率要低得多得多。總之，合法地逃避遺產稅的辦法還有很多，堪稱花樣百出，本文 不能一一詳述。

2001年，120名頂級富翁聯名在《紐約時報》的社論版以廣告方式刊登請願書，要求國會繼續保留遺產稅。他們的理由 是：減掉豁免額之後，死亡後應當繳納遺產稅的人不足美國總人口的2%，表明遺產稅高度集中地針對富人徵收。徵收遺產稅不僅有利於促進向社會慈善機構捐贈， 更有利於平均社會財富。取消遺產稅將導致聯邦政府和州政府每年減少300億美元的稅收，迫使當局必須增加其他項目的稅率，或者削減醫療保健、社會保障、環 保及其他計劃的開支。於是百萬富翁或億萬富翁的繼承人更加富有，但一般靠薪資收入為生的普通家庭的經濟利益，社會福利將受到很大的損害。

被譽為股神的美國著名投資家，大保險集團BerkshireHathaway的大股東沃倫·巴菲特，是簽署和支持這份請願書的人士之一。他擁有公司 36％的股份，每年獲得巨額的投資回報，以305億美元個人資產的身價雄踞全球富豪排行第二名。他曾經在公司股東大會上公開地說：那種以為只要投對娘胎便 可一世衣食無憂的想法，損害了我心中的公平觀念。他在請願書中更進一步表示：取消遺產稅是個大錯誤，是極其愚蠢的。取消遺產稅會造就一個貴族階級，等於挑 選2000年奧運會金牌得主的最大兒子充當2020年的奧運選手。我們認為，就運動會的比賽而言，這是絕對愚蠢的做法。廢除了遺產稅，將使國家出現財富貴 族，意味著某些人將根據世襲而不是根據才幹來掌握國家資源。 在自己的遺囑裡，他準備將自己個人財產的99％捐獻給慈善事業，用於為貧困學生提供獎學金，以及為計劃生育方面的醫學研究提供資金。

和巴菲特一樣不近人情的，還有王牌金融家索羅斯，明確表示會將自己在投資基金會裡的工作交給長子，但遺產則將捐給美國的公益機構和東歐的教育機構；建築工 程界鉅子約瑟夫·雅各布斯，宣佈將來留給獨生女兒的只是自己公司價值100萬美元的股份，其餘大部分遺產捐給慈善事業；號稱世界首富的比爾·蓋茨夫婦，名 下的資產超過400億美元，迄今為止已經捐出了超過250億美元，他在遺囑中計劃將遺產的98％捐給自己創辦的、以他和妻子名字命名的比爾和梅林達基金 會，用於研究艾滋病和瘧疾的疫苗，和為世界貧窮國家提供援助……

這些人大多都是基督教和天主教的背景，他們更信仰個人奮鬥，更相信白 手起家。因為他們中間的大多數人原本都不是富家子弟，前文提到的巴菲特就是在60年代靠13萬美元起家的，據統計，美國百萬富翁的財產只有10%來自繼 承。富豪們普遍認為，真正的幸福來自於自己的努力，讓子孫不勞而獲，坐享其成，是一個人一生中能夠做的最愚蠢的一件事（約瑟夫·雅各布斯語）。兩年前歐洲 金融世家羅斯柴爾德家族23歲的繼承人拉斐爾因吸毒暴死街頭，至今還是美國富人們教育子女的警訓。

不管主張廢除和保留遺產稅的兩派意 見是如何站在自己的利益上據理力爭，相執不下，減免遺產稅的計劃已經在布什政府的減稅法案裡，開始啟動。不過這個減稅法案只有十年期效，大部分的減稅項目 將於2010年失效。最近有共和黨國人表示，準備在國會推動一項立法，使布什的減稅法案成為永久性。白宮也有官員指出，即使沒有新的立法，布什的減稅法案 仍將持續，我們不認為，美國國會會再度徵收遺產稅。然而，遺產稅及其相關稅項在2010年後是否繼續徵收，或者是否恢複目前的稅率，仍有待下一屆新總統的 進一步的決定。

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美國遺產稅如何徵收？4月16日，美國眾議院以240對179票通過了取消聯邦遺產稅的議案，有7位民主黨人投了贊成票。這並不意味著遺產稅會馬上消失，但反對遺產稅的擁護者 說，這為該稅項在2017年的可能廢除創造了條件。值得注意的是，這項議案保留了使資本利得在傳給繼承人時可以不用繳稅的「市價計稅底數」 （stepped up basis）條款。

參議院的贊成票不夠，而且奧巴馬總統無論如何都會否決取消遺產稅。「議員們想要說明這是個優先事項並繼續施壓。」家族企業聯盟（Family Business Coalition）負責人帕爾默·舍寧（Palmer Schoening）說。該聯盟代表82個商業團體進行遊說，支持得克薩斯州共和黨人凱文·布拉迪（Kevin Brady）提出的取消遺產稅議案（眾議院第1105號議案）。南達科他州共和黨參議員約翰·桑恩（John Thune）發起了配套議案（參議院第860號議案）。

根據稅收政策中心（Tax Policy Center）的估計，美國每1,000名去世者中，只有兩個人的財產需要繳納聯邦遺產稅。這是因為免稅額很高，每個人為543萬美元，一對夫妻為1,086萬美元，超出部分才需要繳稅（最高稅率為40%）。

取消遺產稅的理由是：這會刺激經濟，並減輕小企業主和農場主的負擔。上個月，芝加哥地區暖通空調供應分銷商Illco的首席財務官卡倫·瑪多尼亞 （Karen Madonia）在國會作證時說，她父親去世後的遺產稅高得嚇人，需要出售公司的部分資產（關閉分支機構、解僱員工或者庫存變現）才夠錢繳納。

支持遺產稅的理由是：這有助於減輕財富的集中程度，並帶來額外的國庫收入。取消遺產稅會在十年裡使國庫損失2,700億美元。美國稅收公平組織 （Americans for Tax Fairness）對美聯儲數據的分析顯示，平均來看，在超過1億美元的遺產價值中，55%由無需繳納所得稅或者資本利得稅的未實現資本利得組成。

白宮在其博客上以不同的方式來表述這個問題：納稅人可以在「為少數富人作貢獻」（「美國5,400戶最富裕家庭平均能得到超過300萬美元的減稅」）和「為中產階級減稅」（4,400萬戶中產階級家庭平均能得到近600美元的減稅）之間做出選擇。

奧巴馬總統的最新預算案要求將遺產稅免稅額降低至每人350萬美元，並將最高稅率提高到45%。他希望取消使資本利得在傳給繼承人時可以不用繳稅的「市價 計稅底數」條款。相比之下，眾議院的那個議案要求取消遺產稅並保留「市價計稅底數」。這意味著即使資產大幅升值也不用繳稅。在2010年，也就是布什減稅 法案有效期的最後一年，取消遺產稅的力度則不那麼大。那時，納稅人要麼不用支付遺產稅但失去升值資產的市價計稅底數，要麼保留市價計稅底數但需要支付遺產 稅。

舍寧預測，美國眾議院的這次投票結果可能將使遺產稅成為選舉話題。上次眾議院就取消遺產稅進行投票是在2005年，當時以272對162票通過，42位民主黨人投了贊成票。

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4月15日是美國申請退稅的最後期限，專家預測，今年退稅花得時間要長於往年，越早申請，錢就回來得越快。Debt.com從每個州的稅務局得到數據，統計出每個州的居民大概人均能退回多少稅。

數據顯示，康涅狄格州人均能退回的稅最高，達3126美元，其次是德克薩斯州和紐約州。佛蒙特州人均退回的稅最少，為2251美元。

另據美國媒體日前報道，最新聯邦數據顯示，越來越多經濟拮據的美國人，特別是符合收取工作退稅的低收入家庭，在由報稅公司代為報稅時，為了提前獲得退稅款，經常會使用報稅公司的“預期退稅支票”服務。監管當局計劃收緊對報稅行業的監管。

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時值報稅季節，財經網站WalletHub針對全美50州和華盛頓特區低、中、高三種收入者稅款（包括營業稅、隱藏稅款、房地產稅和所得稅）和收入比率做出評比，其中阿拉斯加州榮膺三冠王，名列最「低」稅款居住地，至於紐約州中、高收入者均需付出最高比率的稅款，雙雙敬陪末座。

分析報告指出，山姆大叔徵稅，似乎在對已經阮囊羞澀的美國人落井下石。根據稅務智庫「稅務及經濟政策研究所」（The Institute on Taxation & Economic Policy）研究顯示，包括所得稅、營業稅、州稅和地方稅均呈反向徵稅，從中低收入者口袋中抽取的稅率，高於富人。

WalletHub指出，全美有效州稅和地方稅平均稅率，最低收入20%的人的稅率為10.9%，20%中等收入的稅率9.4%，位居金字塔頂端最有錢的1%，稅率為5.4%，這樣的結果，將納稅的公平性再度搬上檯面。

為了要比較不同收入者的報稅負擔，WalletHub這項「2015年最佳窮人及富人納稅州」（2015’s Best States to Be Rich or Poor from a Tax Perspective）研究，根據「稅務及經濟政策研究所」報告，將納稅人分為低收入（2萬5000元）、中等收入（5萬元）、高收入（15萬元）進行分析。

從納稅和收入比率分析結果顯示，高收入者付稅最少的州，前五名依序為阿拉斯加州、懷俄明州、內華達州、田納西州，南達科他州。付稅最高州前五名為紐約州、康州、馬里蘭州、新澤西州和明尼蘇達州，其中紐約州高收入者12.4%的收入，要用來繳納稅款，是阿拉斯加州3.4%的三倍多。

中等收入者納稅比率最小前五名為阿拉斯加州、德拉瓦州、內華達州、蒙大拿州、懷俄明州，納稅比率最大者依序為紐約州、伊利諾州、阿肯色州、夏威夷州和馬里蘭州；阿拉斯加和紐約納稅比率分別4.5%和12.41%。

低收入者從口袋中掏出最少比率收入繳稅者，前五名為阿拉斯加、德拉瓦州、蒙大拿州、內華達州和南卡羅來納州。付出最大比率稅款者依序為華盛頓州、夏威夷州、伊利諾州、亞利桑納州和俄亥俄州。其中阿拉斯加低收入者，繳稅占收入比率為5.4%，華盛頓州為13.03%。均多於高收入者。

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在美國從出生到死亡，壹輩子都在和稅收打交道。有數據顯示，全美稅收最高的州的納稅人所支付的稅金是最低州的四倍。那麽全美哪10州繳稅最高呢？美國財經雜誌WalletHub整理出了全美州和地方稅最高的10個州，我們壹起來了解下吧。

10. 緬因州

平均每年州和地方稅：8622美元，與全美平均值差：24%
全美生活成本排名: 43

9.愛荷華州

平均每年州和地方稅：8788美元，與全美平均值差：26%
全美生活成本排名：33

8. 新澤西州

平均每年州和地方稅：8830美元，與全美平均值差：27%
全美生活成本排名：47

7.佛蒙特州

平均每年州和地方稅：8838美元，與全美平均值差：27%
全美生活成本排名：45

6. 威斯康辛州

平均每年州和地方稅：8975美元，與全美平均值差：29%
全美生活成本排名：39

5. 伊利諾伊州

平均每年州和地方稅：9006美元，與全美平均值差：29%
全美生活成本排名：38

4. 康涅狄格州

平均每年州和地方稅：9099美元，與全美平均值差：31%
全美生活成本排名：49

3. 內布拉斯加州

平均每年州和地方稅：9450美元，與全美平均值差：36%
全美生活成本排名：37

2. 加州

平均每年州和地方稅：9509美元，與全美平均值差：36%
全美生活成本排名：50

1. 紐約州

平均每年州和地方稅：9718美元，與全美平均值差：39%
全美生活成本排名：51