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在紐約這個資本和運氣開拓出來的十里洋場，房地產投資並不是世界級富豪的專利。帝國大廈、時代廣場、洛克菲勒中心……從波峰到谷底，紐約一次又一次見證了來自世界各地的冒險家的命運。但「中國買家」的實力早已不能小覷。

「中國買家」湧入紐約，個人資本和企業資本各有投資經

安邦、復星、萬通、萬達、綠地、鑫苑、SOHO，無論你是否瞭解房地產，這一長串名字裡你總能認出來一兩個。

2009-2014年間，中國房企投資口徑在250萬美金以上的投資總金額超過150億美金。而在個人投資人方面，根據美國房地產經紀人協會（NationalAssociation of Realtors）的最新統計，僅2013年3月到2014年3月，中國買家在美國投資超過220億美金，約佔國際買家投資總額的四分之一。其中76%的中國投資人選擇了全現金買房，39%的人買房自住，56%的選擇出租賺錢，5%選擇了商業地產。

紐約的房地產市場遵循著一個冷血而又溫情的鐵律：它始終大開大合，不斷成就大英雄，300多年來從未失效。但與此同時，它也會細心地給最微末的一筆資金留下屬於自己的投資機會。

這幾年在紐約嶄露頭角的「中國買家」們無疑也是在投資著兩座城市。在目前動輒數億美金的大市場下，還有無數規模較小但同樣利潤豐厚的市場。在這裡，有著同樣觸手可及的「美國夢」。

房地產企業的紐約：海外投資窗口期的集體選擇

從最早的錯愕到如今的麻木，國人對中國企業海外的地產投資大單早已見怪不怪，但質疑之聲卻從未稍歇。

那麼中國企業海外投資，特別是地產投資的背後考量到底有哪些呢？

中鐵信託北京業務部總經理、美國哥倫比亞大學訪問學者劉爭春先生，從國內投資業界的角度，對這個問題，有著局內人的冷靜思考。

劉爭春認為，中國資本本身就具有全球配置的需求，特別是在美元進入升值週期之後，當然首選美國。再加上美國對海外資金投資本國房地產的限制是各國中最少的，有能力的企業自然不會錯過此機會。而美國房產，特別是紐約房產市場的一路回暖，也降低了中國資本在此投資的風險，無疑也為中國房企來美國地產市場淘金吃下了一顆定心丸。

而在具體的投資方式上，根據不同的風險考量，不同企業有不同的策略。

張欣家族的投資方式是「孤膽英雄」式的，不尋找本地合作夥伴，只進行純粹的財務投資。在經濟週期下行時，以低的價格買一個樓，不摻入自己的團隊和管理模式，只繼續收租。只要對市場走勢把握得當，風險相對較小。

萬科的投資方式則是「桃園結義」式的，與美國具有對等市場地位的地產企業進行合作。對於這種投資模式，紐約地產經紀公司CorcoranGroup的經紀人洪正陽表示，中國房企在美投資，只要想站穩腳跟，就得在美國本地尋找合作夥伴，合作開發。這種策略在風險上，自然比純粹的財務投資風險大一些，但在內部人才培養。行業網絡培植上的收益卻更值得考量。萬科集團和鐵獅門的合作、綠地集團和森林城集團紐約公司的合作，都是中國房企在美國「桃園結義」的例證。即便是鑫苑置業2012年3月宣佈購買土地、獨立開發的紐約住宅項目，也是其在美國與當地企業合作多年摸索出經驗後的結果。

除了上述的投資方式之外，隨著中國房企在美國投資經驗的積累和對本土投資市場的逐步適應，一些新的投資方式開始被嘗試。

其中最引人注目的就是私募股權房地產基金。這種以房地產為價格標的的基金，使得中國企業或個人來美投資房地產的風險被進一步攤薄，同時免除管理上的負擔。

美國鷲峰資本合夥人、風險管理專家丁大慶博士也表示，通過私募股權房地產基金來進行海外房地產投資已經成為中國一般機構投資者和高淨值個人投資者的最佳投資選擇。

個人投資者的紐約：腳踏實地的「美國夢」

個人投資者投資紐約地產，最為關心的就是房價問題。根據紐約最大住宅房產經紀公司之一的TheCorcoran Group的最新市場報告，2014年第四季度，曼哈頓住宅房屋的均價為每平方英呎1303美金，約合每平方米8.7萬人民幣。而根據美國人口統計局的數據，2010-2012年紐約市戶均年收入為5萬美金，約合31萬人民幣，即在紐約核心區的曼哈頓購買一套50平米的房產需要用約14年的收入。

相比之下，北京從2013年9月到2014年3月的半年中，東城、西城、朝陽、海淀四區成交房屋均價為每平方米6.7萬元人民幣。而2013年北京戶均可支配收入約4.3萬人民幣，在北京核心區買一套50平米的房產需用約77年的收入。

當然，大多數都會選擇貸款買房。據洪正陽介紹，目前紐約30年期放貸的平均利率為3.92%（首付多為20%），對國外買家來說，在美放貸的首付多為50%，貸款利率為5%左右。

而在北京，2月的平均房貸利率為5.68%（首付30%，二套房貸首付70%）。雖然央行在3月初宣佈降息，2月也已有外資銀行恢復了房貸85折優惠，但相比之下，美國房貸的優勢依然明顯。特別是對於買房投資的人士，國內的二套房政策依然是個很大的限制。

當然，個人投資者赴美投資房產，考慮得遠不止房價那麼簡單，除了資金上的投入和回報之外，在其它許多方面，都應做相應的利弊權衡。

在美國投資房產的一大優勢就是可以通過地產投資獲得移民身份，也就是人們所熟知的EB-5投資，除此之外，美國的生活環境更加優質、教育水平全球領先、生活成本相對合理、地產市場相對平穩成熟、房屋產權也沒有時間限制，並且在美國所購買的房屋可更方便地以撬動資金槓桿，讓不動產「動」起來。

當然，在美投資房產也有一定風險，比如美國的房產稅，如果是投資公寓，還需要每月繳納一定數額的物業費和維護費。另外，國內對人均換匯的額度限制也給跨境購房造成了不便。

不過，現如今，市場上已經出現了不少以國外房地產為價格標的的基金。投資門檻低、繞過人民幣換外匯額度的限制，這種「家門口」的美國房產投資方式，由於其最大限度平攤減少了風險以及跨境直接投資房產所產生的成本，正在被越來越多人所認識和接受。這種抹平投資壁壘，讓更多個人投資者參與到大博弈中的方式，或許將成為中國投資人在紐約地產市場上演的這出「雙城記」的大結局。

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紐約長島漢普頓地區一塊三分之一畝的地產，1956年被一位漁民以300元購進，如今這塊地上市求售，喊價110萬元，不到60年漲了超過3660倍。

現年79歲的屋主萊斯特當年購下這塊地後，用1萬5000元蓋了一棟只有一個臥房的小木屋，這塊地位於地價高昂的南Amagansett，距高檔社區「印第安井海灘」只有一哩，包括前披頭四主唱保羅麥卡尼等許多影視歌壇名人，都是他的鄰居，當地一棟豪宅最近以400萬元售出。

代理商艾利曼房地產公司表示，這塊地便於進行改造工程，可建一座4000平方呎的豪宅，還可建一個50呎長20呎寬的大游泳池。

萊斯特說，他1950年代建造了一棟木製的房屋，費了好大力氣。他說，聽到他的土地現在價值110萬元，感到很震驚，他認為這是漢普頓名聲在外的結果，許多名人和銀行家都在漢普頓買房置地。

艾利曼房地產公司的經紀人羅德說，這塊地的標價高，是因為其位置獨特，是很多人夢寐以求的地方。

漢普頓地區不僅是富人購置房產的理想社區，也是百萬富翁的避暑度假地。漢普頓的部分豪宅每年夏天上市出租，兩個月的租金可能就要百萬元。

漢普頓地區的許多豪宅都比擬五星級的度假聖地，有室外游泳池、網球場、籃球場、保齡球道、室內壁球館等健身設施。

房地產經紀人羅德說，如果買主不喜歡小木屋，可以拆掉，因為光是這塊地的價值就是100萬元。他說，迄今有興趣的買主都是建築商。

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美國紐約市長白思豪2月3日上午在位於曼哈頓的勃魯克學院(Baruch College)發表其上任後的第二次市情咨文。白思豪在演講中表示：將繼續在紐約市建立更多的可負擔住房(affordable housing)，顯示其再向紐約市日益擴大的貧富差距開戰的決心。

白思豪在演講中宣布， 他將重新改寫紐約市發展的歷史，在未來8年內，在紐約市五區內新建16萬個市場價公寓單元，並同時新建和維持共20萬個可負擔住房單元。這壹計劃的投入大約為410億元。

白思豪說：”如果我們再不行動，紐約市將會成為壹個兩極化的城市，紐約將會被富人獨家享有，而不再是充滿機會的地方，我們不能讓這樣的情況出現。“

白思豪此前在競選紐約市長時就做出了關於建立20萬單元的可負擔住房的承諾，他2月3日將這壹具體計劃的宣布稱為對其競選時承諾的兌現。

除了可負擔房屋後，白思豪還宣布將在未來10年類新建和維持1萬個老年公寓住房單元，在2015年為住在紐約庇護所內的1000名無家可歸的老兵找到永久住所，此外，紐約市還將在未來10年內為紐約的藝術家們新建1500個可負擔的工作生活空間。

白思豪還計劃為居民解決不合理的收租情況，讓居民得到更多實惠。

過去20年中，紐約居民平均工資增長15%，房租增長幅度卻達40%。人們住房選擇減少，租金負擔卻持續加重。2014年，紐約市維持了約1萬7300個可負擔住房，可容納近4萬2千人。

在2月3日的市情咨文中，白思豪呼籲在紐約市五大區的更多地區建立公共交通系統，讓這些地區可以吸引更對建築商前往開發。

在演講中，白思豪還意外宣布，將在2017年開通新的全城範圍的渡輪系統。新渡輪系統將會和目前東河上的布魯克林渡輪系統結合，將服務延伸到皇後區的Astoria, Rockaways, 南布魯克林地區，Soundview以及曼哈頓的下東城。

該渡輪計劃的第二階段將會延伸到史坦頓島的Stapleton 和布魯克林的Coney Island，不過第二期項目將需要更多撥款。

除了向聽眾宣布未來的市府計劃，白思豪也就其政府過去壹年的工作做出了總結。

白思豪表示：在過去壹年，約有5萬名兒童參與了市府的普通學前班計劃，而自己提出的“零死亡願景”計劃使得2014年是有史以來紐約行人最安全的壹年。白思豪還誓言，市府將投資數千萬美元來改善紐約市監獄狀況。

白思豪在演講時不斷將重點拉到如何建立壹個更加公平和沒有族裔歧視的紐約上來。他說：“雖然我們的城市貌似強大，但我們仍面對巨大挑戰，如果我們無法將紐約建立為壹個屬於所有人的城市，紐約就不是紐約。”

白思豪說：“要解決收入不平等，我們需要做的遠遠不止‘可負擔住房計劃’，還有提高工資和福利，並創建更多工作和機會。”

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2015年1月15日，大紐約地區的2,300位最有影響力的房地產業者齊聚曼哈頓希爾頓酒店，參加了119屆紐約房地產委員會舉辦的年度酒會和宴會。與會的業界人士們預測，2015年美國房市會繼續走強，紐約仍是中國人在美國置業的首選城市。

紐約是中國人在美國的置業首選地。圖為曼哈頓的熨斗大廈

紐約房市仍在繼續走強

當晚出席的有紐約市長白思豪、紐約最大的房地產經紀公司道格拉斯‧艾利曼的CEO道狄‧赫爾曼、和科科倫集團CEO帕馬拉‧利伯曼等在內的數千名地產政商名流。

科科倫公司CEO帕馬拉‧利伯女士曼剛剛結束2014年在中國的旅行，她拜訪了很多投資紐約的客戶，很高興看市場需求依然如此強勁，中國投資者非常渴望瞭解紐約的房地產信息。

利伯曼對2015年紐約房市持非常樂觀的態度，「現在利率依然在低位，沒有人預測今年紐約房價會上漲，所以2015年是一個非常有利的投資環境。紐約房地產將繼續走強，我們有更多的單元上市，來自中國買家會比去年有更多更好的選擇。」

道格拉斯‧艾利曼CEO道狄‧赫爾曼女士認為，房地產市場已經回暖了相當長一段時間了，紐約的房市已經回到次貸危機之前的景氣。她預期在2015年美國各地，包括紐約的房產市場會很繁榮。她說：「紐約的就業市場表現良好。而且紐約的不動產是安全的，是美國最安全的大城市之一。」

紐約是中國人在美國的置業首選地

道狄‧赫爾曼說，他們有很多與中國人來往的生意。房地產界早就注意到，華人是紐約最大的少數族裔之一。中國人總是衝著很好的學區和大房子而來，而且偏愛紐約和長島地區。「作為投資的房產買盤通常來自中國買家，而且經常是非常高端的價位。紐約這個城市真的沒有壞的房地產可買。我想說紐約的所有不動產都是值錢的，就連一些外圍地區，比如長島的房價都在上漲，還有布魯克林。」

帕馬拉‧利伯曼說道：「紐約的房價在2008年、2009年和2010年的前期下降，但從2010年底開始紐約房地產市場以每月2％至3％的速度回升。不是一個月，也不是一年，而是繼續一路上漲，直到今天。我從來沒有見過這樣的事情，這只能表明紐約的房地產是何等的受歡迎，在過去是被低估了。」

來自中國大陸的投資置業需求巨大

在被問及中國人何時開始在紐約置業時，利伯曼介紹中國人在紐約置業2007年達到高峰，她從來沒有想過在自己的職業生涯中會再次看到這樣的高峰，現在來自中國大陸的投資需求更加巨大。

通過兩週的中國之行，利伯曼表示：「我們看到了更多的錢進來了，來自中國和遠東地區，比我過去33年的從業經驗中看到的更多。紐約與其他城市不同的是，它的流動性很強，這意味著如果你需要出售不動產，在紐約你可以很快出手。」

「我們最近開了一個樓盤，考慮作為一個不動產投資項目。因為我們發現有很多150萬美元以下的單元，70％的買家是中國人。我們的中國買家每年都會有大量的增加，我從來沒有見過這麼多來自中國大陸的買家。」

曼哈頓依然是房地產之王

道狄‧赫爾曼表示曼哈頓的地位不可替代：「我們只推薦黃金地段，正如《大富翁》遊戲，從長遠來看黃金地段的投資總是最好的。每個人都希望來曼哈頓，因為你的投資會賺更多的錢。」

帕馬拉‧利伯曼認為，房地產的價值觀是往上走的，如果你買得對，應該能賺得很不錯。對於不同類型的中國投資者，利伯曼的公司有不同的應對。對正在尋找一百萬美元，或一百五十萬美元以下單元的購房者，她認為紐約上城東和布魯克林的房產是這類買家的好選擇。她說：「當然曼哈頓永遠是曼哈頓，是紐約稀缺而又堅挺的房地產之王。」

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