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曼哈頓豪華住宅的銷售近幾年來增長勢頭强勁。但是最近銷售的數據顯示，華麗的表面下也許問題叢生。高端客戶對豪華住宅的定價有敏感的趨勢。尤其是中城西的57街和高綫公園附近，大量的新樓開發，價格都在400萬美金以上，越來越多的新樓盤會對豪華住宅的銷售有影響。

當然了，喜愛紐約的人對象徵身份和地位的住宅的追求還是無止境的。今年春天，就有兩套住宅樓成交價超過7000萬美金（4億2千萬人民幣。第二季度的銷售數據顯示，豪華住宅的平均價已經達到18.5274/平方米，比去年同期增長48%。平均成交豪華住宅的價格爲725萬美金。（豪華住宅的定義爲成交房裏最貴的10%的那部分房子）。很多銷售經紀警告，如果挂牌價一味的往上增長，那麽買家會越來越多地持觀望態度，從而導致市場的冷却。昂貴的價格，已經使那些相對舊的豪華住宅遇到了銷售困難。一個戰前建的房子，挂牌700萬美金，在四個月內，只有3位買家去看過。相對豪華住宅，紐約普通住宅的銷售速度無比的快，300萬美金以內的房子2個月內就能找到買家，而400萬美金以上的豪華住宅則需要12.5個月來銷售。去年同期豪華住宅的銷售時間爲 8個月。

紐約著名的開發商馬克羅地産已經啓用紐約大型的中介公司幫它來加快銷售它的兩棟新樓盤。分別爲432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.這從側面反應了開發商對銷售速度的擔心。

著名的One 57，紐約目前最貴的大樓，庫存率爲25%，仍有24套房未賣掉。筆者認爲這個現象非常有趣，這和去年的庫存率一樣，表明了2014年One 57沒有任何的新銷售。那麽是否開發商Extell 會用促銷的手段來幫助自己的銷售？值得一提的是，Extell新的開發項目在哈德遜河板塊，開發出租大樓，這個項目被列爲EB5之一。投資移民的人是否要謹慎？

紐約豪宅市場的走勢已經從瘋狂（前18個月）向穩定過度，這無疑是個健康的發展。因爲繼續瘋狂的發展總有一天會使豪華住宅市場疲軟從而拖累整個房産市場。這是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排隊消息，大家擔心近期內，在一定程度上也會影響中國買家的可能性和熱情。

還有一個有趣的現象就是，開發商越來越多的往大戶型房子開發。基本以3房爲主。在紐約，面積越大，單價越貴。在拍地越來越貴的情况下，開發商選擇了大戶型。前幾天筆者就去看了兩個將要在下個星期開盤的新樓的私人預售。最小戶型是3居室，最便宜的房型的價位是480萬美金。不得不感嘆紐約越來越像一個只歡迎超級富豪的城市了。如果一家四口人搬到紐約，那麽最基本的住房預算是400萬美金。

看著一棟一棟的新樓拔地而起，筆者不禁想著這場“音樂會”有多長，如果音樂結束時，誰坐著最後一把椅子？

Lucy.Luo 專欄全集：

紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房産投資

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在經歷了一個漫長的寒冬後，曼哈頓房産市場熱火朝天，節節高升，不停地刷新新紀錄。據紐約房地産協會調查顯示，曼哈頓第一季度房屋平均成交價較去年同期上漲16.9%，平均房價每平方米房屋售價已達到92332.3 元人民幣。平均成交房價爲$1,733,523.00 (人民幣一千零七十五萬）。

曼哈頓第一季度待售房屋庫存下降到歷史新地點，比如年同期下降13%。房屋出售挂牌時間已從去年同期的137天到如今89天。現在經常發生這種情况，上午約好看房,下午就被告知，有客戶要買了，取消看房。房子出售速度相當迅速。

所有的數據指向了一個事實，曼哈頓是名副其實的僧多粥少。購買力遠遠要大于房源供應數量。曼哈頓的購房者面臨著很大的困難和挑戰。房價從08年以後一直創新高，背後有理可依。

08年金融危機後，地産開發商就停止了新樓盤開發，一直到11年左右才恢復新樓盤開發。之間的空白期，造成了新房供應量急劇下降，同時，本身就數量有限的二手房庫存被進一步消耗。

顯然08年金額危機對美國經濟的創傷不小，但曼哈頓却是能够提供較爲高檔的就業機會唯數不多的城市之一。醫生，銀行家，律師，科技公司（比如穀歌），科技創業者，會計，時尚業吸引了大量全美以致全世界的精英和年輕人。大部分的常春藤大學的畢業人都來到曼哈頓工作。 新興的服裝設計師都以紐約曼哈頓爲他們通往世界大本營。 曼哈頓的租金隨著需求的進一步加大而義無反顧地往上直沖。一個在曼哈頓地點最普通的大開間每月需要3000美金左右，一房會在4000美金左右。如果是豪華公寓，兩房就會在11000美金一個月以上，三房就在20000美金一個月了。

很多美國人一輩子都在租房。但這個情况在曼哈頓有點變化。曼哈頓是美國買房比租房不划算的極少數城市之一。太貴的租金讓很多人選擇了買房。尤其是近幾年的歷史上最低的利率，能凑個首付貸款買房，是很多美國人的選擇。

說到貸款，就不能不提現金買家了。選擇貸款的買家，很多時候都不能如願。曼哈頓超過60%的都是現金買家使得貸款買家沒有任何優勢。曼哈頓很多的住宅樓對貸款的數量都有限定，不是所有的樓都能貸款。就算是貸款，貸款的數額很多也不能超過房價的70%，或者更少。這也是08年金融危機時，曼哈頓房價仍然堅挺的原因。房屋擁有者的經濟情况都相對較好，沒有急需脫手和需要還貸款的情况。

除了本地人，外國買家對曼哈頓無比青睞。從之前的俄羅斯人，歐洲人，到現在的中國人，加拿大，墨西哥人。世界金融之都的曼哈頓吸引了全世界的富豪和成功人士。全世界就一個曼哈頓。有首耳熟能詳的經典老歌，如果你能在曼哈頓成功，你能在任何地方成功。曼哈頓的魅力是沒有任何一個城市能比的。在曼哈頓有一處房産，是這些富豪和成功人士的身份象徵。相比倫敦，巴黎和中國香港的房價，曼哈頓的房價又是極爲合理，對這些有獨特投資眼光的人士來講，投資曼哈頓有非常大的升值潜力。

在中國的Vogue時尚雜志，有一期把One57公寓大樓作爲了雜志封面。One57是曼哈頓最奢華的五星級住宅樓。買家可以花1千9百萬美元買一個三房或者花5千5百萬美元買下整個81層。中國買家在曼哈頓的購房非常活躍，中國買家已經超越俄羅斯買家，成爲曼哈頓的第一國外購房主力。隨著進一步的改革開放，富裕的中國人很多申請投資移民，在美國EB5的投資移民，很多會選擇曼哈頓房産作爲自住。越來越多的孩子來紐約讀大學，經濟條件好的父母親會購買曼哈頓的房子給孩子住，能省下不菲的租金費用，幷且增值空間又很大。

曼哈頓沒有其他地區所謂的學區房，因爲人口密集，紐約的公立學校幷不怎樣，唯一好的PS6只收上東區靠近中央公園幾條街的住戶。所以，很多經濟條件好的家庭都送孩子去私立學校，而很多著名的私立學校都在曼哈頓，進了這些學校，離進常春藤大學也就不遠了。

曼哈頓的房價是一條街一個價，一棟樓一個價，沒有一個真正的均價。還有一個特點是，在曼哈頓這個寸土寸金的地方，房子面積越大單價越貴。二房的單價往往是一房的兩倍，三房往往是兩房的兩倍，單價成倒金字塔型。

曼哈頓中城西的57街上聚集著世界上最富有的富豪們。下城區（不包括金融區，下東區和Battery Park City)是平均價最貴，庫存量最少的區，很多著名的明星，模特都特別喜歡這個區。傳統的上東區靠近中央公園的樓裏面，繼續住著世代相傳的富人。往西幾條街的Yorkvile, 房價的性價比相對高一點。尤其等二大道的地鐵開通以後，那裏將會更加方便。在上西區在哥倫布廣場和林肯中心的帶動下，也越來越成熟。靠近哥倫比亞大學附近的哈林西區，近年來發展也很快。不同的買家按照自己的喜好和資金選擇不同的區域。中國客戶從傳統的只選擇中央公園南和中城西，已經遍及到曼哈頓各個角落。

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