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曼哈顿豪华住宅的销售近几年来增长势头强劲。但是最近销售的数据显示，华丽的表面下也许问题丛生。高端客户对豪华住宅的定价有敏感的趋势。尤其是中城西的57街和高线公园附近，大量的新楼开发，价格都在400万美金以上，越来越多的新楼盘会对豪华住宅的销售有影响。

当然了，喜爱纽约的人对象征身份和地位的住宅的追求还是无止境的。今年春天，就有两套住宅楼成交价超过7000万美金（4亿2千万人民币。第二季度的销售数据显示，豪华住宅的平均价已经达到18.5274/平方米，比去年同期增长48%。平均成交豪华住宅的价格为725万美金。（豪华住宅的定义为成交房里最贵的10%的那部分房子）。很多销售经纪警告，如果挂牌价一味的往上增长，那么买家会越来越多地持观望态度，从而导致市场的冷却。昂贵的价格，已经使那些相对旧的豪华住宅遇到了销售困难。一个战前建的房子，挂牌700万美金，在四个月内，只有3位买家去看过。相对豪华住宅，纽约普通住宅的销售速度无比的快，300万美金以内的房子2个月内就能找到买家，而400万美金以上的豪华住宅则需要12.5个月来销售。去年同期豪华住宅的销售时间为 8个月。

纽约著名的开发商马克罗地产已经启用纽约大型的中介公司帮它来加快销售它的两栋新楼盘。分别为432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.这从侧面反应了开发商对销售速度的担心。

著名的One 57，纽约目前最贵的大楼，库存率为25%，仍有24套房未卖掉。笔者认为这个现象非常有趣，这和去年的库存率一样，表明了2014年One 57没有任何的新销售。那么是否开发商Extell 会用促销的手段来帮助自己的销售？值得一提的是，Extell新的开发项目在哈德逊河板块，开发出租大楼，这个项目被列为EB5之一。投资移民的人是否要谨慎？

纽约豪宅市场的走势已经从疯狂（前18个月）向稳定过度，这无疑是个健康的发展。因为继续疯狂的发展总有一天会使豪华住宅市场疲软从而拖累整个房产市场。这是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排队消息，大家担心近期内，在一定程度上也会影响中国买家的可能性和热情。

还有一个有趣的现象就是，开发商越来越多的往大户型房子开发。基本以3房为主。在纽约，面积越大，单价越贵。在拍地越来越贵的情况下，开发商选择了大户型。前几天笔者就去看了两个将要在下个星期开盘的新楼的私人预售。最小户型是3居室，最便宜的房型的价位是480万美金。不得不感叹纽约越来越像一个只欢迎超级富豪的城市了。如果一家四口人搬到纽约，那么最基本的住房预算是400万美金。

看着一栋一栋的新楼拔地而起，笔者不禁想着这场“音乐会”有多长，如果音乐结束时，谁坐着最后一把椅子？

Lucy.Luo 专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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在经历了一个漫长的寒冬后，曼哈顿房产市场热火朝天，节节高升，不停地刷新新纪录。据纽约房地产协会调查显示，曼哈顿第一季度房屋平均成交价较去年 同期上涨16.9%，平均房价每平方米房屋售价已达到92332.3 元人民币。平均成交房价为$1,733,523.00 (人民币一千零七十五万）。

曼哈顿第一季度待售房屋库存下降到历史新地点，比如年同期下降13%。房屋出售挂牌时间已从去年同期的137天到如今89天。现在经常发生这种情况，上午约好看房,下午就被告知，有客户要买了，取消看房。房子出售速度相当迅速。

所有的数据指向了一个事实，曼哈顿是名副其实的僧多粥少。购买力远远要大于房源供应数量。曼哈顿的购房者面临着很大的困难和挑战。房价从08年以后一直创新高，背后有理可依。

08年金融危机后，地产开发商就停止了新楼盘开发，一直到11年左右才恢复新楼盘开发。之间的空白期，造成了新房供应量急剧下降，同时，本身就数量有限的二手房库存被进一步消耗。

显 然08年金额危机对美国经济的创伤不小，但曼哈顿却是能够提供较为高档的就业机会唯数不多的城市之一。医生，银行家，律师，科技公司（比如谷歌），科技创 业者，会计，时尚业吸引了大量全美以致全世界的精英和年轻人。大部分的常春藤大学的毕业人都来到曼哈顿工作。 新兴的服装设计师都以纽约曼哈顿为他们通往世界大本营。 曼哈顿的租金随着需求的进一步加大而义无反顾地往上直冲。一个在曼哈顿地点最普通的大开间每月需要3000美金左右，一房会在4000美金左右。如果是豪 华公寓，两房就会在11000美金一个月以上，三房就在20000美金一个月了。

很多美国人一辈子都在租房。但这个情况在曼哈顿有点变化。曼哈顿是美国买房比租房不划算的极少数城市之一。太贵的租金让很多人选择了买房。尤其是近几年的历史上最低的利率，能凑个首付贷款买房，是很多美国人的选择。

说 到贷款，就不能不提现金买家了。选择贷款的买家，很多时候都不能如愿。曼哈顿超过60%的都是现金买家使得贷款买家没有任何优势。曼哈顿很多的住宅楼对贷 款的数量都有限定，不是所有的楼都能贷款。就算是贷款，贷款的数额很多也不能超过房价的70%，或者更少。这也是08年金融危机时，曼哈顿房价仍然坚挺的 原因。房屋拥有者的经济情况都相对较好，没有急需脱手和需要还贷款的情况。

除了本地人，外国买家对曼哈顿无比青睐。从之前的俄罗斯人，欧洲 人，到现在的中国人，加拿大，墨西哥人。世界金融之都的曼哈顿吸引了全世界的富豪和成功人士。全世界就一个曼哈顿。有首耳熟能详的经典老歌，如果你能在曼 哈顿成功，你能在任何地方成功。曼哈顿的魅力是没有任何一个城市能比的。在曼哈顿有一处房产，是这些富豪和成功人士的身份象征。相比伦敦，巴黎和中国香港的房 价，曼哈顿的房价又是极为合理，对这些有独特投资眼光的人士来讲，投资曼哈顿有非常大的升值潜力。

在中国的Vogue时尚杂志，有一期把 One57公寓大楼作为了杂志封面。One57是曼哈顿最奢华的五星级住宅楼。买家可以花1千9百万美元买一个三房或者花5千5百万美元买下整个81层。 中国买家在曼哈顿的购房非常活跃，中国买家已经超越俄罗斯买家，成为曼哈顿的第一国外购房主力。随着进一步的改革开放，富裕的中国人很多申请投资移民，在 美国EB5的投资移民，很多会选择曼哈顿房产作为自住。越来越多的孩子来纽约读大学，经济条件好的父母亲会购买曼哈顿的房子给孩子住，能省下不菲的租金费 用，并且增值空间又很大。

曼哈顿没有其他地区所谓的学区房，因为人口密集，纽约的公立学校并不怎样，唯一好的PS6只收上东区靠近中央公园几条街的住户。所以，很多经济条件好的家庭都送孩子去私立学校，而很多著名的私立学校都在曼哈顿，进了这些学校，离进常春藤大学也就不远了。

曼哈顿房价是一条街一个价，一栋楼一个价，没有一个真正的均价。还有一个特点是，在曼哈顿这个寸土寸金的地方，房子面积越大单价越贵。二房的单价往往是一房的两倍，三房往往是两房的两倍，单价成倒金字塔型。

曼哈顿中城西的57街上聚集着世界上最富有的富豪们。下城区（不包括金融区，下东区和Battery Park City)是平均价最贵，库存量最少的区，很多著名的明星，模特都特别喜欢这个区。传统的上东区靠近中央公园的楼里面，继续住着世代相传的富人。往西几条 街的Yorkvile, 房价的性价比相对高一点。尤其等二大道的地铁开通以后，那里将会更加方便。在上西区在哥伦布广场和林肯中心的带动下，也越来越成熟。靠近哥伦比亚大学附近 的哈林西区，近年来发展也很快。不同的买家按照自己的喜好和资金选择不同的区域。中国客户从传统的只选择中央公园南和中城西，已经遍及到曼哈顿各个角落。

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