曼哈顿豪宅

美国 | 纽约曼哈顿最佳投资物业——租金远高于市场价格，拥有更多扩展空间

纽约曼哈顿是著名的国际大都会，是美国的象征。这里创造了数不清的亿万富翁，和无数奇迹，也汇集了全世界的名人、明星、名牌。这里是创业者的乐园，投资者的天堂。这处位于曼哈顿汉密尔顿高地（Hamilton Heights）的住宅，目前出租至2017年11月结束，租金为8000美元，高于市场租价2500美元——这是迄今创收最好的投资物业！

潜力巨大带有可扩展空间，两头获益投资回报大

这套住宅最大的优势是作为FAR-3的R6A分区，最大面积超过4800平方英尺，意味着有多余的可扩展空间。这个地区的房产平均售价，如果条件差一些，每平方英尺为600美元；经过高端装修改造的，每平方英尺可达到950美元。所以你将从两头获益，付款买下一套创收住宅，不用做任何工作。

美国 | 纽约曼哈顿最佳投资物业——租金远高于市场价格，拥有更多扩展空间 — 纽约曼哈顿是著名的国际大都会，是美国的象征。这里创造了数不清的亿万富翁，和无数奇迹，也汇集了全世界的名人、明星、名牌

另外一个特别的好处是——额外的地方用来建设，通过增加生活空间提高房产的价值，将来售卖的时候，便可以获得更多收益。基于以上原因，按照目前价格，这处房产将会很快售出。有眼光的投资者一定会抢占先机，牢牢抓住机会，现在现金支付优先。

本物业目前出租至2017年11月结束，租金为8000美元，高于市场租价2500美元。这样珍贵的住宅非常少见，未来升值潜力也大，必定带来丰厚投资收益。

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曼哈顿豪宅价格下滑与整体市场走势背道而驰

据StreetEasy衡量20%顶级住宅市场转售价格的指数，曼哈顿最贵住宅的售价中值10月份降至359万美元，同比下降2.2%。自2月份升抵纪录高位、中值达到372万美元之后，豪宅价格就逐月下滑。

曼哈顿豪宅价格下滑与整体市场走势背道而驰

“豪宅价格已经连跌了8个月，我很乐意把这称为见顶，” StreetEasy的数据专家Alan Lightfeldt说。“价格下滑趋势尚未减弱，势头一点也没有好转。”

豪宅价格的走势与整个曼哈顿住宅市场相反，整个市场价格仍然在上升，而且提供的折扣极少。当初为吸引富有投资者（他们如今似乎对投资豪宅犹疑不决），房地产商最近几年专注于建造面积大而且奢华的住宅，导致纽约高端住宅存量最近几年急速成长。与此同时，价格适中的住宅挂牌量不足，因为高地价使得建造这类住宅不赚钱，而且房东也因为负担不起更高价格的住宅而不愿出售现有住房。

Lightfeldt称，结果就是豪宅的挂牌量超过需求。StreetEasy数据显示，第三季度，市场上的豪宅挂牌数量成长幅度超过其他类型住宅，跃升8.9%至4,055套。

降价

纽约豪宅市场每周通讯作者、Olshan Realty Inc.总裁Donna Olshan说，“市场上有许多公寓定价过高，这是销售减速的原因。”她认为豪宅市场在高位稳定下来，而不是已见顶。

房地产商已在调整他们的心理预期。Toll Brothers Inc.执行长Douglas Yearley在本月稍早的电话会议上表示，公司计划 “适当调价”，以把去年建成的南公园大道400号一幢大楼内剩余的30套分户式产权公寓销售出去。他还称，公司位于公园大道1110号的住宅在定价上也将 “更加主动一点，”该建筑总共9套住房还有5套尚未找到买家。

据StreetEasy，南公园大道400号一套三间卧室公寓挂牌价本月被调低了4%至575万美元。公园大道1110号一套面积650平方米顶层公寓的卖价上周被下调10%至3,150万美元。

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（据钜亨网）

纽约曼哈顿房市“一路狂飙” 房价十年大涨四成

近年曼哈顿房地产向上狂飙，一份刚出炉的房产十年报告指出，十年来曼哈顿平均房价攀升40%，其中受国际买家投资而冲高房价的连排屋(townhouse)房价十年间增长50%，豪华共有公寓(condo)价格更翻涨64.4%，2014年的曼哈顿平均房价及成交量皆创下历史纪录。

曼哈坦房价十年间大幅增长，其中豪华合作公寓(co-op)及共有公寓(condo)价格翻涨达64.4%。(截自Douglas Elliman报告)

房地产经纪公司Douglas Elliman新近发布曼哈坦2005年至2014年十年房地产发展报告，指出曼哈顿平均房价在过去十年上涨40%，曼哈顿平均房价达170万元，创下曼哈顿房市26年来的新高纪录；且2014年的房地产成交量也较2005年高出25.3%，是曼哈顿房市30年来的第三高，足见曼哈顿的火热房市。据地产新闻网The Real Deal报导，报告作者、地产评估公司总裁米勒(Jonathan Miller)称2014年为“现代历史上最活跃的市场之一”。

报告指出，合作公寓(co-op)的市占率(market share)虽自1989年的70.7%下降至60.2%；不过合作公寓售价却大幅成长，就售价中位数而言，2014年售价中位数达74万元，比2005年的36.5万元上升16.5%；若以平均售价来看，2014年的平均售价达150万元，比2005年的100多万元上升46%。

2014年的共有公寓市佔率则比1989年的29.3%提高至39.8%，其售价中位数是各种类型房屋中十年间上涨最多的类型。2014年售价中位数达135万元，是2005年96万1000元的40.5%；平均售价也自150万元上升至210万元，成长比例达40.1%。

连排屋只有市占率的2.5%，不过十年来涨幅居增，米勒认为，连排屋房价多为国际买家所衝高。连排屋售价中位数十年来自310万元上涨至410万元，涨幅30.2%；平均房价自390万元大幅上升到590万元，涨幅达51.1%。Douglas Elliman总裁Steven James看好住房投资，“显然十年前买连排屋的屋主现在都坐拥金山”。

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美媒:显示身价中国购房者涌入美东部”黄金海岸”

根据美国全国房地产经纪人协会和为中国购房者提供服务的房地产在线平台居外网的统计，在全美50个州的46个州，中国人要么是第一大海外购房者群体，要么是第二大群体。根据全国房地产经纪人协会所做的一项调查，在截至2014年3月的12个月里，中国投资者在美国房地产领域共投入220亿美元，占美国房屋国际销售总额的近四分之一。

一座只欢迎超级富豪的城市一场由房屋组成的“无声音乐会”

曼哈顿豪华住宅的销售近几年来增长势头强劲。但是最近销售的数据显示，华丽的表面下也许问题丛生。高端客户对豪华住宅的定价有敏感的趋势。尤其是中城西的57街和高线公园附近，大量的新楼开发，价格都在400万美金以上，越来越多的新楼盘会对豪华住宅的销售有影响。

当然了，喜爱纽约的人对象征身份和地位的住宅的追求还是无止境的。今年春天，就有两套住宅楼成交价超过7000万美金（4亿2千万人民币。第二季度的销售数据显示，豪华住宅的平均价已经达到18.5274/平方米，比去年同期增长48%。平均成交豪华住宅的价格为725万美金。（豪华住宅的定义为成交房里最贵的10%的那部分房子）。很多销售经纪警告，如果挂牌价一味的往上增长，那么买家会越来越多地持观望态度，从而导致市场的冷却。昂贵的价格，已经使那些相对旧的豪华住宅遇到了销售困难。一个战前建的房子，挂牌700万美金，在四个月内，只有3位买家去看过。相对豪华住宅，纽约普通住宅的销售速度无比的快，300万美金以内的房子2个月内就能找到买家，而400万美金以上的豪华住宅则需要12.5个月来销售。去年同期豪华住宅的销售时间为 8个月。

纽约著名的开发商马克罗地产已经启用纽约大型的中介公司帮它来加快销售它的两栋新楼盘。分别为432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.这从侧面反应了开发商对销售速度的担心。

著名的One 57，纽约目前最贵的大楼，库存率为25%，仍有24套房未卖掉。笔者认为这个现象非常有趣，这和去年的库存率一样，表明了2014年One 57没有任何的新销售。那么是否开发商Extell 会用促销的手段来帮助自己的销售？值得一提的是，Extell新的开发项目在哈德逊河板块，开发出租大楼，这个项目被列为EB5之一。投资移民的人是否要谨慎？

纽约豪宅市场的走势已经从疯狂（前18个月）向稳定过度，这无疑是个健康的发展。因为继续疯狂的发展总有一天会使豪华住宅市场疲软从而拖累整个房产市场。这是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排队消息，大家担心近期内，在一定程度上也会影响中国买家的可能性和热情。

还有一个有趣的现象就是，开发商越来越多的往大户型房子开发。基本以3房为主。在纽约，面积越大，单价越贵。在拍地越来越贵的情况下，开发商选择了大户型。前几天笔者就去看了两个将要在下个星期开盘的新楼的私人预售。最小户型是3居室，最便宜的房型的价位是480万美金。不得不感叹纽约越来越像一个只欢迎超级富豪的城市了。如果一家四口人搬到纽约，那么最基本的住房预算是400万美金。

看着一栋一栋的新楼拔地而起，笔者不禁想着这场“音乐会”有多长，如果音乐结束时，谁坐着最后一把椅子？

Lucy.Luo 专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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