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市场报告 | 新加坡房市逆势上扬，八月新房销量显著上涨

今年八月，新加坡房地产市场逆势而行，新房销售量不减反增。以往每年此时正值农历七月，人们正在过中元节，市场交易通常会处于较为低迷的状态。实施防疫阻断措施的时期结束后，新加坡新房销售量实现了比预期值“更高、更快”的增长，这与四月和五月的销量平平的情况形成了鲜明的对比。

上个月，受新冠疫情和全球经济放缓的影响，新房的销售量飙升至11个月来的最高水平，并获得了连续第四个月的增长。市区重建局（URA）的开发商销售量调查结果显示，不包括共管公寓（EC）在内的新房销售环比增长了16.3%，从七月份的1080套上升至八月份的1256套。这是自2019年九月售出1270套以来的最高销量。纳入共管公寓后，住宅销量同比增长了14.4%，达到了1307套。与去年同期的1123套相比，私人住宅（不包括共管公寓）的销售量增长了11.8%。

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee&Tie)研究与咨询部

上个月，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私人住宅依然贡献了大部分的销售量。

当月各大区域出售住宅单元数量。中央区以外（OCR）\核心中央区（CCR）\其他中央区（RCR）

最畅销的住宅项目包括福瑞轩（Forett At Bukit Timah）、聚宝园（Treasure At Tampines）、锦泰门第（Parc Clematis）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、桦丽居（The Woodleigh Residences）、顺福轩（Jadescape）、御峰（WhistlerGrand）、丹林园（Daintree Residence）、悦湖苑（The Florence Residences）、实龙岗北1道（Affinity At Serangoon）、Noma项目、尚景苑（Stirling Residences）。

上个月是过去八年内销售量最高的一个月。此外，与以往出现危机和政府实施降温措施的时期相比，销售量也“更为亮眼”。例如，在2008年八月的全球金融危机期间，新房的销售量只有325套。2013年八月和2018年八月，政府刚开始实施新一轮降温措施实施后，新房的销售量分别下调到了756套和617套的较低水平。

当前，持续增加的经济不确定性和强烈震荡的股市似乎正在推动房地产投资的热潮，为此越来越多的买家开始寻求避险资产的保障。比起持有现金和参与风险较大的投资项目，投资者现在更倾向于投资房地产资产以实现财富保值。此外，处于历史低点的利率正在推动房地产市场的复苏，因为对于自主业主和和房地产投资者，抵押贷款的可负担性正在持续提升。

目前，新加坡国内强劲的需求对房地产市场产生了一定的支撑作用。重新回到市场上的外国买家也推动了上个月的上升趋势。根据新加坡市建局发布的Realis房地产数据，新加坡公民的住宅购买量最高，达到1047套，在上月售出的所有非有地新住宅销售量（1240套）中占了84.4%。这也是自2018年七月（当时的销售量为1237套）以来，新加坡房地产购买量所达到的最高水平。新加坡永久居民购买的非有地新住宅数量为139套，也同样攀升到了两年内的高位，而上月非有地住宅的购买量为54套，也达到了近7个月内的较高水平。

当前房市动力主要来自强劲的国内买家以及外国买家重新燃起兴趣。绿线为总数，蓝线为新加坡公民销量，橙线为持有PR的新加坡人销量，灰线为外国买家销量。

在过去几个月内，新加坡居民在住房上的高企消费反映出了当地人对投资性资产的持久兴趣。在许多新加坡人看来，房地产或许依然是一种“更安全的选择”，对于那些在不确定时期寻求稳定、多样化回报来源的投资者来说更是如此。

随着量化宽松政策（QE）在全球不断掀起刺激经济的浪潮，预计房地产需求将进一步上升。在未来几个月内，处于周期性新低水平的利率也将对市场产生支撑效果。

延伸资讯：

本报告由居外IQI合作伙伴橙易产业（OrangeTee&Tie)提供发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee&Tie)研究与咨询主管孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun#orangetee.com）

英国最新租赁报告出炉！市场需求持续强劲

英国租赁信用评估机构HomeLet最新数据显示，全英租赁市场总体态势良好。2018年1月至2019年1月间，英国住房平均租金上涨2.5%，目前平均月租金为£932。不包括伦敦，英国的平均租金为£775，同比上涨2％。

租赁指数

本次报告覆盖的12个英国地区中有11个区域租金上涨；
其中西南地区涨幅最大，同比上涨5.1%；
月度增幅最大的地区也是西南地区，上涨3.1％；其次是东北地区，上涨2.7％；东南地区上涨2.4％。

最受关注的伦敦地区平均租金同比上涨3.7%，目前平均月租金达到£1,588，比全英平均租金（£932）高出70.4%。

伦敦个别行政区的租金上涨明显，其中Westminster区上涨9.7%至£2,356；Haringeyand Islington上涨9.5%；Chelsea, Fulham, Hammersmith and Kensington涨幅为8.5%；Wandsworth, Hackney and Newham涨幅为8.2%。

HomeLet首席执行官Martin Totty表示：“数据显示，英国租金价格目前保持稳定增长，上涨幅度大致上与消费者通胀率一致，无论是对租户还是房东来说都是利好消息。”

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2月13日，英国国家统计局公布数据显示，英国1月通胀率下降至1.8%，这是英国通胀两年来首次低于英国央行2%的目标值。

对于英国消费者来说，通胀下降意味着实际薪资的提升，租房者的支付能力也相应提高。据数据统计，英国平均薪资在去年11月份当季同比上涨了3.3%。

英国的刚需租房市场增长趋势已越来越快，权威机构预测，到2023年，将有56万户英国家庭租房，增长将超过30%。而私人可提供租房比例在未来四年内预计从20.6％仅能升至22％，优质出租房源供不应求。

其他报告摘要：

英国的房屋需求仍在持续增长，房地产投资前景依然乐观。
但2019年市场关注的主要问题之一是某些地区可能缺乏房屋供应：政府通过税收改革和更多监管对私人房东施压，导致市场上的房东数量减少，出租房供不应求的局面短期内不会改变。
预计2019年来英国读书的海外学生会继续增加，部分地区需求可能会比较紧张，令租金继续上涨。

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来源：新天际时代
责编：Zoe Chan

皇后区和布鲁克林区成为纽约买房人新宠 | 美国

像2016年年底一样，2017年的我們依然活在政治不确定性的阴影里，究竟这会如何影响纽约市的房地产市场？关于最新通过的税收法案的问题会带来多大影响呢？

在道格拉斯·艾利曼（Douglas Elliman）的2017年第四季度市场报告显示纽约曼哈顿的平均销售价格首次在过去7个季度里跌破了200万美元，这也是过去六年内销售量最差的季度。此报告的作者乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示他还没有包含新税制改革方案成立后所带来的影响，但他指出这对高端市场将会有更具大的影响。

再过去的一年里，很多买家都保持观望的态度。二手房市场保持着平稳的水平，同时也带动了整个市场，尤其是房价低于100万美元的房子。二手房的平均价格虽然从同年第三季度下滑了7.9%，可是和2016同季度相比之下却是涨了1.8%。纽约第四季度的房地产低迷是理所当然的，这是因为天气和佳节气氛的影响。房源短缺也促使买家放弃选房和看房的动力。

在Town Residential的报告也是出现类似的情况。虽然曼哈顿的公寓中位价格下滑了4.3%。不过公寓价格再次跑赢了市场主要房产价格（纽约房地产基本分为公寓，合作式公寓和独栋房子三大类）。在报告里也显示出，小套房的中位价格上涨得最快，而越大的公寓中位价格则下滑。这意味着，市场主要的买家都倾向价格低于100万美元的房子。

我个人认为，在2017年里有两大因素影响着买家的购买欲望，首先是股市大涨令很多人把钱投资在股市，其次是利息的上涨也增加了养房成本。现在，特朗普总统的新税制下，纽约市房产税的变化也给市场带来新的压力。新税法中，住房抵押贷款利息抵免上限减少，从一百万减少为75万美元、房产税的分项抵扣额增设了1万元的上限。这些因素都成为了本土买家重新考虑买房还是租房好。在过去几年里，房产的价格上涨令市场的卖家对自己的要价十分坚持。我预计在将来的日子里，房市场的买卖双方在价格上互相保持博弈。

在另一边厢，布鲁克林和皇后区的房地产脱颖而出。在《道格拉斯·艾利曼的报告》里，布鲁克林的中位价格录取得2.7%上涨和皇后区则有12.2%。这也再次证明了，曼哈顿的房东们面临更多来自布鲁克林和皇后区的竞争。许多市场买家尤其是首购族都开始选择这两个区。皇后区录取得有史以来的最新记录，这主要的原因是当地的房价都比较低和有很大的增值空间。对许多国际买家来说，这两个区可能都会有点陌生，如果有机会能够深入了解的话，可能会是不错的投资机会。

2018年纽约房市动向展望

纽约房地产将在2018年持续保持低迷。我相信价格的滑落将会带来投机的机会，可是政治环境将会是主要的考量因素。税改方案已尘埃落定，接着下来将会是移民法改革不知会如何影响纽约市的房地产。纽约毕竟是个国际大城市，如果少了来自世界各地的移民将会对纽约房地产产生很大的冲击。如果你想在纽约置业的话，必需多了解各方面的讯息和清楚明白投资的价值，资深的经纪和律师同时也可提高你的投资的安全性。

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纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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居外全球房市观察：南美市场值得关注，中东房市缺乏亮点

智利房价继续走高，巴西跌幅缩小

2016 年开始，智利政府对经常性卖家（比如房地产公司）以及在不到一年的时间内买卖住房的法人和自然人，征收 19% 的增值税。虽然出台了购房税，但智利房价仍然在走强。2017年3季度，大圣地亚哥地区的新建公寓平均价格同比上涨 3.43%，去年的同比涨幅仅为 1.46% 。从季度来看，该国房价在 2017 年 3 季度较上一季度涨 1.75%。

IMF 的数据显示，智利经济在 2016 年的增长幅度大约为 1.6%，也是自 2009 年（该年度经济下滑 1.6%）以来最低的增长水平。预计该国经济2017年的涨幅为 1.4%，2018 年预计可达到 2.5%。

巴西住房市场持续下落，但在逐渐好转的经济局势中，跌幅速度也有所放缓。2017年3季度，圣保罗房价同比下跌 1.13%，但较去年 7.71% 的跌幅有很大的好转。从季度来看，圣保罗房价在 2017 年 3 季度环比微跌 0.2%。

从 2007年至2013年，圣保罗的房价总计飙升 113% （通胀调整后数据），其中里约热内卢的涨幅更是达到144%。然而巴西房市从2013年之后就进入滑坡。巴西央行在 2014年 4连续 9 次提高基准利率至 11%，导致经济出现大幅滑坡。2015 年末的利率已经达到 14.25%。2017 年 12 月，该国政府宣布减息，达到历史低点 7%。

巴西目前正在从一个多世纪以来最严重、最漫长的经济衰退中复苏。IMF 的数据显示，巴西经济在 2016 年下滑 3.6%，在 2015 年下滑 3.8%，2014 年微弱增长 0.5%。预计该国经济2017年的涨幅为 0.7%，2018 年预计可达到 1.5%。

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与此同时，该国货币也波动较大。在 2014 年 1 月到 2016 年 1 月间，巴西货币里亚尔对美元贬值超过 41%，从 1美元 2.3837 里亚尔跌至 1美元 4.0553 里亚尔。但在过去的 22 个月中，里亚尔价值又回升了 24.4%，在 2017 年 11 月达到 1 美元3.26 里亚尔。

巴西目前正面临着剧烈的政治波动。在过去的一年中，总统迪尔玛·罗塞夫在巴西石油腐败丑闻后被弹劾，议会发言人被监禁，五名内阁部长也因腐败指控而被革职或要求自行辞职。巴西的新总统米歇尔·特梅尔上台后，很快也陷入了新的腐败丑闻之中，被指控利用职权之便，在一项地产交易中施压，已达到帮助一个高层政治同盟组织的目的。雪上加霜的是，政府通过备受争议的议案并实施社保改革的机会，越来越渺茫。该国计划在 2018 年再次进行大选。

墨西哥住房市场大幅降温。2017年3季度，墨西哥全国房价同比下跌 1.42%，远低于去年 3.84% 的涨幅。这也是该国自 2014 年 2 月以来首个同比下跌的季度，2017 年 3 季度环比也下跌 0.63% 。

对于外国置业者而言，房价放缓的影响更深，因为比索在近几个月中出现大幅贬值。墨西哥比索对美元在 2015 年大幅贬值 14.9%，随后又在 2016 年贬值 16.7%，是自 2008 年以来最大的同比贬值幅度。但是在 2017 年的前 11 个月中，比索的升值幅度超过 13.3%，2017 年 11 月的兑换率为 1 美元 18.913 比索。

国家统计和地理协会(INEGI)的数据显示，墨西哥经济在 2016 年增长 2.3%，前几年的数据为：2015 年涨2.6%，2014年涨 2.3%，2013 年涨 1.4%，2012年和 2011 年均上涨 4%，2010年涨5.1%。预计该国经济2017的涨幅为 2.1%，2018 年预计可达到 1.9%。

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中东各地房市依然表现暗淡

2017年3季度，迪拜房价同比下跌 2.84%，为该国连续第 11 个季度房价同比下跌，不过好于去年同期下跌 3.91% 的数据。2017 年 3 季度的房价较上一季度环比下跌 0.97%。

2008年3季度至2011年3季度，迪拜经历了世界上最严重的房地产市场跳水，房价剧跌 53%，市场从 2012 年 2 季度到 2014 年 4 季度实现了 2 位数的房价上涨。但在 2014 年下半年，由于住房供大于求，需求走弱，经济活力放缓，该国地产市场开始放缓。

好的消息是，需求已经开始回暖。迪拜土地局的数据显示，该国期房交易金额较在2016年同比激增 118%，同期的交易数量也上涨 86%。

IMF 数据显示，阿联酋的经济在 2016 年放缓至 3%，也是自 2010 年最慢的增速。阿布扎比2017的经济预计增长仅为微弱的 0.3%，而迪拜的增长幅度则较高，可达到 3.3%。从全国整体来看，阿联酋预计2017的 GDP 涨幅仅为 1.3%。油价走势低于预期以及 OPEC 减产是主要的原因。

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以色列政府密集出台市场打压政策，该国持续十多年的房价牛市可能开始走向终结。全国自住房屋的平均价格在 2017 年 3 季度同比略涨 0.67%，远低于去年同期上涨 5.8% 的数据。房价在 2017 年 3 季度较上一季度微涨0.69% 。

2017 年 3 季度的新建住房销售量同比下跌 16.4%，为 6,141 套。中央统计局 (CBS)的数据显示，该国的新建住宅销售情况在 2015 达到高点，接近31,600 套。但由于国家不断提高贷款利率，在 2016 年又同比减少 5.4% 减少至 29,878 套，

住房价格在 2017 年 2 季度开始下跌，较去年同期跌 24.6%。此外，2016 年的竣工数量同比增加了 5.4%，也是自 1999 年以来的最高点，在 2017 年 2 季度增长 1.5%。

以色列经济在 2017 年 3 季度的季节调整年化增长率为4.1% ，出口、消费开支和投资走强是主要的增长推动力。以色列银行 (BOI)预计该国今年的经济增长大约为 3.1%，2018 年增长 3.3%。前几年的数据分别为：2016 年 4% ， 2015 年和 2014 年均为2.6%， 2013 年3.3%， 2012 年 2.9%， 2011 年5% 。2017 年 11 月，以色列银行将其基准利率保持在历史最低记录 0.1% 的水平，希望通过这种方式在保持价格和经济稳定的前提下，促进经济发展。

卡塔尔的经济在最近大幅下跌，同时面临严重的外交危机。2017年3季度，该国地产价格指数同比跌 2.85%，与去年同比上涨14.09%的表现形成鲜明反差。该国房价在 3 季度较上一季度跌 8.98%。

不过令人意外的是，当地房市需求却持续走热。Ezdan Holding Group公司的数据显示，该国地产交易金额在 2017 年 10 月增长 78.6% 至 50亿里亚尔（12.5 亿美元）。2016 年，由于卡塔尔为准备2020年世界杯而出现了施工热潮，该国的住房交易数量触及历史最高点。但在2016 年的地产交易数量却暴跌了 50%。

卡塔尔经济2016年的增长幅度大幅走弱，仅为 2.2%。从 2012 年到 2015 年，该国的 GDP 保持了年均 4.2% 的增长幅度，在2008-11 年更是达到 15.7% 的高速发展。IMF 预计该国2017年经济增长将为 2.5%，2018 年 3.1%。

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埃及是本次全球地产调查中表现最差的市场。2017年3季度，该国房价指数同比大跌 8.68%，跌幅远高于去年同期 -1.24% 的水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房价较上一季度环比则大幅上涨 7.65%。

但是从名义数据来看，由于政府决定在 2016 年 11 月改用浮动货币兑换率政策，造成了埃及磅对主要货币大幅贬值，国内出现了严重的通胀。该国房价出现了大幅上涨。2017 年 3 季度的通胀数据为 32%。

为了刺激地产市场的发展，埃及总统阿卜杜勒-法塔赫·塞西最近批准了第 17/2015号法律，取消了对海外投资者购买埃及土地和地产最后的限制规定。同时允许政府这个埃及最大的土地所有者，可以在公私部门合作的项目中，投入土地以交换收入。

埃及的私人消费水平走强，能源、地产和基础设施的投入大幅增加，该国经济在 2016 年的增长幅度为 4.3%（BNP Paribas 数据）。预计该国经2017年的涨幅为 4.1%，2018 年预计可达到 4.5%。

其他《2017年3季度全球房市报告》系列文章：

【亚洲房市两极分化，谁是赢家？】
【欧洲仍领涨但涨势趋缓】

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作者：Adam Yang
责编：Zoe Chan

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2017年西班牙房市报告：买房如何比价格捡便宜？| 海外

转售价格是一回事，黄金地段数量非常有限的新建项目的房产价格又是另一回事，我相信很多买家进入这个日益增长市场的时候并没有做必要的研究，以确保在当前市场的条件下他们所支付的价格是合理的。对于西班牙市场，我主张最可靠的方法是看特定的地区每平方米的价格，这是进行对比唯一的方法。在这份报告中，我早些时候曾提及，国际买家似乎遇到一些非常奇怪的事情，当他们参观新项目的时候，他们也许会被巧妙的营销吸引，但他们不会关注每平方米的价格，因为如果他们关注了，就不会为这些买单。对于2016年转售和新建房产存在奇怪的价格差异，这是我可以提供的唯一解释。

马贝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地区第一个房价上涨的直辖市，2014年第一季度，马贝拉房价上涨了4.8%，所以截止目前，马贝拉房价增长已经有3年之久。第一批新建房产项目在同一时间开始投入使用，并且马上就有买家，几乎全部来自海外，而期房的每平方米价格是同一地区面积更大更豪华转售房产的两倍多。2015年，一个位于圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）新建房产项目每平方米价格超过4000欧元，到2016年该项目最后一期每平方米价格上升到了6000 欧元。项目的位置很好，位于的海滩第三线位置，但质量装潢不见得特别高，没有花园，只有一个非常小的公共游泳池，靠近通向海滩主道。但却在几个月内就售罄，这些买家忽视了离一线海景100米开外，面积更大的转售公寓，这些公寓的质量建材更好、还带花园和大型的游泳池以及一天24小时的礼宾服务，且价格更优，买家有可能找到每平方米价格仅3000欧元左右的房产。在各方面来讲，开发得更好，但是买家却选择价格更昂贵，质量却低的房产，而不是建于2004年的转售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能会好，但也不值得买家支付老房每平米价格的两倍。当然，这也没有金融意义，因为新房也只能新一次，一旦业主将其出售，就成转售房，而转售的要价将看其他转售房的价格了。

这种情况正变得更糟。2016年，同一家开发商在同一地区销售另一房产项目，但却远离海滩，位于繁忙的主干道，内部装潢也没有特别之处，有小池塘，但没有花园，而每平方米价格相当于9000欧元，能俯瞰街道上红绿灯的顶层公寓价格超过120万欧元，现已售出。同时市场上一套建于2005年的复式公寓，面积更大，更接近海滩，远离交通噪音，还有花园和泳池区域，在2016年第四季度以每平方米价格2800欧元的价格售出。

也有买方计划全部翻新公寓，即使他们在翻修上花费大量金钱，他们最后也将以每平米价格约为4000欧元得到一个各方面都优越的房产。就我个人而言，我无法想象一种情况，就是以9000平方米的价格买下的公寓的买方将永远看不到利润。举一个例子，当2008年泡沫破裂前，马贝拉直辖市房价最高为每平米6000—7000欧元，但在2016年，房产购买者认为支付比这个价格高出30%以上都可以接受，而与此同时，最好地段的房产转售价格仍远低于峰值水平，2016年7月，我的一位客户完成了六个月前买下的新安达卢西亚一线海景高尔夫公寓的翻新改造。包括建筑成本，总成本也仅为每平方米2365欧元。这位客户买下这套公来是用作出租投资的，买下后立即长期租赁出去，每年总收益率在5.5%，这样的价格才有利润，而每平米9000欧元就没有。

新别墅和二手别墅也是一样。马贝拉地区将推出几个新项目，建立单栋住宅或住宅群，在大多数情况下，他们是卖期房。据我计算，目前新建别墅每平方米价格大约是转售别墅价格的两倍。但是如果你看一下马贝拉地区的鸟瞰图，你就会意识到最佳黄金地段剩下的可发展的土地非常之少，必然的结论是，人们为次等地段的新建房付出太高的代价。

我的一位客户在2016年12月以每平方米3750欧元的价格买下一套5居室房子，所在地块占地总面积1710平方米的，位于科尔蒂霍布兰科（Cortijo Blanco）海滩250米处，10分钟可步行至圣佩德罗（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banús），相比之下，位于新安达卢西亚后面一套4卧室的房子以每平方米5500欧元的价格刚刚卖出，所在地块面积1000平方米，所在区域大多公寓林立，而不是类似质量的别墅。我自问为什么会有人花250万欧元买下质量价值更低的房产？有没有可能他们真的没注意到相邻的公寓可以看到他们新别墅的花园？

虽然我举得是马贝拉的例子，但同样的道理可以应用到其他任何地区，当然，首先假设存在一个有效运作市场。在这些地区，市场已经复苏，你只能通过每平方米价格进行比较，如果没有销售，这种方法就不管用。所以这个假设前提是你关注在一个黄金地段，因为那里销售活动集中。遵循简单的规则，你就不会犯错误。

找出位于你想要地段的房产，你想要类型的房产转售每平方米价格，要看实际销售价格而不是要价。离最佳的黄金地段越远，就要减少每平方米的价格。如果你正在考虑购买新建房产的，也要做同样的计算，还要比较开发商给的新建房价格与黄地段转售房产价格，如果差异巨大的，就需要三思而后行。永远不要忘记，当你卖掉你的新房后，新房就成了二手房，这个时候你付了转售房产的双倍价格并不意味着你可以增加要价到超过市场所能忍受。现在以合适的价格进入市场的买家可以期待中期内价值大量的增长，假设是2—5年，但对于那些买入因缺乏库存价格虚高的新建房买家，我不确定是否可以在预见的未来看到他们收回成本，有些买家可能永远得不到利润。但当谈到黄金地段转售房产是，买家需要注意，在很多情况下会有一个以上的买家竞买同一个房产，好地段优质的房产质量肯定会有竞争。此前已经说过，2016年最后几个月许多地区房价大幅降低，我觉得这是一个信号，复苏的迹象让许多供应商已经变得过于亢奋，他们的要价过于进取。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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澳洲2016第四季度房价报告：首府城市同比增长6.1% 霍巴特表现强劲

2016季四度澳大利亚八大首府城市综合房价涨幅有所提速。澳大利亚统计局数据显示四季度8大城市综合房价（剔除通胀因素）同比增长6.1%，高于上季度同比增幅，但仍然低于2015年同期。两大投资热地墨尔本与悉尼房价同比分别增长5.3%与5.2%，为六个季度以来最高，同比增长亦超过10%，显示出房价回升势头。

澳洲第四大城市珀斯与北部海港城市达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间止步不前；而旅游资源丰富的塔斯马尼亚州首府霍巴特的房价则显示出了很强潜力，在近几个季度内涨势明显，澳洲REA集团首席经济学家Nerida Conisbee认为这是由于中国人赴澳旅游兴趣不减，但受限于当地新房库存有限，而房价上涨。

澳大利亚统计局的最新数据表明，澳大利亚2016年四季度GDP环比上涨1.1%，逆转了第三季度的跌势。但同期失业率上升，3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%，为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下，澳大利亚经济状况平稳。

2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房加强审批力度，包括澳外国投资审查委员会（FIRB）对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行提高外籍人士贷款门槛、以及地方政府对外国买家新增印花税，影响了海外投资者尤其来自中国的买家规模，但在四季度澳洲房产市场回温显示了政策并未影响买家兴趣, 市场回暖，因而澳洲四大银行在2017年第一季度纷纷上调购房贷款利率，旨在打击借助银行资金杠杆的炒房者。

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加拿大2016房价概况：主要城市同比大涨10.66% 创06年以来最大涨幅

尽管政府多次出台市场降温措施，加拿大11个主要城市在2016年的房价大涨,同比涨幅10.66%，比起2015年4.52%的涨幅超过一倍有余，也是自2006年以来的最大同比涨幅。2016年4季度而言，加拿大房价涨幅环比为 1.13%。

涨幅排名：多伦多房价（剔除通胀因素后）同比涨幅最高，达到17.96%，随后是维多利亚 (15.96%), 汉密尔顿 (15.71%)和温哥华(15.24%)。渥太华和温尼伯的房价涨幅更平缓，分别为2.05%和1.83%。

跌幅排行：2016年魁北克的通胀调整后价格跌幅最大，跌2.18%，随后是埃德蒙顿(-1.35%)，卡尔加里(-0.93%)，蒙特利尔(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

该国的住宅换手量在2016年达到53.6万套，同比上涨6.3%（加拿大房地产协会CREA数据），其中大多伦多地区、卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔、伦敦和圣托马斯等地方房屋交易量总和涨幅接近70%。截止到2017年1月，加拿大可供销售的住宅库存量大约为4.6个月，也是近6年来的最低水平，显示出住房市场的供应持续走紧。

但在房贷政策上，2016年10月，加联邦政府为测试民众对于房贷利率上涨的承受力，进行了压力测试。对于2017年可预期的住房贷款政策收紧，加拿大房地产协会总裁Cli_ Iverson表示“这一手段的有效性可能会因为区域不同而效果不同”。该协会首席经济学家Gregory Klump 表示，2017年“加拿大房贷新政可能意味着银行要求提高首付比例，或者控制可贷款房屋价格上限”。

由于加拿大居民消费水平持续走强，该国经济在2016年上涨1.4%，好于2015年0.9% 的微弱涨幅（加拿大统计局数据）。该国经济今年预计增长1.9%，2018年增长2%（国际货币基金组织数据）。鉴于美国可能出现的政策波动增加了经济和政治的不确定性，加拿大银行在2017年1月将其基准利率保持在0.50% 的水平，低于 2010 年9月至2014年12月之间的1%基准利率，在2018年一季度之前，市场人士认为加央行可能会保持现有的0.50%基准利率。

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美国2016房价报告：年增长3.71% 近年来涨幅最慢的一年

标普凯斯席勒的美国房价指数（剔除季节因素）在2016年涨3.71%，这是自2011年以来美国房价涨幅最慢的一年。四季度房价指数环比涨幅为0.55%。美联邦住房金融局的住宅售价（剔除季节因素）指数趋势与标普凯斯席勒房价指数趋势一致，增幅也是放缓。该指数在2016年涨4.07%，低于2015年5.45%的涨幅。美联邦住金局发布的2016年第四季度房价指数环比下跌0.15%。

标普凯斯席勒美房价指数显示，2016年美国20个主要城市的房价全部上涨。西雅图的名义涨幅最大（10.77%），随后为波特兰 (10.03%)，丹佛 (8.90%)，坦帕(8.40%)，与达拉斯 (8.08%)。

东海岸的纽约在2016年同比房价涨幅最小，为3.07%。

住宅施工热度持续走强 2017年1月，新建私人住房的批准数量同比增加8.2%（已进行季节调整），达到1,285,000套（美国人口调查局数据）。同期的住房开工总数同比也增加了10.5%（剔除季节因素），达到124.6万套，同期竣工房屋数量略跌0.9%，为104.7万套。

住房需求持续扩大 进入2017年1月，根据美国人口调查局数据，美国新房销量同比增加 5.5%（剔除季节因素）。

鉴于目前住房处于供不应求的形势，加之特朗普政府承诺放松对地产领域的监管力度，提高了买房者和开发商的预期，美建筑业景气指数也持续走强，该指数在2017年2月保持在65的水平，环比虽下降，但同比2016年2月的景气指数58仍然高出不少(全美住宅建筑商协会数据）。该指数将50设置为“行业乐观”和“行业悲观”的临界点。

美国经济在2016年增幅仅为1.6%，也是自2011年以来最低（美国商务部数据）。在特朗普当选美国总统之后，美国采取了大幅减税政策，增加基础设施投入，放松自2008年经济危机后的行业监管力度，市场人士预期美国经济今年增幅将超过2%。

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2017年西班牙房市报告：海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

西班牙的生活方式难以企及，既轻松随意，又安全，适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好，一年四季分明，冬天里北方白雪皑皑，南方则是亚热带气候区，西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖（符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项）数量比北半球其他任何国家都要多，共有679个。至于文化旅游顾客，西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点，数量之高列居全球第三位，仅次于意大利（51）和中国（47）。按地区划分，安达卢西亚的世界文化遗产景点最多，高达7处，到2018年可能是增加到8处，因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵，根据欧盟统计局数据显示，这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平，而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项：高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言，西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的，气候、美食和户外生活方式，西班牙人平均寿命是欧洲最高，同时是全球第二高，仅次于日本。

从投资的角度来看，我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地，那个时候即使是最好的地段，房价也平均下降40%。所以，在我看来，相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力，直至房价重回之前的水平，从这一点来看，毫无疑问，房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲，黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%，考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增，这不难理解。数据显示，2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口，在2016年年底前达到7530万人次，甚至超过了最乐观的预测，较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示，65%的西班牙游客选择入住酒店，另外35%却没有。显然，其中一部分人将会与家人和朋友住在一起，一部分人会拥有自己的房子，但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算，如果旺季周内短期度假租赁房全部入住，总收益率在5%以上是可以实现的，全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁，关注旺季短期度假租赁的同时，其他时候还要关注较长期的租赁，西班牙一些地区享受真正12个月的旺季，这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区，我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区，这里就是阳光海岸（Costa del Sol），也是高尔夫海岸（Costa del Golf），具体而言是在马贝拉（Marbella ）和圣佩德罗（San Pedro）之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率，其中约有5% 以上来源旺季周，另外3%以上是来源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应，收益率应上涨，即使房价上涨，因为租金价格也在增加，而且不用说，租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时，我将目标锁定在特定区域，寻找某一种类型房产，拒绝考虑其他。若是地段不好，即是只是隔几公里，收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时，需要找到合适的地区，因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此，比如巴塞罗那（Barcelona）和马德里（Madrid），一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以，如果租金收入是你购买计划的要求，你需要查看检查所处地段的自治区立法，因为各个地方有立法差异。

因此，随着价格继续上涨，对于购房出租的投资者和非居民业主而言，这里的房产都有优质的租金收益潜力，加上难以企及的生活质量，海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去，这样房产不会长时间空置，并帮助弥补运营成本，在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了，你需要作的就是准备好租赁。

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2017年西班牙房市报告：海外买家买什麽好？| 海外

随着房地产市场崩盘，买家偏好转向现代风格建筑，大量玻璃和平顶设计，而随着建筑活动再次开始，这种趋势只会加速。但每个趋势都有一个适用期，我想知道，以前被视为超级未来派和独一无二的建筑现在是不是看来有点过度——2016年年底的时候，我曾为之服务的数位客户明确强调，对于那些“白盒子”，他们甚至连看都不想看，他们想要的房子外部装潢偏向传统的西班牙建筑风格，但内部装潢却要完全的现代化。

因为目前的房地产市场上到处充斥着“白盒子”类的建筑，我认为买家偏好开始偏向个性主义，至少最高端的市场是如此，我认为安达卢西亚（Andalucía）的两个新项目将在2017年独领风骚，远超其他项目。第一个项目位于马贝拉西部边上的Cascadas de Camoján，五套房子的价格在500万欧元到700万欧元之间不等，每套房子建筑风格各不相同。该开发项目由英国人资助，定于2017年初开工，2018年年底之前完工。但是未来几年里索托格兰德（Sotogrande）将发生的转变将更令人瞩目。索托格兰德保护区（La Reserva de Sotogrande）将制定新标准，并将坚持向全球最高水平看齐。除了200万欧元起价的独立别墅外，还会有少量的特殊住宅，被称为“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建筑师设计，这些住宅将跻身全球最好的房产之列。

房地产市场重心仍然偏向于转售市场，转售在2016年房产交易中比例约为82％，不过这其中包括银行销售数字，因为银行收回被视为第一次销售，因此随后被最终业主购买被视为转售。虽然全国范围内的建筑许可证批准正在上升，但在项目审批和销售预备之间总是有时间滞后，所以我不能预见短期内买家购买偏好是否会发生实质性变化。比起内陆地区，市场重心更偏向沿海地产，在我看来，对于非常特殊的买家而言，农村现在不过是一个利基市场。买家被挤出沿海市场转向内陆的日子已经不复存在，买家选择在农村买房并不是因为他们特别想要一个农村房产，而是因为这里的房价在他们的预算范围内，我认为将来这种光景将不复存在。

马贝拉市（Marbella）与马拉加市房产成交量占马拉加全省2016年成交量的一半左右，不过，马贝拉在2015年9月废除建筑规划法（PGOU）之后便处于不利地位。建筑规划法废除之前，2015年1月至9月期间，492个建筑许可证获批，而2016年同期，即2016年1月至9月，仅有128个建筑项目获批，其中78个项目是个人住宅，另外50个项目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波纳（Estepona）457个项目获批建筑许可证。这并不是因为马贝拉建筑许可申请量减少，而是因为马贝拉市政厅不得不重新规划该市建筑，等待审批的项目已经排成长龙。有位开发商同事在等待18个月后终于在2016年12月收到了新安达卢西亚（Nueva Andalucía ）3个别墅项目的许可证。

所以，2016年的市场全部都是关于转售，预计2017年也将是这种情况，在我看来，这是必然的发展。事实是，黄金地段的最佳地段早在多年前就已经房屋林立，我对客户的建议是，买二手房，经济效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到独立式住宅需要全部拆除重建的情况，也不要因此退缩，因为即便如此，建筑成本仍然具有竞争力。几乎肯定你将拥有一套成品房，每平方米价格比新建房更便宜，若是公寓或联排别墅，比新建房或近几年来新建的房子，面积也将更宽敞，位置更佳。然而，非常清楚的一点是，新建房一上市，海外买家就如同飞蛾扑火样被吸引过去，即使是相对于转售房产，新建房价格过高，面积较小，地段也不是最佳。关于这一点，我也觉得费解，我将在这份报告后面部分讨论房价趋势时进行讨论。

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