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欧洲长期投资首选——德国 | 海外

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在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

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来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

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来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

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来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

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来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家市场优於想像 | 海外

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计算2016年上半年海外买家数量的公证回执统计数字完全出乎我的意料。去年上半年，海外买家共在西班牙购置了43,519套房产，市场份额占比19.1%。海外买家年度成交量在2007年达到历史最高值——8万套，市场份额占比约8.9%，当年西班牙总成交量约90万套，有鉴于此，目前正处市场顶峰时期，上半年在西班牙购房的海外买家成交量就高达43,519套，这意味着2016年有望成为有史以来海外买家数量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍预计全年海外买家数量至少与前一年的高位持平，不过考虑到第四季度海外市场的持续增长，这似乎不太可能，尽管有报道称自英国脱欧公投以来，英国买家数量有所减少。事实上，我认为海外买家数量将创新高，虽然我们将不得不等到2017年5月才能获得公证回报2016年全年数据，全年数据通常在第二年的二季度公布。我可以感觉到，2016会是个好年份，但我并不希望海外买家这么快就创纪录高位。

不过，总是会有一个“但是”，目前的海外市场并不那么关注谁是买家， 而是他们在哪买房，从这些公证数据明显可以看到，市场复苏仍然是局限于少部分地区，并且集中在这些地区最主要的位置。结果显示，目前在西班牙购买房产的海外买家数量等同于危机前的峰值，但集中在少数地方，这有助于解释为什么5大地区房地产市场活跃度那么高，但在我称之为二级和周边地区，成交量仍然没什么变化。

西班牙最大的自治区安达卢西亚（Andalucía）就是市场不平衡一个很好的例子。自2014年以来，安达卢西亚一直是西班牙房市最活跃的地区，销售量位居首列，但是通过数据分析，明显可以看出，该地区活动主要受一个省份的推动， 即马拉加省（Málaga），也是海外活动热点地区太阳海岸（Costa del Sol）所在之处。据2016年上半年的数据，我毫不怀疑当我们得到全年数据的时候看到2016年全年都是复制这一趋势，安达卢西亚房产75%的海外买家集中在马拉加省，该省海外买家上半年共购置买5,570套房产，为有史以来最高，超过2007年的峰值。

第二活跃的省份是阿尔梅里亚省（Almería），只有797位海外买家，而科尔多巴省仅有49位，为安达卢西亚8个省份中最低。安达卢西亚整个地区海外市场占比仅14%，低于全国海外市场占比平均水平19.1%，而马拉加省却是全国平均水平的两倍，海外买家成交量14,364套，市场占比39%。

同一省内，不同城市房地产活动水平不平衡也非常明显。例如，马拉加省超过50%的交易集中在两个直辖市，马拉加市和马贝拉市（Marbella）。而马贝拉市和贝纳阿维斯市（Benahavis）这两个城市占该省销售总量的25%。其他海外投资高的地区也没有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群岛（Balearics）、加纳利群岛（Canaries）和巴塞罗那（Barcelona）；这些地区2016年海外买家购房量均高于全国平均水平。例如，在西班牙东部沿海最活跃的地区阿利坎特省（Alicante），海外买家市场占比高的惊人，为46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地产市场，意识到该地区一个趋势非常重要：那就是同一个地区，省份不同，情况各不相同；同一省份，城市不同，情况也不相同。当地若有热点地区，市场份额更高。

2016年全年走势将延续至2017年第一季度和第二季度，与此同时，我将根据已经公布的2016年上半年和第三季度数据做一些预测。2016年西班牙房产平均价格将上涨2%-4%，尽管各个地区差异很大；据我预计，地中海黄金地区房价至少上涨5%-10%，如巴利阿里群岛、巴塞罗那和马贝拉，若多个地区房价增幅达到两位数，也不会令我感到意外。

我相信市场成交量至少将上涨10%，所以我预测2016年的成交量将从2015年的40多万上涨至45万以上，这意味着房地产市场总规模已回升至峰值的50%左右。银行贷款规模也将随之复苏，尽管银行对住房贷款仍然比较谨慎，不过2016年成交量的50%是通过抵押贷款，较2015年上涨约30%；平均贷款额增长了近5%，就足以跟上平均房价的上涨。

然而，尽管我如一年前一样，维持整体向好看法，不过，从2016年已显示的增长趋势大体可以看出，西班牙房地产市场仍非常依赖海外买家的增长，这一点预计2017年也是一样，尤其是在房价进一步上涨的情况下。2016年底，我开始为一个国际买家工作，他想要在马拉加市买一所房子，而显而易见，西班牙本地人对国内市场很快复苏并没有太大的信心。我曾经打交道，房产售价超100万欧元或以上的业主们都非常怀疑西班牙本地人意愿买房的可能性，他们认为最好是把房子卖给外国人。

 

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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居外网2016第三季度澳洲房市报告：增速显著减缓

2016年3季度澳大利亚八大城市综合房价涨幅再次降缓。经通胀调整后的澳大利亚统计局数据显示2016年3季度澳大利亚8大城市综合房价同比增长2.2%，为2013年2季度以来最低。两大投资热地悉尼与墨尔本房价同比分别增长1.5%与5.5%，也为近三年来最低增幅。单季度增幅方面，这两个城市的房价环比增幅也低于上季度。

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珀斯与达尔文的表现令人堪忧。这两个城市的房价同比与环比均在过去的两年间连续下滑；霍巴特则显示出了很强的潜力，在近四个季度内涨势明显。

澳大利亚统计局12月的最新数据表明，澳大利亚2016年3季度GDP较上季度下滑0.5%，为全球金融危机后最大跌幅。3季度GDP同比增幅(季节调整后)则为1.8%，为2009年3季度后最低水平。在灵活的货币政策下，澳大利亚经济状况平稳。

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2015年年底开始澳大利亚出现一系列对海外买家购房的限制，包括FIRB对海外买家的申报要求、澳大利亚各银行收紧外籍人士贷款标准、以及地方政府增加外国买家需支付的印花税，都对澳大利亚房地产市场有一定的降温影响。2016年2季度为止，澳大利亚的房屋准建与新房供给仍然处于历史高点，相信会对市场造价带来进一步的压力。

>>>点击查看《2016第三季度全球房市报告》

 

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2016年第三季度美国房市报告：房价涨幅适中

尽管美国经济预期走好，但美国住房市场 的价格涨势却在逐步放缓。2016年3季度， 美国标普凯斯席勒的全国季度调整房价指 数(通胀调整数据)同比增长幅度为3.92%， 环比增长1.29%，2015年3季度的同比涨幅 则为4.82%。联邦住房金融局的美国住宅售 价季度调整指数也有着类似的表现。2016 年3季度的同比涨幅为4.89%(通胀调整后数据)，略低于2015年3季度5.66%的增长幅度。2016年3季度环比涨幅为1.17%。

1标普凯斯席勒10月指数显示，美国所有20 个主要城市的房价均保持上涨，西雅图涨幅排名第一，2016年10月房价同比增长为10.66%，随后是波特兰(10.27%)与丹佛 (8.29%)。纽约和华盛顿在10月同比涨幅 最低，分别为1.70%和3.42%。

2_副本住宅施工数量持续强势走高。美国统计署的数据显示，在2016年10月，新授权的私 有住宅数量为1,175,000套，通胀调整后同 比增长4.6%。同期的总住宅开工数量为 1,323,000套，通胀调整后的同比增长水平 为23.3%，住宅竣工1,055,000套，增长 7.2%。

需求走高。美国统计署的数据显示，2016 年10月的新住宅销售为563,000套，较去 年同期增加17.8%(通胀调整数据)。2016年 7月的待售住宅为246,000套，较去年同期 增加9.3% 。

由于目前待售现房供应短缺，美国建筑商 信息指数保持乐观。国家建筑商协会的数 据显示，2016年11月的指数为63，与上个 月持平，但略高于去年同期数据。该指数 的乐观和悲观分界点为50。

美国经济分析署的数据显示，2016年第三 季度美国经济同比增长幅度为3.2%，前几 个季度的数据分别为：2016年2季度1.4%， 2016年1季度0.8%，2015年4季度1.4%， 2015年3季度2%，2015年2季度3.9%， 2015年1季度0.6%。美国经济去年增长水 平为2.6%，与2014年的速度保持相同。但 作为世界最大经济体，美国今年的经济增 长预计仅为 1.6% 。

除了一般的供求关系变化，影响美国房市 未来走势的一个重要因素则是新总统川普的经济政策。川普的经济主张较为鹰牌， 旨在激发美国自身的发展潜力，对经济跟 房市来讲都有着促进需求的意义。川普当 选之后股市的连续大涨就说明了市场，尤 其是基建金融对未来发展形势的乐观态度。 然而这种激进的政策一旦实行，就会带来 过速的风险，可能导致通胀过快，贷款利 率与新房价格也有可能快速上涨。借贷成 本与新房价格上涨可能会减少本国本土的 市场需求，不过对海外投资的影响则相对较小 。

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科可兰房市报告 | 2016年Q3佛罗里达棕榈滩 (Palm beach) 最新房地产报告

前言：本报告以2016年第3季度的交易为基 础，与2015年的同期数据进行比较。为了实现佛罗里达(State of Florida )市场的数据比较,报告将从棕榈滩 (Palm beach)、堰洲岛镇 (Barrier Islands)两地的房产交易数据入手，分析佛罗里达在本季度的房市表现情况。

以下内容由美国高端房产专家科可兰集团（CORCORAN）独家提供。

与一年前相比,棕榈滩镇的产权公寓/合作公寓的成交量同比下降25%，单一家庭住宅销售 量下降12%。

 

一、棕榈滩

与一年前相比,棕榈滩镇的销售量有所下降, 尤其是产权公寓和合作公寓。产权公寓/合作公 寓的成交量同比下降25%。单一家庭住宅销售 量下降12%,但仅代表销量减少三套。环比销 售显著下降,但这是由棕榈滩典型的市场季节 性决定的。

与一年前相比,棕榈滩镇的销售量有所下降, 尤其是产权公寓和合作公寓。

 

棕榈滩的单一家庭住宅平均售价有所提高,上 升9%。然而,由于销售倾向于小面积住房,售 价中值下降19%。产权公寓/合作公寓去年的平 均售价下降26%,同期的售价中值下降11%。 与南端(South End)形成强烈对比的城区销 售额的大幅下降导致了这些价格数据的下滑。

在北端(North End),单一家庭住宅的销量 减少了四套,即下降29%,但平均售价却攀升 30%。是那套位于6 Ocean Lane、以370万 美元售出的全新滨海大厦的销售拉高了这一数 字。相反,售价中值下降了44%。本季度北端 多数房屋的售价低于500万美元,而一年前多 数房屋的售价高于500万美元。在城区,单一 家庭住宅的平均售价增长了19%,售价中值上 升45%。本季度城区大面积住宅的成交量增长 了两倍,尽管这些住宅在市场上的上市时间超 过一年。与一年前相比,艾斯戴特区(Estate Section)本季度的成交量增加了一套。在成交 量如此之低的情况下,统计数据很容易偏离。

城区的产权公寓/合作公寓销量同比显著下降, 成交量不到去年同期的一半。房屋售价同样有 所下降,其中平均售价下降11%,售价中值下 降7%。2015年第三季度,棕榈滩有很大比例 的房屋售价均超过200万美元,而本季度只有 一间房屋的售价超过200万美元。南端的销售 额同样有所下降,但下降幅度较小,同比下降 13%。同比平均售价下降20%,售价中值上升 15%。

二、堰洲岛镇

堰洲岛上的城市屋售价本季度大幅增长。平均 售价上升54%,售价中值上升25%。希捷游艇 俱乐部多栋新建城市屋的成交推动了价格的上 升。而同比销量却下降了24%。

堰洲岛上的城市屋售价本季度大幅增长。平均 售价上升54%,售价中值上升25%。 从辛格岛到朱庇特 岛,单一家庭住宅成交量下降27%。售价中值 出现2%的小幅下降。

1、朱庇特岛到辛格岛

棕榈滩以北,堰洲岛上,从辛格岛到朱庇特 岛,单一家庭住宅成交量下降27%。售价中值 出现2%的小幅下降。去年,超过四分之一的 单一家庭住宅售价超过100万美元,而今年只 有13%超过这一数值。这一地区的产权公寓/ 合作公寓销量稳定,仅减少了一套。2015年3 季度,在辛格岛的丽思卡尔顿(Ritz Carlton) 地区出现了多笔高价出售交易,拉高了这一地 区的数值。因此,平均售价表现出29%的降 幅,售价中值的降幅也达到12%。

从辛格岛到朱庇特 岛,单一家庭住宅成交量下降27%。售价中值 出现2%的小幅下降。产权公寓/ 合作公寓销量稳定,仅减少了一套。

 

从棕榈滩以南到高地同样经历了单一家庭住宅 销量的下降,降幅为39%。同比售价中值下降 17%。

 

2、赫珀卢克索岛到高地

从棕榈滩以南到高地同样经历了单一家庭住宅 销量的下降,降幅为39%。同比售价中值下降 17%。然而平均售价却提升21%。两季度均有 两笔交易价格超过1,500万美元,但由于 2016年3季度的总体销量下降,这些销售的偏 斜效应推动了平均售价的增高。产权公寓/合 作公寓市场表现稳定,与朱庇特岛到辛格岛的 情况类似,此类住宅的销量仅减少了一套。但 由于交易价格较低,导致平均售价下降27%, 售价中值降低19%。

从棕榈滩以南到高地同样经历了单一家庭住宅 销量的下降,降幅为39%而平均售价却提升21%。

相关链接：科可兰房市报告 | 2016年Q2曼哈顿各区域最新房地产报告

 

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