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达拉斯地区房屋翻新转售平均每栋赚5万多美金！| 美国

在达拉斯地区，房屋翻新转售正越来越热。今年第二季，达拉斯-沃斯堡地区的房屋翻新转售数字和一年前相比增长了13%。根据由Attom Data Solutions公司所做的一项最新研究，达拉斯-沃斯堡地区是全美50个房屋翻新转售仍在增长的市场之一，可以说是新的美国投资热点。

第二季度房屋翻新转售数量最多的是在佛罗里达州的迈阿密-罗德代尔堡地区，该地区共有2,338笔房屋翻新转售交易，其次是凤凰城，共有2,282笔，洛杉矶排第三位，共有1,812笔房屋翻新转售交易。达拉斯-沃斯堡地区第二季共有1,379笔房屋翻新转售，在全美排名中列第九位。

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Attom Data Solutions公司的高级副总裁达伦·布洛姆斯特(Daren Blomquist)在报告中说：“许多房屋翻新转售者开始转向房价较低的地区，那里的低价房更容易获得，通常是因为有法拍屋或其它类型的抵债房。而很多那些房价较低的地区往往还有强劲的租赁市场，有很多买房后持有并用于出租的投资者，为翻修转售业务提供了持续稳定的需求管道。”

“而在一些抵债房已接近干枯的市场，翻新转售者在收购房产时表现出更愿意利用融资杠杆，很多时候会以接近市场价的价格收购，并更大程度上依赖房价上升来提升转售利润。”

Attom Data Solutions公司估计，第二季度在全美范围共有53,638套独立房屋和康斗房被翻新转售。该调查统计包括所有在12个月内被两次出售的房产。

全美范围的房屋翻新转售金额则达到44亿美元，创下10年来的新高。

不过全美范围的房屋收购然后快速转售的比例在第二季度却比第一季度下降了。在今年第一季度的时候，房屋翻新转售占全部房屋销售的6.9%。而到了第二季，房屋翻新转售只占房屋销售总数的5.6%。

在达拉斯-沃斯堡地区，房屋翻新转售数量最多的是在达拉斯郡，共有505笔，其次是泰伦郡，有444笔。

达拉斯-沃斯堡地区房屋翻新转售的平均售价为229,824美元，平均利润达51,824美元，但仍低于全美范围的翻新转售平均利润额67,516美元。

此外，在达拉斯-沃斯堡地区房屋翻新转售的平均毛利回报率为29%，远远低于全美范围的平均毛利回报率48.4%。

与美国其它市场不同，达拉斯-沃斯堡地区现在的房价正处于历史最高水平，市场上中低价位的房屋十分短缺，这限制了翻新转售的利润。

在全美范围，有超过40%的房屋翻新转售是法拍屋，低于2010年时候的70%。

（互联网资讯综合整理）

期房贷款难度加大！买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲

内容摘要

银行在审批墨尔本和布里斯班的期房贷款时非常保守
约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项
目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款，但利率大幅提高

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难，尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实】

Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》（The Australian）透露，自那时起，约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。

主要问题在于，由于新出台的借贷政策非常严格，因此，外国投资者没有资格申请抵押贷款。

银行认为，布里斯班和墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高，因此，对于贷款申请的审批非常谨慎。

虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月，但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同，并转售公寓。

然而，转售公寓本身也有困难，那么有没有第三种选择呢？是否仍有可能获得贷款，并完成期房的购买呢？

是什么引发了这场完美风暴？

我们不过多分析宏观经济状况，而是从两方面来看待这一问题。

一方面，中国政府正在打击资本外流，其中大部分资金正是流向（显然）包括澳大利亚在内的海外房地产市场。

另一方面，澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资，从而迫使银行限制其借贷政策并提高税收。

基本上，如果你在过去6到12个月内购买了期房的话，将无法申请抵押贷款，除非结算期还有3个月。

此前，如果结算期还有18个月的话，也会有借贷机构考虑你的申请！

这一政策上的变化清楚表明，银行变得越来越担心未来的房产估值。

如果银行拒绝我的贷款申请怎么办？

除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外，非银行借贷机构可以提供帮助。

不过，利率通常高达8%，并且会向你收取高额开户费。

你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。

私人借贷机构的年利率通常为12%，但可以考虑特殊情况，如果你拥有海外收入或者职业特殊的话，这点非常重要。

这一类型的贷款通常为短期贷款（一般为1至3年），不过，如果你能找到合适的借贷机构的话，也可能申请到30年的长期贷款。

最重要的是，贷款受限的原因在于，大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管。

它们必须遵守特定的风险限制，以便将其贷款额保持在控制范围之内，因此，它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。

如果这部分资金用光，申请就很容易被拒绝。

这就是现在的普遍情况！

转售我的期房如何？

如果你已经支付了10%的订金，但现在发现自己不符合贷款条件的话，转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。

如果时机把握得好的话，你甚至还能赚上一笔。

不过，这并不意味着这是一个轻松的选择！

首先，你签订的合同可能有转售限制，因此，务必确保与律师商议，避免违反这些条件。

其次，你必须切记，你将会与开发商形成竞争，因为开发商仍在出售剩余房源（虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的）。

最后，你将需要负担资本利得税（CGT）、印花税和房地产经纪商中介费。

仍考虑购买期房吗？

作为中国投资者，你可能会考虑购买标准住宅（房产）。

你将能够向更多借贷机构贷款，并且有资格申请更具竞争力的利率。

期房和高密度住宅的估值通常较低，因此，如果你仍然希望走这条路的话，务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。

最后，务必向抵押贷款经纪商咨询，与其探讨你的情况以及你的投资计划。

确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。

向恰当的借贷机构提供令人信服的证明，是通过贷款审批的关键。

关于Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立，专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款，以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元，并荣获多项行业和客户大奖，包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度（非专营）优秀经纪商”。

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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2017年西班牙房市报告：买房如何比价格捡便宜？| 海外

转售价格是一回事，黄金地段数量非常有限的新建项目的房产价格又是另一回事，我相信很多买家进入这个日益增长市场的时候并没有做必要的研究，以确保在当前市场的条件下他们所支付的价格是合理的。对于西班牙市场，我主张最可靠的方法是看特定的地区每平方米的价格，这是进行对比唯一的方法。在这份报告中，我早些时候曾提及，国际买家似乎遇到一些非常奇怪的事情，当他们参观新项目的时候，他们也许会被巧妙的营销吸引，但他们不会关注每平方米的价格，因为如果他们关注了，就不会为这些买单。对于2016年转售和新建房产存在奇怪的价格差异，这是我可以提供的唯一解释。

马贝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地区第一个房价上涨的直辖市，2014年第一季度，马贝拉房价上涨了4.8%，所以截止目前，马贝拉房价增长已经有3年之久。第一批新建房产项目在同一时间开始投入使用，并且马上就有买家，几乎全部来自海外，而期房的每平方米价格是同一地区面积更大更豪华转售房产的两倍多。2015年，一个位于圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）新建房产项目每平方米价格超过4000欧元，到2016年该项目最后一期每平方米价格上升到了6000 欧元。项目的位置很好，位于的海滩第三线位置，但质量装潢不见得特别高，没有花园，只有一个非常小的公共游泳池，靠近通向海滩主道。但却在几个月内就售罄，这些买家忽视了离一线海景100米开外，面积更大的转售公寓，这些公寓的质量建材更好、还带花园和大型的游泳池以及一天24小时的礼宾服务，且价格更优，买家有可能找到每平方米价格仅3000欧元左右的房产。在各方面来讲，开发得更好，但是买家却选择价格更昂贵，质量却低的房产，而不是建于2004年的转售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能会好，但也不值得买家支付老房每平米价格的两倍。当然，这也没有金融意义，因为新房也只能新一次，一旦业主将其出售，就成转售房，而转售的要价将看其他转售房的价格了。

这种情况正变得更糟。2016年，同一家开发商在同一地区销售另一房产项目，但却远离海滩，位于繁忙的主干道，内部装潢也没有特别之处，有小池塘，但没有花园，而每平方米价格相当于9000欧元，能俯瞰街道上红绿灯的顶层公寓价格超过120万欧元，现已售出。同时市场上一套建于2005年的复式公寓，面积更大，更接近海滩，远离交通噪音，还有花园和泳池区域，在2016年第四季度以每平方米价格2800欧元的价格售出。

也有买方计划全部翻新公寓，即使他们在翻修上花费大量金钱，他们最后也将以每平米价格约为4000欧元得到一个各方面都优越的房产。就我个人而言，我无法想象一种情况，就是以9000平方米的价格买下的公寓的买方将永远看不到利润。举一个例子，当2008年泡沫破裂前，马贝拉直辖市房价最高为每平米6000—7000欧元，但在2016年，房产购买者认为支付比这个价格高出30%以上都可以接受，而与此同时，最好地段的房产转售价格仍远低于峰值水平，2016年7月，我的一位客户完成了六个月前买下的新安达卢西亚一线海景高尔夫公寓的翻新改造。包括建筑成本，总成本也仅为每平方米2365欧元。这位客户买下这套公来是用作出租投资的，买下后立即长期租赁出去，每年总收益率在5.5%，这样的价格才有利润，而每平米9000欧元就没有。

新别墅和二手别墅也是一样。马贝拉地区将推出几个新项目，建立单栋住宅或住宅群，在大多数情况下，他们是卖期房。据我计算，目前新建别墅每平方米价格大约是转售别墅价格的两倍。但是如果你看一下马贝拉地区的鸟瞰图，你就会意识到最佳黄金地段剩下的可发展的土地非常之少，必然的结论是，人们为次等地段的新建房付出太高的代价。

我的一位客户在2016年12月以每平方米3750欧元的价格买下一套5居室房子，所在地块占地总面积1710平方米的，位于科尔蒂霍布兰科（Cortijo Blanco）海滩250米处，10分钟可步行至圣佩德罗（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banús），相比之下，位于新安达卢西亚后面一套4卧室的房子以每平方米5500欧元的价格刚刚卖出，所在地块面积1000平方米，所在区域大多公寓林立，而不是类似质量的别墅。我自问为什么会有人花250万欧元买下质量价值更低的房产？有没有可能他们真的没注意到相邻的公寓可以看到他们新别墅的花园？

虽然我举得是马贝拉的例子，但同样的道理可以应用到其他任何地区，当然，首先假设存在一个有效运作市场。在这些地区，市场已经复苏，你只能通过每平方米价格进行比较，如果没有销售，这种方法就不管用。所以这个假设前提是你关注在一个黄金地段，因为那里销售活动集中。遵循简单的规则，你就不会犯错误。

找出位于你想要地段的房产，你想要类型的房产转售每平方米价格，要看实际销售价格而不是要价。离最佳的黄金地段越远，就要减少每平方米的价格。如果你正在考虑购买新建房产的，也要做同样的计算，还要比较开发商给的新建房价格与黄地段转售房产价格，如果差异巨大的，就需要三思而后行。永远不要忘记，当你卖掉你的新房后，新房就成了二手房，这个时候你付了转售房产的双倍价格并不意味着你可以增加要价到超过市场所能忍受。现在以合适的价格进入市场的买家可以期待中期内价值大量的增长，假设是2—5年，但对于那些买入因缺乏库存价格虚高的新建房买家，我不确定是否可以在预见的未来看到他们收回成本，有些买家可能永远得不到利润。但当谈到黄金地段转售房产是，买家需要注意，在很多情况下会有一个以上的买家竞买同一个房产，好地段优质的房产质量肯定会有竞争。此前已经说过，2016年最后几个月许多地区房价大幅降低，我觉得这是一个信号，复苏的迹象让许多供应商已经变得过于亢奋，他们的要价过于进取。

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越来越多“高龄”组屋成功转售 | 新加坡

去年近2万宗转售组屋交易中，屋龄满30年的占39.6％，这个比率在2014年只有33.4％。分析师指出，旧组屋大多数在成熟市镇，地点是吸引买家的主要原因。此外，一些买家可能抱有旧组屋最终会获选纳入选择性整体重建计划（简称SERS）的期望进场。

过去三年有越来越多屋龄达30年的旧组屋易主，显示“高龄”旧组屋在转售市场上依然吃香。有地点优越的三房式旧组屋，尽管屋龄超过40年，仍能以70多万元的高价转售，另有五房式旧组屋的价格甚至接近百万。

越来越多“高龄”组屋成功转售 | 新加坡 — 成保路第17座一个四房式单位剩余屋契不到60年，还是以83万元高价转手，中峇鲁的优越地理位置和“潮人”生活环境，相信是买家愿出高价的主因（陈福洲摄）

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房地产分析师指出，很多旧组屋在成熟市镇，这些地点的新组屋售价较高，因此一些人愿意退而求其次，购买屋龄较高的旧组屋。此外，一些买家可能抱有旧组屋最终会获选纳入选择性整体重建计划（简称SERS）的期望进场。

根据新加坡房地产联合交易网SRX提供的数据，去年该网站记录的近2万宗转售组屋交易中，屋龄满30年的占39.6％，这个比率在2014年只有33.4％。SRX收录本地超过85％的房屋交易信息。

在各类型组屋中，屋龄满30年的三房式组屋交易最活跃，去年有4363宗，占所有三房式交易量的85％。

以市镇来看，屋龄满30年组屋交易最活跃的首五个市镇分别是勿洛、宏茂桥、淡滨尼、金文泰和裕廊西。

建屋发展局提供给《联合早报》的数据显示，截至去年底，建屋局管理的约100万个组屋单位中，屋龄满40年的约有7万个，屋龄在30年至40年的有28万个。

另外，SRX的数据显示，过去三年，屋龄满30年的旧组屋交易中，最贵的三房式和四房式单位（排屋式组屋除外）都在中峇鲁。

去年12月，该区林烈街第35座一个三房式单位以70万8000元转手。该单位和周边同类型房子由建屋局的前身改良信托局建造，之前是租赁单位，1970年代卖给住户，因此99年的屋契从1973年开始计算，去年底转手时只剩56年。

附近成保路第17座一个面积110平方公尺的四房式单位，则在前年以83万元成交，当时剩余屋契是42年。该单位是近年来屋龄满30年的转售组屋中，最贵的四房式单位。

去年第四季，中峇鲁所属的红山地区，三房式和四房式组屋转售价中位数分别是39万元和60万4000元。

另外，最贵的五房式和公寓式“老”组屋在荷兰道第9座和金文泰3道第430座，屋龄分别是41年和37年。前者在2015年以98万5000元转售，后者去年以96万元易主。

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣指出，老组屋大多数在成熟市镇，地点是吸引买家的主要原因。他说：“很多买家想住靠近亲人，但成熟市镇的屋龄普遍较高，稍微新一点的组屋，价格会更贵。”

以市中心组屋为例，较新的达士岭组屋五房式动辄就上百万元，而隔一条街屋龄超过30年的艾弗顿园五房式单位，近来的转售价大约在70多万元，差价超过三成。

此外，旧组屋面积相对较大，例如林烈街的高价三房式组屋有88平方公尺，接近一些四房式新组屋面积。

剩余屋契较短的组屋，屋主未来要脱售可能遇到问题，但邱瑞荣认为，一些人或许想利用地点优越的特点，在未来赚取租金，因此打算长期持有。

ERA产业主要执行员林东荣相信，一些买家虽然知道屋契较短的组屋价值较低，却敢于出高价，赌的是组屋有朝一日会获选重建。

不过他提醒：“旧组屋加入SERS并非理所当然，有这种想法风险很大，不是每个人都能中马票。”

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（据联合早报）

新加坡 | 创五房式组屋新高价达士岭一单位112万转手

刚刚以112万元易主的达士岭五房式组屋是高楼单位，客厅和房间的视野非常宽阔，看得到中央商业区和滨海湾海景。

受访房地产分析师指出，尽管新加坡组屋转售市场整体趋稳，但像达士岭这样地点优越的项目因为房源稀少，价格屡创新高并不让人意外。

市区地标项目达士岭摩天组屋转售价再创新高，一个五房式单位本月以112万元易主，是迄今转售价最高的五房式单位。

受访的房地产分析师指出，尽管转售市场整体趋稳，但像达士岭这样地点优越的项目因为房源稀少，价格屡创新高并不让人意外；而超过110万元的售价，可能为达士岭打算求售的屋主设下新的心理价位。

建屋发展局网站的转售资料显示，这个刚成交的单位是S2型，属于五房式组屋，面积106平方公尺，楼层介于43楼至45楼。112万元的转售价也突破了文庆路私人组屋City View@Boon Keng上个月创下的五房式转售价纪录。当时该项目一个五房式单位以110万元转手。

代表屋主处理这宗交易的是ERA房地产经纪公司区域营销主管郭伟明和高级营销主管陈勇达。郭伟明受访时透露，这个单位没有夕照问题，客厅和房间的视野都极为宽阔，看得到滨海湾一带的海景、中央商业区和乌节路。

他说：“单位的朝向好是吸引买家的一个因素，而且楼层很高，在整个达士岭项目中，属于素质非常高的，而且屋主迁入时也花了5万元到8万元装修。”

这个单位进入转售市场求售不到三个月，前后吸引10组到15组买家看房，屋主原本要价120万元，最终有买家愿意出112万元购买，并在上个月签署选购权书（Option-To-Purchase）。

郭伟明说，虽然目前房地产市场平稳，但一旦有地点优越的单位求售，就会吸引不少买家。“如果组屋的地点不是很好，可能需要三个月到六个月才能找到买家，不过像达士岭摩天组屋这样地点好的组屋，一般三个月就能成交。”

他指出，达士岭项目的地点非常优越，不仅在中央商业区，周边的生活设施也很齐全，而且附近有多条地铁线。

刚成交的这个天价组屋单位，若按尺价计算，每平方公尺价格为1万零566元，相当于每平方英尺982元。

房地产经纪公司博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈受访时说：“丹戎巴葛一带的私宅每平方英尺价格都远超2000元，达士岭这个单位的尺价却不到1000元，算是非常便宜的。虽然它没有公寓设施，但却有标志性的建筑设计，也有空中花园等，而且中央商业区就在家门口。”

达士岭摩天组屋有超过1800个单位，都是四房式（S1型）和五房式（S2型）单位。

2014年底进入转售市场以来，这个项目至今已有160多个单位易主。之前的最高转售价在去年11月创下，当时同样是一个介于43楼至45楼的五房式单位以108万8000元的高价易主。今年6月和8月，该项目各有一个五房式单位以107万元转售。

伊斯迈指出，2014年和去年，组屋转售价分别下滑6％和1.6％，今年转售价趋向平稳，买家对市场更有信心，觉得是进场的好时机，这将推动转售市场出现更多高价组屋。

他说：“如今达士岭已有单位突破110万元的标杆，这个项目中类似楼层、装修精致的单位未来求售时，屋主叫价至少也会达到110万元。”

（据联合早报）

新加坡 | 西海岸组屋获重建三房式叫价48万

截至昨天，已有八个受选择性整体重建计划影响的西海岸路组屋单位在房地产网站求售。其中一个三房式转售单位的叫价近50万元，比建屋发展局预计所给的赔偿金顶限，还多出约14万5000元。

获选重建的西海岸路组屋上周六（9月3日）刚恢复转售，就有至少八个单位推出市场求售。其中一个三房式转售单位的叫价近50万元，比建屋发展局预计所给的赔偿金顶限，还多出约14万5000元。

这个受选择性整体重建计划（Selective En bloc Redevelopment Scheme，简称SERS）影响的单位，位于西海岸路第518座组屋，面积为67平方米。根据房地产网站Property Guru，售价为48万元。

根据建屋发展局的估算，这类组屋可获得的赔偿金介于29万4100元至33万4900元。

房地产网站STProperty的资料显示，隔邻第514组屋的另一个三房式单位，在今年6月以27万8000元转售。

截至昨天，已有八个受SERS影响的西海岸路组屋单位在房地产网站求售。除了三房式和四房式组屋，也包括一个特大型组屋（Jumbo flat）单位，其叫价高达94万8000元。

建屋局上个月在西海岸路推出今年首个SERS，获选的是第513座至第520座组屋。这批组屋屋龄约37年，有994个出售的组屋单位，另有14个出售的商店和一个咖啡店。

为防止屋主在还不了解SERS配套的情况下贸然转售组屋，当局规定在SERS消息公布后一个月内，暂停受影响单位的转售交易。

获选重建的西海岸路组屋9月3日刚恢复转售，就有至少八个单位推出市场求售

风景优美近裕廊商业区是推高转售价原因之一

西海岸路第514座组屋的一个四房式单位，则以58万元出售，比建屋发展局预计所给的赔偿金顶限多出超过10万元。根据建屋局的估算，这类组屋可获得的赔偿金介于42万7300元至47万8800元。

经手这项交易的Propnex房地产经纪洪俊杰说：“受SERS影响的单位在转售市场上的售价，一般会比建屋局的赔偿金高出一些。这是因为购买这类单位等于投资于一个新组屋单位，比申请预购组屋还要理想，得到新组屋单位的概率是百分百的。”

洪俊杰也指，金文泰的地理位置靠近未来的裕廊商业区，而且出售的组屋单位风景优美，加上这一带近期出售的四房式组屋不多，是推高转售价的几个原因。“与金文泰广场连接的组屋大楼，近期有个四房式单位以90万元转售，可见这里的四房式和五房式是相当炙手可热的。”

当局将在金文泰1道和西海岸连路兴建新项目，作为替代组屋安置居民，屋主将在明年第二季受邀申请替代组屋。这两个新项目中除了三房式至五房式单位，也有二房式灵活单位和三代同堂单位可供选择，替代组屋预计2022年第三季竣工。

（据联合早报）