房产市场 – juwai

阿尔伯塔房产市场成为投资者的新“猎物

由于石油和天然气价格走低，阿尔伯塔的经济和房地产市场长期萧条。但现在阿尔伯塔房产市场似乎有望复苏。对于房地产投资者来说这意味着现在是一个的好时机，加拿大NextHome机构根据大多数房地产投资者“买房炒房再赚高房租(buy, hold and rent)”心理，结合了成功投资者和房地产专家们的观点，并参考了加拿大抵押贷款和房产公司给出的房屋空置率和租房成本等数据，同时还借鉴了Royal LePage and Brookfield RPS的独家房价数据，得出了基于人口、就业和工资等因素的阿尔伯塔房产投资投资的4个首选地。

1.埃德蒙顿

埃德蒙顿皇家LePage Noralta房地产经纪人兼业主汤姆·谢勒（Tom Shearer）说：“埃德蒙顿市场在过去一段时间令许多购房者感到困惑。埃德蒙顿市区目前正在冰区和罗杰斯竞技场施工建造一批新的公寓。Shearer说：“我相信冰区和其他项目已经为埃德蒙顿市中心的生活创造了新的活力，越来越多地吸引了购房者和投资者的兴趣。总的说埃德蒙顿市区成为一个更适合宜居的地方。”

2.卡尔加里

埃德蒙顿和卡尔加里都有从经济非常困难的三年中恢复的迹象。卡尔加里的Okotoks，Chinook和卡尔加里市中心等市场的空置率，租金增长状况和房价似乎都维持不变。阿尔伯塔省没有租金管制的省份，允许投资者可以自己设置并提高租金。鉴于目前的市场状况和任何人都可以以5％的首付方式购买房屋，租房者都有获得购买条件所以影响租金价格的上涨。如果投资者选择以目前的利率购买房地产，那么在不久之后由于油价持续稳定，阿尔伯塔省的经济将回到原来的辉煌，导致租金和房屋价格增加，投资者便可以从中获利。

3.莱斯布里奇

莱斯布里奇的自身优势使其成为投资者感兴趣的目标市场。越来越多元化的经济，包括重要的医疗保健行业，以及日益增长的学生数量使得这个地区可以在考虑范围。莱斯布里奇的人口数量中有20％是学生，主要来自于莱斯布里奇大学和莱斯布里奇学院。戴维斯说：“年轻人在这里上大学，毕业后留在这里谋生。大城市的快节奏生活和更高的生活成本，促使莱斯布里奇成为毕业生心目中的有吸引力和负担得起的宜居城市。”

4.梅迪辛哈特

尽管梅迪辛哈特受到油价下跌的影响，但该地区的经济复苏正在顺利进行。为房产投资者提供了进入的绝佳机会。同时能源生产者正在开始恢复真正的实力，促进梅迪辛哈特的经济发展，并吸引更多的人进入市场寻找在此就业机会，从而有助于影响该地区的价格长期上涨。目前我们已经开始看到一些商业地产被抢购一空，这通常是一个地区发展的标志。

立足西班牙，PLS Consulting助你投资欧洲房产市场 | 海外

充满热情、富有活力的西班牙赢得了越来越多中国投资者的喜爱。鉴于良好的经济增长态势，西班牙的房地产市场正在复苏，若能抓住机会，便能获得丰厚的回报。天时、地利，更应该得到人和：一家值得信赖的房产中介在这个意义上也就显得极为重要。PLS Consulting给中国投资者带来最专业的意见和帮助。

诚实守信，专注中国投资者

PLS Consulting创立于2016年8月，是一家非常年轻、发展迅速的房产中介公司，不到一年就成功在中国市场和西班牙市场树立起品牌，赢得了客户的信赖。我们专注面向中国投资者，公司团队、合作伙伴及合作机构均有中国文化背景。

PLS Consulting为中国投资者提供房产一条龙服务：无论是西班牙房产投资项目的实地考察，还是房产购买咨询和手续办理、欧盟居留的申请以及相关法律咨询，或是房产的管理、装修、租赁等，PLS Consulting都能带给投资者一流专业的服务。尤其令人欣慰的是，该公司在房产买卖和房产服务等方面坚持中国投资者应享受与西班牙投资者相同的价格与条件，不应承担一分冤枉钱。这让PLS Consulting很快在中国投资者心目中树立起诚实守信的形象，迅速发展起来。

把握机会，西班牙房市回暖

随着西班牙国内房产销售数量的增加、银行房贷效率的加快（2016年，西班牙国内各家银行共发放275,000项信贷，比2015年增长13%）以及大城市价格的提升（马德里、巴塞罗那等城市年度增长更是达5%左右），50万人民币买一套首都马德里的房产或是100万欧元买一套别墅的低房价时代已经过去。在房价回暖的同时，租房市场也在为涨价预热，2016年10月西班牙房租均价比2015年同比上升9.66%，预计2017年房屋租金将会一直保持这种增长态势、一路高歌。此外，商铺的销售速度也在加快。目前马德里、巴塞罗那等城市商铺的平均投资回报率在5%至6%之间，因此受到投资者的密切关注。

西班牙房产市场正在回暖，马德里、巴塞罗那等城市商铺的平均投资回报率在5%至6%之间

种种迹象表明，西班牙房产市场正在回暖。中国投资者若能在新的周期里把握机会，势必能获得丰厚的回馈。PLS Consulting与西班牙全境各大城市的地产开发商、业主合作，获得第一手房源，帮助投资者与卖房者“讨价还价”，绝不虚报任何价格；服务费用一目了然，没有任何备注小字或“猫腻”，帮助投资者获得更多这样的机会。

走向欧洲，从英国市场开始

为了满足中国投资者的需求，迅速发展的PLS Consulting开始将业务向其他欧洲市场拓展，首当其冲的便是英国。英国是中国投资者心目中的第一位国家，2016年中国投资总额高达1800万英镑，预计这一趋势将在未来十年内继续。因此，PLS Consulting将开发英国市场作为走向欧洲的第一步。

PLS Consulting就从西班牙市场开始向欧洲市场拓展，第一步是英国第四大城市谢菲尔德

阿米莉亚·罗德里格兹（Amelia Rodriguez）为PLS Consulting英国与爱尔兰市场的董事。她本科毕业于韦尔瓦大学（the University of Huelva）法律专业，硕士毕业于马德里ESIC商学院的市场营销管理专业，曾经在德国、西班牙和英国居住和工作，在国际房产领域拥有丰富的经验。PLS Consulting在中国市场的成功发展赢得了英国顶尖开发商的信赖，他们希望通过合作来吸引更多的中国投资者，因此未来几个月PLS Consulting将会开放一批英国全新房产资源，主要集中在谢菲尔德市（Sheffield）。谢菲尔德是英国的第四大城市，生气勃勃；也是英国最受欢迎的留学目的地之一，拥有两所排名前列的大学。此外，每年还会举办斯诺克世界锦标赛的决赛，非常受中国投资者的欢迎。

PLS Consulting英国与爱尔兰市场董事阿米莉亚·罗德里格兹（Amelia Rodriguez）

客户的信任带来公司的发展。不到一年间，PLS Consulting就从西班牙市场开始向欧洲市场拓展，这正是公司诚实守信、值得信赖的明证。想要在西班牙或是在英国谢菲尔德投购置房产的投资者不妨进一步进行了解。

进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/PLS-Consulting/

（本文内容资料由客户提供）

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美国房产市场热专家：入市要充分准备 | 美国

美国房价中位数保持连续62个月同比上扬，房产市场热度不减，川普总统也在周三（5月31日）将6月定为“全美房主月”（National Homeownership Month）。不过，有专家提醒，购房者要做好财务上的充分准备，不要急于进入房产市场。（美国房地产发展史）

6月1日，美国住房和城市发展部部长本‧卡森（Ben Carson）召开论坛会，宣布“全美房主月”的开始。

“今天标志着国家房屋月的开始，这是我们用来纪念拥有永恒价值的房产的时刻，同时我们也在努力工作，确保勤奋、有信誉的美国人能够拥有自己的房屋。”

卡森指出，对于每一个人来说，拥有房屋的重要性不言而喻，它代表着“安全、踏实、⋯⋯是亲人居住的场所、抚养家庭的地方。”

经济危机时期，美国的房屋拥有率创下历史新低，但之后正在稳步提升。在2017年第一季度，美国的平均房屋销售量与去年同期相比增加1%，就业率增长1.6%，房价也同时增长了6%—7%，对于很多大城市来说，房产市场已经现供不应求的状况。

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun预测，在未来的几年里，“房屋的价格还将继续增长，也许不会像近几年这样迅猛的增长，但是基本来说每两年房价将上涨4%。”

他表示，购买房屋是一笔很大的支出，所以购房者“应该在财政上保持从容”，虽然房价在上涨，但增长速度不快，因此，“如果买房者已经在财政上做好了准备，他们就可以去买房，如果他们还没准备好，则应该多花些时间积累首付所需要的费用。”

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun（右二）建议买房者做好财务上的充分准备

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一旦买房者在财务上准备好后，纽约市邻里中心（Center for New York City Neighborhoods）的执行董事皮尔（Christie Peale）建议，买房者可以寻找美国住房部认证房产咨询机构（HUD Approved Housing Counseling Agencies）做咨询。

“这些机构会帮助买房者做购房计划，他们会看购房者的信用额、存款情况，看购房者想要住哪、想花多少钱和收入情况。”皮尔认为，这些房产资讯机构这对于购房者来说是一个“非常有用的工具”，因为它们可以“从长远角度帮助买房者理解买房的意义，以及帮助他们成功选到心仪的住房。”

此外，美国总统川普也表示，他将与国会合作，通过减少规章制度与减税等手段，减轻购房负担，帮助美国人实现“美国梦”。

互联网资讯综合整理

房价8年来首次连续三月下滑 | 英国

英国最大的住房互助协会Nationwide表示，自金融危机以来英国房价首次出现最为持久的下跌。

Nationwide警告称房产市场“减速”，房地产价格连续三个月下跌是自2009以来的首次。

该机构表示继四月下降了0.4%和3月份下降了0.3%之后，5月份的房价继续下滑了0.2%。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

房价8年来首次连续三月下滑 | 英国 — Nationwid警告称房产市场“减速”，房地产价格连续三个月下跌是自2009以来的首次

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然而，平均房价仍然高于去年同期的价格，增幅刚刚超过4000英镑。

英国上个月的平均房价为208，711英镑，比去年5月的204，368英镑增长了2.1%。这是近四年来最慢的速度，对于那些习惯于看到他们的房产价值每年飙升的房主来说，这将是一个打击。

Nationwide预测今年房价将仅增长2%，远低于2016年4.5%的涨幅。

该机构的房价指数是最新一系列显示房地产市场开始陷入挣扎的报告之一。

但房市仍然没有像以前财长奥斯本为首的悲观留欧派人士预测的那样，在脱欧公投后出现崩盘。

Nationwide对奥斯本的观点做出了毫不掩饰的抨击，认为尽管房价在去年六月的脱欧公投后有所放缓，但这是一个“趋势的延续”，主要是受到了他在4月份推出的第二套住房3%的印花税附加费的影响。

这一政策导致了英国一些地区的房价大幅下滑，其中包括了伦敦富裕地区的高价住宅。

Nationwide首席经济学家加德纳（Robert Gardner）认为现在下结论还卫视过早，还是需要进一步的证据表明房地产市场正在失去动力。

他表示经济前景正面临着“不同寻常的不确定”，并认为随着通胀的提高压缩家庭预算，房价将会在未来几个月中和经济一样放缓增长速度。

一些专家表示，对于因为房价飙升而难以买到房产的首次购房者来说，价格上涨放缓是个叫好消息。

上周公布的行业数据显示，首次买房人数超过置换房产人数，这是20年来的第一次。

房产测量机构e.surv主管塞克斯顿（Richard Sexton）表示，

首次购房者是房地产市场的生命线，他们的存在让其他人能继续置换更大的房产，并保持整个市场的流动性。

（据英中时报）

投资佛罗里达房产必去的地区 | 美国

海外买家对佛罗里达的热情又被重新点燃了。Laura Henderson本期为我们介绍那些精明的买家们都瞄准这个城市的哪些区域来投资。

在美国拥有房产无异于实现了美国梦，猜测特朗普总统上任后美国房产市场的走向，就像占卜师看着水晶球掐算未来，相当引人入胜。当一个新政府上台时改变是避免不了的，但对佛罗里达这样的地方来说，成功拉动外来投资并不是难事。去年，这个“阳光之州”12%的房产被海外买家买下，购房总价值也占到了24%。

市场已有的热销势头为2017年开了个好头。来自South Florida 地产公司的Mike Pappas说：“很多买家会选择设有护栏门卫的小区，这类房产的选择最多。但海景房和现代的公寓也很流行。在过去的几个月中，非常明显的不同是很多人开始对翻新后的度假房产感兴趣。有孩子的家庭可以享有大量的定制设施和宾至如归的社区环境。” Pappas还说，这个地区普遍富裕的环境对有长远打算的投资者来说非常有吸引力。“租赁的收益为8%，但对于长期未定的投资者来说，最终的收益来自于房产价值的增长。”

最佳投资地

佛罗里达群岛（Florida Keys）

美国最迷人的海岸线之一就在这里。在埃弗格莱兹国家公园的咸水水域与佛罗里达海峡之间，从北部的Key Largo一直延伸到南部的Key West，有着100多英里的优美海滨。尽管这个区域一直受北部富裕的买家们追捧，Key West的黄金地带的房价还是比2006年顶峰时期低了8%。但是房价在上升中；根据Multiple Listing Service的数据，占据Key West大部分地区的门罗县的平均房价，在2016年最后一个季度里年同比增长了12%，达到711,523美元。

有钱人会到Big Pine Key和Marathon这样的岛上购买度假屋，这些人通常喜欢水上运动，包括浮潜和深海潜水。海岛上的另一个迷人的地方是让人放松的小镇氛围。虽然Key Largo和Key West是群岛中最受人关注的两个岛，但最大的房屋交易往往在Islamorada岛上，这是一个坐落在群岛南部，海岸三分之一处的岛屿社区。在这里，三室的独立别墅加上最初的船坞费用，售价950,000美元。

劳德代尔堡（Fort Lauderdale）

佛罗里达的“黄金海岸”坐落在迈阿密以北23英里处。这里运河、小溪和河流纵横交错，可航行的水域有300英里。十年前，劳德代尔堡的时髦街区Las Olas大街重新兴起，带动着整个城市开始复兴。从前的Las Olas Boulevard是一个充满小商店的古朴街区，如今它发展成为了一个生机勃勃的小镇，有着高档餐厅和名品店，还有时髦的都市房产。

对住在美国和加拿大其他地方，又喜爱阳光的人来说，这座城市一直都极具吸引力；它有着“美国的威尼斯”称号，也吸引国外的投资者前来寻找水景房。

据来自豪华地产中介Hodor and Hotchkiss 的Sheryl Hodor介绍，和去年同期相比，市场发生了巨大的变化。混合型的地产项目——既有高楼大厦，又有豪华联排别墅，还包含商业区——是目前的主要趋势。这缘于市政府迫切希望有效利用空间，同时希望尽量翻修市区老建筑，让新的开发项目和谐地融入传统市容。

那些寻找顶级豪华住宅的买家们可以去劳德代尔堡的Rio Vista和Harbor Beach，那里有价值数百万美元的房产，很多都配有超级游艇，吸引着高端买家们。而它旁边的历史小镇Victoria Park则完全相反，这里绿树成荫，多数房产都是经过翻修的1950年代的房子，起价通常为400,000美元。

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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海外开发商如何在澳大利亚持续开展房产业务 | 澳洲

摘要

受多重因素推动，澳大利亚成熟健全的房产市场吸引了广大海外投资者的关注。2017年毕马威和悉尼大学的一项研究报告表明，房产投资占据中国海外直接投资总额的36%，这其中有76%的投资来自私营企业。现任开发商应侧重项目执行能力的培养，在当地部署具备亚洲能力的人才，并通过设计驱动式项目打造品牌和行业声誉。

对海外投资者来说，理想的商业扩张方式莫过于收购一家年轻且成长良好的澳大利亚房企股份，这样可即时获取知识资本、行业关系和实地经验。软件（人员、流程、关系网络和品牌）和硬件（项目渠道）需携头并进，方可持续增长。采用轻资产和专业服务的方法进行开发会有4个方面的优势——确保跨项目风险多元化、资本有效部署、与外部各方建立关系、“软件”可通过坚实的项目渠道进行开发。

在短期内，建议将重点放在本地市场设计驱动的住宅项目上；从中期来看，一旦具备足够的本地能力，可重点储备具备持有收入或长期再开发、划区及重组潜力的大型商业或多用途地块。

投资环境

过去几年，大量海外资金流入澳大利亚房产市场，尤其是来自中国的开发商和投资者，他们希望在这个成熟、稳定的经济环境中发展自己的业务和项目。各种规模的开发商和投资者利用全球宏观经济形势，将澳大利亚作为对外投资的重点，其中悉尼和墨尔本是大多数海外开发商的首选。据房产咨询公司莱坊国际（Knight Frank）的发布的数据显示，2014年中国在悉尼和墨尔本的房产投资超过了纽约和伦敦。

推动这一扩张的一系列推拉因素如下：

为何投资澳大利亚房产？

房产行业最根本的驱动力是人口增长——通过自然生育和净移民两种方式。据国际货币基金组织IMF 统计，在经合组织OECD所有经济发达国家中，澳大利亚在2004年至2014年间拥有最高的人口增长率，年增长率高达18%。这主要得益于稳定的出生率、来自中国、印度、新西兰和英国的入境移民，另外澳大利亚是一个非常适合居住和生活的国家，吸引着外来人口的涌入。

纯粹从数字角度来看，澳大利亚需在未来25年内再建造一个悉尼规模的城市，以适应人口预期增长。尽管有短期产权周期，但这仍然对主要省会城市的住宅和商业地产需求造成了严重的压力。

一些关键因素使澳大利亚成为房产投资的热土：

澳大利亚在全球十大宜居城市排名第四（《经济学人》）
澳大利亚经济25年来持续增长，被国际三大评级机构一致评定为AAA级。
房产市场具有高度弹性，受全球经济震荡影响较小。过去20年住宅价值稳步增长。在1992年和2015年间，澳大利亚GDP增速位居发达国家之最。

澳大利亚房产开发环境

对于希望进军澳大利亚房产市场的任何海外开发商或投资者来说，了解澳大利亚房地产的细微差别和当地特征至关重要。我们概述了开发周期每个阶段的一些特定特征，以便您初步了解澳大利亚房产市场的性质，这些特征可能与亚洲的情况有所不同。

这对海外开发商来意味着什么？我们的观点是海外开发商需要采取回归本源的方式发展，信赖专业意见和执行能力。本质上说，有开发商需要着重努力的方面有三个：

通过严格的项目管理实践、与业内同行建立融洽的关系、建立完善的内部质量管理流程和业务体系。
建设一支具备当地知识、行业关系，能进行运营和财务决策的本地团队。总公司主要负责战略制定和关系建立。
重点打造设计驱动型项目，吸引更广泛的本地市场、促进城市公共事业发展，以此打造企业品牌，不断提升其行业声誉。

这些可能看起来是常识性问题，但令人惊讶的是有很多开发商只关注项目选择和盈利能力，而非这些“软”能力的建设。单纯关注项目选址和追逐利润可能会带来短期的经济回报，但我们并不认为这是一个可持续发展的长期战略。只有通过上述措施，海外房地产开发商方可真正实现可持续发展的房地产业务，而不仅仅是有利可图的项目组合。

执行这个方法的关键是配备一个具备亚洲能力且可信的当地领袖——这个人能够充当东西方之间的沟通桥梁，在当地有一定的影响力并对澳大利亚的业务运作有着深入的了解。

从战略上讲，在澳洲进行房地产开发有四种方式。我们认为直接收购澳大利亚一家年轻但成长良好公司的股权是最佳选择。这种方法使开发商能够以相对较低的初始资本成本快速的利用本地资源和关系网络，并且能在早期对公司进行控制，将其发展壮大。

在澳大利亚建立可持续发展的房产业务

可持续的房地产业务需要 “软件”（团队建设、流程网络和品牌）连同“硬件”（维护短期、中期和长期的项目渠道）协同发展。他们共同形成一个良性循环。

“软件”主要是为硬件——项目选择和项目渠道——提供支持，包括团队建设、业内关系和品牌建设等等。

硬件涉及项目本身的物理属性。房地产行业是一个以项目为基础的行业，项目周期长、现金流不稳定且回款期长，这给资本运营带来了很大压力。维持一个强有力的项目渠道对业务的长期稳定至关重要。强大的项目渠道可吸引业内人才，保持持续的现金流，建立自己的品牌，维持行业和政府关系。

轻资产模式是优化资本部署、将风险多样化、发展外部关系和“软件”的理想选择。这种筹划一般包括

与其他投资合伙人和（或）房产基金合资一起跟银行债权融资合作
例如——65% 银行债权、25% 合资股本、10% 股权，利润50/50分配
开发期间用以维持现金流的专业费用（保险和销售佣金），及项目竣工时为再投资预留的开发利润。

根据项目类型划分，澳大利亚主要有三种不动产土地

未获批地块——这些“生地”尚未取得规划许可，规划风险较高。一般来说，这种地块上已有住宅或商业房产，这些房产具有一定的收入潜力。由于需要获得法定批准，这类项目的总体周期将至少延长6-12个月。
已获批地块——这些地块已获得开发许可，开发风险较低，但拿地价格一般会高于市场价值。这些地块回报快，项目渠道完善。根据不同的项目规模，项目周期可最快只需12个月。
战略性不动产——储备主要商业地块，可打造长期项目渠道及兼并相邻地块的潜力。

将上述项目类型相互结合对于长期发展及控制未来房产周期是至关重要的。

从长远来看，将设计驱动式项目和本地市场有效结合是潜在项目投资策略关注的重点。

关于盛达文地产发展有限公司

盛达文地产发展有限公司位于澳大利亚墨尔本，专业从事地产开发及咨询业务。我们秉承一个理念-对每位客户热情以待。我们运用自己独特的见解与深厚的专业知识为客户提供房产咨询，满足他们的置业需求。我们的服务范畴包括：房地产开发，项目管理和独立项目代表服务。

（以上为作者观点，读者可据此做商业决策。内容提供者：李健文，董事总经理）

盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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美国高奢房产市场：令人期待的2017 | 美国

形势大好的2016年，让专家普遍期待2017年的理想前景。

高奢房产市场日渐回苏，但是这仅仅是相对而言的，不同地区的市场反馈各异。就在经济衰退的复苏战线不断被拉长的同时，房产尤其是高奢房产经纪人桌前不断的电话铃声和变厚的合同单子给了市场一剂强心针。

2016年是经济衰退以来房屋销售最好的一年。虽然额外的加息和税收政策的变化导致对未来的走向不甚明朗，大多数专家都持有相同的看法——2017年的房屋市场会继续上升。考虑到消费者的喜好变化，21世纪的奢华理念也将被持续颠覆。

对于房地产整体而言，利好消息将会延续到新的一年。2016年成屋销售额增长至545万，是2006年以来的最好记录，共计有647万的房屋售出。相比去年同期，凯斯席勒房价指数（Case Schiller Home Price Index）上涨了5.6%，其中西雅图、波特兰和丹佛位列前三。以全国房屋库存量6个月的基准来看，目前为止3个半月的供应量达到了一定的供需平衡。

2016年是经济衰退以来房屋销售最好的一年，房地产的利好消息将会延续到新的一年。

经济衰退或许对某些地区来说影响较大，但是一些地区的发展正如火如荼。拉斯维加斯在2016年的价格涨幅5.7%超过了全国，但销售集中在价位较低的房产。

“30万以下的房产非常热门，基本一周不到就能售出.”来自Berkshire Hathaway HomeServices的丹•玛姆（Dan Mumm）表示，80-100万的售出比较慢，而200-300万的房屋基本有8个月的库存量。

好消息是，如今这些滞销的房屋基本都被清空了，经济衰退的戏码将不复上演。对于高奢市场，丹（Dan）也表示如今正是在拉斯维加斯入手的最佳时机，尤其是炙手可热的萨默林地区。

后来者们加入复兴队伍，一些旅游胜地开始跟着水涨船高。弗吉尼亚州史密斯山分部（Berkshire Hathaway HomeServices Smith Mountain Real Estate in Virginia）的黛比•谢尔顿（Debbie Shelton）解释说，“这是5年来我们销售数量的第一次明显增长，但是由于库存的积压售价相对平稳。”他对今年的房价上涨颇有信心。问及对潜在买家的建议时，她表示：“现在的时机很好，要是我的话不会再等下去。”

今天来说，没有存在一个具体的高奢市场，相反都是由价格和地段组成的片段式版图。以犹他州为例，其中包括帕克城和几个外围城镇，三个主要的滑雪场几个专属社区。“我们的市场动态根据物业类型、房价、地段和设施在不断变化着，犹他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的瑞克•桑德（Rick Shand）说，作为帕克市房地产经纪人委员会（Park City Board of REALTORS）的主席，他表示在帕克市（Park City）范围内，家庭住宅的房价和去年相比增长了18%。房产开发因为土地条款受到限制，但是帕克度假区的大峡谷内目前正在开发新项目。

千禧一代、婴儿潮时期出生的人和企业家们预见到盐湖城附近的独一无二的都市风景线和户外风光，将该地区打造成一块巨大的高奢市场，由此带来了巨大的房地产价值和长途航线的直航开通。

犹他州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Utah Properties）的琳达•西克里斯特（Linda Secrist）补充道，“房子所带来的附加价值远比金钱更高，人们总是震惊于花200万美元在这里买到的房子。”芝加哥KoenigRubloﬀ分部（Berkshire Hathaway HomeServices KoenigRubloﬀ Realty Group, Chicago）的珍妮特•欧文（Janet Owen）表示，“大城市的生活方式让许多人钟情于此，尤其是配备有五星级酒店的住宅楼。我对2017年的芝加哥房产市场充满期待，在加息的大前提下，让许多之前犹豫不决的买家决定购买属于自己的梦想之家。如今这边的房价已经远超07和08年的峰值。”

阿斯彭斯诺马斯分部（Berkshire Hathaway HomeServices Aspen Snowmass Properties）的马克•刘易斯（Mark Lewis ）用 “强大、复兴”来形容该地区，一间住宅的售价在200万-600万之间，公寓在25万-200万之间。选举的不确定性让买家处于观望之中，当局势完全稳定之后，“市场将在第四季度有大幅回升和改善。特别是在斯诺马斯，这将是最后一次市场开始从衰退中复苏过来。”

韦尔地区在2016年格外活跃。科罗拉多州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Colorado Properties）的凯尔•丹顿（Kyle Denton）表示，“任何一样东西要在市场上从30万增长到70万都是很困难的，我们的高奢市场之前并不突出，直到秋冬两季才有了大幅度的增长。”

东北部的上涨也起色明显。11月初到1月第一周之间，格林地区有64份购房合同在经手交易。附近地区的斯卡斯代尔和韦斯特切斯特也有相同的趋势，韦斯特切斯特分部（Berkshire Hathaway HomeServices Westchester Properties) 的雪莉格拉斯丹（Shelley Grafstein) 认为许多买家大多在等待春季的房产市场会否有变化。她表示“ 我对目前的的房地产前景是蛮谨慎但乐观，因为目前的股票市场及银行利息上涨 .“许多买家在等待春季的房产市场会否有变化。波士顿仍然处于领跑地位，大量的工作机会和学校资源涌入了许多外来人口，但是波士顿的裁员潮也带来不小的影响。人们希望在波士顿买房，市场如何变化影响并不大。波士顿的房屋库存降幅在几个大城市中位列首位，价格也因此上涨，但还是不如纽约、旧金山房价高。

波士顿的房屋库存降幅在几个大城市中位列首位，价格上涨，但还是不如纽约、旧金山房价高。

亚特兰大、巴克海特区等高奢地区，2016年创造了许多新的记录，亚特兰大的一座住宅卖出了1700万的高价。“一月基本可以定下一年的市场基调。我们在月中时就收到了许多问询的电话，6名买家和5处住宅项目都基本达成了意向。”佐治亚州分部（Berkshire Hathaway HomeServices Georgia Properties）的黛布•约翰斯顿（Debra Johnston）解释说。

加利福尼亚分部（Berkshire Hathaway HomeServices California Properties）的乔尼亚•格朗辛（Genelle Geronsin）表示，加利福尼亚的奥兰治区仍然是卖方市场，尤其是在150万以下的房产中。总体而言，12月成为了该地区16年来第三低的房屋库存量。2017相比房价将略有上升，库存略有增加。此外，她认为卖方对房屋价值的预估将有进一步动作。

一些有关意外情况的条款开始出现在合同中，乔尼亚（Genelle）认为这正是一个健康的市场的信号，同时也是市场的强心剂，将会促进市场的良好循环流动。

高奢市场的新视野

人口和不断变化的消费倾向推动市场朝着更为健康的方向发展。近些年来，步行可达的和中小型房屋成为大多数年轻家庭的购房考虑因素。

传统的房产规则仍然占据主流。地段、房价等相比之前有着更为严苛的标准，新英格兰分部（Berkshire Hathaway HomeServices New England Properties）的海伦•马赫（Helen Maher）透露说，“买家们变得越来越精明，他们对于房产的价值希望了解得一清二楚。对于他们来说，收回成本是很重要的。尽管卖房市场大行其道，但是买方们可不会对那些过时的房屋多看一眼。”

无论地点是在加利福尼亚、康涅狄格还是芝加哥，如果问房产经纪人买家们想要的是什么，答案都是一样的：一站式入住房屋或新建住宅，地段靠近餐馆和商场，现代装潢设计，高价值的地段。这些价值观的改变带来的是房产的集中和聚集，导致一些黄金地段的房产也相应有所滞销，对于买家来说，这一次可能是千载难逢的机会。

展望未来

在未来，预计今年房价将有4到5个百分点的增长，CoreLogic首席经济学家弗兰克•诺斯福（Frank Nothaft）预计具体的变化将由位置决定，“一些地区将会有2位数的增长，另一些地区可能会有下降。”总的来说，预报销售额将达552万元。本文由Zillow采访的房产经纪人也确信2017年的好势头。约有四分之三的人群希望2017年对买家市场利好，42%的人认为这一时间将推迟到2018，少数的人则更看好在2020年。

媒体联系：

Kevin Ostler

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英国提前大选：对英国留学、海外投资的影响分析及走势预测 | 英国

英国首相梅姨在复活节开工之后宣布了一个令全世界惊讶的消息：英国将在6月8日提前举行大选。英国保守党政府此前多次强调不会在2020年前举行大选，此番却突然变卦，分析人士普遍认为，这是梅姨与保守党政府精心策划的一场好戏哪，实则起到“一石三鸟”之效——让梅姨真正成为“民选首相”、让保守党在议会赢得更多议席、让英国之后的脱欧谈判更加顺畅。

英镑上演深V反弹买定梅姨获胜

货币汇率的涨跌一直是市场对待政治动向的态度的最直观最迅速的测量仪。在这场临时讲话前一小时，当时传闻四起，英镑兑美元大跌0.5%至1.2514；而就在梅姨宣布提前大选的消息之后，英镑的市场反应是“卖谣言、买事实”，从此前低点反弹后疯涨，最高触及1.2758，创四个月以来的的最高位。

与此前脱欧公投、触发里斯本条约50条后英镑狂贬的反应相比，此次提前大选相同的是“政治的不确定性”，不同的是“市场的信心”。

在梅姨宣布提前大选的消息之后，英镑从此前低点反弹后疯涨，最高触及1.2758，创四个月以来的的最高位

脱欧公投至今已经过去了将近一年，不确定性渐渐散去，梅姨领导下的保守党政府在脱欧谈判中也向民众显示出了强硬、不妥协的态度，让舆论和市场都大大增加了对英国未来发展的信心。目前的普遍观点是，保守党在大选中获得大胜的可能性较大，而梅姨将在大选后继续担任英国首相。就在上周公布的一项YouGov民调显示，目前英国保守党的支持率达44%，工党23%，自由民主党12%。因此英镑的强势回升也正是显示了市场的乐观态度。

虽然也有一些声音表示不能对英国提前大选的结果盲目乐观，就像谁都没想到英国会脱欧、川普会当选美国总统一样，梅姨会不会成为下一个信心满满发动脱欧、铩羽而归失意退位的卡梅伦呢？但是个人认为这种概率是极低的，英国目前需要铁腕梅姨驱除阻力、带领政府与欧盟谈判出一个对英国最有利的脱欧条件，上下一心，继续巩固英国经济在欧洲领头羊的地位和优势。

以下大选后预测分析，基于梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相的前提。

英国提前大选后英国留学走势分析和预测

文法学校将复兴

文法学校出身的梅姨自上任后一直大力倡导复兴文法学校。2016年9月，扩建文法学校的计划最初由梅姨公布，她认为公立文法学校的“分数选拔制”，有利于改变贫穷家庭出身的学生的未来。现在的教育体系使得有钱家庭才能买得起离优秀公立学校最近的“学区房”，彰显了教育不公、贫富差距拉大的社会现状！2016年11月，英国财相菲利普哈蒙德在公布秋季预算报告时，宣布未来四年里，将每年拿出6千万英镑扩建文法学校，到2020—2021年，一共花费2.4亿英镑用于支持扩建英国文法学校。

可是这个提议遭到了英国反对党工党的猛烈质疑。因为这项计划压根没有出现在2015年首相大选时的保守党宣言里。即便在保守党内部，也有不少反对的声音。

那么可以预见的是，复兴文法学校的计划一定会出现在每一提前大选时的保守党宣言里，一旦梅姨通过大选，那么该计划的实施将不再有阻碍。

公立学校财政不足的现状将继续

公立学校财政不足的情况已经被大众诟病，财政不足造成的学校人员裁减、课程压缩等现象此起彼伏，越来越多的公校转而寻求家长募捐的形式来强化财政。虽然社会一直在像英国政府呼吁提高英国公立学校的财政拨款，但是一直得不到切实的回应。笔者听到在伦敦某公校任教的老师的亲身证言，作为数学老师，她一个人要教这个学校从7年级到11年级的全部班级的学生，一共好几百人，每周除了密集的课程安排，还要批改每一个学生的数学作业，疲惫不堪，更别提能够记住每一个学生的姓名和学习状况了！笔者也听到从家长方面的反馈，孩子在伦敦家附近的公校上学，每次去开家长会询问老师孩子的学习进度，老师都只有一句话“还不错”，别的就没有了！还是同一个原因，师生比太大，老师哪有精力照顾到每一个学生呢。

可以预测，梅姨也许会在大选宣言里公布对公立学校财政扶持不均衡问题的解决方案，或者未来将新建多少所免费学校的计划，但是却无法从根本上解决目前公校财政严重不足的现状。

与此同时，反对党目前也在抓紧时间制定教育改革方案。比如工党，目前公布出来的教育改革方案包括给所有公立小学学生提供免费午餐，对私校学生征收学费的VAT（增值税）。不过这些政策被真正实施的可能性微乎其微。

低龄留学英国的人数将迅猛增长

近几年来英国低龄留学渐成热潮。尤其是脱欧公投之后，英镑汇率的下降造成实际学费便宜了，一方面是打了折的学费，一方面是全球最顶尖的寄宿私校教育，更是促使了大批的海外家庭将孩子送来英国私立学校留学。在海外学生群体中，尤其以中国学生居多，在过去十年里，在英的中国小留学生的数量翻了三倍。

吸引海外学生来英读书的不仅仅是打折的学费、顶尖的学术教学，还有优质的寄宿生活、丰富多彩的课外活动及素质教育。举个例子，大名鼎鼎的哈罗公学目前在北京、中国香港、曼谷等地都开设了分校，但是哈罗北京一年的学费高达30多万人民币，还不包括住宿费，笔者认识的好几位孩子在哈罗北京就读的家长，都在积极计划不久之后将孩子送来英国的寄宿中学读书。且不说教学质量、校园环境、寄宿水平等等的差异，这个费用足够抵得上在英国读书的学费加上寄宿费了。

对于中东富豪们来说，他们比中国家长更早认识到英国私立教育的优势，还有毕业后能够申请到英国、美国顶尖大学的几率的增加。

但是另一方面家长也应该看到，英国的中小学教育并没有像高等教育一样商业化运作，且大部分私立学校都会控制国际学生的比例不超过20%，且在国际学生群体中尽量维持生源的多样化，因此可以接纳中国小留学生的比例还是有限的。

英国提前大选后海外投资走势分析和预测

中国高净值家庭近几年来越来越意识到将家庭资产做全球配置、用来分散风险保值增值的重要性。而投资手段最受青睐的还当属房产投资。

英国自去年6月脱欧公投以后，受政治不确定性因素影响，英镑汇率跌了，造成英国房产实际价格便宜了，于是出现了被海外买家抢购的疯狂局面。

中资机构纷纷领跑英国房产投资。其中在2016年6月28日，也就是公投后的第五天，中国香港上市公司华大酒店投资公司（Magnificent Hotel Investments）就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店。成为了第一个在英国确定脱欧后出手扫货的海外投资商。

公投后的第五天，中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店

随后，北京首都开发控股（集团）有限公司最近斥资逾2亿英镑购入 Pinsent Masons 律所在伦敦金融城的总部30 Crown Place。紧接着，总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate。

总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate

今年3月，有“重庆李嘉诚”之名的张松桥，其旗下的中渝置地以10.2亿英镑（约合人民币85亿元）收购伦敦天际线成员Leadenhall Building，该项交易或成为英国自2014年以来交易额最高的单宗地产买卖。

中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building

就在前不久英国正式启动脱欧程序前夕，中东国家卡塔尔承诺将在未来三五年内向英国注入50亿英镑（432.5亿人民币）的投资，显示对英国经济前景的信心。

对于住宅房产来说，脱欧公投后的成交量也是一路飙涨。而梅姨宣布英国提前举行大选，对于英国的房地产市场而言影响不大。根据英国在线房产平台eMoov对1000名房产买家卖家进行调查显示，57%的卖家和59%的买家将继续他／她们的房产交易，不受英国提前大选的影响。

若梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相，那么预计保守党政府将实践此前增加英国房产供应量、改变目前房产供不应求局面的计划。保守党政府将会施压那些已经拍得地的开发商来加快新房建设的速度，如果不开发让地闲置的话，可能会面临被当地政府重新回收的风险。个人认为，此政策的实施显然能够推动开发商积极作为、减少囤地升价和奇货可居的行为，但是英国尤其是伦敦的房产市场供不应求的局面很难在短时间内被扭转。作为国际一线大城市，伦敦房产市场的涨跌幅度真实理性地反应市场波动，对比国内一线城市的价格优势越来越明显，对比美澳等其他国家，房产投资的准入和维护成本更低，因此未来将吸引更多的海外投资者来到伦敦投资。

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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华府3月房产交易量增加26.7% | 美国

每年的3月份，都是房市回暖的时期，不过今年3月，大华府地区的房产市场势头格外强劲，交易量比去年同期增长了26.7%，房价中位数也创下了近十年来的最高纪录。

三月份，大华府地区的房价中位数达到42万美元，是近十年来的最高价格，成交量为23亿美元，比去年同期增长26.7%。新建房屋数量也创下了十年来的最高纪录，比去年增加1.4%。TTR苏富比国际地产公司（TTR Sotheby’s International Realty）副总裁Rob Carney表示，现在上市的房屋数量供不应求，也正是卖房的好时机。

>>>点击查看：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看华盛顿州房源

不过，阿灵顿郡（Arlington）是唯一一个房价中位数下跌的郡，约为50.8万美元，比去年下降6.2%。对此，Carney认为：“阿灵顿的市场其实是很好的，成交量实际上升了24%，卖出的房屋也比去年多了18%，房屋平均价格上涨了5%，而中位数价格下跌6%，是因为有更多低价位的公寓房成交。”

大华府地区房屋中位数价格最低的郡仍然是马里兰州乔治王子郡（Prince George’s），房屋中位数价格是26.8万美元，但也比去年同期上涨了14.3%。

互联网资讯综合整理

中国人炒得凶澳洲房价升幅创7年高 | 澳洲

尽管中国遏止资金外流，但成效如何？房地产分析机构CoreLogic发布数据，截至今年3月，澳洲8个州及领地首府的平均楼价在过去12个月，大涨达12.9%，达2010年3月以来最快增速。而中国买家涌入，是推高当地楼价主因。

在统计涉及的城市中，悉尼以18.9%的房价涨幅居於首位，该涨幅是2002年11月以来最高水平。在今年一季度，悉尼房价涨约5%。

美国市场研究机构Demographia发布的2017年度国际房价负担能力调查报告也显示，在调查涉及的406个城市中，悉尼房价的可承受程度仅次於中国香港，其房价中位数为家庭年收入（税前）中位数的12.2倍，位居全球第二。

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

点击查看悉尼房源

外国买家中中国人占逾七成

瑞信策略师Hasan Tevfik稍早在报告中指出，澳洲房产供求失衡，主要需求来自於外国买家，中国买家在这一群体中占比高达77%。

机构指，截至今年3月，澳洲8个州及领地首府的平均楼价在过去12个月，大涨达12.9%，中国买家涌入是推高楼价主因。

中国买家“凶猛”的原因也显而易见，Tevfik认为，尽管澳洲房价处於历史高位，但与中国房产相比仍然很便宜。

根据反洗钱金融行动特别工作组（FATF）的最新报告，澳洲丶加拿大丶英国和美国已经成为腐败官员或罪犯在房地产犯罪的首选。FATF在报告中列出10大问题，而澳洲一个问题也没有解决。

法律宽松外国贪官轻易购房

上述问题包括反洗钱条款存在缺陷丶几乎不限制海外公司进军房产市场等，这些问题都令腐败官员和罪犯能够轻松地匿名购买豪华房产，并将赃款隐匿在澳洲。

面对楼价大涨，澳联储副主席Michele Bullock在上个月中旬已经表态，称因此前措施影响减弱，悉尼丶墨尔本等地房价持续攀升，澳洲可能采取措施进一步限制投资者抵押贷款的增长。

（据中国香港经济日报）

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