土地供应 – juwai

中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港，上车必须靠父母的话，便成为世袭制度，令社会阶层难以流动、民怨不断累积。

“明日大屿”

而造成香港房屋问题的一个深层次原因是土地供应不足。大屿山可以是未来土地供应的主要来源。

大屿山具备无可比拟的策略性地利，并有完善的航空、道路和铁路运输交通网络，向外连接到大湾区其他城市及世界各地，对内连系位于中环的现有核心商业区。在大屿山附近区域新增土地应付住屋和经济需求，有助达至更均衡的人口和就业空间布局。因应大屿山发展而建造的策略性交通设施，亦有助纾缓新界西北现时的交通压力，以及加强市区与新界之间的连系。为把握大屿山的策略性优势和机遇，行政长官在2018年施政报告中公布“明日大屿”愿景，以期为香港未来的可持续发展奠定稳固基础。

但目前看来，“明日大屿”排期上立法会要求拨款可能有困难，通过拨款又是难上加难。

土地共享计划

香港行政长官在《2018年施政报告》概述了“土地共享先导计划”（先导计划），旨在释放私人拥有的新界农地的发展潜力，以公私营合作模式作公营及私营房屋发展。

该原本计划可释放150公顷土地，应该在年中提交报告，但现在又延至2020年。长期供应似乎毫无头绪，至于中期供应则可从动工量估计。根据屋宇署资料，2018年全年动工量只有12,609伙，是2018年全年入伙量的六成。2019年头9个月也只有6,327伙动工，加上2019年头10个月只有8,007伙在等待批准预售。可以预见，私楼供应在2021年开始就出现断崖式下跌。

《土地收回条例》

刚刚公布的施政报告，提出通过《土地收回条例》来兴造公屋，即使成功收回新界土地，也会受制于基建限制。可以发展的地积比率有限，难于提供大量单位、填补不足！

该条例有超过100年历史，目的是为了便于收回须作公共用途的政府土地。因此，政府要运用条例收地，第一步是由规划署、房屋署或地政总署等相关的政府部门确立土地的公共用途，一般是公营房屋、基建或公共设施，过程包括咨询区议会，及城规程序。之后经过特首及行政会议同意，便会开始刊宪，期间收地公告的副本会交予土地的注册业主，给予1至3个月通知，并作出赔偿。最后土地业权就会复归政府所有，并由相关部门清场及发展。

就以新界北米埔自然湿地保育区（WCA）为例，此湿地面积有1,781公顷，属于保护地带，当然不能建屋。但包围WCA周边的湿地缓冲区（WBA）面积也达1,231公顷，这里申请建屋，难度极高。根据过往经验，即使获批，密度也会低于1，交通配套是其中一个死结。

其实，香港铁路北环线正好经过该区，可大大解决交通问题。但规划已近20年，一直只闻楼梯响，未见落实，相信是与估计乘客量不足有关。土地未能大规模发展因为无铁路，铁路未能落实因为无足够人口。这又是一个鸡蛋同鸡的问题。

香港的土地及居住问题，累积了20多年，政府要大刀阔斧式的改革才行。开发新界土地，宜采取基建先行方式，才能让土地发挥最大的功能，以便兴建更多房屋，让更多香港人安居乐业！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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仅一年多前，新加坡政府刚颁布一系列降温措施，“为房地产市场降温，控制价格增长与经济基本面保持一致”。所引用的理由为住宅价格赶超经济基本面，大批量住宅即将注入市场，利率上浮。

截至2019年7月，因美联储把基准利率下调0.25个百分点，且有迹象表明今年年底还有一次降息，人们关于利率上升的担忧有所缓和。至于房价，其价格指数在2018年第四季度和2019年第一季度下调了0.7%，但在2019年第二季度恢复上涨趋势，环比增幅达1.5%。这种增长可归因于一些新项目的高成交率，其价格高于邻近地区的现有项目，包括安珀园（Amber Park）、铂瑞雅居（Boulevard 88）和Sky Everton。

从2016年中期至2018年中期，持续近两年的集体购买热潮，驱动地价上涨，其产生的供应量到底有多大？据利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）的数据，该时期出售了90块私家土地，可建造25000套住宅，再加上政府土地销售计划所供应的14000套住宅，预计共39000套住房供入市场。此外，有5000套住宅预计在2019年底获准上市，这使得总供应量达44000套。

纵观全局，自2006至2007年出现的集体购买热潮以后，2008年第二季度市场存量为43400套，与当前情况类似。当时，全球经济因欧美爆发的，持续近7年的全球金融危机受创。亚洲快速复苏，令人出乎意料，这得益于欧美经济体引入的大规模财政和货币刺激措施。2009年至2011年间，持续降息，加上外资流入帮助新加坡房地产市场平均吸收了15500套住宅。

当前情况截然不同。中美贸易冲突加剧，加上欧元区经济增长走低，全球经济放缓。2018年新房的需求从2017年的10566套降至8800套（图1）。2019年上半年，售出约4200套新房。随着经济预计在2019年下半年进一步放缓，成交率可能达到类似水平，让全年的的新房销售数量达到8500套，略高于7500套基本需求。

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当前市场现状

让我们评估2016年至2018年开发商活积极开发土地所产生的的39000套新房的现状。2018年7月宣布降温措施后，集体销售市场陷入停顿，因为开发商现在必须在购买开发土地时额外支付5%的不可汇反的买方印花税（ABSD），如未能在五年内出售所有住宅，另须支付25％ABSD。为防止供应进一步增加，政府还在2019年减少了其土地销售计划的新供应量。这为开放商清除存量预留了一些缓冲时间。

截至2019年 8月底，开发商已供应了23000套新房（图2）。其中10800套（占比47%）已售出，存量12200套（占比53%）。存量主要位于其他中央区（RCR）和非中央区（OCR），主要因其项目规模大于核心中央区（CCR）的项目。CCR未售出的存量1306套，占比78%，不到RCR或OCR存量的四分之一。

Locality 地区
Total 总计
GLS 政府土地供应
PTE 私人土地供应
Units Sold 售出数量
Unsold 存量
%Unsold 存量占比
Source: URA List SIR 数据来源：URA List SIR

注：
1. 上述项目包含执行共管公寓，数据来自完整的项目规模。存量基于2019年8月25日前实施的禁售令。因此，上述数据不包含锦泰门第的销售。

2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅。
核心中央区（CCR）
其他中央区（RCR）
非中央区（OCR）
私人土地供应（PTE），源自集体售卖、私人协约售卖

在RCR地区的5666套存量中，1000多套位于欧南园/哈夫洛克，紧随其后的是分别有着800套存量的波东巴西/实龙岗路区和安珀/麦雅路区。

至于OCR地区的5240套存量，近2600套位于后港/实龙岗路上段，而另外1900套位于淡滨尼/樟宜路上段。

截至8月底，尚未发布的供应量近16000套（图4）。与上述情况类似，74%来自RCR和OCR地区相对规模更大的项目。OCR地区的6200套住宅中，约1300套位于后港/盛港区，另有1100套位于武吉知马上区，剩下的3600套散落在各个郊区。

Locality 地区
Total 总计
GLS 政府土地供应
PTE 私人土地供应
Proportion 占比

数据来源：URA List SIR
注：
1. 上述项目包含执行共管公寓，数据来自完整的项目规模。上述OCR数据包含锦泰门第的销售。

2. 上述数据仅限开发商于2016至2018年产生的39000套住宅，不含等待批准的5000套。

在RCR地区的5776套房中，约1400套位于欧南园/武吉知马区，另1000套位于道德路街区，其他位于几处郊区，如有着1862套的Normanton Park 项目。

在CCR地区的4718套房中，有1700套位于荷兰路，另外1000套位于乌节路/经禧路/里峇峇利区。武吉知马飞地大约有800套。

市场需要多久吸纳这些供给？

截至2019年8月已发布的项目有12200套存量，未来项目将供应16000套，所以市场须吸纳28200套房。假设年成交率为8500套，需3.5年清空这些存量，直到2022年底消耗完。这也意味着项目开发商于2017或更早时间购地，项目没有卖完，须支付15%的ABSD以及5%利息。但是，如果需求有所增加，假设为10000套（即将发布的项目销售情况同万宝轩和锦泰门第一样利好），不到三年即可清除供应量。

鉴于严峻的外部环境对新加坡经济的冲击，市场情绪受挫。开放商必须致力于精准规模，合理定价，留住潜在买家。目前，新加坡的人口增长率不足1%，须依赖外资投资房地产，特别是高端市场。未来两到三年是了解住宅供应如何发展的关键时期。

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集