世界各地的城市都有自己的城市规划的流程。但很少地方的人像新加坡一样有效地做长期规划并将这些规划变为现实。这是新加坡的关键竞争优势。——摘自新加坡国家发展部部长劳伦斯黄先生在URA 2019年总体规划展览会期间的演讲。
我同意部长的意见。在参观了世界上许多主要城市之后，我亲眼目睹了新加坡如何通过积极的具有前瞻性的规划方法将土地用于城市发展，克服土地稀缺，同时满足不断增长的国家人民的需求，并保持与世界的关联。
最近启动的草案总体规划旨在指导新加坡未来10至15年的发展需求和土地使用。市建局的总体规划每五年更新一次，以确保长远计划保持更新，尤其是推动经济，建筑科技和人民生活水平的不断提高。
在我看来，总体规划的最新版本已经满足了许多新加坡人的期望。
总体规划全面而精致。对于我来说，在一本杂志中将其浓缩为两页，很难公正地涵盖所有要实现的复杂的城市规划要求。因此，我想关注一个对我来说对人们生活产生最重大影响的关键概念——“城市转型”。
能够见证城市转型的两个领域是中央商务区（CBD）和南部海滨区。
CBD复兴
为了不断恢复新加坡CBD的活力，以保持其竞争力和活力，市建局推出两项计划，为CBD增添更广泛的用途，使市中心不仅是白天工作的地方，而且是一个充满活力和繁华的地方。晚上和周末都有生活和娱乐活动。
CBD激励计划通过提供总容积率来激励将至少20年房龄的办公楼转变为综合用途开发项目 ——具有住宅，酒店，商业和零售等多用途，提升建筑物的总使用面积；对开发商进行此类重建工作，这将使该地区迎来复兴。该计划将适用于Anson路，Cecil大街，Robinson路，Shenton道和Tanjong Pagar地区。
从2014年版总体规划中提高其总容积率的现有建筑物包括国际广场和Shenton别墅等分层建筑。两座建筑物的租约均为51年。目前，这两栋楼的业主正致力于通过集体销售路线向开发商销售。但是，这不是一件容易的事。办公室租金一直在上升;这些业主的机会成本可能会反映在他们的定价预期中。因此，高昂的收购成本可能会给开发商带来沉重的负担，他们也必须考虑开发费用的额外成本，以最大化容积率和将租约升级到99年的溢价水平。
在规划新建筑时，开发商可以考虑模仿国浩大厦的成功。凭借索菲特新加坡城市中心和Wallich住宅区，国浩集团在一个项目中集纳了酒店，住宅，商业，零售和社区用途，该项目还提供与大众地铁公共交通系统的直接连接。给CBD带来飞跃的另一个概念是共生和服务式住宅，迎合了那些都市人不断变化的形象——尤其是年轻的单身专业人士。
同时，战略发展激励（SDI）计划鼓励相邻商业或综合用途开发项目的业主以商业用途为主，以改变周围城市环境的方式联合起来并全面改建旧有建筑，该计划提供多种激励措施，包括总容积率的增加和对其他开发控制的灵活性，使其功能超越了CBD，并向其他战略地区的建筑物业主开放，如新加坡首屈一指的购物地带Orchard路。
通过SDI计划，政府授权私营部门共同努力，从头开始引入大胆创新的规划设计理念，从而改变或重建整个区域。
尽管多年来“工作，生活，游戏”的概念已经成为一种流行语，但新的总体规划显示了政府的意愿和决心，与私营部门合作并实现这种转变，这将使新加坡的CBD与未来15年相关。
南部海滨复兴
南部海滨面积超过2,000公顷，从巴西班让码头延伸至滨海湾花园 – 约为滨海湾的六倍。将集装箱港口搬到大士将释放1000公顷的土地，而巴西班让电力区，吉宝俱乐部和圣淘沙等非港口区将再增加1,000公顷土地。虽然施工将在未来五到十年内开始，但考虑到其巨大的规模整个项目将持续超过20年。
这项计划为开发商和喜欢拥有蓝色海洋和绿色的都市人提供了大量机会，例如面向新加坡海峡的海滨，Faber山和未来的巴西班让公园带来更多绿色空间。
也许是对未来南方海滨区的预期，再加上包括圣淘沙世界名胜在内的两个综合度假村的最新消息，我们注意到对圣淘沙湾物业，特别是公寓的兴趣更高。
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其他创新功能
新的总体规划还有其他几个不同的概念，例如汽车城镇和遗产保护。此外，还有全面计划在新加坡东部，西部和北部地区建立主要的经济“门户”，以利用新加坡与外部市场的空中，陆地和海上联系，支持新的增长型产业，并为新加坡人提供更多离家更近的就业机会。
这些计划以及城市改造计划将有助于确保新加坡保持其作为最宜居的全球城市之一的地位。
利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集
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