海外 | 欧洲前景不明朗 资金投向亚洲美国

英国脱欧公投震惊世界一个月后,MSCI世界指数已迅速回升至公投前水平,若单看环球基准指数仅上升1.2%的表现,可能会忽略股票回报存在重大的区域差异,反映英国脱欧对不同地区和行业板块产生的不同影响。

亚洲和美国在英国脱欧公投之后表现一直领先环球股市,自6月23日起计,MSCI亚洲(除日本以外)指数急涨4.5%,美国标普500指数上升2.9%,大幅跑赢欧元区蓝筹50指数(-2.2%)和德国DAX指数(-1.1%)。

笔者预期亚洲和美国因经济增长前景稳健,对欧元区的贸易倚赖程度较低,直接承受英国脱欧风险蔓延的影响有限,可望在未来六个月继续跑赢环球指数,笔者建议投资者在股票投资组合中增持亚洲和美国股票。

英国脱欧对不同地区造成的政经影响存在根本性差异,导致环球资金流向出现明显转变。在过去一个月,资金从欧洲流出,转投美国、亚洲及新兴市场。在过去连续两周,美国交易所挂牌股票基金共吸纳了184亿美元资金流入,对比欧洲的股票基金两周内共录得120亿美元资金流出。

踏进7月以来,外资对亚洲和环球新兴市场股票的投资兴趣明显增加,在截至7月15日的一周内,亚洲市场的外资净买盘总额达51亿美元,创了自2014年4月以来每周外资净流入亚洲股市金额的新高,相对今年上半年外资净流入亚洲股市的220亿美元总额,外资流入速度大幅提升。

欧洲前景不明朗,资金投向亚洲美国

地缘政治风险上升 抑制欧洲股市表现 

虽然英国政府迅速完成改组,由前内政部长特雷莎·梅(Theresa May)继任首相领军成功组成新内阁,支持欧洲股市回升,但反弹很可能只属短暂,因为英国和欧盟的脱欧条款谈判将会非常艰巨,加上未来一年欧元区地缘政治事件频繁,对欧洲股市构成重大不明朗元素。

有鉴于欧元区在英国公投后的政治风险上升,加上经济复苏前景不明朗,笔者不建议在现水平吸纳欧洲股票,特别是区内地缘政治风险将在10月前大升,因10月奥地利将重选总统,同月匈牙利将就欧盟实施移民配额进行公投,此外意大利的宪制改革公投也在10月举行。

目前意大利的民意调查显示,支持和反对宪制改革的比率极为接近,如公投结果反对宪制改革,意大利总理伦齐已表明会辞职,然后进行大选,正当市场忧虑意大利银行危机可能蔓延之际,意大利政局因10月公投而不稳,无疑令欧洲股市雪上加霜。

联储局料年内不加息 有利亚洲美国市场

考虑到英国脱欧所带来的政经不明朗因素,美国联邦储备局很可能对利率政策抱持更审慎态度,我们预期联储局今年不会加息,明年也只会加息一次。

我们预测美国10年期国债收益率将在明年中降至1.4%,意味着环球主要政府债券收益率将在更长时间处于低位,美国延迟加息对亚洲和美国的股票和债券市场均利好。在超低息环境持续下,笔者相信高收益资产将提供理想回报,特别看好新兴市场美元债券、亚洲投资级别企业债券、美国高息债券和高股息股票。

展望2016年下半年,笔者预期亚洲股市在年底前仍有上升空间,因为亚洲区内的基本因素良好、盈利动力稳健和估值具吸引力,央行宽松政策持续,加上结构性改革的催化剂和环球资金回流高增长的亚洲国家,均有利亚洲区股市表现。

看好印度印尼菲律宾 增长前景强劲

在亚洲股票的投资组合中,我们对印度印度尼西亚菲律宾这三个内需带动的国家持偏高比重,因为这三个亚洲新兴市场的增长前景强劲,盈利由内需带动,抗跌力较强,并受惠于结构性改革的正面进展和基础建设投资的快速增长。

笔者最看好新加坡,因盈利抗跌力较强,而且股息率是亚洲区内之冠,在东南亚股市中估值较其他市场有吸引力。不过,投资者应注意新兴市场的投资表现可能较有波动,并且可能因美元转强和避险情绪上升而导致价格波动。

(作者是汇丰私人银行董事总经理兼投资策略亚洲区主管)

(据联合早报)

中国人爆买海外房产 在日本置业真的能资产保值吗?

高投资回报率、汇率优势、永久产权是投资者购置海外房产时着重考虑的几个重要问题,而至于购买之后如何转售、持有房产期间每年应交付多少费用、继承遗产税是多少……这些细节又有多少买房人在海外投资之前就对其有深刻理解?

中国富人全球爆买不停歇 影响全球楼市涨跌?

需求推动消费力,冷观中国人海外爆买历程:日本的电器、泰国的零食、欧洲的奢侈品,买空机场免税店……这些也早不是什么新鲜事。2015年中国出境游客人均消费近1万人民币,而这个庞大的群体,在境外消费数字高达1.5万亿人民币,这相当于深圳去年全年的GDP总量。

购买“海外商品”,眼见已远远不能满足不断壮大的中国富裕层在全球资产配置的需求。国内一线城市房价暴涨、限购政策多变,也将部分高净值人群的资产挤向海外,购置海外不动产成为他们的投资首选。

除了北美以及澳洲,亚洲房产也愈加受到瞩目。而多年来一直被视为“崩盘样本”的日本楼市,从2014年至今房价涨幅高达30%。这难道也和中国人爆买有关系?

日本房价两年涨30% 和中国人有什么关系?

日本权威房产数据平台信义房屋发布报告显示:2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元,占比22%。排名前四买家为:美国(43.3亿美元,54%),中国香港(16.9亿美元,21%),新加坡(6.4亿美元,8%)、中国大陆(3.4亿美元,4%)。

整体而言,目前外国人在日本买房的占比仍偏低,在房地产市场,海外资本只能算是锦上添花。而近两年日本的房价上涨,主要还是由于:本国人首套房购置税费降低、日元走势强劲带来的不动产升值、央行维持存储利率不变等调动日本内需的政策推动。

而在东京从事房屋中介交易的林先生告诉笔者,由于成功申请到了2020年的奥运会主办权,政府对于在日华人以及大陆华人在日本大城市产生更多的购房行为充满期待。新房超过5%、二手房超过10%的租金回报率对中国投资者来说充满吸引力。

100万人民币购置东京都内公寓,面积不会超过30㎡

点击查看日本房源

重重税费叠加 100万东京公寓升值前景几何?

和其他国家相比,日本买房后还需继续缴纳相关费用:

  1. 全国标准税率1.4%/年;
  2. 城市规划0.3%/年(200㎡以上需交付);
  3. 出售持有5年以内的房产时,升值部分需要缴纳所得税和居民税分别为30%和9%;
  4. 赠与以及遗产税10%-55%。

如果为孩子上学购买100万人民币的东京公寓,四年顺利升值30%,转售时需要交付4年共6.8万(100万X1.4%X4年)的固定资产税、11.7万的所得税以及居民税(升值30万X30%+30万X9%),共18.5万人民币。这其中并不包括相关物业费用。

而超过5年再出售,房价稳升、节省税收支出自然是理想状态,但是买房人依旧要面对日元汇率浮动风险。

日本置业再转售成难题 地震海啸不得不防!

同时,因为日本的物业折旧率非常高,中介公司会对二手房进行非常严格的价格评估,一个不干净的厨房就会使整体售价打折扣。

更不用提木质“一户建”高昂的修理费用。尽管购买城中公寓折旧率稍低一些,但是仔细斟酌一下笔者提供的购房案例,是否合算买房人自有评估。

同时,在地震海啸多发的日本置业,不购买自然灾害保险政府不负责赔偿任何业主损失,所以对于置业目标城市、地段,投资者还需做出全面评估。

互联网资讯综合整理

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东南亚房产投资藏陷阱 别只看投报率

“投资一定有风险,基金投资有赚有赔,申购前应详阅公开说明书”,一句耳熟能详的广告词,也切中投资海外不动产潜藏陷阱,在包租丶高投报及低投资门槛的诱人条件下,海外不动产法令规范丶当地行情丶购屋习惯丶政经局势丶利率及汇率,都是投资海外不动产前须考量的风险。

民众购买国内丶海外不动产最大不同处在於安全性,以国内“不动产经纪业管理条例”规定代销丶房仲业者须提供的“不动产产权说明书”来看,东协国家完全没有相关规范,由业者自行制定规格,并没有一套制式化版本,形成海外交易灰色地带,容易衍生纠纷。

东森房屋国际不动产中心总经理廖麟鑫表示,海外不动产交易潜藏风险,供需是决定房市价格走势最主要理论,也是海外投资最重要参考指标,空屋率及新建案数量,是重要参考数据。

民众购买国内丶海外不动产最大不同处在於安全性。图为马来西亚吉隆坡的房源。

此外,坊间业者所说的高租金投报率动辄5~6%,大多指的是税前的名目投报率,若扣除持有税丶管理费等,甚至是外国人特别税,剩下的税後实质投报率恐大打折。

此外,廖麟鑫指出,中国台湾房贷利率约2.1%,日本约2.5~2.8%;东协国家相对较高,马来西亚约4.5%丶柬埔寨8~10%丶泰国丶菲律宾约5~6%,当租金投报率低於当地银行贷款利率,需谨慎考虑。

大师房屋海外事业处处长蔡咏纶表示,东协国家并无实价登录,业者顶多只能提供类似国内房仲的民间交易行情,国人不易得知真正成交行情,除非向当地熟人探听,否则只能选择有品牌丶高知名度开发商,才不会胡乱定价。

而当地人购屋习惯也很重要,有些国家会排华,像马来西亚有分马来区及华人区,若买错不同区域,转售将出现问题。

目前很多海外纠纷来自出租,业者包租年限过後租不出去,蔡咏纶认为,要避免此问题发生,购屋前一定要了解当地市场是否有真正居住需求,若需求强劲,有时不包租投报率反而更高。

(据中时电子报)

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2015年 上半年亚洲10大城市房价排行 中国香港居首位

天天抱怨房价太贵,根本住不起!不过,世界那么大,放眼一看,亚洲邻居们的房也不便宜啊!

1、中国香港房价:13.4万1平米

中国香港

还记得李嘉诚最近在中国香港的一个楼盘刚开售,就挤满了抢购者,毕竟才买8.8万,比周边的二手房都便宜,没有天理了。

2、日本东京房价:11.4万1平米

日本东京

日本是寸土寸金的地方,地少人多,房子不贵才怪。目前,在日本30岁以后才买房是非常正常的事情,大多数人都是租房住,这就是血淋淋的现实。

3、新加坡房价:7.5万1平米

新加坡

新加坡的发达程度匹配这个房价还算正常,而且新加坡还未买不起房子的人们建了大量的公共出租房,一定程度上控制了房价的上涨。

4、印度孟买房价:6.3万1平米

印度孟买

孟买的房价居然超过首都新德里,位于印度房价之首。有多少印度贫民还等着救济,可是房价却如此遥不可及,中国人民也要甘拜下风了。

5、韩国首尔房价:5.7万1平米

韩国首尔

 韩国也不是想象中的天堂,不是家家户户都如偶像剧里面的人们一样住大宅院,更多的人们是蜗居在老城区。就是这个房价也要韩国普通人奋斗好多年了。

6、中国台北房价:4万1平米

中国台北

 台北好一点的地段要在4.5万以上。远郊台北县的房价就低了,根据地段从不到1万元到3万不等。需要说明的是,中国台湾买房包含土地,是永久产权。 这个价格对于台北市民的收入而言,房价还是相对高的。但是中国台湾台北是一个很市民化的城市,房价相对于中国香港,那是差了好几个级别。

7、中国北京房价:3.8万1平米

中国北京

首都的魄力还是超越上海的,北京的房价居高不下,每次只见打折声,却从来没有真正的降过价,一直保持稳步攀升。随着外来人口越来越多,我们将何处为家成了一个难题。

8、中国上海房价:3.07万1平米

中国上海

上海的发展有目共睹,随着世博的举办,迪斯尼即将落户上海,上海自贸区的美好前景。上海的房价又是大跨步得向前走。还记得电视剧蜗居里面底层人民买不起房的辛酸吗?

9、伊朗德黑兰房价:3万1平米

伊朗德黑兰

在伊朗首都德黑兰和其他一些城市,由于房产价格高企,许多市民的“购房梦”纷纷破灭。在首都德黑兰,房价已至少上涨了20%到30%。德黑兰北部的高层建筑每平方米售价约4万人民币,即便是最便宜的公寓也要卖到每平方米1.5万人民币。

10、马来西亚吉隆坡房价:2万1平米

马来西亚吉隆坡

总体来讲没中国贵,你要是在吉隆坡市中心买就贵,其实还是很便宜的,一个酒店式高级公寓不如在甲洞地区100平方米左右的就30多万马币,而且配套很好的,游泳池健身房都有的。 马来西亚房产分永久产权带土地所有权和99年产权。

11、马来西亚其他城市的房价也不算贵

马来西亚其他城市

槟城房价均价在1.2万;马六甲就更便宜了,大概均价在3500元-4500元/平,而且面积大多都很大,都是别墅。

12、菲律宾马尼拉房价:1.5万至2.3万之间

菲律宾马尼拉

菲律宾最近似乎动荡不断,搞得外国人都不敢去投资了,希望少些暴利,这样房价才能稳定。这个房价对于当地居民也不算低啊!

13、泰国曼谷房价:1.5万1平米

泰国曼谷

本来泰国经济水平也一般般,房价自然也贵不到哪里去,如今吸引了大量的外国人来购房,有一条是这么规定的:外国人可在泰国购买组屋,使用年限90年。

14、越南河内房价飙涨超北京,贵的十几万一平米

越南河内

在河内、胡志明等越南一线城市,房价已经超过北京、上海,有的房子每平米高达几十万元人民币。而目前越南的年人均收入刚刚超过1000美元,勉强进入中低收入国家。 面对高企的房价、物价水平,就连越南政府的司局级公务员都感到压力很大,一些官员甚至在下班后自己经营咖啡馆或者兼职工作。

15、朝鲜平壤房价:2千1平米

朝鲜平壤

在平壤部分地区,“商品房”的存在已经是公开的秘密,房价约为每平方米2000元人民币。 在朝鲜的平民家庭,做私营贸易获取收入维持家用已经成为惯例。丈夫在大学教书,老婆则去市场摆地摊,这对他们来说很正常。因为即使是2千1平米的房价,对于他们也是很难够得着的。