加拿大魁省买房交税免税的那些事儿 | 居外专栏

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魁北克完善的福利制度建立在其税收制度之上,生活在魁北克想必大家一定对“税”不陌生。小到吃饭购物,大到买车买房都需要交税。房产作为大多数家庭的一笔重要的投资,自然也成了政府重点关注的征税对象。近年来加拿大房地产交易一直很火热,继温哥华、多伦多之后蒙特利尔的房地产也开始变得越来越热,但随之而来的是关于房地产税务方面的各种问题。不过值得庆幸的是,魁省拥有相当完善的税收制度,在征税的同时,政府也提供了相应的“抵税”和“免税”政策。今天我们就来和大家分享一下那些关于房地产税务方面的信息。

1. 在魁省买房你都需要交哪些税?

在魁省买房不只是付款、签字、过户交房就一劳永逸、大功告成了,拥有住房的居民,除了一次性需要缴纳的欢迎税, 房主每年都需要向政府纳税。每年都需要交的市政税和学校税是随房屋和土地的价值上浮的,各个地区的税率也不完全一样。下面让我们一起来看看在魁省和房产有关的税都有哪些:

  • 欢迎税(Welcome Tax)或称土地转让税(Land Transfer Fee

说到买房,第一个绕不开的税,就是“欢迎税”,又称土地转让税。这个款项是付给政府的,由买家支付。房屋每转让一次,政府都收取一笔土地转让税。该税项的金额大小与房屋的售价直接挂钩,具体魁省及蒙特利尔计算方法如下:

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%;
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%;
购房款中超过$ 251,800加币的部分征收1.5%。

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%;
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%;
购房款中$ 251,800 加币至$ 503,500加币的部分征收1.5%;
购房款中$ 503,500加币至 $ 1,007,000加币的部分征收2%;
购房款中超过$ 1,007,000加币的部分征收2.5%。

  • 例如在蒙特利尔买了一间60万房子的欢迎税:

$50,400以内的部分所需缴纳的欢迎税 =50,400*0.5% = 252
$50,400至$251,800内的部分 = 201,400 * 1%=2014
$251,800至$503,500 内的部分= 251,700 * 1.5%=3,775.5
$503,500至$1,007,000内的部分 = (600,000 – 503,500) * 2% = 1930
则欢迎税总计一共需要交:$252 + $2,014 + $3,775.5 + $1,930 = $7,971.5

税率相关网站:

  • 市政税(Municipal Tax)和学校税(School Tax

市政税,通常也叫地税,是在魁省拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款,地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价政府估价而调整。地税的计算方式是:物业当年的评估价 x 当年的税率 = 地税。蒙特利尔岛上各个城市的税率大约在0.5% ~ 2.5%。

具体税率可以参考以下网址:http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,14111603&_dad=portal&_schema=PORTAL

在魁省买房后,除了地税,业主每年还需向政府交纳学校税。学校税主要用于学校的房屋及设备的维护保养、室内供暖照明、校车交通费用及学校委员会的管理费用等。不过相比于地税,学校税则要少很多。

以下是2017-2018魁省主要城市学校税的税率(每100加币的市政房产估价所需缴纳的学校税)

例如在蒙特利尔购买了一处50万加币的公寓,则每年所缴纳的学校税:500000* 0.17832/100=$ 891.6

学校税计算网址:http://www.calculconversion.com/calcul-taxes-scolaire.html

  • 魁省销售税(Quebec Sales Tax — QST

此税项仅针对新建房屋。在魁省新建房屋的时候,买家必须给政府交纳销售税,税率为9.975%。购买和销售二手房无须交纳QST。值得留意的是,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳QST。也就是说,卖方需要为经纪人佣金、搬家费等支付QST,买方则要为验房费、公证师费、评估费、房屋保险等支付QST。

  • 商品及服务税(Good and Services Tax — GST

如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。如果是购买二手房,则无需缴纳此项税。

房屋资产本身是不用征税的,资产增值税要征收的是资产卖出后的增值部分。对于魁省居民来说,自住屋在出售时是可以免交资产增值税的,但是投资房或是非魁省居民的房产出售时则必须为房产的增值部分纳税。增值的金额也不是全部计算征税,只是按照增值的一半纳入计算,增值部分的一半与该屋主其它收入加起来的当年收入总额,决定了应采用累进制税制中的哪一级税率作为征税标准。

  • 非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax

2017年4月20日,安大略省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等,称为“非居民投机税”。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华出台的海外买家税(温哥华的海外买家税现为20%),主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。不过目前魁北克省暂时还没有推出海外买家税,因此越来越多的海外买家包括中国买家开始关注蒙特利尔的房产市场,蒙特利尔的房势这两年呈不断走高趋势。

看到这里,可能您已经被魁省繁琐的税收吓到。不用担心,因为除了交税,很多项目是可以拿来抵税的。

2. 哪些项目可以用来抵税

在魁省房屋出租可以当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉费用后的剩余金额,才是你的应纳税收入。

如果某人把自住房的部分空间用于个人商用办公室,那么该个体可以根据分租面积占整个住宅的比例,按比例申请房产税抵扣。

  • 保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

  • 工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。 

  • 房屋保险

出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

  • 法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。此外,出租房付出的共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

  • 装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非常年有效的抵税项目。通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时来抵税了。

  • 搬家费用可抵税

据统计, 魁北克人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

3. 在蒙特利尔购房的大福利——自住房计划(Home Ownership Program

近些年不少的年轻人家庭搬出了蒙特利尔市, 流失到了蒙特利尔的南岸和北岸。 为了吸引人们定居在蒙特利尔,蒙特利尔市政府从2010年开始推出了自住房计划。如果购房者符合“置业补贴”计划的申请条件,市政府将以财政补助的方式向这些新业主退还他们在办理房产过户时需要缴纳的欢迎税和给予一定的补助金。自住房计划今年的最新政策将会在2018年6月1日实施。在最新政策中,补助额度将会提高,申请条件也会放宽。

如果你是初次住房买家…

  • 你能得到一笔最高达15000加币的补助金(financial assistance)来购买房产;
  • 如果恰好你有至少一名未成年孩子并且购买了一处房产(注意:如果不是新楼盘,那么这栋建筑所地面上的部分包含的居住单元不能超过三个),那么政府会退还“欢迎税”;
  • 更容易享受自住房装修和翻新计划。

如果你是非初次买家…

如果你已经有一处房产,或者在过去的5年里只有一处房产,政府会将“欢迎税”退还给你,但条件是:

  • 你的家庭至少有一名未成年小孩
  • 你购买的新房产有至少3个房间是带窗户的

除了欢迎税和一次性补助之外,有孩子的购买者在购买一年的OPUS全价通票的基础上,有资格免费享受6个月的公共交通设施。同时这些家庭可以取得两张免费的Accès Montréal卡.

下表是自住房计划的详细条件与标准:

以上是在在魁省跟房产有关的主要的征税项和抵税项及相关政策。希望可以帮助到大家了解到魁省的关于房产方面的税务信息,在未来报税中有所助益。

居外推荐魁北克省房源:蒙特利尔Roccabella豪华公寓

蒙特利尔市中心René-Lévesque Blvd W上的40层豪华公寓项目,别具投资价值。位于顶级地段,临近地铁、火车站和高速公路。步行即可抵达康科迪亚大学、麦吉尔大学、购物商场和餐馆。

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售价仅由45.88万加元(约合227.3万元人民币)起,可以购买室内停车位;还提供物业管理和租赁服务。

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责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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澳洲资产折旧抵税系列(五):业主利益最大化 | 澳洲

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澳洲税法是鼓励投资的,其中一个重要的表现就是赋予投资者对其资产进行快速折旧的权利(比如应用递减价值法,双倍计算折旧额),以扩大其投资初期抵税的基数,不仅可享受税务上的优惠,还可增加其现金流和投资回报。因此许多投资者在其投资的前五年内,就可能把一半或将近一半的资产折旧额全部冲抵掉。不过前提是, 投资人需按税法规定,每年按时申报相应的资产折旧抵税额,否则过了一定的年限(通常是两三年),上述抵税额是无法追溯的。

绝大数的投资人会选递减价值法(DV),因为它能使投资初期的折旧额最大化。然而原始成本法(PC)也有它的用武之地。譬如当业主在出租该房产一年后搬进去自住,一年后,他又搬出来。因为业主自住期间的折旧是无法抵税的,因此为了最大化业主的利益,应选用原始成本法,使业主自住期间的折旧额损失最小,保证他第三年重新投资后,资产的账面价值最大化。

案例分享

2009年小王买了一个独立新房(土地+房子组合方案) ,包括四房两卫浴双车库,其中土地26万澳元,建房24万澳元,共计50万澳元。若小王将它用于投资用途,请问他每年大约可抵多少税?

根据税法的规定,我们为投资人小王制作了一份跨度是40年的资产折旧抵税报告,详尽列出在递减价值法(DV)和原始成本法(PC)两种方法下,他每年可以申报的折旧抵税额。由于篇幅的限制,下面只列出前五年的折旧总额:

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如果小王选择递减价值法(DV),他可在第一年可申报高达一万元的折旧抵税额,而在第二年仅可申报8千元的折旧抵税额,以此类推。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

 

估算师黄旭刚Lawrence专栏全集

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澳洲资产折旧抵税系列(一):合法避税 现金为王 | 澳洲

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当下全球经济的萎靡不振和商品价格/货币汇率的动荡不安,使投资固定资产(包括出租房或生意)重新成为人们投资的焦点。在澳洲投资固定资产的优点很多,除了长期稳定和可观的增值外,它还可以带来独特的资产折旧抵税额度,每年可为投资者省下一笔可观的税金(每年可达成千上万的现金返还),不仅可以增加他的现金流,进而提高投资的回报率。

固定资产折旧(depreciation)与投资人的收益密切相关,已成为投资人置业前,进行项目可行性分析的重要依据。同时,一些房屋开发商,也将一份有价值的资产折旧抵税报告作为吸引买家的市场营销手段。

资产折旧与避税、省税的关系

固定资产拥有寿命(effective life)且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是,随着时间的推移,资产将会产生贬值(depreciation)。那么这一贬值部分是可以在一定时期内,每年按照一定的比例计入投资的支出项目中,从而合法地减少收入,达到少缴税或不缴税的目的,实现投资人在税务上的利益最大化。

在众多避税省税的方法中,资产折旧抵税报告是一个重要且被广泛应用的工具。每一个拥有固定资产的投资者都应该善用它。真可谓:交税是光荣,逃税是犯罪,省税是智慧。

资产折旧是帐面上的一种花销,有别于一些普通项目的支出,如维修费、地税等,资产的拥有者不需要日常额外的资金投入,却可享有每年报税后得到的额外收入,大大地改善了现金流和财务状况。另外,购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税,果真是利大于弊啊!(弊处将在以后讨论)

折旧申报者必须是该资产的拥有者(owner),这包括对其的部分拥有(如一些年青人把单元房的部分房间出租,在和别人共享住房的同时,同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处,一举多得)。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

 

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5大避税方法报你知 赴美置产省很大 | 美国

海外房产业者表示,国外先进国家如美国,只要善用高额免税项目,海外买房收租税後得获利能力更佳。以佛州大城迈阿密(Miami)房价美金175,000元丶年租美金12,250元的2房公寓为例,扣除免税额与折旧额後,首年因含购房成本,分文免缴(多馀的抵税额度还能延至来年计算),第2年应纳税金也只要美金180元,房东纯益上看8万人民币。外国房地税负看似惊人,但只要善用高额免税项目,有时反而比国内出租税负轻松,5大避税方法供想在美国置产的民众参考:

一丶挑选没有州所得税的州份

美国所得税大致分为联邦所得税和州所得税两种,联邦所得税税率全美统一,且适用外籍人士,而州所得税目前有7个州免徵,像是:佛罗里达州丶德克萨斯州丶华盛顿州等,改用营业税或消费税作为财政补充,目前最高的州所得税是加利福尼亚州,税率13.3%。

二丶中古屋租金所得可列折旧

每年出租房产除了个人免税额外,翻新中古屋的折旧额也可提报抵税,计算方法为建筑物的鉴价除以美国国税局认定的使用年限。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

民众在美国置产收租,要善用合法避税方法,就能减轻成本压力
民众在美国置产收租,要善用合法避税方法,就能减轻成本压力

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三丶高满租物业公司吸收税费

美国的包租代管已行之多年,每年可为房东赚取8~9%净收益,对於租客稳定丶满租率高的社区,物业公司甚至愿意吸收房屋税丶保险费丶代管服务费和管理费。

四丶以有限公司责任公司名义持有

以有限公司持有美国房产,未来水电丶电信丶燃料费不仅可合法抵扣,也没有企业及个人重复课税问题。

五丶赴美赏屋机票钱也能抵税

保留到美国看房的机票丶食宿收据证明,可作为差旅费的底税之用。

(据自由时报)

澳洲 | 资产折旧抵税系列(十四):如何考察折旧报告制作人的资质?

澳洲建筑造价/估算师协会(AIQS)是该行业唯一一家专业协会,会员按等级划分;Associate是最老牌、最正规的建筑估算师,需要建筑估算专业毕业,从事相关工作一些年,可以算是资质最高的建筑估算师,既可对外使用AIQS标记,也可进行学术交流等。2012后,AIQS改革了会员制度,不再新批Associate会员,并以Member来取代最初的会员资格(Associate),条件不变。Affiliate,Student2012 前后条件基本上没啥变化,其中Affiliate不乏非建筑估算师,比如一些设计师,估价师(Valuer)等等,他们不能对外使用AIQS标记,AIQS不承认他们的专业性(在建筑估算领域)。

只有拥有建筑估算正规学历并有相关从业经验的专业人士才能被澳洲建筑估算师协会(AIQS)接纳为高级会员(Associate of AIQS),只有他们出具的房产折旧报告才能保障您获得长达40年的抵税额度。

一些非正规的建筑估算师,往往是估价师(Valuer)或设计师(architect)。即使他们具备建筑估算师协会会员的资格,那也仅仅是外联会员(Affiliate of AIQS)。他们是绝不可以对外宣传和使用AIQS行业协会的标记。

此外,非建筑估算师往往应用固定的电脑程序,人为地附加上很多的假设条件,结果和实际的情况出入很大,给业主未来的财务审计带来很多潜在的风险。举个例子,在电脑中资产的价值仅仅分为高、中、低三档,而实践中,绝大多数的资产都划归为中档,被赋予相同的价值。比如,在不同的报告或物业中,热水炉都是1500元,请问这能算是对业主负责吧?相反,我会对每一个资产实际调查,对它们的价值一一揣摩,最大化业主的利益,这是任何一个电脑程序无法实现的。

房产折旧因为数额巨大,并且是近年引起负扣税日益扩大的主因,已引起税务局的高度重视。希望投资者高度警惕,明智地选择制作资产折旧报告的主体,把未来的风险降到最低。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

考察折旧报告的制作人的资质至关重要,可从下列官网入手(www.tpb.gov.auwww.aiqs.com.au),前者可检测报告的制作人是否具备注册税务代理,后者可甄别出真正的建筑估算师。

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。网上常见的一些所谓的DIY报告,费用只有200到300元;而正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。资产折旧抵税表需建筑估算师出具,和房子任何时期的估价无关。【阅读原文

 

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黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十三):折旧报告何为正规?

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。

正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。网上常见的一些所谓的DIY报告,费用只有200到300元,他们通过不上门评估的方式来制作折旧抵​​税报告是一种投机取巧的行为,不能最大化业主的税务利益,没有任何的专业性,日后被ATO审计的风险极大,绝不可取。DIY报告本身缺乏足够的可信度,业主甚至可以提供一些虚假信息(如上报一些根本不存在的资产,以谋求更多的利益)。不良的制作人展开丰富的想象力,单凭网上获取的几张照片就闭门造车,结果往往是大相径庭。然而这些不良不会忘记在报告中写入免责条款,一切后果均由业主承担,其损人利己的行为让内行人士唾弃。因此,澳洲建筑造价/估算师协会(AIQS)和英国皇家特许测量师学会(RICS)这类的专业团体,均不承认DIY报告的应用价值,并且要求他们的会员做折旧报告前要进行专业的实地评估(这是行规),不要出具DIY报告。

现今的税法虽然没有明令禁止这种DIY报告的使用,但这点随时可以被修改。就像2010年税法被修改,规定所有制作资产折旧抵税表的制作人必须是专项的注册税务代理,并且必须提供不低于法定数额的专业保险。由于一份资产折旧抵税表最多可用40年,所以如果业主以前找的资产折旧抵税表制作人不是专项的注册税务代理,那么业主在2010年后应用后者若干年前出具的结果时就会遇到麻烦了。我就遇到一位顾客,他说他的会计师拒绝继续使用他以前找人做的资产折旧抵税表,理由是原制作人已“消失”了,无从考察他的身份和资格。

另一个造成​​报价低的常见原因是,聘用一些非专业人员借助电脑程序,在短时间美生成一份质量低下的报告。税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业的建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册的税务代理人(Registered Tax Agent)。事实上一些资产折旧抵税报告的制作人,根本不符合上述的资质。举个例子,很多资产折旧抵税表制作人自称是建筑估算师,然而他们实际上是估价师。估价=valuation;估算=quantity surveying一字之差,意义截然不同。

房价,或市场价格,是估价师(valuer)工作,它是用于银行贷款审批或会计师计算增值税CGT的依据。资产折旧抵税表只能由估算师(Quantity surveyor)出具,不少估价师(valuer)为达到自身利益, 也自称为估算师(Quantity surveyor),这是滥竽充数的不负责行为。资产折旧抵税表需建筑估算师出具,和房子任何时期的估价无关。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

当前经济不好,大家都想办法在省钱,但报价低的报告靠谱吗?做折旧抵税报告,务必要从开始就选对人,千万不可按费用高低来做选择。因为一名有资历和经验,高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益(远远大于初始投入),更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。【阅读原文

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十二):报价低的报告靠谱吗?

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼内的一卧室单元房的折旧额高。她因此非常生气。

我向她分析说,这通常存在两种情况:第一,她朋友的一卧室单元房是带家具出租的,而她自己的两卧室单元房是不带家具出租的。因为家具、厨具和室内装饰品等资产的有效寿命很短,导致单体的折旧值却很高,这往往给投资者带来资产折旧总额翻倍的效果。此属正常现象。

第二、她朋友的一卧室单元房和她自己的两卧室单元房是以相同的出租方式来获取收益,(要么两者都是带家具出租的,要么两者都不带家具出租的),这时出现这种情况是不正常的。通常情况下,在同一栋楼,两卧室的单元房要比一卧室的单元房面积大,由于建造成本跟面积成正比,所以两卧室单元房的折旧额应当比一卧室的折旧额高才合乎情理。

这名顾客承认是第二种情况,但同当地的澳洲公司交涉后,发现对方以她购房价格偏低为由,拒绝给她修改报告。

我认为该公司的理由是不成立的。因为我们计算资本折旧的基数是以当初修建的成本或当前资产的现值为依据,而不是以购房的价格为准的。我以前遇到一个案例,餐厅的老板将生意以一块钱卖给了他的朋友,他的朋友请我按照资产的现值做了一份资产折旧抵税报告,每年的资产折旧总额上万元,这与生意的购买价毫无关系。

我想告诉各位读者,做折旧抵税报告,务必要从开始就选对人,千万不可按费用高低来做选择。更不能为了得到最低的价钱,而去网上找。因为一名有资历和经验,高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益(远远大于初始投入)呢!

当前经济不好,大家都想办法在省钱。但在获取固定资产折旧抵税报告方面,我劝大家还是要抓住重点,三思而行。更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。

我们制作或更新固定资产折旧抵税报告的目的在于为合法地把我们应得的税务利益最大化,而不是寻求一份报价最低的报告,更不是把一些不准确或是有争议的数据应用在每年的报税记录中,等将来被国税务局审计出来,伴随着缴纳罚金的风险。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商,当我们聊到资产折旧抵税这个话题时,他问了我两个问题,第一:你是否可以提供折旧最大额度?第二:你是否有专业保险?话毕,我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处,这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。【阅读原文

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十一):最大化投资者抵税额度

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商,当我们聊到资产折旧抵税这个话题时,他问了我两个问题,第一:你是否可以提供折旧最大额度?第二:你是否有专业保险?话毕,我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处,这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。

资产折旧抵税报告的结果易受制作人的主观因素的影响。不同的报告结果可造成高达30%的误差。也就是说,如果业主不走运,选择了一份初始价值被低估的报告,那么他只能获得部分的资产折旧带来的税务利益。

因此谨慎选择折旧抵税报告的制作主体,对投资者来说非常重要。我曾为一名会计师的投资物业重新制作一份折旧抵税报告。这个会计师事后对我说,以前的报告质量不高(不能达到他的期望值)。通过我重做后的报告,他可获得的额外税务利益要高出他支付给我的费用。请问普通的投资者,您们能否像这位会计师一样慧眼识别呢?

我们从来不声称自己的价钱最便宜,也不因为价钱低(相对于同等质量的大公司)而忽视质量或降低服务水平。很多人不知道上门评估是行业规范,也是提供最可靠、最全面以及最后提供最大化结果的必由之路。在澳洲所有的专业团体当中,如澳洲建筑造价/估算师协会(AIQS)和英国皇家特许测量师学会(RICS)要求其会员在出具资产折旧抵税报告前应对物业进行实地调查。在上门评估中,若专业人员发现一件价值在300澳元以上的资产,有可能马上为客人增加100澳元以上的税后收入(假如业主的税率是32%)。若发现五件价值均在300澳元的资产,那我们的报告几乎相当于免费提供了。因为我们发现了很多可能已被他们遗忘或忽略的资产折旧项目。

我们把每一个工作对象都看成是自己的投资物业,愿意花更多的时间来进行评估和制作,推敲出既合法又合理的结果,最大化地节省投资者的税金。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

当我不厌其烦地向客人们阐述制作资产折旧抵税报告的重要性时,经常会被问到,做资产折旧抵税报告是不是必须的?这不是必须的。事实上,购买投资房或生意后,税务局并没有规定投资者必须制作或更新资产折旧抵税报告的义务。但绝大多数当地澳洲人都会选择去做,因为所得均优于付出。【阅读原文

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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