在英国投资怎样合理避开资本利得税(CGT)? | 英国

英国买卖股票,房产和古董,如果利润超过了一定限额,是必须付资本利得税的(Capital Gain Tex,简称CGT)。去年的秋季报告规定,2018-2019财年的CGT个人免税额从之前的£11,300提高到£11,700。这也就是说,这个类别的纳税者,今年多赚400英镑。英国房产税又多缴了一项,那么如何合理避税呢?

下面为大家讲解很多合理避税的小tips,一起来看看吧!

首先费几句话,聊一下英国关于CGT的规定。

什麽是资本利得税

当你处置一件资产之后,资产的价值上升;那麽现价与原有价值的差价,就是必须纳税的部分。

比如你以5000英镑买了个古董,10000英镑卖出。赚得的5000英镑就是需要纳“资产得利税”的部分。

在这裡,“处置”(dispose of)行为包括:

  • 买卖
  • 赠与,比如将资产赠送给别人,将股票转到另一方名下
  • 置换:比如用资产去交换其他资产
  • 获得保险理赔

以上这些“处置”行为发生时,如果资产价值增加,那就要上资产得利税。

处置的资产则包括:

个人所属物品:包括珠宝,画作,古董,硬币和邮票,成套摆设(比如一组花瓶,一副象棋)

非居住房产:比如投资

居住房产:如果你自住的房子同时接收租客,或者用来办公,或者面积大于五千平方米(基本是土豪了),或者你买房的动机是为了投资

ISA或PEP账户之外的股票

商业资产:包括建筑,机床和机器,钢筋和配件,股票,注册商标,企业名誉

税率是多少?

这个税率又和个人所得税挂钩了。如果你是高薪纳税人(所得税在40%那一档)的,你处置房产的得利税就要付28%,处置其他资产的得利税则是20%,相当之高。

如果你是基本纳税人(20%那一档),扣除所有个人所得税减免后,该纳税的额度是20,000英镑,然后你卖了个古董,赚了12,300英镑。

先用算出需要征资产得利税的部分:12300-11700(个人免税额)=600(英镑)。

再把600英镑加到你个人所得税需要纳税的部分,合起来就是600+20000=20600(英镑)。

在2018-2019财年,20600英镑(<34500英镑)在基本个人所得税的徵收范围,你的资本得利税就只用付10%,也就是60英镑。

但是,如果你卖的不是古董而是房子(也没那麽便宜的房子啦,举例子而已),那你的资本得利税率就是18%了,那就是108英镑,一下子贵了很多!

沿用上面的栗子:如果你属于高阶纳税人(40%),卖的又是房子,那资本得利税就是600×28%=168英镑,卖房所得的三分之一差不多就没了。

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买房赚钱,如何合理避税? | 英国
英国新建项目 ,大曼彻斯特市河滨社区新贝雷街,物业编号:28172357 江景公寓(点击图片查看详情)

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下面开始说合理避税小Tips。

把资产所有权转为夫妻共有

如果夫妻把资产转到同名账户下,就可以同时使用两个人的免税额。不过关系需要真实,因为最近政府打击造假也很大力。

比方说,开个共有账户放股票,那免税额度就有11700×2=234000英镑。

组合资产,单件出售

说白了呢,就是你把一套东西拆成单件买卖,这样,每一件就有6000英镑的免税额度。

比如你有一套古董家具,合在一起卖可以卖20万英镑,比你买的时候赚1万英镑,那还有4000英镑的部分就需要上税。

然而,如果你把床,柜子,灯这些东西拆开卖,每一样赚的都小于或等于6000英镑,那每一样都可以用免税额度抵消。

另外,私家车(private cars)这种有特定使用期限的资产是不需要纳资产得利税的。由于法条裡没有提到“luxury”,那就表示包括豪车(但不一定包括古董车)。现在明白有钱人干嘛喜欢买豪车了吧…人家可能是在避税

同理,如果你一次性把员工股票全卖掉,那所得的利润说不定就要上税。最好的办法是先hold住,然后分拆成几次卖。

不要“同居”

听上去有些诡异,不过从避税角度讲,如果一对没有结婚的情侣没有同居,那就是说两个人的就有两套自住房咯。这样的话,买卖自住房(除非是天价大豪宅)一般不上税。

省钱诀窍也是随著政府的政策变动的,所以大家一定要注意看每年财相公佈的春秋季报告。

 

来源:悦居英国

责任编辑:Shelly Du

欧盟避税天堂黑名单:韩国、中国澳门榜上有名 中国香港被观察 | 海外

欧盟各国财长周二(12月5日)采纳了一份被认为是避税天堂的黑名单,其中包括17个司法辖区。这个前所未有的举措意在反击全球避税行为,但官员们对於是否应该课征金融税没有共识。

虽然企业利用海外实体的架构很多是属於合法行为,但却可能隐藏不法活动。许多企业和富人使用境外避税计划被接二连三地披露出来之後,欧盟为了不鼓励企业这种做法,在2月开始对92个被视为可能的避税天堂的辖区进行审视。

欧盟国家财长们周二批准了一份黑名单,包括美属萨摩亚、巴林、巴巴多斯、格林纳达、关岛、韩国中国澳门、马绍尔群岛、蒙古、纳米比亚、帕劳(帛琉)、巴拿马、圣卢西亚、萨摩亚、特立尼达和多巴哥、突尼斯、阿联酋

欧盟文件称,韩国与欧盟之间有全面的自由贸易协议,被列名黑名单的理由是韩国具有“有害的优惠税制阿联酋则是因没有适用全球打击避税的最低标准而被列入黑名单。

韩国是被欧盟列入避税天堂黑名单的17个国家和地区之一
韩国是被欧盟列入避税天堂黑名单的17个国家和地区之一

“这份名单像征着具体的进展。它的存在等於向前迈出重大的一步。但由於这是第一份欧盟名单,因此在因应全球避税规模方面仍嫌不足,”欧盟执委会负责税务的执委莫斯可维西在会後表示。

此外,欧盟也对47个承诺改变税务规定,以遵守欧盟的透明度及合作标准的辖区,采行了另一份“灰名单”,或称“观察名单”。名单中包括瑞士土耳其中国台湾中国香港

官员表示,摩洛哥与维德角在最後时刻承诺进行税改後,已於深夜由黑名单中除名,移至观察名单。

这些名单将定期更新。

被列入黑名单的国家,其国际金融业务可能不会再被欧盟机构所采用,与这些国家相关的交易也将受到更严密的审查。

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居外微课堂【中国启动CRS全球征税,对国人的海外资产有何影响?()()】

来源:路透
责任编辑:Zoe Chan

稳居“全球富豪最向往国家”榜首 摩纳哥填海打造“豪宅天堂” | 摩纳哥

欧洲小国摩纳哥仍处于全球富人愿望清单之首。到2026年,该公国将拥有16,100位百万富翁以及1,450位超高净值人士。再没有任何一个城市敢夸口与摩纳哥的财富密度比肩。

摩纳哥自2008年以来一直领先我们对全球住宅价值的年度比较,其价格每年递增。在2017年第二季度,摩纳哥豪宅价格达到了53,000欧元/平方米,而如蒙特卡罗(Monte Carlo)的Carre d’Or 已经超过了100,000欧元/平方米。100万美元在摩纳哥只可买到183平方呎的住宅面积,这个价钱在巴黎市中心能买到大两倍的住宅。

在去年的报告中,我们强调了转手物业价格与新建房产之间的差距日益扩大,乍一看以为是新住宅发展的强大渠道。

然而,这些新库存距离破土动工还有很长一段距离。事实上,据摩纳哥统计局IMSEE报告说,2016年没有任何一栋新住宅完成建造。这可能会在中短期内进一步对价格形成压力。

“2016年末销售疲软,然而2017年5月马克龙胜出总统大选带来了新的希望”

对摩纳哥来讲,跨境资金的流动,不仅外国政府的税收和经济政策的倒退息息相关,还与它作为一个公国的长期吸引力密不可分。

根据我们对900位世界领先的私人银行家以及财富顾问进行的调查,不管是在全球范围内还是在欧洲,在考虑到接下来五年财富增值及保值上,政治不稳定性都被超高净值人群认为是最大的威胁。

也许令人惊讶的是,摩纳哥的许多旧住宅库存需要翻新。然而,随着近年的供应不足,买家越来越倾向于亲自承担这项工作。

这些购房者中,许多是久居摩纳哥的居民,在意识到新来的居民在决定购买之前更倾向于租房这一事实之后,决定进行投资。精明的投资者也意识到摩纳哥的市场缺乏流动性,富人仍然是自由裁量的供应商,这意味着这些投资者可以依靠长期租户。

“摩纳哥不仅每年接待超过85万名的过夜游客,还有每天从法国和意大利通勤的超过5万名雇员。”

为了承载这巨大的客流量,摩纳哥的公共投资大量注入基础建设、休闲设施及零售设施之中。

除了2014年摩纳哥游艇俱乐部的升级之外,于2016年开通的价值1.07亿欧元的阿尔伯特二世隧道(Albert II Tunnel)也缓解了Jardin Exotique一带的交通堵塞。

Le Portier工程也重新开工。但最亮眼的是新的Ilot Pasteur 重建工程,到2021年查尔斯三世学院(Charles III College)的新校址、媒体图书馆以及音乐大厅将会落成。该工程价值2.2亿欧元,将为孔达米恩(Condamine)和芳特维耶(Fontwieille)之间提供更好的连接,也增加了全新的索道缆车使进出更便利。

填海造地将会为摩纳哥196公顷的国土增加约6公顷的土地

此外,由於土地不足,导致豪宅供不应求,因此摩纳哥当局决定斥资20亿美元展开大规模填海计划,辟地兴建豪宅,迎接新富豪移民

当局选址在蒙地卡罗赌场附近填海,期望增加约6公顷土地,打造名为Portier Cove的新社区,预计可兴建约120间豪宅,每平方呎价格达9,293.7美元 。填海计划已获国王阿尔伯特二世批准。

填海工程由法国建造业巨企Bouygues负责,计划利用多达1万吨的混凝土砖块,填出约8个足球场大小的土地,预计2025年竣工。法国尼斯大学生物学家曼尼兹指,填海水域是海洋生态资源最丰富的地带,工程对生态会带来明显影响。有关方面承诺不会破坏环境,海床的重要生物品种会迁移至新的保育区,为项目发展清除障碍。

避税天堂”成吸引富豪名人移民定居的主因

摩纳哥被视为避税天堂,提供大量税务优惠,因此吸引世界各地富裕人士到来定居,据统计,有35%摩纳哥居民都是百万富豪。图为居外网的一套摩纳哥海景豪宅(点击图片查看房源)
摩纳哥被视为避税天堂,提供大量税务优惠,因此吸引世界各地富裕人士到来定居,据统计,有35%摩纳哥居民都是百万富豪。图为居外网的一套摩纳哥海景豪宅(点击图片查看房源)

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主管全球豪宅业务的莱坊合夥人摩根指出,税务优惠是吸引富豪到摩纳哥定居的主要原因,对一些富豪家族最吸引的是免缴遗产税,将财产转移给子女时能省回大笔金钱,因此即使豪宅价格持续颷升,仍乐意移居当地。

摩纳哥亦不设个人收入税,相比在英国,收入超过15万英镑,需缴付45%入息税率,摩纳哥明显非常吸引。此外,在摩纳哥开设的公司,若大部分业务均在当地,也可豁免缴税。若要申请摩纳哥居留权,申请人只需持有当地银行户口,以及拥有至少50万欧元存款。摩纳哥近年治安改善,对特别重视保安的富豪而言,也少了一重忧虑。

目前在摩纳哥定居的名人,包括一级方程式车手咸美顿及网球坛巨星祖高域,英国大型零售集团Arcadia主席格林的妻子蒂娜,自1998年起便居於摩纳哥。

信息来源:莱坊研究及英国《卫报》
责任编辑:Zoe Chan

买房时瞒报国内房产,到底有没有影响?| 英国

如果国内已经有了房产,在英国买房是否也适用英国第二套住房征收3%额外附加印花税的政策?

答案就是这种情况的确需要交额外的3%,因为第二套房附加印花税是针对购房者全球房产

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然而问题又来了,英国政府怎么会知道购房者在中国有了房产

首先必须声明的是我们一贯鼓励房友们如实提供各种信息。君子爱财取之有道,不应该故意隐瞒事实。尤其是现在逐步进入大数据时代,各种私人信息简直无处藏匿。

第一,国内的房产登记信息理论上说英国政府确实目前拿不到。根据相关信息来看至少到2018年9月英国才可能拿到部分信息。

为什么这么说呢?首先,英国和中国各自作为独立自主的主权国家,原本并没有义务互相透露公民的财务信息。然而共同作为G20的成员国和OECD组织成员国,两国先后都签署了加入CRS(common reporting standard)的协议。

这份协议要求成员国互相交换所掌握的金融账户信息,中国首次进行交换的日期预计在2018年9月。因此理论上说,英国HMRC在2018年9月前,是无法通过CRS的信息交换获得任何中国居民账目信息的。

第二,中国政府为了CRS做准备,已经从2017年7月1日起加强了对账户的监管。6月30日余额超过100万美元的个人账户已经被银行列入所谓“高净值账户”进行尽职调查。这个登记如何与CRS接轨尚未可知,但是毫无疑问是信息交换的重要里程碑。

而值得指出的是,国家税务局还特地指出注册在避税港,大部分收入是股息、利息、租金、特许权使用费等消极经营活动收入的机构属于消极非金融机构。由于其经常被利用作为跨境逃避税工具,此次也被列入重点监控对象。

由于众所周知的原因,一部分华人朋友使用这类避税港控股公司或类似形式转移人民币资产到国外。

这里也是给大家提个醒:尽量使用合法稳妥的途径来调动资金。不然的话即使资金安全调动完成也很难证实其合法性,极其容易被查还往往无法被银行和律师接受作为购房投资款项。

CRS及其中国版的实施还有不少未知数,但是财税信息全球政府互换共享是趋势,希望房友们在考虑投资计划时慎重对待。

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(据ukchinese)

5大避税方法报你知 赴美置产省很大 | 美国

海外房产业者表示,国外先进国家如美国,只要善用高额免税项目,海外买房收租税後得获利能力更佳。以佛州大城迈阿密(Miami)房价美金175,000元丶年租美金12,250元的2房公寓为例,扣除免税额与折旧额後,首年因含购房成本,分文免缴(多馀的抵税额度还能延至来年计算),第2年应纳税金也只要美金180元,房东纯益上看8万人民币。外国房地税负看似惊人,但只要善用高额免税项目,有时反而比国内出租税负轻松,5大避税方法供想在美国置产的民众参考:

一丶挑选没有州所得税的州份

美国所得税大致分为联邦所得税和州所得税两种,联邦所得税税率全美统一,且适用外籍人士,而州所得税目前有7个州免徵,像是:佛罗里达州丶德克萨斯州丶华盛顿州等,改用营业税或消费税作为财政补充,目前最高的州所得税是加利福尼亚州,税率13.3%。

二丶中古屋租金所得可列折旧

每年出租房产除了个人免税额外,翻新中古屋的折旧额也可提报抵税,计算方法为建筑物的鉴价除以美国国税局认定的使用年限。

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民众在美国置产收租,要善用合法避税方法,就能减轻成本压力
民众在美国置产收租,要善用合法避税方法,就能减轻成本压力

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三丶高满租物业公司吸收税费

美国的包租代管已行之多年,每年可为房东赚取8~9%净收益,对於租客稳定丶满租率高的社区,物业公司甚至愿意吸收房屋税丶保险费丶代管服务费和管理费。

四丶以有限公司责任公司名义持有

以有限公司持有美国房产,未来水电丶电信丶燃料费不仅可合法抵扣,也没有企业及个人重复课税问题。

五丶赴美赏屋机票钱也能抵税

保留到美国看房的机票丶食宿收据证明,可作为差旅费的底税之用。

(据自由时报)

巴拿马——从避税天堂到养老圣地?| 海外

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巴拿马位于中美洲,拥有典型的热带海洋性气候,是全球著名的航运与离岸金融中心。因其极具战略性的地理位置,金融,商务与旅游等服务业毫无疑问的成为巴拿马主要经济支柱,占据80%以上的经济生产总值。全球金融危机后巴拿马经济发展速度亮眼,逐渐进入更多企业与个人投资者的视线。

巴拿马运河与经济发展

说到巴拿马,就不能不说巴拿马运河。巴拿马运河全长82公里,联通大西洋与太平洋,是全球重要的海上贸易通道与巴拿马主要经济收入来源。巴拿马运河与金门大桥、帝国大厦等并列美国土木工程师协会选出的当代全球7大奇迹。运河最初由法国人在1881年开始建造,而后在1904年被美国接手,在1914年正式投入运作,并在1999年交还与巴拿马政府运营。 随着第三组用来升降船只的船闸在2016年6月投入运营,巴拿马运河为期十年的大型扩建也宣告完成。这次花费约52.5亿美元的扩建项目使得巴拿马运河的通航能力翻倍,并可容纳更大的船只通行。从长远意义上来看,运河的扩建制造了大量工作机会,在大幅提高人均GDP的同时也直接降低了巴拿马的失业率与贫困率。

金融系统的优势

由于该国大部分经济活动都与美国关系密切,巴拿马拥有全美元化金融系统。美元为巴拿马的法定流通货币并与当地货币拥有1:1的固定汇率。 与美元完全挂钩对巴拿马经济最大的好处是将通胀水平长久地控制在较低范围内,保证了巴拿马在金融危机之后健康的发展环境。对于境外投资者而言,所有收支与美元挂钩也意味着减少一层汇率损失的风险。巴拿马在1998年加入世贸组织之后解散了中央银行并改革了银行体系。没有了央行这个强大后盾,当地的银行必须执行更为保守可靠的金融系统,以抵御可能面对的内外风险。

全球著名避税

除了对投资者友好金融系统,巴拿马也是全球著名的避税港,吸引着全球离岸资金涌入。 巴拿马对境内离岸企业的海外运营收入实行免税,运河带来的大量离岸交易使得巴拿马成为全球第二大海外公司注册地,超过100家国际银行都在巴拿马城都设有办公室。 此外,巴拿马的科隆自贸区是仅次于中国香港的全球第二大自由贸易区, 区内货物进口转口均不收取任何税款,向欧美出口的货物还享受关税优惠。世界银行调查显示2015年在巴拿马开展业务所需时间仅为6天,远远低于众多发达国家。这样的便利程度也在很大程度上刺激更多离岸企业进驻。另一方面,巴拿马金融系统可以充分保护投资者的隐私与信息安全。由于巴拿马没有签署国际司法互助协定,因此投资者的账户信息不必与任何第三方分享。同时,巴拿马公司采用无记名股票,股东的隐私也得以受到相当大程度的保护。

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以上这些因素,加之巴拿马国内基础建设与商业法治的改善,让巴拿马对投资者吸引力大增,被世界经济论坛认为是拉丁美洲与加勒比地区竞争最激烈的市场。世界银行数据表明,2015年巴拿马吸引的直接境外投资额接近60亿美元,连续增长四年,为2009年全球金融危机时的将近6倍,充分表明了全球投资者对巴拿马未来发展的信心。对于个人投资者而言,想要中国买家可能会因此关心起巴拿马的房产市场,那么巴拿马房地产投资的前景如何呢?

巴拿马房市需求旺盛,量价齐升

2015年和2016年,巴拿马房地产市场需求旺盛,量价齐升。根据巴拿马住房开发商委员会(Convivienda)的数据,其房屋销量连年增长,在2015年达到8232个单位。同样,销售交易的价值也同比上涨了8.9%,达到9亿美元。2016 年,巴拿马房屋销售总额估计超过 10000个单位,比上年增长27.6%。

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巴拿马房产的平均价格也在上涨。在蓬塔太平洋,由于可用单位的库存下降,海滨摩天大楼高端公寓价格上涨了6%至12%。这里2015年的平均价格为每平方米2500美元,2016年增长至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱乐部,公寓价格现在几乎每平方米3300美元。截至2016年6月,巴拿马城高端住宅区巴布亚大道的房地产价格上涨了8%,达到每平方米2500美元。而同期大湾房地产价格的上涨幅度甚至高达35%。

巴拿马城由老殖民地的Casco Viejo镇和高层建筑和商场林立的现代商业购物区两个主要区域组成,其平均房价根据物业的位置、规模和质量而有很大差异,。如最具特色和最优质的住宅高尔夫球场, 平均价格从每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱乐部是巴拿马城最昂贵的住宅楼之一,位于第 50层楼的一居室公寓价格约为35万美元。 根据“ 全球物业指南”,截至2015年底平均公寓销售价格如图:

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根据2016年11月的数据,巴拿马住宅出租回报率保持良好,介于5.5%至8.3%,小型公寓的收益则更高。从图中可以看出,巴拿马城公寓的价格有所走高,海滨公寓的售价约为每平方米2000至4000美元。距离海滩较远的公寓售价则较低。而这些公寓的租金收益率均比较稳定。

潜在的养老圣地

2016年,美国《国际生活》杂志评比出年度23个最适宜退休赡养晚年的国家,巴拿马夺得了第一 名。对中国人来说,这个结果似乎有些不可思议,但细数其中原因,这一结果也可以说是情理之中。巴拿马同欧美密切的商业往来为其带来了国际范儿十足的生活氛围。而第三世界低廉的物价水平更这吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿马的大多数地方,每月2000美元就能过上舒适的生活。在这里中等价位的两人用餐费用大约是30 美元;一年的医疗保健花费仅需800美元;约 18万美元就能在热门的山城博客特(Boquete)买到一套三居室住宅,且在20年后才需要向当地政府缴纳房产税。

也许因为意识到这一潜在市场,巴拿马政府启动了针对中等收入外国人的养老金领取者居留计划,任何一位月收入1000美元以上养老退休者人都能得到居留许可,到巴拿马享受退休生活。毕竟对于退休人士来说,如果喜欢热情洋溢的拉丁风情与热带海滩的美景,居住在巴拿马的确是十分诱人的选择。

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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《USA地产大亨》连载(四)——达成交易 | 美国

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美国,房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同,买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂,需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么,结束房地产交易有哪些关键步骤呢?

一、聘请律师

聘请律师并非是必需的,然而尤其是在商业地产买卖中,强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支,但往往这部分钱值得花,因为律师能帮助您详细了解合同细节,发现并解决任何可被解决的问题,例如,产权中存在的留置权。

二、获取贷款

选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交,同时,银行帮助您密切关注利率变化,在最佳时机建议您锁定利率,并向您说明贷款要求,进行房价评估。

三、谈判和签订合约

一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产,而且应当帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同。

四、尽职调查期/期权合约期

一旦合同被各方接受、执行,并提交至第三方产权托管公司,期权合约期便开始了。此时,买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的,但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间,购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前,房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。

一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同
一个好的房地产经纪人应帮助您谈判、签署合同,并向第三方产权托管公司提交执行合同

五、第三方产权托管公司与产权调查

产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金,例如保证金,并托管与交易相关的文件,直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州,产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护,费用通常由卖方支付,这样,当购买房产后,没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊,房产抵押,房产使用限制等信息。

六、成交与资金托管

在成交当天,买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件,并交由托管公司托管,直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金,贷款人提交贷款许可后,房产购买交易完成。

拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续,让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件,更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。

房地产合理避税:1031同类不动产互换

投资美国房地产,不仅能获得丰厚收益,达到投资多元化,而且,若恰当安排投资,更能合理避税。 在出售地产项目时,有多种不同的策略,其中,1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前,我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式,以及其他的合理避税策略。

根据美国1031同类不动产互换税法条例,商业地产投资者若出售持有的投资型地产A,并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B,则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%,或更高,若您在出售地产时获得$50万美元净收入,则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。

然而,此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资,这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面,我们来看看合理避免资本利得税的具体要求:

两项地产需为同类型:均为投资型地产

Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B,例如,出售一间商铺,用所得利润购入出租公寓。然而,如果出售商铺后购买自用别墅,便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。

时间限制

美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目,但投资者必须在规定的截止日期前完成交易,从而免付资本利得税。首先,投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资,其次,需在出售持有地产后180天之内购入新地产。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

Ben005

本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

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10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时,我便与的地产圈的朋友们打趣说,10月中旬或许会比那时更忙,因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时,他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司,澳大利亚居民更会受到澳洲税务局ATO)的监管。果然,近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款避税汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO虎视眈眈

不唬人的例子,拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是,在2015年末,ATO寄来一封长达42页的意见书(Position Paper),里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细(汇款日期与汇款人等),付款明细与使用明细(车!房!生意!一清二楚并细思极恐)。你不知道的是,比你老婆更明帐的是ATO。最后,ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由,要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金!

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法,特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱,澳洲政府凭什么要求我交税?

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定,当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录,并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入,即有权要求补交所得税。

严重的是,一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查,则可以根据与中国政府的税收协议,通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元,而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休,那怎么能说明这真的是合理且合法收入?细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗?有什么限制吗?

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》:年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元,即一张身份证每年5万美元额度

澳大利亚银行收款方(往往是开发商或卖家的律所信托账户)的开户银行名称与地址、银行代码(swift code)、开户支行代码(BSB)、信托账户帐号(account number)与账户名称(account name)。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可,并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分:手续费+电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1%收取,但单笔收费的限额不同,最低约为80元人民币,最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取1530澳元不等的手续费,不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元,我该怎么办?

此时,你可以选择金融货币交易公司,帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚,钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率,算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户,收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户,不是公司账户。所以实际上,钱并不是从中国汇来的,更不是从本人或家人的账户转来,而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些,对于大额交易,有些可以免除手续费。

但同时,金融货币交易公司交易风险较大,应谨慎选择可靠的金融机构,即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房,为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税?

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额,使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入

ATO规定成为澳大利亚居民后(不包括临时居民),需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入,就业收入,养老金,年金收入,银行利息,股息,特许权使用费,租金,资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括产生的,衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入,即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民,海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义,你应该可以长呼一口气,重点词是:周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资,则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税?

根据ATO的规定,如果过去几年中,银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报,及有可能收到ATO的通知函或意见书,要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话,该汇款金额将被定义为“海外收入”,除补交税款外,还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复,税务局有权修改你的个人收入,从而影响应交税款,产生税务欠款,滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO畅通的信息渠道,第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款,用于在澳大利亚学习、生活和置业,许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上,如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时,需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书,我该怎么办?

一般情况下,你收到的国际汇款来源分为三类:由亲属直接汇出,由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款,你须向税务局提交汇款人银行对账单、(带英译)相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制,通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证,以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款,并非投资收入。如果资料准备时间不充分,可向税务局致电要求延长时间,一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后,哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税?

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时,你需要准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制),请你准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时,请你准备以下材料:

  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料:能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款,而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护你在澳洲的个人税务利益,建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备ATO检查之需。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站;
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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中国女商人过亿美元竞购巴拿马岛屿

在巴拿马,有三个岛屿正在整体出售,而一位神秘的中国商人目前成为该岛屿最有利的竞购者。记者了解到,三个整体出售的小岛总价超过一亿美元,中国买家和岛屿的拥有者已经进行了多轮沟通。据了解,希尔顿海兰德佳士得国际公司经纪人翠丝特·鲁兰(Trista Rullan)和伯曼品牌地产公司(The Berman Brand)经纪人詹妮弗•伯曼(Jennifer Berman)共同代理卡约内塔斯群岛重大自然遗产暨不动产项目。与詹妮弗合作的面向中国卖家的居外网人士向记者表示,“中国买家通常都很低调,想让他们出面非常难。”

澳洲与德国签署新税务协定 方便打击跨国避税

澳洲德国签署了一份新的税务协议,朝两国之间日益增长的贸易与投资迈以及通过打击跨国避税来提高税务系统的廉正性迈出了第一步。

澳洲德国签署新税务协定 方便打击跨国避税

这项协议由金融部长科曼(Mathias Cormann)和德国金融部长朔伊布勒(Wolfgang Sch?uble)在柏林签署的,将取代1972年以来两国之间存在的避免双重征税协议。

这项协议是在谭博于周五抵达柏林之前签署的。                 

周五晚上,谭博总理和德国总理默克尔(Angela Merkel)公布了澳洲-德国顾问团(Australia-Germany Advisory Group)的建议。这个顾问团是默克尔一年前来澳洲布里斯本出席二十国领导人峰会时成立的。

这些建议包括改善澳洲第四大和第十二大经济体之间的经济和文化联系的建议。

投资、贸易、艺术、安全和民间联系,以及科学和创新,都被认为可以开展更多的合作。

科曼参议员表示,新的避免双重征税协议可以通过减少预提税率,“帮助妆造一个更加有利于双边投资的环境,让澳洲企业更容易获得外国资本和技术”。

两国之间还将实施新的仲裁规定和其他变化,以防止阻碍企业投资的双重征税。

显然,这项新协议源于二十国领导人峰会以及经济合作与发展组织(OECD)就税基腐蚀和利润转移(BEPS)提出的建议,在这个领域,澳洲已经率先提出了自己建议,但在全球各国广泛采取行动之前,这一建议都不会奏效。

将于土耳其召开的二十国领导人峰会将探讨实施税基腐蚀和利润转移法律的进展,谭博和科曼参议员都将在离开柏林后前往土耳其出席会议。

新的税收协议将在澳德两国分别通过必要的立法之后生效。

科曼参议员表示,他将“尽快”立法。

与德国签署的这项交易在一定程度上效仿了澳洲和瑞士近期签署的一份共享税务信息的协议,是反映堪培拉和柏林之间的联系日益紧密的表现之一。

高规格的澳洲-德国顾问团在7月召开了第一次会议,顾问团成员包括科曼参议员,澳洲国民银行(NAB)董事长钱尼(Michael Chaney),西门子澳洲执行长康纳​​利( Jeff Connolly),澳洲战略政策研究所(Australian Strategic Policy Institute)的詹宁斯(Peter Jennings)以及堪培拉交响乐团的指挥米尔顿(Nicholas Milton),澳洲国立大学教授施密特(Brian Schmidt)以及澳洲驻德国大使李希(David Richie)以及德国-澳洲工商会主席、第一夫人露西·谭博(Lucy Turnbull)。

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(互联网资讯综合整理)