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《USA地产大亨》连载（六）——洛杉矶 | 美国

大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。

洛杉矶郡（Los Angeles County）

洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。

高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。

时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。

娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。

酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。

航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。

洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。

洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。

洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。

作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。

橙郡（Orange County）

橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。

橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。

橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。

内陆帝国（Inland Empire）

内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。

较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。

投资语录

洛杉矶是世界的十字路口，绝佳的地理位置使这里成为美国的西部首都、太平洋沿岸的东部首都和拉丁美洲的北部首都。——Eric Garcetti，洛杉矶市长

洛杉矶一直是全球领先的金融、商业和文化之都。这是一个不断成长的城市，充满活力、生活成本较低，并且是稳定的工作和生活之地。洛杉矶是科技、智力资本和创新的热土，这些都促使这座城市占据比过去更强大的经济地位。——Brian Cullinan，普华永道执行合伙人（南加州、亚利桑那州和内华达州市场）

洛杉矶好莱坞是工人的电影业中心，奥斯卡颁奖典礼每年在这里举办，这里也是美国历史最悠久的电影院校——南加州大学电影学院所在地。——《纽约时报》

洛杉矶是“世界创意之都”，当地每六个人中就有一个在创意产业工作。——Otis创意经济报告

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

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《USA地产大亨》连载（四）——达成交易 | 美国

在美国，房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同，买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂，需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么，结束房地产交易有哪些关键步骤呢？

一、聘请律师

聘请律师并非是必需的，然而尤其是在商业地产买卖中，强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支，但往往这部分钱值得花，因为律师能帮助您详细了解合同细节，发现并解决任何可被解决的问题，例如，产权中存在的留置权。

二、获取贷款

选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交，同时，银行帮助您密切关注利率变化，在最佳时机建议您锁定利率，并向您说明贷款要求，进行房价评估。

三、谈判和签订合约

一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产，而且应当帮助您谈判、签署合同，并向第三方产权托管公司提交执行合同。

四、尽职调查期/期权合约期

一旦合同被各方接受、执行，并提交至第三方产权托管公司，期权合约期便开始了。此时，买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的，但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间，购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前，房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。

五、第三方产权托管公司与产权调查

产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金，例如保证金，并托管与交易相关的文件，直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州，产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护，费用通常由卖方支付，这样，当购买房产后，没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊，房产抵押，房产使用限制等信息。

六、成交与资金托管

在成交当天，买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件，并交由托管公司托管，直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金，贷款人提交贷款许可后，房产购买交易完成。

拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续，让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件，更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。

房地产合理避税：1031同类不动产互换

投资美国房地产，不仅能获得丰厚收益，达到投资多元化，而且，若恰当安排投资，更能合理避税。在出售地产项目时，有多种不同的策略，其中，1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前，我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式，以及其他的合理避税策略。

根据美国1031同类不动产互换税法条例，商业地产投资者若出售持有的投资型地产A，并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B，则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%，或更高，若您在出售地产时获得$50万美元净收入，则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。

然而，此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资，这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面，我们来看看合理避免资本利得税的具体要求：

两项地产需为同类型：均为投资型地产

Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B，例如，出售一间商铺，用所得利润购入出租公寓。然而，如果出售商铺后购买自用别墅，便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。

时间限制

美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目，但投资者必须在规定的截止日期前完成交易，从而免付资本利得税。首先，投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资，其次，需在出售持有地产后180天之内购入新地产。

关于本书

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《USA地产大亨》连载（三）——独栋别墅物业 | 美国

近年来，美国住房市场正在经历着大规模的转变，住宅拥有率（Homeownership Rate）在2004年达到近70%的顶点后，便开始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。究其原因，住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

2008年金融危机后，全美5500万套以贷款购买的房产中，大约750万套房产由于房主无法按时支付房屋贷款或税金而被强制收走并拍卖，这便是所谓的法拍屋（Foreclosed Home）。这些住宅被收走后，房主的信用记录会受到严重影响，加之金融危机后更加严格的贷款审查标准，使他们在七年之内几乎无法再贷款买房。然而，即便是七年之后违约信用记录被消除，银行在贷款时也比金融危机前更加谨慎，对贷款人信用的要求更高。因此，这些房主在失去自己的房屋后不得不开始租房，而相对于公寓，他们更倾向于租住在与过去类似的独栋别墅中。

此外，美国人口结构的变化也对住宅持有率产生了重要的影响。与中国人相似，很多美国人的梦想便是拥有一栋自己的别墅。然而，随着时代的变迁，这一经典的美国梦也在不知不觉中发生着改变。出生于1980年至2000年之间的千禧世代（Millennials）是美国最大的人口组成部分。与他们长辈年轻时相比，千禧世代的财务状况更加窘迫，他们中的很多人担负着高额学生贷款，刚毕业便遇到了严重的金融危机，让他们需要更多时间储蓄购房首付款，然而随着房租不断攀升，积累存款就变得更加困难；另一方面，如今的美国年轻人更倾向于租房，这样，他们便能在获得新工作后随时搬家，而不必挂虑如何出售手中的房产。随着千禧世代结婚生子、组建家庭，很多人选择租住在别墅中。

从1990年到2014年，出租型别墅占所有出租型住宅的比重从30%上升至36%；2006年到2014年（下图），出租型别墅增加了390万栋，即34%。同时，由巨大的需求推动，别墅租金也迅速上升，2015年，包括旧金山、洛杉矶、达拉斯、西雅图等在内的15个城市租金比去年同期上升逾12%。

投资独栋别墅考虑事项

街区

选择在哪一个街区（Neighborhood）购买投资型别墅将在很大程度上决定未来的租户类型和房屋空置频率。例如，在优质学区内的房产将很可能出租给孩子在附近上学的家庭；位于大学校园附近房产的主要潜在租户是大学生，暑假期间更容易面临房屋空置。

房产税

房产税率（Property Tax Rate）在不同地区不尽相同，计算租金回报时房产税是一笔重要支出，但高税率不一定是一件坏事，只要别墅位于容易吸引长期租户的地区，仍不失为一项好的投资。

学区

美国的公立中小学校按照学区（School District）划分范围，在本学区内招收学生，因此，房产所在学区的质量是影响房屋价格的重要因素，位于优质学区的房产升值更快，出租更容易。学区和学校的具体评分可参考Greatschools.com等专业网站。

就业市场

就业机会迅速上升的地区往往会吸引大量人口迁入，意味着更多租户来到这里。大型公司迁往某一地区同样会带来大量员工。例如福布斯2016年评选出“美国未来十年新兴都市”，包括奥斯汀、盐湖城、圣何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四个位于德克萨斯州，据福布斯评论，德州已成为一块巨大的人才磁铁，高学历的年轻人和年轻家庭增长速度极快。其中，达拉斯2010年至2015年就业增长15%，远高于美国平均水平8.1%。

周边设施

考察房产所在社区周边目前拥有或即将建设的公园、商场、健身中心、公交站点等设施。

建筑许可

如果是大规模的别墅绿地开发项目，需要确保开发地块已获得政府出具的建筑许可（Building Permits）。此外，投资前应考察目标物业附近未来的建筑规划和已颁发的建筑许可，如果未来周边地区规划建设大量写字楼、商场、公寓，则证明这一区域发展迅速。

独栋别墅投资方式

机构投资者

国内机构投资者或房地产企业可以从多个方面入手投资于美国的独栋别墅市场，其中包括独栋别墅信托投资、投资型别墅销售平台搭建，和独栋别墅土地开发三种方式（对这三方面更详细的介绍和案例分析请参见《USA地产大亨》）。

个人投资者

投资于几套住宅，获取租金和升值回报是国内很多个人投资者所熟悉的投资方式。在国内，房屋销售价格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）较低，投资回报有限。据统计，2014年，中国有78%的城市房屋售租比超过300:1，而在北上广深那样的一线大都市，售租比超过800：1的房产也随处可见。相比之下，美国的房产投资回报率高了很多，例如，一栋位于达拉斯北部10分学区的别墅售价$25万美元，月租金约$1850美元，售租比为135:1，意味着大约11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理费、房产税和其他所有费用后，预计每年净租金加升值回报率约11%。像这样的投资型别墅在美国还有很多，投资后，BF苏富比将协助投资者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投资风险

正如本书第七章公寓物业中所提到的，由于人们对住宅的刚性需求，住宅物业与其他物业类型相比投资风险相对较小，出租率是各类物业中最高的。投资型别墅所面临的主要风险包括：

空置率过高和升值率过低构成了投资的潜在风险。通常，别墅每月的费用占租金收入的50%左右，然而，如果市场供过于求，或处于市场低迷阶段，则别墅的空置率提高，租金下降，在极少情况下，可能出现租金收入无法支付全部费用的状况。此外，如果市场不景气，出售别墅时，可能物业升值幅度很低，甚至出现售价低于购买价的情况。因此，在投资时应选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区，从而确保即使在整体经济低迷的情况下，投资仍有较好的回报。例如，德克萨斯州2004年至2014年创造了全美29%的净新增工作岗位，其就业增长率是加州、纽约州、佛罗里达州等的3倍，共创造逾200万个就业岗位，超过上述三个州的总和。

投资型别墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）寻找租户、收取租金，并进行房屋的日常维护，选择一家专业且性价比高的管理公司至关重要。一家有经验的管理公司能够帮助投资者找到按时支付房租、租住时间长，且爱惜房屋的高质量租客，并缩短房屋空置时间，降低房屋维护费用。

此外，独栋别墅信托投资的主要风险在于无法保证投资经理和运营方在别墅收购、装修、维护、出租等方面完全尽职。然而，如果投资运营方也投入自己的资金，在投资份额中占有一定的比例，则运营方与投资者的利益相同，有利于投资者的利益最大化。另一方面，独栋别墅信托投资基金是在2008年金融危机后兴起的一项投资方式，因此投资者所能获得的历史投资数据尚不充分。

小结

美国住宅拥有率近年来一路下滑，从2004年的70%的下降到2015的不到64%，相当于25年前的水平，与此相对应，独栋别墅出租市场在这期间经历强势上升。

住宅拥有率下降主要是由于2008年金融危机的阴影，以及巨大的人口结构变化，包括逐渐步入老年的婴儿潮一代倾向于租住在方便的公寓中，步入工作岗位的千禧世代（Millennials）并不急于买房，以及不断迁入的外来人口。

投资独栋别墅需考虑到物业所在街区、当地房产税、学区、就业市场、周边设施和建筑许可等方面的因素。

投资型别墅的主要风险包括空置率过高和升值率过低，选择位于经济欣欣向荣、人口增长迅速、附近有优质学校，且生活较为便利的地区进行投资将在很大程度上避免这些风险。

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《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置 | 美国

正如我们上周谈到的，稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而，美国共有五十个州，和数不清的大中小城市！应该投资于哪个城市呢？

一些海外投资者根据个人的经历和人脉关系选择投资地点，例如有表哥住在纽约，或是曾在佛罗里达州读书，抑或是曾去过加州旅行。但在现实生活中，一名专业的投资顾问能够基于当地市场情况和关键经济指标帮助你进行战略性选址规划，这些指标包括供求关系、流动性、就业增长率，和当地商业环境等。下面，我们就一同来探讨如何分析市场状况，并进行投资选址。

门户城市

随着全球化的不断升温，许多美国大城市迎来越来越多的国际人口。这些大都会区拥有极高比例的核心物业资产，最集中的财富，高速增长的经济，以及对土地开发使用的多元化需求。与此相反，小型城市拥有相对较少的资本、资产交易量，流动性也更低，所以较少引起国际投资者的注意。比如位于郊区的农场，往往环境舒适宜人，并且可能有石油开发的机会，但是却鲜有交易，例如位于西德克萨斯州，售价$7.25亿美元的瓦格纳农场，自1849年建成以来最近第一次出售！

美国的门户城市（Gateway Cities）相当于国内的一线城市，一般所认为的门户城市包括：纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密、华盛顿特区、达拉斯、西雅图、芝加哥和休斯顿。这些美国最大的都会区拥有强有力的经济增长率、成熟的房地产投资市场，以及大量的国际人口。本书第四部分将由房地产专家详细介绍这些门户城市并提供独家投资建议。

供求关系

正如很多房地产投资者所熟知的，房地产投资是建立在供求关系的基石之上。市场对房地产物业的需求主要由强有力的经济增长所推动，经济增长带动就业率提升，吸引更多就业人口来到当地工作、居住，并因此推动房地产价值上升，新兴地产开发项目接连动工，从而进一步促进整体经济发展。

以下是美国12大城市及全美就业同比增长率：

另一方面，房地产物业的供给受到可使用土地面积和政府区域规划的限制，并受到投资活动及其他因素的影响。

分析房地产供给的首要原则便是土地的有限性，正如一句房地产业名言所说，“他们无法创造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）没有人能够为了填补房地产供应的短缺而创造出更多相同的土地。每一块土地都是不同的，并且土地只有有限的供应量。土地并非工厂生产的大宗商品，如果某一地区的建筑用地供给不足，没有人能够运进来更多土地以满足需求，因此，只能在当地供给并且受到所在地市场状况的影响。

政府的区域规划（Zoning）对房地产供给有着显著影响力。举例来说，加州洛杉矶有非常严格的区域规划条例，通常，更改一块土地的区划，获取建筑许可证（Building Permit）需要数年之久，这意味着在更改区域规划和审批建筑许可期间，这一区域会积累大量的需求。洛杉矶有大约50个非常独特而与众不同的街区！例如，洛杉矶迪士尼乐园附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建筑许可已被积压数年，因此，任何早期获得出租型公寓许可的项目将会获得极大的市场需求，以及随之而来的高水平投资收益。通常，在房地产投资开发中，与当地拥有丰富经验，熟知政府审批程序的地产商合作是获得成功的关键。

影响供给的第三个重要因素是房地产物业的重置成本。建筑的最主要的成本包括土地成本、建筑材料及施工成本，以及聘请建筑师、工程师、律师等的费用。如果成本中的任何一项过于昂贵以至于总开发成本超出在当地需求状况下买家所愿意承受的价格，则项目不应进行。

关于供求关系的一个很好的实例便是绿地集团2014年在美国的投资。在投资之前，绿地集团调查了全美自住型公寓的总体供求关系，首先，他们分析了美国房地产业所处的整体经济周期，之后对比了不同的州和门户城市并选择了加州主要城市洛杉矶。在洛杉矶范围内，绿地集团考察了所有主要街区的经济复苏及增长状况。最终，他们决定在具有战略性地位的洛杉矶市中心区域建设其巨型公寓项目，项目不仅靠近久负盛名的南加州大学（University of Sothern California）和数量众多的文化娱乐场所，而且坐落于南公园（South Park）区域的中心位置——洛杉矶CBD重要的“生活、工作、休闲”综合区（Live-Work-Play）和市内新建或重建项目区（Urban Infill），这一区域近年来物业大幅升值。如今，绿地集团的“洛杉矶绿地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析师城市排名

美国的大型房地产投资和研究公司每年基于一系列指标对各大城市进行排名，这些排名可以帮助投资者更好地做出战略性选址规划。例如，上文图中根据就业增长率的排名，以及普华永道（PwC）和城市土地学会（ULI）针对2017年商业地产投资市场的排名（下图）。

资料来源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，还有针对城市多元化的排名。例如，德克萨斯州近几年来经济蓬勃发展，然而由于休斯顿的经济主要依赖于石油产业，所以受到油价下滑的负面影响较大。相比之下，达拉斯和奥斯汀则有很大不同，达拉斯是全美经济最多元化的城市之一，由于达拉斯在地理上位于美国的中心位置，它也成为各大行业的产品分销枢纽地。如下图所示，芝加哥、达拉斯、坦帕和丹佛是经济最多元化的四个美国城市。

通过研究这些排名，你可能发现一些二线城市，它们并非国内投资者首选的门户城市，但却在核心增值资产、增值资产和机会主义资产方面提供了优越的风险/回报水平。正如普华永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投资者从一线沿海城市转向房地产价格快速上升的二线及三线城市，城市名以“Ville”结尾的城市——包括田纳西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛罗里达州的Jacksonville——正在吸引着越来越多的年轻人，这些城市拥有较小规模但类似于纽约和旧金山的购物中心、餐厅和娱乐休闲场所，以及较低的物价水平、房价和丰富的就业机会。“如果年轻人希望组建新家庭，他们会选择一个他们能负担得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

资本成本

在选择投资地时，另一个需要考虑的因素是投资者的资本成本。如果你的资本成本很低，那么主要门户城市中的，提供稳定可靠但相对较低回报率的核心资产将是很好的选择。例如，安邦保险拥有大规模的保险资金，而从2012年开始，中国保险监督委员会放宽了保险资金投资不动产的品种、范围和比例，并且调高保险公司境外投资余额的上限至总资产的15%，从而促进投资多元化，和保险资金的总体稳定性。在这样的背景下，2014年安邦保险在举世瞩目中以$19.5亿美元的价格收购了全球著名的纽约地标建筑——华尔道夫酒店（Waldorf Astoria），该酒店是各国元首到访美国经常下榻之所，亦是纽约主流社交活动的中心地带，被希尔顿创始人康拉德·希尔顿称为“绝佳之精品”。这样的核心资产年投资回报率较低，但考虑到保险公司的低资本成本，以及对于全球多元化投资的需求，这是十分明智的一项收购。

品牌影响力

如果投资资本来源于一个注重其国内外市场形象的大型企业，则投资物业的选址对于企业品牌形象有巨大的影响。如上文中的例子，安邦保险相对来说是一家比较年轻的公司，在中国以外不多为人所知，但是当收购了曼哈顿著名的华尔道夫酒店之后，安邦保险在纽约、美国，以及全球商业精英中为人所津津乐道。在黄金市场投资的著名物业对企业品牌的提升效果远远超过投资于偏远地区的不知名物业。

地理多元化

正如巴菲特的投资名言所说，不要将所有鸡蛋放在一个篮子里，投资者最好不要将所有资产投资于同一个城市。选择在不同方面拥有强大潜力的数个关键城市，并投资于这些城市的房地产项目，这样，当一个地区经济放缓时，如底特律在通用汽车破产后经济一路下滑，其他地区的地产项目仍表现良好并提升整体投资回报。

如果进行海外投资的部分原因是将资产投资于中国经济以外，从而达到多元化，那么，投资于不受大规模国内资本影响的地区则是明智之选。例如，加拿大温哥华的房价因国内买家众多而大幅升值，如果国内经济增速下滑，温哥华的房地产价格将很可能下跌，因此，在这里的投资并不能很好地保护投资者免受国内经济波动的影响。类似的，由于加州拥有优质的气候条件，并且距离中国相对较近，很多亚洲投资者在加州购买房产，构成了这里需求和供给的重要组成部分，这样的现象不仅在加州尔湾和传统的华人社区存在，加州大部分地区均是如此。所以，在加州以外的地区投资才能更有效地对冲中国经济的波动。

小结

海外投资选址需要考虑多种不同因素，从风险/回报水平到品牌影响力，从各大城市排名到地理多元化选择等等。在投资前进行详细的考察和规划，咨询投资顾问，并根据自身投资需求和公司发展方向选择最优质的战略性地理位置将确保你达成理想的投资目标。

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