澳洲资产折旧抵税系列(五):业主利益最大化 | 澳洲

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澳洲税法是鼓励投资的,其中一个重要的表现就是赋予投资者对其资产进行快速折旧的权利(比如应用递减价值法,双倍计算折旧额),以扩大其投资初期抵税的基数,不仅可享受税务上的优惠,还可增加其现金流和投资回报。因此许多投资者在其投资的前五年内,就可能把一半或将近一半的资产折旧额全部冲抵掉。不过前提是, 投资人需按税法规定,每年按时申报相应的资产折旧抵税额,否则过了一定的年限(通常是两三年),上述抵税额是无法追溯的。

绝大数的投资人会选递减价值法(DV),因为它能使投资初期的折旧额最大化。然而原始成本法(PC)也有它的用武之地。譬如当业主在出租该房产一年后搬进去自住,一年后,他又搬出来。因为业主自住期间的折旧是无法抵税的,因此为了最大化业主的利益,应选用原始成本法,使业主自住期间的折旧额损失最小,保证他第三年重新投资后,资产的账面价值最大化。

案例分享

2009年小王买了一个独立新房(土地+房子组合方案) ,包括四房两卫浴双车库,其中土地26万澳元,建房24万澳元,共计50万澳元。若小王将它用于投资用途,请问他每年大约可抵多少税?

根据税法的规定,我们为投资人小王制作了一份跨度是40年的资产折旧抵税报告,详尽列出在递减价值法(DV)和原始成本法(PC)两种方法下,他每年可以申报的折旧抵税额。由于篇幅的限制,下面只列出前五年的折旧总额:

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如果小王选择递减价值法(DV),他可在第一年可申报高达一万元的折旧抵税额,而在第二年仅可申报8千元的折旧抵税额,以此类推。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

 

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澳洲资产折旧抵税系列(一):合法避税 现金为王 | 澳洲

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当下全球经济的萎靡不振和商品价格/货币汇率的动荡不安,使投资固定资产(包括出租房或生意)重新成为人们投资的焦点。在澳洲投资固定资产的优点很多,除了长期稳定和可观的增值外,它还可以带来独特的资产折旧抵税额度,每年可为投资者省下一笔可观的税金(每年可达成千上万的现金返还),不仅可以增加他的现金流,进而提高投资的回报率。

固定资产折旧(depreciation)与投资人的收益密切相关,已成为投资人置业前,进行项目可行性分析的重要依据。同时,一些房屋开发商,也将一份有价值的资产折旧抵税报告作为吸引买家的市场营销手段。

资产折旧与避税、省税的关系

固定资产拥有寿命(effective life)且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是,随着时间的推移,资产将会产生贬值(depreciation)。那么这一贬值部分是可以在一定时期内,每年按照一定的比例计入投资的支出项目中,从而合法地减少收入,达到少缴税或不缴税的目的,实现投资人在税务上的利益最大化。

在众多避税省税的方法中,资产折旧抵税报告是一个重要且被广泛应用的工具。每一个拥有固定资产的投资者都应该善用它。真可谓:交税是光荣,逃税是犯罪,省税是智慧。

资产折旧是帐面上的一种花销,有别于一些普通项目的支出,如维修费、地税等,资产的拥有者不需要日常额外的资金投入,却可享有每年报税后得到的额外收入,大大地改善了现金流和财务状况。另外,购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税,果真是利大于弊啊!(弊处将在以后讨论)

折旧申报者必须是该资产的拥有者(owner),这包括对其的部分拥有(如一些年青人把单元房的部分房间出租,在和别人共享住房的同时,同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处,一举多得)。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十四):如何考察折旧报告制作人的资质?

澳洲建筑造价/估算师协会(AIQS)是该行业唯一一家专业协会,会员按等级划分;Associate是最老牌、最正规的建筑估算师,需要建筑估算专业毕业,从事相关工作一些年,可以算是资质最高的建筑估算师,既可对外使用AIQS标记,也可进行学术交流等。2012后,AIQS改革了会员制度,不再新批Associate会员,并以Member来取代最初的会员资格(Associate),条件不变。Affiliate,Student2012 前后条件基本上没啥变化,其中Affiliate不乏非建筑估算师,比如一些设计师,估价师(Valuer)等等,他们不能对外使用AIQS标记,AIQS不承认他们的专业性(在建筑估算领域)。

只有拥有建筑估算正规学历并有相关从业经验的专业人士才能被澳洲建筑估算师协会(AIQS)接纳为高级会员(Associate of AIQS),只有他们出具的房产折旧报告才能保障您获得长达40年的抵税额度。

一些非正规的建筑估算师,往往是估价师(Valuer)或设计师(architect)。即使他们具备建筑估算师协会会员的资格,那也仅仅是外联会员(Affiliate of AIQS)。他们是绝不可以对外宣传和使用AIQS行业协会的标记。

此外,非建筑估算师往往应用固定的电脑程序,人为地附加上很多的假设条件,结果和实际的情况出入很大,给业主未来的财务审计带来很多潜在的风险。举个例子,在电脑中资产的价值仅仅分为高、中、低三档,而实践中,绝大多数的资产都划归为中档,被赋予相同的价值。比如,在不同的报告或物业中,热水炉都是1500元,请问这能算是对业主负责吧?相反,我会对每一个资产实际调查,对它们的价值一一揣摩,最大化业主的利益,这是任何一个电脑程序无法实现的。

房产折旧因为数额巨大,并且是近年引起负扣税日益扩大的主因,已引起税务局的高度重视。希望投资者高度警惕,明智地选择制作资产折旧报告的主体,把未来的风险降到最低。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

考察折旧报告的制作人的资质至关重要,可从下列官网入手(www.tpb.gov.auwww.aiqs.com.au),前者可检测报告的制作人是否具备注册税务代理,后者可甄别出真正的建筑估算师。

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。网上常见的一些所谓的DIY报告,费用只有200到300元;而正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。资产折旧抵税表需建筑估算师出具,和房子任何时期的估价无关。【阅读原文

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十三):折旧报告何为正规?

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼。

正规的建筑估算师出具的折旧报告通常在500到800元。网上常见的一些所谓的DIY报告,费用只有200到300元,他们通过不上门评估的方式来制作折旧抵​​税报告是一种投机取巧的行为,不能最大化业主的税务利益,没有任何的专业性,日后被ATO审计的风险极大,绝不可取。DIY报告本身缺乏足够的可信度,业主甚至可以提供一些虚假信息(如上报一些根本不存在的资产,以谋求更多的利益)。不良的制作人展开丰富的想象力,单凭网上获取的几张照片就闭门造车,结果往往是大相径庭。然而这些不良不会忘记在报告中写入免责条款,一切后果均由业主承担,其损人利己的行为让内行人士唾弃。因此,澳洲建筑造价/估算师协会(AIQS)和英国皇家特许测量师学会(RICS)这类的专业团体,均不承认DIY报告的应用价值,并且要求他们的会员做折旧报告前要进行专业的实地评估(这是行规),不要出具DIY报告。

现今的税法虽然没有明令禁止这种DIY报告的使用,但这点随时可以被修改。就像2010年税法被修改,规定所有制作资产折旧抵税表的制作人必须是专项的注册税务代理,并且必须提供不低于法定数额的专业保险。由于一份资产折旧抵税表最多可用40年,所以如果业主以前找的资产折旧抵税表制作人不是专项的注册税务代理,那么业主在2010年后应用后者若干年前出具的结果时就会遇到麻烦了。我就遇到一位顾客,他说他的会计师拒绝继续使用他以前找人做的资产折旧抵税表,理由是原制作人已“消失”了,无从考察他的身份和资格。

另一个造成​​报价低的常见原因是,聘用一些非专业人员借助电脑程序,在短时间美生成一份质量低下的报告。税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业的建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册的税务代理人(Registered Tax Agent)。事实上一些资产折旧抵税报告的制作人,根本不符合上述的资质。举个例子,很多资产折旧抵税表制作人自称是建筑估算师,然而他们实际上是估价师。估价=valuation;估算=quantity surveying一字之差,意义截然不同。

房价,或市场价格,是估价师(valuer)工作,它是用于银行贷款审批或会计师计算增值税CGT的依据。资产折旧抵税表只能由估算师(Quantity surveyor)出具,不少估价师(valuer)为达到自身利益, 也自称为估算师(Quantity surveyor),这是滥竽充数的不负责行为。资产折旧抵税表需建筑估算师出具,和房子任何时期的估价无关。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

当前经济不好,大家都想办法在省钱,但报价低的报告靠谱吗?做折旧抵税报告,务必要从开始就选对人,千万不可按费用高低来做选择。因为一名有资历和经验,高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益(远远大于初始投入),更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。【阅读原文

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十二):报价低的报告靠谱吗?

某客户向我抱怨,她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告,结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼内的一卧室单元房的折旧额高。她因此非常生气。

我向她分析说,这通常存在两种情况:第一,她朋友的一卧室单元房是带家具出租的,而她自己的两卧室单元房是不带家具出租的。因为家具、厨具和室内装饰品等资产的有效寿命很短,导致单体的折旧值却很高,这往往给投资者带来资产折旧总额翻倍的效果。此属正常现象。

第二、她朋友的一卧室单元房和她自己的两卧室单元房是以相同的出租方式来获取收益,(要么两者都是带家具出租的,要么两者都不带家具出租的),这时出现这种情况是不正常的。通常情况下,在同一栋楼,两卧室的单元房要比一卧室的单元房面积大,由于建造成本跟面积成正比,所以两卧室单元房的折旧额应当比一卧室的折旧额高才合乎情理。

这名顾客承认是第二种情况,但同当地的澳洲公司交涉后,发现对方以她购房价格偏低为由,拒绝给她修改报告。

我认为该公司的理由是不成立的。因为我们计算资本折旧的基数是以当初修建的成本或当前资产的现值为依据,而不是以购房的价格为准的。我以前遇到一个案例,餐厅的老板将生意以一块钱卖给了他的朋友,他的朋友请我按照资产的现值做了一份资产折旧抵税报告,每年的资产折旧总额上万元,这与生意的购买价毫无关系。

我想告诉各位读者,做折旧抵税报告,务必要从开始就选对人,千万不可按费用高低来做选择。更不能为了得到最低的价钱,而去网上找。因为一名有资历和经验,高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益(远远大于初始投入)呢!

当前经济不好,大家都想办法在省钱。但在获取固定资产折旧抵税报告方面,我劝大家还是要抓住重点,三思而行。更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。

我们制作或更新固定资产折旧抵税报告的目的在于为合法地把我们应得的税务利益最大化,而不是寻求一份报价最低的报告,更不是把一些不准确或是有争议的数据应用在每年的报税记录中,等将来被国税务局审计出来,伴随着缴纳罚金的风险。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商,当我们聊到资产折旧抵税这个话题时,他问了我两个问题,第一:你是否可以提供折旧最大额度?第二:你是否有专业保险?话毕,我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处,这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。【阅读原文

 

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(十一):最大化投资者抵税额度

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商,当我们聊到资产折旧抵税这个话题时,他问了我两个问题,第一:你是否可以提供折旧最大额度?第二:你是否有专业保险?话毕,我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处,这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。

资产折旧抵税报告的结果易受制作人的主观因素的影响。不同的报告结果可造成高达30%的误差。也就是说,如果业主不走运,选择了一份初始价值被低估的报告,那么他只能获得部分的资产折旧带来的税务利益。

因此谨慎选择折旧抵税报告的制作主体,对投资者来说非常重要。我曾为一名会计师的投资物业重新制作一份折旧抵税报告。这个会计师事后对我说,以前的报告质量不高(不能达到他的期望值)。通过我重做后的报告,他可获得的额外税务利益要高出他支付给我的费用。请问普通的投资者,您们能否像这位会计师一样慧眼识别呢?

我们从来不声称自己的价钱最便宜,也不因为价钱低(相对于同等质量的大公司)而忽视质量或降低服务水平。很多人不知道上门评估是行业规范,也是提供最可靠、最全面以及最后提供最大化结果的必由之路。在澳洲所有的专业团体当中,如澳洲建筑造价/估算师协会(AIQS)和英国皇家特许测量师学会(RICS)要求其会员在出具资产折旧抵税报告前应对物业进行实地调查。在上门评估中,若专业人员发现一件价值在300澳元以上的资产,有可能马上为客人增加100澳元以上的税后收入(假如业主的税率是32%)。若发现五件价值均在300澳元的资产,那我们的报告几乎相当于免费提供了。因为我们发现了很多可能已被他们遗忘或忽略的资产折旧项目。

我们把每一个工作对象都看成是自己的投资物业,愿意花更多的时间来进行评估和制作,推敲出既合法又合理的结果,最大化地节省投资者的税金。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

当我不厌其烦地向客人们阐述制作资产折旧抵税报告的重要性时,经常会被问到,做资产折旧抵税报告是不是必须的?这不是必须的。事实上,购买投资房或生意后,税务局并没有规定投资者必须制作或更新资产折旧抵税报告的义务。但绝大多数当地澳洲人都会选择去做,因为所得均优于付出。【阅读原文

 

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