2021年超高净值人群出现了怎么样的变化？受到疫情影响这些高净值人群财富是否出现了下跌？居外说从多个维度为您直观全面了解2021年的全球资产投资变化。
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居外说第二十期：莱坊2021年财富报告解读（上）
全球疫情影响下，富人都爱移民去哪？
高净值人群的移民选择，通常被拿来作为衡量一个经济体健康状况的重要指标——政局稳定，治安良好，拥有优质的教育资源和充裕的商业机会的国家，往往能吸引大量的高净值人士。毕竟，在用脚投票这件事上，这群人从来都是最有能力先行一步。
那么，有钱人最爱移民去哪儿？在全球疫情的影响下，移民的趋势又会有怎么样的改变？由亚非银行（AfrAsia Bank）和新世界财富（New World Wealth）共同发布的《2020年全球财富迁移报告》试图给出一些答案和思路。
最受富豪青睐的移民目的地是哪里？
《2020年全球财富迁移报告》显示，截至2020年6月的统计，全球私人财富总额约为184万亿美元，平均个人净资产（人均财富）约为2.4万美元。按这一标准衡量，世界上最富有的五个国家分别是：摩纳哥、卢森堡、瑞士、澳大利亚和美国。 这五个国家的人均财富都超过了17.5万美元，是全球均值的7倍还多。
另外，世界上约有51万名百万富翁，每个人的净资产都在1000万美元以上。世界上约有22800名千万富翁，每个人的净资产都在1亿美元以上。
受疫情影响，2020年上半年全球私人财富水平下降了14%。美元贬值对全球大多数以美元为基础的财富人群产生了负面影响，尤其是那些生活在金砖国家和其他新兴市场的人，原因是这些货币受到的冲击最大。
根据这份《2020年全球财富迁移报告》，拥有最多高净值人群涌入的国家是澳大利亚，以在2019年吸引了1.2万高净值移民而超过美国占据榜首。 作为全球第一大经济体，美国在2019年则吸引了1.08万名富豪移民，屈居第二。然后是瑞士（4000）、加拿大（2200）、新加坡（1500）、以色列（1400）、新西兰（1400）、阿联酋（1300）、葡萄牙（1200）、希腊（1100）。 除此之外，摩纳哥、马耳他、毛里求斯、加勒比群岛和百慕大这些地区，也迎来了超过100名高净值人士。
就城市而言，接纳了最多高净值移民的城市是澳大利亚的悉尼，其次是瑞士的日内瓦，然后是澳大利亚的墨尔本、新加坡以及迪拜。
需要注意的是，这份2020年的报告中与移民直接相关的数据是在2019年获取的，因此并不能全面反映疫情下的移民流动。不过，该报告对于疫情带给高净值人士移民的影响做了预估。
疫情对高净值人士移民的影响
《2020年全球财富迁移报告》认为，2020年高净值人士的流入和流出移民人数无疑会有所下降，因为疫情的爆发让人们无法或不愿迁移，有些人推迟了移民的计划，有些人则彻底取消了移民计划。报告提出，疫情之下，旅行和移民可能会更加复杂，因为大多数地区都正在进行检疫和健康检查。
上述报告提出，还有一种担心是，阿联酋等拥有大量富裕外籍人士的国家可能会在2020/2021年出现高净值人士外流。不过，从长远来看，阿联酋（特别是迪拜）作为中东和北非地区唯一的避风港，仍将是高净值人士移民的热门目的地。 与此同时，预计澳大利亚、美国和瑞士在未来十年也仍将是全球高净值人士的首选目的地。除此之外，新西兰也将在未来成为高净值人士移民的主要目的地。
这份报告还预测，疫情将对富豪的消费行为和趋势产生影响。比如，更多人会远离商业客机，转向私人飞机旅行，尤其是超级富豪（即千万富翁和亿万富翁）。越来越多高净值人群可能会选择并习惯远程工作，从而陆续搬到小城镇甚至乡村居住，并且更愿意通过网上或预约来购买更多的奢侈品。
富豪都是花钱买签证的吗？
众所周知，大量富豪可能只是获得了一个国家的居留权，即手持身份却从未真正移居该国。而这份报告里的移民数据，关注的是真正移居过的人，即每年有一半以上的时间留在新的国家。 这份报告的移民数字主要基于几个来源：各国的投资者签证项目统计，定期采访高净值人群的中介机构、跟踪高净值人群的投资和购房动向等。
根据上述报告，大约30%的移民高净值人群是通过投资者签证计划进入新的国家的。其余的人则是通过更传统的方式，比如工作签证、第二护照、祖籍签证和家庭签证等方式入境。有些项目可以立即获得公民身份，而有些项目则只提供一定时间的居住权。
一个值得注意的趋势是，受疫情影响，高净值人士购买传统的投资者签证计划可能会变得更加困难。因此，该报告预计，在2020～2021年，部分移民项目可能会降低入境要求，可能会出现短期的移民机遇。 所谓危机，向来是危中有机；美国EB-5的投资移民项目，就是在2008年金融危机后大量冒出的。
来源：华人家族财富
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亚洲全球超级富豪扎堆：五年间激增117%！房产投资占比达23%
导读：以资产净值超过3000万美元的超高净值人士计算，2018-2023年的五年间，全球超高净值人士的人数预计将进一步增加22%至25万人。我们预测的59个市场中，增长最强劲的前10大市场有8个位于亚洲，而印度的升幅最大，达到39%。
随着全球经济重心的不断东移，亚洲已成为全球顶级富豪扎堆的地区。
根据莱坊（Knight Frank，英国房地产咨询公司）3月6日发布的2019《财富报告》显示，2013-2018年期间，全球亿万富豪的人数增长了55%至2229名，其中亚洲地区的亿万富豪在5年间激增了117%至787名，相比之下欧洲、北美地区截至去年年底的亿万富豪人数则分别为452、631。
莱坊亚太区研究部专管Nicholas Holt表示：“以资产净值超过3000万美元的超高净值人士计算，2018-2023年的五年间，全球超高净值人士的人数预计将进一步增加22%至25万人。我们预测的59个市场中，增长最强劲的前10大市场有8个位于亚洲，而印度的升幅最大，达到39%。”
他坦言，一些市场的基数较低，因此增幅较大，“例如菲律宾，预计2023年将有296位超高净值人士，而这个数字不到日本的超富裕人口的2%。”数据显示，截至去年年底，中国内地共有9953名超高净值人士，预计这一数字在2023年增长35%至13429名。
Holt指出，此次的报告共访问了来自全球各地约600名私人银行家和财富顾问，他们为这些超高净值人士管理约3万亿美元的资产。
房地产投资占比仍达23%
由于全球经济增长放缓、贸易保护主义不断抬头，金融市场动荡不安，这让“砖头”再次受到全球富豪们的青睐。
上述报告指出，房地产目前占亚洲超高净值人士投资组合的23%，高于全球21%的平均水平。以自住和第二居所占投资组合的比例，中国内地在亚洲位居首位，占比高达50%。
“我们注意到在过去几年，超高净值人士越来越希望增加物业在其投资组合的份额，这个趋势在全球富豪拥有的物业数字中得以体现，他们拥有的物业数量由过去一年平均2.9个增至3.6个。”Holt表示。
莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出：“去年全球豪宅的价格平均上升了1.3%，这是自2012年以来的最低升幅。莱坊国际豪宅指数追踪的100个市场中，去年超过70%的市场豪宅价格维持不变或上升，并有5个市场出现双位数的升幅。其中，菲律宾首都马尼拉的豪宅价格同比上升11.1%，涨幅领先，而英国爱丁堡、柏林均录得了10%的涨幅。” 延伸阅读：莱坊《2019年财富报告》：马尼拉豪宅价格增速领跑全球
同时，新加坡的豪宅价格去年也上涨了9.1%，成为了除马尼拉以外唯一一个进入全球豪宅涨幅榜前十位的亚洲城市。Holt坦言，去年新加坡楼市出现了“冰火两重天”的局面，“上半年楼市涨势惊人，因此政府推出了一系列的措施为楼市降温，导致楼价在下半年向下调整。”
华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。
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事实上，去年7月，新加坡政府再度收紧楼市政策，新加坡公民购买第二套住宅，额外买家印花税由原先的7%上调至12%，购买第3套以上则一律要缴交15%额外买家印花税，较之前的10%大幅提升。海外人士买楼则要缴付20%额外买家印花税。
香港豪宅市场将保持坚挺
相比之下，由于外围不明朗因素以及股市波动，中国香港去年的豪宅价格同比升幅仅为1.8%，在全球豪宅指数的排名则自第17位下跌至47位。然而， 这并未动摇香港豪宅的“身价”，以一百万美元可以购买的豪宅面积计算，香港仅可购买22平方米的“纳米豪宅” ，稳居全球第二。
“今年影响香港楼市的主要因素是特区政府政策以及本地经济表现，我们预测山顶、南区等黄金地段的超级豪宅价格将保持稳定，这些业主的持货能力很强，无需大幅减价。”莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文表示。
同时，他指出，去年特区政府推出的“山顶地王”山顶文辉道12号豪宅地皮流标，主要由于特区政府与发展商的估价存在落差，“特区政府重新将这个地块纳入未来的卖地表中，暗示特区政府未来可能会调整价格。考虑到目前的市况以及空置税增加了开发商的持货成本，今年的土地价格有望下调5%－10%。”
香港山顶和福道1-9号4卧3卫豪宅，是城中隐藏的天堂，为大家庭缔造隐私的户外生活空间。房价约¥2.38亿。
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去年10月，香港地政总署公布，山顶文辉道豪宅的底价过高，五大财团出价均未达政府所设底价而流标，市场此前预估这幅山顶“地王”的总地价最高可达485.2亿港元。因此，这块地皮吸引了香港数家龙头地产商竞标，包括长实集团、恒基兆业、嘉华国际、新鸿基地产，以及九龙仓、新世界、中海、信和置业联合体。
中原地产的数据显示，2018年有107宗价值1亿港元或以上的高价洋房成交，相比2017年的45宗飙升1.4倍。山顶聂歌信山道8号Mount Nicholson 1期2号洋房，成交价格高达13.99亿港元。
“香港在吸引跨境和本地私人资本投资方面全球排名第三，仅次于美国和英国，这显示香港在吸引全球私人财富方面处于领先地位。去年香港的跨境私人资本投资金额总计120亿美元，主要投资标的包括公寓、办公楼以及商铺等。”林浩文表示。
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来源：21世纪经济报道
责编：Zoe Chan
中国高净值人群意向：移民平均成本144.6万 爱尔兰、希腊走红
受多重利好因素影响，爱尔兰在移民目的地选择榜中排名明显上升。同时七成该类型人群投资风格趋于保守，逾一半人士在海外置业上愿意投入300万至600万元。
就像每一个篮球迷都对NBA如数家珍，每一个漫威迷都能准确地拼读出S.H.I.E.L.D（神盾局）的英文缩写，刚刚过去的2018年，有关CRS—共同税务汇报系统的每一个细节，所有有意成为“全球公民”的中国人都在密切关注。
国内外形势呈现出颇堪玩味的变化，包括中美贸易争端波澜不断，宏观经济预期不甚乐观，国内楼市变幻莫测，金融改革力度不容小觑，当然还有监管层对于居民用汇审批前所未有的审慎态度，在这个“没有新闻就是最好新闻”年份，中国高净值人群已持续数年的海外投资及移民潮也相应出现一些变化。
近日，标点财经研究院携手《投资时报》系统梳理了来自瑞银、普华永道、瑞士信贷、莱坊、渣打集团、小牛资本、零壹财经、胡润研究院、仁和智本财富、汇加移民、福布斯、中国社会科学院社会政策研究中心、国际公益学院、北京师范大学中国公益研究院、中国国际奢华旅游博览会（ILTM China）、携程、HHtravel鸿鹄逸游等十余家第三方咨询机构及财富管理平台调研报告及相关资讯，最终研究整理出《2019中国新贵阶层投资报告》。
其中，“2019至尚优品—中国千万富豪品牌倾向调研”显示，52.9%还未移民的高净值人群并不考虑移民，但考虑移民的受访者占比仍接近四成，达到38.4%，这个数值较上一年度有小幅上升；同时还有8.7%已完成移民或正在申请中。
来自汇加移民研究院和胡润研究院的《2018中国投资移民白皮书》显示，目前中国资产超千万的高净值人群可接受的移民成本平均为144.6万元人民币，有近两成的高净值人群表示可接受500万元至1000万元的移民成本。值得注意的是，其移民想法主要受“朋友”（60%）和“家人”（32%）影响。
当前中国高净值人群在移民目的国的选择上呈现出多元化特征。美国、英国、爱尔兰、加拿大、澳大利亚、希腊、葡萄牙、西班牙、马耳他、塞浦路斯，成为2018中国移民指数排名前十的国家。
希腊雅典3卧2卫的房产，于2019年完全翻新。这间96平方米的公寓位于一栋建筑的二楼，距离雅典市中心仅几步之遥。拥有所有设施，享有城市生活的理想位置，非常适合移民和短期或长期租赁。房价约¥190万。
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最近一年，宏观政策、经济环境、社会环境等方面的剧烈变动，接二连三的枪击事件，特别是特朗普政府对于移民态度的戏剧化转变，都令已移民美国和正准备移民美国的人群安全感急剧下降。而中美两国经济往来的推拉，也让越来越多青睐于移民美国的中国高净值人群目前只能持观望态度。
不过，尽管有很多负面消息，但仍无法改变部分准移民的选项。凭借世界一流的教育资源、生活环境等条件，尤其是企业税率大幅降低的税改政策，美国继续位列中国高净值人群海外移民目的国的榜首。
近年来，欧洲很多新兴移民国家也在积极推出各项刺激政策以吸引各国移民，爱尔兰就是其中表现较为突出的国家。据TNS政治经济网对欧盟成员国居民的调查显示，在欧盟所有国家新移民融合度上，爱尔兰排列首位。
因为长期实行开放政策，加之有效的宏观调控，爱尔兰近年来经济发展迅猛，其信息、制药和金融等产业在众多欧盟国家中均具有突出优势。而随着英国的“脱欧”，毗邻的爱尔兰显然由此获益。
更为这个“翡翠岛国”加分的政策出现在2018年12月。美国众议院通过了允许爱尔兰公民申请E-3签证的法案，这也意味着这种为期两年但可以无限续签的政策向拥有E-3签证者打开了赴美长期居住的大门。
希腊作为“一带一路”倡议的重要战略位置，亦具有相当投资潜力和机会。中国知名企业阿里巴巴、小米公司、工商银行、国家电网等已相继进入希腊市场。得益于强劲的投资活动以及此前较低的房价，2017年至2018年希腊房产价格稳中有升。随着投资海外房产的资产配置方式吸引力增强，希腊购房移民也日益火爆。
中国高净值人群历来注重海外资产配置，其海外投资主要集中于外汇存款和不动产两大领域。
《2018中国投资移民白皮书》显示，70%的中国高净值人群选择通过银行来理财，其次是保险、股票、债券等。不过，其投资风格正趋于保守，“安全风险控制方法”（72%）是他们最主要考虑的海外金融投资因素，“实际收益”（48%）和“风险投资”（32%）紧随其后。“养老”（43%）、“财产保值增值”（21%）是其认为家庭未来最重要的保障。对中国高净值人群而言，目前其碰到的最大问题是“缺乏知识”（49%），“资金转移困难”（18%）和“投资无渠道”（14%）也成为非常关键的两大问题。
从配置不动产的角度来看，48%的中国高净值人群海外房产资产占总资产的5%及以下，未来这一比例有可能将提高到5%~20%。对于高净值人群来说，海外置业的目的主要体现在三个方面：“自住型置业”、“投资性置业”、“度假型置业”，占比分别达到49%、46%、5%。
其中，“性价比”（63%）、“投资价值”（46%）、“永久产权”（37%）、“地段”（31%）是人们优先考虑的置业因素。超过一半的高净值人群愿意投入300万元至600万元在海外置业上，16%的人群甚至愿意投入600万元至1200万元。他们青睐的置业目的地前十名依次为：洛杉矶、纽约、波士顿、旧金山和西雅图（并列第4位）、伦敦、温哥华、墨尔本和希腊（并列第8位）、新西兰。
洛杉矶“好莱坞凡尔赛（Hollywood Versaille）1卧2卫公寓。物业带全套家俱出售，可拎包入住！位置优越，提供代客泊车和保安等全方位服务，设有健身房和游泳池。房价约¥464万。
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来源：投资时报
责编：Zoe Chan
奢华物业在悉尼房价下跌时期证明了自身的价值 | 居外专栏
与2017年10月的峰值相比，澳大利亚2018年的房价下跌超过6%。悉尼房价的下跌幅度更大，约为12%——这让房价持续下跌成为了各大媒体的头条新闻，也为买家带来了利好。然而，尽管悉尼房市依然不景气，但它巩固了自己作为世界超级富豪至爱居住地的地位，创下了豪宅销售的新记录，同时见证了史上第一笔交易额达到上亿澳元的住宅交易。
今年，这座港口城市中价值最高的20笔交易的成交额达到了创纪录的6.75亿澳元，其中包括5笔成交额超过3500万澳元（2500万美元）的交易。在超大额交易方面，悉尼的成绩遥遥领先于全球其他置业目的地。
悉尼在世界各大城市中的超然地位是由著名下北海岸和东侧郊区活跃的交易活动和面向海滩的地段（南至克罗努拉和北至棕榈滩）优势决定的。
例如，截至2018年底，悉尼下北地区的摩斯曼（Mosman）房地产交易总额为14亿美元，超过了全澳大利亚的其他郊区。Core Logic（一家借贷机构）提供的数据显示，沃克卢斯（Vaucluse）和贝尔维尤山（Bellevue Hill）的房地产交易额超过了10亿美元。
莱坊（Knight Frank，一家全球性房地产咨询公司）住宅部门的主管Sarah Harding表示，水景是悉尼吸引世界富豪的一大因素。
“在全球市场上，由于生活方式和相对稳定的政治环境等多种因素，悉尼仍然是高净值个人的首选目的地，”Harding女士说。
该机构的著名房地产代理Ben Collier在2018年经手了数笔规模巨大的房地产交易。他表示，被压抑的需求有助于将市场推向新高。据他所说，这最终鼓励了悉尼最富有的买家购买新住宅。
2019年在悉尼中央商务区（CBD）和克罗努拉外部郊区购房的建议
Domain（一家房地产代理机构）的数据科学家Nicola Powell称，郊区物业的交易前景十分光明：“悉尼的整体房价下跌了4.5%，因此克罗努拉房价适度增长且房价中位数较高的情况反映了该地区物业的抢手程度。
“此外，虽然那里的公寓在物业市场中占了73%，但房价仅下跌了0.9%，远低于悉尼5.1%的总体水平。”
克罗努拉Pulse公司（一家房地产代理）的Blake Spooner和Ben Pike即将出售克罗努拉大街格罗夫纳7号（7 Grosvenor St Cronulla），这是一套采用了前沿设计，可观赏海湾景观，拥有度假风格氛围的物业。这套住宅将于3月7日拍卖。代理人提到，当地和外地买家都对这套房子表现出了浓厚的兴趣。这套住宅功能齐全，既适合想缩小住房规模的人士，也适合年轻家庭。我们之前推出的开放式住宅获得了令人难以置信的热烈回应，我们现在期待着更理想的结果。
责编：Adam Chen
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全世界移民都热爱澳洲 而悉尼当地人正在“逃离” | 澳大利亚
据澳大利亚统计局（ABS）3月22日发布的澳洲人口统计公报数据，自2016年10月至2017年9月， 澳大利亚人口规模已经到到2470万， 在移民净增（63.2%）和人口自然增长（贡献比36.5%） 的因素带动下，澳洲人口增加规模为39.56万人， 同比增幅约为1.63%。其中维多利亚州人口增幅最大，同比净增2.4%， 北领地（North Territory) 的人口同比增幅最低，低于1%。
与此同时，根据新世界财富咨询公司发布的《2018年全球财富移民报告》数据显示，澳洲对全球高净值移民的吸引力远胜于其他国家， 其中最为高净值移民追捧的澳洲目的地城市为：悉尼、墨尔本、黄金海岸、阳光海岸、珀斯和布里斯班。根据这份报告， 2017年全年有9.5万位高净值人士跨国移民，同比增长15.9%， 略低于2016年的28.1%的增幅。仅澳洲就吸引了1万名高净值人士（资产净值为1百万美元）移居该国，同年移居美国的高净值人士规模为9000名。高净值人群之所以钟爱澳大利亚除了其接近亚太地区的地缘优势以外，安全和不征收继承税也是主要原因。
作为拥有约500万人口的澳大利亚第一大城市，悉尼一直以其宜人的气候和优美的景色享誉世界。 然而仔细看近些年来的人口数据，就可以逐渐看出一些端倪。
近日《悉尼先驱晨报》发文披露的数据，过去45年以来迁出悉尼搬到澳大利亚其他地区的人数超过迁入悉尼的人数。悉尼平均每天迁入人口85人，然而却流失人口129人。1971年以来，悉尼本地人口净流失接近72万人。
长期以来，悉尼一直是海外移民的首选地之一。但是在近几年，海外移民的涌入和本土原居民的迁出，已经在很大程度上改变了该市的人口结构。据ABS的统计数据显示，1976年，悉尼市只有不到25%的海外移民。而在40年之后，海外出生的悉尼居民已占近4成。
悉尼本地人的”挤出”效应
而在这群离开悉尼的当地人当中，墨尔本成为了他们最为理想的目的地，大约有一半的悉尼本地人迁往了墨尔本，而剩下的一半几乎都搬迁至了新南威尔士州的其它地区。
悉尼社会学家麦克林德尔（Mark McCrindle)表示，年轻人选择来到悉尼接受教育然后开始工作，随着年龄的增长他们又再次选择离开这里，长时间内流失人口大于迁入人口，这也反映了悉尼这座城市对于本地人而言不再那么适合。
“从区域看，人口流失最严重的是悉尼西城区；从年龄结构看，选择搬离悉尼的居民年龄大多在25岁至44岁以及0岁至14岁之间，这意味着迁出人口通常为举家搬迁，而非退休老人想搬到其他地区过平静的生活。”
为什么离开？
有分析指出，悉尼激增的房价是本地人口流失的主因之一。一项最新的年度国际住房可负担性调查显示，澳大利亚在全世界房价最难负担得起的国家中排名第三。
澳洲独立智库格拉坦研究所（Grattan Institute）则公布了一项最新分析报告。其中显示，澳洲年轻人和贫困群体拥有房产所有权的比率急剧下降。房地产数据公司CoreLogic最新公布的全澳房地产报告显示，自2016年9月以来，澳洲的房价下跌了0.8%。悉尼的房市最疲弱，其房价在上季度下跌2.4%。尽管如此，悉尼的独立屋中位价格仍远高于100万澳元。
“除了住房问题之外，受访者认为，生活成本居高不下、交通越来越拥堵、工作越来越难找以及各种压力越来越大等因素，都是居住在悉尼的人无法回避的问题。”
虽然人口增长强劲有助于促进就业，但人们越来越担心澳大利亚目前的基础设施建设速度过快，导致学校，医院和公共交通拥挤，房价上涨， 工人工资增长缓慢等经济因素。
以下是居外网推荐的澳洲优质开发商意隆集团 (Deal Corp) 操盘的墨尔本精品楼盘诺克斯公寓（Kubix, 居外物业编号 35122609)：
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参考资料：
编译：HY
排版：HY
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原稿发布日期： 2018年1月18日
编译&排版：Zoe Chan
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中国人海外购房整体降温 高净值人群热情不减 | 海外
随着国家外管局调整个人外汇信息申报管理制度，个人购汇虽然仍有每年每人5万美元的额度，但手续繁琐严格了许多。对于想通过“蚂蚁搬家”式换汇获得海外购房资金的人们来说，这条路变得难走了。同时，从去年年中开始，加拿大温哥华地区和澳大利亚的墨尔本等地政府通过征税、停止贷款等措施限制外国投资者买房。内外政策影响下，中国投资者海外购房开始降温，尤其是对那些资金并不充裕的人来说。尽管如此，对于早已在海外布局资金的中国高净值人群来说，影响不大，海外房产仍是其主要投资标的。 （辛灵）
“所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行，不是新政。不过，购汇手续确实复杂了，比如用途一栏中如果你钩选旅游，需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦，特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步。”一名销售澳洲房产的中介人士对21世纪经济报道记者表示。
国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容，虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。
从今年1月1日起，无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途。申请书上明确给出了六项禁止行为，包括不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入“关注名单”，在未来一定时期内限制或者禁止购汇，纳入个人信用记录。
外管局局长潘功胜近日接受媒体采访时表示，过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等），还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为。在改进个人购汇事项申报统计后，外汇管理部门可据此加强事后核查，对有关违规违法行为加强管理和处置。
据21世纪经济报道记者了解，长久以来，在每人每年可购汇5万美元的限制下，“蚂蚁搬家”式换汇是中国人获得购房外汇资金的途径之一。据《央视财经》报道，被界定为是“蚂蚁搬家”式的换汇行为包括，一是5个以上不同个人，在同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；第二种是，个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元的外币现钞；第三就是，同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属。
近半高净值人群将海外房产作为主要投资标的
过去几年以来，中国买家几乎在各个发达国家的楼市进行扫货。据胡润研究院与万国置地1月份联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。
“我们在2009年成立了中国国际住宅业务部，一开始业务量并不是很多，爆发期出现在2011-2012年，最开始以自住需求为主，主要是移民、教育带动的需求。这两年纯投资目的的客户占到了50%以上，中国中产阶级以上的人群都出现了资产配置需求。”第一太平戴维斯中国国际住宅业务部董事周玉2月24日在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。
据海外房产网站居外网向21世纪经济报道记者提供的信息显示，美国、澳大利亚、加拿大和英国是中国人长期热搜的海外置业目的地。
据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家（包括大陆、中国台湾和中国香港）连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家，从2015年4月到2016年3月的一年间，外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产，其中中国人共购置29195处物业，总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。
另据澳大利亚财政部去年12月公布的一份工作报告显示，近几年来，外国人对于澳大利亚房地产的需求增长很快，其中又以中国需求为主。2010年年中，中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占外国人总体的50%，这一比例在2015年年初上升到了70%。据仲量联行2月份发布的报告显示，过去十年以来，中国对澳房地产投资在对澳整体投资中的占比不断上升。根据澳大利亚外国投资审查委员会统计的数据显示，截至2015年6月的一个财年，该国政府批准的中国对澳投资的52.3%流入了住宅和商业地产中。
中国人在加拿大购房缺乏完整的数据，但可以从局部数据中窥见一二。据该国卑诗省政府去年对海外买家在该省购房的调查数据显示，在去年6月10日-6月29日的3周时间内，卑诗省共有10148宗房屋交易，其中3%的房地产交易买家是外国人，且几乎所有都是中国籍，中国大陆买家在此期间共进行了258宗房屋交易，位列第二的美国买家只进行了23项交易。
此外，“在脱欧公投之后，中国客户对英国房产的需求出现了爆发性增长。”周玉说。
小单减少大单增多
据21世纪经济报道向销售澳大利亚、加拿大、英国和日本等国房产的中介人士了解到，个人购汇政策调整后，业务量确实受到了一定影响。
“其实这个政策的发布只是做了强调，并没有实质性的改变，购汇额度依然5万美元。至于所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行，不是新政。不过，购汇手续确实复杂了，比如用途一栏中如果你钩选旅游，需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦，特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步。”一名销售澳洲房产的中介人士对21世纪经济报道记者表示。
链家海外置业部的一名顾问对21世纪经济报道记者透露，很多客户因此开始观望。
“个人购汇政策调整以来，金额较小的单子的数量下降了一半。”一名销售日本房产的中介人士对21世纪经济报道记者透露道。
相比知难而退的小单客户，拥有离岸资产的中国高净值人群买家似乎没有受到影响。
“最近，尽管小单子的量下滑了不少，但大单的量上去了，我们的客户结构发生了变化。近期成交的很多大单，客户的资金大多是从美国汇款过来的，个人猜测是前期就已经在美国有所布局了。”前述日本房产中介人士说。
万达境外地产中心一名内部人士对21世纪经济报道记者表示，万达在海外有5个在建的高端住宅酒店复合项目，目前销售并未受到影响，“其实我们海外项目的客户人群是比较多元的，中国客户的比例并不高，另外这些中国客户都是高净值人群，一般都有海外资产。”上述人士说。
据万达官网显示，目前该公司在伦敦、悉尼、芝加哥、洛杉矶和澳大利亚黄金海岸各有一个住宅酒店复合项目。其中，伦敦ONE项目开盘三个月，销售额就达到了3亿英镑。其余4个项目的预计销售额为50亿美元。
海外多地楼市降温
近期，海外多地楼市出现了降温，尤其明显的是加拿大温哥华地区和澳大利亚的墨尔本等地，有观点认为一部分原因是来自中国的需求减少了。
目前，尽管温哥华的房价仍处于上涨势头，但“有价无市”。据加拿大大温哥华地区房产局近日公布的数据显示，2017年1月份大温哥华区域的住宅地产销售量同比大跌39.5%，为连续第七个月下跌，环比下滑11.1%。去年1月，该地区房屋销量接近最高纪录。去年8月份开始，该地开始向在大温哥华地区买房的外国买家，征收额外15%的房地产转让税。
加拿大贷款抵押经纪公司Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper在近日发布的报告中指出，“自从去年8月份对外国买家征收转让税以来，温哥华地区的高端住宅销量出现下滑，中国外管方面的措施可能也是当地楼市降温的部分原因。虽然不会有人认为来自中国的买房需求就此消失了，但外管方面的措施正在打消首次海外购房者的念头，这些人一般没有离岸资产。”
“温哥华地区推出的转让税使得一些中国买家退却了，有迹象显示，他们转而看向多伦多、卡尔加里以及美国的西雅图。”居外网CEO潘卓礼2月23日在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
澳大利亚方面，2015年年初，当地政府开始打击外国投资者在澳大利亚非法置业的情况。去年年中开始，当地的银行又陆续关闭了外国收入购房者的贷款通道，包括中国买家在内的外国买家开始退场。悉尼所在的新南威尔士州在去年年中推出了针对外国买家的4%的附加税。
据澳大利亚房地产数据供应商CoreLogic公布的数据显示，随着外国买家渐渐离去，卖家也开始逐渐退场，去年年中以来，悉尼和墨尔本挂牌出售的房屋数持续下跌。今年以来，两地挂牌出售的房屋数同比持续负增长。
据仲量联行2月份发布的报告显示，截至目前，悉尼地区的公寓销售量已连续十个季度下跌，另一大城市墨尔本也出现了销售量连续下跌的情况。仲量联行报告分析称，外来投资的减少是部分原因。
“可以说国内的海外买房需求还在，兴趣也还是有的，但因为上述内外的政策调整，预计2017年中国人海外置业会受到一定影响。”周玉说。
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（据21世纪经济报道记者 姚瑶 上海报道）
美国 | 越来越多的国人到海外买房 他们都去了哪儿？
近些年，国人投资海外房产的热情不断高涨。 根据戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、中国香港和新加坡。
近期，受美国总统大选引发的金融市场震荡影响，人民币也在承受短期上下起伏的波动，在岸人民币兑美元汇率接连跌穿 6.7、6.8 关口，引发市场普遍关注。
专家认为，人民币汇率持续走低的原因主要有两方面：一方面，“特朗普财政战车”势在必启，强势美元难以逆转，人民币汇率因此承压；另一方面，中国经济增长放缓、房地产市场过热以及资金外流，为支撑经济，人民币进一步贬值动力仍存。
《2016胡润中国投资移民白皮书》统计显示，中国高净值人群越来越关注海外资产配置，在他们所关注的全球金融问题中，人民币贬值占据首位。
人民币的持续贬值，及对一线城市房市泡沫的担忧使得越来越多的高净值人群将目光投向海外资产配置。其中，海外房产凭借性价比高、收益稳定、永久产权等诸多优点，在所有的海外投资类型中脱颖而出，受到众多投资者的青睐。
在海外诸国中，美国、澳洲、加拿大、英国等一直都是中国购房者青睐的投资目的地，其中尤以美国为甚。根据世邦魏理仕发布的《2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资报告》，美国成为了中国投资者乃至亚洲投资者最青睐的海外房地产投资目的地。居外研究的数据也显示，2016年1至8月，居外网所有海外置业问询中美国房产占据将近40%，为最受欢迎的目的地。
从城市来看，纽约取代了伦敦，成为了亚洲投资者最欢迎的目标城市。世邦魏理仕的报告显示，2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资中总额中，约52%的资本投向美国，约有55亿美元资金流入纽约。而纽约也同样是中国投资者最青睐的目标城市之一，居外网最新数据显示，2016年第1-3季度，居外网上房源点击量最高的10大美国城市中，纽约高居第二位，仅次于洛杉矶。
吸引着中国投资者的纽约房地产市场是一个全球性的市场，每年都吸引全球人士前来投资。想要投资纽约的房地产，你对这一独特市场了解多少？什么是增值潜力和投资回报率？纽约哪些区域具备投资前景？
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