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尽管2014年美联储退出量化宽松，美元也大幅度走强，但国际资金并没有从中国香港楼市撤离，去年楼市累计升幅达13.3%。可见，美元升值的冲击并非很可怕。这也为观察内地楼市，提供了很好的窗口。

美元走强之后 中国香港楼市为何反而大涨?

据路透社报道，中国香港差饷物业估价署昨日发表数据称，去年12月全港私人住宅楼价连续9个月上升，按月涨1.3%，继续刷新纪录。2014年全年楼价延续6年升势，累计升幅达13.3%，高于2013年7.7%的涨幅，也跑赢同期恒生指数，自2009年以来累计涨幅达到1.65倍。

老实说，看到这个数据，确实吓我一跳，因为前年，中国香港金管局总裁陈德霖预测中国香港房价未来几年要跌两成，原因是美联储退出量化宽松，资金流出中国香港，令中国香港房价承压。可事实呢？美联储已经退出量化宽松了，现在都在嚷着加息，而中国香港房价不跌反升，搞得陈德霖表示要推逆周期措施，来控制中国香港房价过快上涨，以确保银行体系稳定。

我在中国香港没有物业，也不打算在中国香港购置物业，但一直对中国香港房价高度关注。原因是，从美元升值对人民币资产价格的冲击来看，中国香港是最好的观察场所。境内资产价格也好，人民币升贬值也好，因为有汇率管制，难以得到真实的市场检验，大家吵得莫衷一是，公说公理，婆说婆理。中国香港没有港币汇率管制，美元可以自由进出，又毗邻深圳，其房价和境内一线城市有一定的比价效应。某种意义上，可以把中国香港房价理解成境内一线城市房价，在自由汇率下的一种模拟。现在中国香港房价在美元大幅升值的2014年不但没有跌，反而涨得很欢，我不知道那些认为人民币要崩盘的同志们对此作何感想，因为按照他们的逻辑，中国香港房价即使不跌个稀里哗啦，至少也不该这么涨。

当然，也存在一种抽象假设：如果人民币不是汇率管制，中国香港房价没有了后盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民币汇率稳定的管制，才会有中国香港金融的稳定。这样一般地、抽象地谈谈是可以的，但问题是，它没有现实性，因为人民币的现实就是管制汇率，而且在一定时期内，看不到它变成自由浮动汇率的可能。我们讨论问题，得从现实出发是不是？

人民币汇率在当前确实是一个敏感话题，可以从多个角度来讨论，但无论从哪个角度，夸张地、单边地推导，将美国经济和美元加以神化是不可取的，那种认为美国经济和美元绝无依傍、一骑绝尘地直奔大繁荣、大升值而去的神话模式，基本上都是在哗众取宠。美国人自己都不买账，因为美元大升值对他们来说，感受并不那么美妙。据报道，华尔街的投行们目前最痛苦的一件事，就是美元升值对企业盈利的影响，客户们要求投行把那些受汇率影响比较大的公司剔出来。而美国财长日前在国会听证会上的证词，也表达了这样的意思：美国经济虽牛，但不可能作为全球经济的唯一增长引擎，“不可能独撑大局”。那么要问了，如果全球经济不行，美国能独善其身吗？未必！我认为那种在全球经济一片哀鸿时，美国经济还能够一骑绝尘的看法，是不合乎经济逻辑的。因为美国经济和美元不是相互加强的正循环关系：美国经济走好虽然能让美元走强，但美元一味走强，却并不能促进美国经济一定走好。

全球经济已不再是过去美国一家独大的格局，而是美国和中国G2双头格局，或者说是“利益攸关”地你中有我、我中有你。因此，美国独大时美元独升所引发的剧烈跨境资本流动，有望不再重演，至少，不会像以往那么剧烈了。这个观点能否成立，还需要进一步观察，但从目前的中国香港房价来看，部分印证了这一观点。我不赞同这样的观点：如果没有人民币做后盾，中国香港房价在美元如此升值的情况下，还能如此涨升。反过来，中国香港房价在全球多种货币对美元大贬值的2014年，还能有两位数的上涨，恰恰也表明了人民币的坚挺，不是完全没有市场支撑的。

 

15.6万港元一平方米，这并非豪宅，也不是什么名校学位房、豪华中心地段，只是中国香港一套实用面积仅为19.8平方米的居屋单位。2014年9月至11月中国香港就业者月收入中位数为1.35万港元，据此计算，要买1平方米居屋需要不吃不喝工作11.5个月。

不足20平米居屋两年升值60%

1月29日，中国香港一个只有13.6平方米的公屋单位以每平方米12.4万港元成交，创下中国香港最贵公屋单价，周末有中国香港房屋中介透露，中国香港居屋也创下史上最贵单价。房产中介家天下黎振杰表示，晋身中国香港居屋楼王的单位为邻近港铁奥运站的海富苑海宁阁中层10室，实用面积19.8平方米，向东南园景，1月30日晚以309.5万港元成交，每平方米达15.6万港元，比同一屋苑去年12月中创出的每平方米14 .6万港元纪录高出近7%，为全港居屋最贵单价单位，也是该屋苑此类单位首破300万港元。

中介表示，买家为一名80后女青年，现居于葵涌，早前已不断看楼，并有到屯门等区看居屋楼盘。相中海富苑首先因为总价低，且与其工作地点接近，看楼两次后于1月30日晚最终决定入手。中介表示，该单位银行可提供九成按揭，日前父母有陪同女子看楼，相信是在父母资助首期情况下购入。

成为中国香港居屋楼王，不到20平方米的房屋究竟有何价值？有记者前往现场探访，发现该套房屋室内刚翻新装修，房屋光线充足，但因为大厦设计问题，与毗邻单位较近，可清楚看到同座楼上楼下空调及窗户，加上景观不算开阔，略有压迫感。

黎振杰表示，该单位于去年12月底放盘，放盘前以月租约8200至8300港元租出，租客迁出后，原业主在两周前放租，月租9000港元，经中介游说后才再以约320万港元放售，其间有一到两个买家洽购。

据土地注册处资料显示，该居屋单位原业主为铭发有限公司，公司董事包括梁美恩在2012年9月用公司名义以192万港元买入，短短2年零4个月升值61%。

资料显示，上一宗全港最高单价居屋交易所在同为海富苑。去年12月中旬一个实用面积19.7平方米的开放式单位以288万港元成交，每平方米达14.6万港元，但该纪录在短短一个半月已推高近7%。

房屋总价越低越受欢迎

除了大角咀居屋创下天价外，新界粉岭公屋华明苑一个只有13平方米的单位，上月底也以每平方米12.4万港元成交。中原集团创办人施永青表示，由于刚需人士可负担能力愈来愈弱，中国香港楼市升浪已近尾声。不过，他认为中国香港楼价不会急速回落。施永青表示，现在港府没有条件撤销楼市辣招，因目前楼价持续上升，社会仍希望政府抑制楼价，一旦放宽现时措施，将会招致社会反弹。由于市民负担能力弱，因此住宅单位面积越小越偏远，总价越低，反而越受市场欢迎。

名词解释

居屋　港府在1976年推出的“居者有其屋计划”简称居屋。为让低收入市民能购买住房，港府决定由中国香港房屋委员会兴建公营房屋，并以低于市价并扣除地价售予低收入市民。合资格市民购入居屋后，5年内不得转租和出售，5年后需向政府申请补地价，以补回当年政府以较低价格向其出售居屋之损失，方可进入市场租售。

 

 

中国香港基层市民通过努力工作晋身社会上层的难度越来越大。中国香港立法会昨日发表的《中国香港的社会流动》研究简报指出，中国香港小型住宅均价在2006年至2013年期间累计上升188%，而同期住户每月收入中位数只增加30%，置业困难让基层市民无法向上流动。

62%受访者5年收入没增长

中国香港立法会昨日发表的《中国香港的社会流动》研究简报，从收入、教育、职业和跨代流动四方面研究中国香港社会问题。

港大的研究发现，在2003-2008年的5年期间及在1998-2008年的10年期间，62.9%的受访者工作5年后仍停留在同一收入组别，多达47.2%的受访者工作10年后仍停留在同一收入组别。

收入增长缓慢，但楼价却日益飙升。拥有自置私人住宅物业，正是中国香港社会流动的另一指标。报告指出，中国香港小型住宅的平均售价在2006-2013年期间累计上升188%，而同期的住户每月入息中位数只增加了30%。中国香港私人住宅单位的自置居所住户比例，一改上世纪八九十年代的上升趋势，近年呈现下降迹象，反映中国香港置业负担能力持续减弱。

学历增加收入未见增长

通过教育获得学位，是基层家庭子女实现向上流动的重要途径。港府在上世纪90年代急速发展学位教育，并在本世纪初大幅增加副学士学位。根据人口普查的结果，中国香港曾接受专上教育的人士占2011年总人口的27.3%，与1991年的11.3%比较增加超过1倍。

然而，新增的专上教育课程学额主要来自两年制自资副学位课程学额。大学本科学位持有人和副学位持有人两者的收入有明显差异。2013年，学位持有人的每月就业收入中位数为25000港元，较一般工人所赚取的13000港元为高。但副学位持有人在2013年的收入中位数仅为15000港元。

教育程度的提升并未带来较佳的就业前景，越来越多的人担任薪酬较低的辅助专业人员职位，甚至从事服务性及销售的工作，两者人数占整体工作人口的比例均不断增加。

报告指出，就业情况未必与年轻一代的期望相称，尤其是他们经历较富裕的生活环境和接受较高的教育水平后，对事业和人生的期望难免相对提高。

父亲读大学儿子73%机会念大学

中国香港大学2008年的研究发现，中国香港的父母与子女两代的教育水平呈正向关系，父亲拥有大学学位，儿子则高达73%的机会拥有学位。而父亲是专业人士，儿子有42%的几率也是专业人士。

研究简报总结指出，经济增长放缓，让中国香港市民在社会阶梯向上移动的机会有限。如何提高社会流动的能量，报告指出，政府应推动经济多元化及改善经济结构，充分利用创新科技的全球趋势；开拓创意产业；投资人力资本及创新发展，使生产力得以持续改善；扩阔经济基础，改变过去30年过分偏重地产及金融业的局面。这些策略或有助创造更多较高薪酬及较高技术阶层的就业机会，从而提高收入及职业流动性。

 

中国香港特区政府运输及房屋局局长张炳良5日在立法会房屋事务委员会会议上表示，特区政府改变房屋政策思维，今后以供应为主导，以期逐步扭转目前房屋供求严重失衡的局面。

特区政府在2014年12月16日公布新的长远房屋策略，同时公布长远房屋策略截至2014年12月的最新推行进度。张炳良表示，政府将来会在每年年度终结前发表长远房屋策略推展的最新报告。

张炳良指出，政府改变房屋政策思维，同时汲取过往经验教训，新长远房屋策略力求保持灵活变通，每年更新长远房屋需求推算，按此订定逐年延展的十年房屋供应目标，以及时反映实际社会经济和人口状况的转变。

根据最新的房屋需求推算，政府会以48万个单位作为2015/2016至2024/2025年度十年期的总房屋供应目标，当中公营房屋供应目标为29万个单位，包括20万个出租公屋单位及9万个资助出售单位；而私营房屋为19万个单位。

张炳良表示，政府采取”供应主导”的策略，并在未来10年新增房屋供应中偏重公营房屋，体现了在当前楼价租金高企下，政府决心重建房屋阶梯，在房屋供应方面扮演更积极的角色。

他强调，长远房屋策略分三大主线：一，增建出租公屋，善用现有公屋资源，回应基层市民的住屋需要；二，加建资助出售单位，促进现有单位的市场流转，善用私营机构力量以辅助增加供应，让更多中低收入家庭实现自置居所的愿望；三，透过持续土地供应及实施需求管理措施以稳定楼市，并在私人住宅物业销售和租务上促进良好做法。