香港楼市 – Page 2

楼市淡静，买楼良机？| 居外专栏

早前，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。

其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限。

踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支。

而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀。

楼市淡静，买楼良机？李峻铭 — 对于广大的置业人士或业主，代理行的盈亏，关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系，而成交量又跟楼价有一定的关系。

2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。

去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。

笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款。

一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。

所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。

当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。

笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5%左右跌幅。

在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

政治社会动荡或影响西方楼市 | 居外专栏

过去一个月，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世。

安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。

但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。

表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」。实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随著俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。

相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应。

至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例。

更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。

属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例。

笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。

在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。

今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心。

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中国香港楼市成“自由落体” 投资价值或胜新加坡

创始人 Suchad Chiaranussati称，预计新加坡政府对住宅市场的限制性措施将持续到明年年底。

管理12亿美元资产的新加坡房地产私募股权投资公司SC Capital Partners称，最近中国香港房价下跌使那里的投资具有吸引力。

创始人 Suchad Chiaranussati称，预计新加坡政府对住宅市场的限制性措施将持续到明年年底。他在接受采访时表示，中国香港住宅、写字楼与酒店价格下滑后带来了更高的投资价值。

“新加坡的楼市措施正在见效，它的运作方式就像是发条，我看不到有什么取消限制措施的理由，” Chiaranussati说道。 “中国香港房价已经出现大幅回调，”SC Capital从中看到了价值。

中国香港房价下跌使其投资具有吸引力

中原地产汇总的数据显示，中国香港房价已较去年9月触及的峰值下跌13%左右，受住房供应增多、短期利率上升以及中国经济减速影响。与此同时，因限制措施抑制了需求，新加坡房价较去年9月下跌1.2%，较2013年触及的峰值下跌9%。

与 SC Capital的押注形成鲜明对比的是，一些人更加看空中国香港楼市。押注中国经济放缓的对冲基金经理Kyle Bass在拉斯韦加斯一场会议上表示，中国香港房地产市场正“自由落体”，高盛上周预计中国香港住宅价格将下跌20%。

（据南华早报中文网）

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港人投资新热点涌现新加坡及日本等房地产市场受热捧

随着新加坡、日本、加拿大以及澳洲等国家货币近期的逐步贬值，让在当地购买楼盘的置业税显得更加便宜，购房成本大大降低，增加了中国香港投资者在海外买楼的意愿。

中原地产项目部（中国及海外物业）营业董事许大卫在5月12日的公司项目推售发布会上表示，日本和新加坡的货币贬值了很多，吸引越来越多的中国香港人选择购买这些地区的海外房产。

中原地产针对中国香港人的购房意愿进行了市场调研，报告显示，中国香港人在海外置业的主要原因在于大部分国家的置业税的货币都是相对贬值的，而港元的汇率受到美元走强的影响，令交易成本有所下降，进一步推动了有海外购房意愿港人的决策，而他们中的大部分都是为了投资。

许大卫表示，中国香港人走出去投资房产要追溯到十几年前，当时很多中国香港人在深圳、广东顺德买房的目的主要是为了度假，但随着人民币升值的大幅升值以及大陆生活水准的提高，以度假为目的的人群比例有所减少，更多的人买房出发点转变为投资。

许大卫称，从投资者的角度来看，他们最关心的是当地租金回报、升值前景和置业税变动的不确定性。从目前中原地产近期代理的海外楼盘销售业绩来看，新加坡的房产市场从众多投资热点国家如英国澳洲中脱颖而出，成为一匹黑马。

新加坡政府此前公布的3月至4月的楼盘销售数据显示，新楼盘销售的表现十分理想。最近新加坡新开盘的高端物业均价在2500新币左右，一个月内200套物业可以卖出170套，对比中国香港同层次物业，其门槛较低。

目前新加坡的货币贬值约15%，处于较低水准，但从长远看新加坡的经济环境发展，新币绝对有升值的条件和可能性。加上新加坡房屋的成交量在这两年都处于比较低靡的时期，但目前价格已经稳住，释放出“谷底”信号，因此近期多了很多中国香港人去新加坡“寻宝”。

许大卫表示，购买物业时，投资者最看重的是汇率、前景和租金。尽管新加坡这段时间和中国香港一样放出“辣招”，要求海外房产买家额外缴纳特别印花税15%，如果加上标准印花税3%的话，海外买家在新加坡购房要额外缴纳18%的印花税，即如果100万新加坡币的物业要支付18万新加坡币的稅项，即便如此，投资者对新加坡的房产兴趣仍有增无减。

新加坡的房产市场从众多投资热点国家中脱颖而出，成为一匹黑马

除新加坡外，港人还非常关注泰国、日本等国家的房产市场。报告指出，中国香港很多20到30岁的年轻人会选择到日本买楼，因为日本的买楼门槛不高，从几十万到一两百万不等。而在日本，买房也不是高收入的家庭或者专业人士的特权，所以吸引了很多不同收入的阶层都愿意买房来保值。

谈及中国香港楼市，许大卫表示，虽然目前中国香港整体的经济环境较弱，但从置业的生态来看，有7成以上受访者有兴趣在短期内买房，并有买房保值的想法。中国香港在经历“雷曼”事件之后，很多中国香港人对金融产品非常小心，所以楼市一直是传统的投资手段。从购买力来看，一百万至两百万的投资门槛是大部分投资者可以接受的，这一价格区间也显示出中国香港投资者的可动用资金还是比较强的。

许大卫说，购买房产的首期付款一般为三至五成，要买一两百万的房产，意味这投资者本身有五十万以上的可动用资金，间接说明了中国香港人买房的心态还是比较正面的。这和相关报道中对于中国香港经济环境比较淡的看法并不一致。

（据一财网）

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中国香港楼市再跌一成政府或将撤辣

郑家纯认为政府不会希望楼价大起大落，今年楼价跌超一成时，会是政府撤销“辣招”较适宜的时机

新世界主席郑家纯料今年中国香港楼市会跌一成，认为是政府撤辣的合适时机。至于新世界卖出在大陆二、三线城市资产，他表示，这只是为集中开发一线大城市，乃“换码”行为。

郑家纯昨日出席集团股东大会时提到楼价走势，他预计楼价今年会再下跌10%，但相信跌幅不会太多，“因（建筑）成本价都十分昂贵。”郑家纯指，近期本港楼价下跌，集团销售楼盘时亦会跟随市价。

对于新世界今年楼盘推得快，是否看淡后市？郑家纯称，集团一向是有楼就快一些卖，因持有楼盘的管理成本高，会维持一贯的售楼步伐。不过，他没讲具体售楼目标。

金管局总裁陈德霖表示，若楼市继续跌，会研究放宽逆转周期以“减辣”。他认为政府在适当时要撤销辣招，“因为楼价升跌快，都是政府不想见到的”。被问到何时为适当时候，他说：“若楼价跌幅超过10%，便是撤辣的合适时机。”

售大陆资产是换码非撤资

去年12月，新世界旗下公司宣布将大陆3个城市的四大项目作价135亿卖给恒大地产，被视为撤资讯号。郑家纯再次被追问卖大陆资产，是否对大陆市场无信心？郑家纯表示，卖出二、三线城市（资产），只是希望增加在一线大城市的投资，“是换码，而不是撤资。”

近期大陆发展商积极来港投地，郑家纯表示，虽然竞争会大，但地产商都是看利润，如果市场跌，当然其出价亦不会蚀本来做。至于会否出售资产套现以减轻负债压力？他回答说，“我想方法有很多，公司可以通过卖楼增加收入，考虑怎样可以节省开支，简化管理成本，都是方法之一。”

零售差或考虑缩减店铺

提到旺角冲突事件，郑家纯表示，如果事件继续下去，会影响营商环境，而周大福在旺角的店铺亦有受到影响，因大陆客减少而令其生意录得下跌，但仍未知下跌幅度。

他续表示，未来会对每一间店铺做评估，或会考虑缩减店铺及人手，但仍未知裁员人数。人工方面虽然不会调低，但奖金及花红都会减少。至于加薪幅度，会因应市场下跌而相对减低。

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（互联网资讯综合整理）

中国香港楼市跌势持续屋苑惊现“租平过供”

楼市跌势持续，租金将随之下跌，某些屋苑已开始出现“租平过供”的现象，预料今年租金将跌约10-15%

利嘉阁地产总裁廖伟强表示，农历新年后住宅成交续淡，一、二手成交合计比去年近5.6万伙少近一成。中国香港置业高级执行董事伍创业表示，楼市跌势持续，租金将随之下跌。某些屋苑已开始出现“租平过供”的现象，预料今年租金将跌约10-15%。

廖伟强预期，今年住宅楼价跌幅至少跌一成，全年或跌15%至20%，其中，中小型单位跌幅较平均更甚；豪宅从高峰期到现在跌幅不多，超级豪宅不跌或会升。预期新年后至3月份部份积累的购买力有望释放，或出现“小小阳春”。

廖伟强又指，今年商业楼价或升5%至10%，料“一带一路”等国家政策有望带动需求，其中，甲级写字楼及全幢物业仍有较好表现；唯零售商铺表现则较疲弱。

伍创业也表示，今年新盘供应料将有逾2.6万伙，随着新盘供应增加、经济下滑及美息上升等因素影响，楼价将回落，相信今年楼价跌势持续，料将有逾一成跌幅。

楼价现跌势，租金亦会随之下调。据差饷物业估价署资料显示，各类私人住宅单位租金指数由去年9月份开始回落。当中431至752平方尺的单位租金指数跌幅最大，约4.6%。

中国香港置业行政总裁李志成说，租金下滑的原因众多，其一是新年前后为租务淡季；其二，港股大幅下挫，市场对经济前景抱不明朗态度；其三仍因楼市下挫，部份不愿低价卖的业主“转卖为租”，加上多个新盘陆续推出，租盘涌现，令租金受压。

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（互联网资讯综合整理）

中国香港房价创3年新低市民仍难以承受

中国香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。

中国香港房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低，但市民仍无法承受

“中国香港的房价还是很贵啊，才跌了这么一点点。本来房价就贵的离谱，年轻人哪里买得起房子。”一位在中国香港某银行工作的本地居民章婕（化名）对澎湃新闻说。

章婕住在元朗，在新界的西北边，这地方在中国香港属于郊区。即使如此，当地的房价也超过了10万港元/平方米，在过去中国香港楼市开始松动后，房价稍微有所下跌。

“我们家旁边的一个小区，实用面积433平方英尺（约40平方米），卖468万港元（约391万元人民币），大概117000港元/平方米。这还是在中国香港房价开始下跌后的价格，太贵了。而且是一个12年房龄的住宅。”章婕说。她觉得，现在中国香港的房价高得太离谱了，即使再跌一半也不算便宜。

美国研究机构Demographia在1月份发布的一份报告显示，中国香港连续6年成为全球楼价最难负担的城市，楼价中位数是一般家庭年收入中位数的19倍，这是该项调查12年来录得的最高纪录。

报告指出，中国香港2015年的楼价中位数为556.1万港元，而家庭收入中位数为29.3万港元，前者是后者的19倍，较2014年的17倍有所增加。换一句话说，将一个家庭每年的全部收入都用来买房子，也需要19年才能完成购房。

自去年9月开始，中国香港的房价开始一路下滑。

根据中原地产此前发布的数据显示，中国香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，中国香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是中国香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。

中国香港的楼市股市接连受挫，加上有资金外流现象，市场一度出现以九七亚洲金融风暴再现来诠释今天的情况，此外，业界担心中国香港房价加速下滑，出现像九七楼市泡沫破裂后进入长达七年的熊市的现象。

中国香港金管局总裁陈德森15日表示，中国香港金管局需要时间来判断中国香港房地产市场是否进入下行周期。

市场上各种分析与评论均不看好今年中国香港的楼市。

瑞银在2016年投资展望报告中指出，中国香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。并预计中国香港房价将在2016年下跌10%到15%，到2017年底更有可能累计下跌30%。瑞银中国香港房地产行业研究主管李智颖对澎湃新闻表示，中国香港的房价下跌30%已经是楼市最糟糕的状况，不会持续下跌。

里昂证券（CLSA）1月份的报告称，中国香港房地产市场在2015年第四季度下滑7.5%的基础上，2016年第一季度将下滑8%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的中国香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。

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（据澎湃新闻）

中国香港楼市重陷1997？半年跌破7成

仅半年时间，中国香港同一地段、同一用途的土地价格居然暴跌近七成。

上周五（2月12日），中国香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔市地段第221号用地的招标价格。这块地以二十一亿三千万港元批予国万投资有限公司（母公司：中国海外发展有限公司），批租期为五十年，指定作私人住宅用途。

以地盘面积37,696平方米计，单位价格约为5.65万/平方米（均为港元）。

去年9月初，同样是大埔市地段用作私人住宅的土地招标，其单位价格高达17.7万/平方米。相较而言，最新招标价格较去年9月大幅下挫逾68%。

据彭博，标普今日发布报告称，2016年中国香港房地产行业形势将更加严峻，房价预计将较2015年下滑10%-15%，成交量预计为持平至增长5%。

2015年9月以来中国香港房价已下跌9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、中国香港及内地经济增速放缓。

标普称，大部分中国香港开发商的评级能够承受销售萎缩30%的影响，如果房价下跌超过50%，所有开发商的评级都将受到影响。

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（互联网资讯综合整理）

中国香港楼盘几近崩溃 1月成交量创25年新低

十多年来房价翻了四五倍的中国香港楼市，似乎要绷不住了，2016年1月份中国香港地产成交数量跌至至少25年来新低。

2016年1月份中国香港地产成交数量跌至至少25年来新低

中国香港中原地产31日公布的数据显示，截止至1月27日，2016年1月份私人住宅（包括一手及二手）买卖合约登记暂录1670宗，总值131.4亿元。估计整月约有1820宗及140.0亿元，将较2015年12月的3869宗及290.4亿元，分别显着下跌53.0%及51.8%。

私人住宅买卖合约宗数按月统计

这是中国香港一二手买卖首次跌破二千宗水平，是创1995年7月该公司有记录以来的逾二十年历史新低。反映12月一手新盘短缺，二手买卖持续疲弱，拖累整体私人住宅市况低迷。1月份金融市场波动，加上新春前传统淡季，影响楼市气氛，中原地产预计2月私人住宅登记将续跌。

而在一个月前，中国香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

中国香港的房地产市场在去年9月达到阶段性高点后持续下跌，一方面因为供给上升，一方面因为中国经济放缓令投资者担忧中国香港前景。中原地产的数据显示中国香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。

交银国际分析师刘雅瀚与谢骐聪近日在报告中发表了类似的观点，称2015年只是中国香港房价下跌的开始，2016年前三个月中国香港房价还将再下探15%。预计2016年房地产租金将同比下跌10%。

利率走势是致使中国香港楼价下探的影响因素之一。中国香港《经济日报》报道称，有三成中国香港地产界专家认为，中国香港虽然暂未跟随美联储加息，但加息的预期已对中国香港市民置业意愿造成影响。加上政府不撤印花税等“辣招”，令二手房进一步下挫，故今年楼市极可能下行。

但对此交银国际分析师洪灏认为，目前中国香港住房租金收益率仍大幅高于存款利率，房地产市场有压力，但风险可控，不至于过度悲观。

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（据观察者）

中国香港房价狂跌创25年以来最低记录

又有中国香港开发商降价卖楼了！据澎湃26日援引港媒近日消息，中国香港房地产开发商华懋集团准备4亿港元再度出售此前未能成交的尖沙咀赫德道16号全幢商厦。去年该大厦曾叫价5亿港元，但并未成交。此前，中国香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下跌了五成。

中国香港开发商将降价卖楼

事实上，中国香港房地产市场似乎将迎来严冬，据南华早报报道，中国香港中原地产预计，1月份包括公寓、商铺和车位的地产成交数量大约有3500起，该成交数据是自1991年1月以来的最低数据。

多家券商投行机构看空2016年中国香港的楼市，加上“股汇双杀”的局面，引得中国香港市场的悲观情绪持续蔓延。瑞银早前发布的报告更是指出，中国香港楼市已接近泡沫边缘。报告指出，历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，中国香港的楼价在未来3年有90%机会累计下跌30%。

另外，对于目前中国香港的房价下跌，中国香港的几大开发商均发声表示无需担忧。

恒隆地产主席陈启宗在1月14日出席活动时表示，对中国香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。

长和系主席李嘉诚此前在集团的周年晚宴上也曾表示，中国香港的楼价上升或下跌10%都是平常事。房价取决于愿意买房者的数量和建房数量，有需求楼市自然上升，经济转差需求减少，楼价自然会降低。

中国香港楼市连续11年创全球楼价最难负担排名首位

不过，尽管房价下跌，中国香港的房价依然在全球名列前茅。据国际调查机构Demographia今天公布的报告，指出本港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍，是该调查成立11年以来最高，较之前一年17倍更“离地”。根据Demographia定义，只要倍数高于5.1，就可视为楼价严重地超出负担水平。

事实上，瑞银去年10月曾发表报告指出，中国香港及伦敦楼价已出现泡沫风险，为列全球前两位。按中原领先楼价指数显示，中国香港楼价自2003年以来累飙3.7倍，直至2015年9月见顶，之后仅跌8%。交银国际预期，今年中国香港楼价有机会狂跌3成。

中国香港楼价“离地”程度有多高？排第2位是澳洲悉尼，其楼价中位数相当于人均收入中位数由9.8倍升至12.2倍，是该调查录得最大的按年升幅，但相比中国香港仅大巫见小巫；排第3位是加拿大温哥华，楼价是人均收入的10.8倍；伦敦则以8.5倍排第8位。

东亚除日本部分城市外，仅新加坡与中国香港榜上有名，但新加坡相关倍数仅5倍，即“不吃不喝”5年就可以买楼，远远低于中国香港，也低于严重地超出负担水平的5.1数值。

2/3港人不想现阶段置业

楼价如此“离地”，港人又怎么看？花旗公布2015年第4季度最新市民置业意向调查，结果显示，在2015年第4季仅有14%受访者表示有兴趣置业，比例与第3季相近；另约有2/3受访者表示没有兴趣置业。

在所有受访者当中，超过6成受访者认为楼价会在未来12个月下跌。在短短1年内，受访者对楼价的期望，已由第1季约5成认为上升转为超过6成认为下跌，这个预期由第3季开始起了变化。最新调查结果显示，62%受访者认为楼价会在未来12个月下跌，比例较2015年第3季的46%为高，创调查自2010年推出以来历年新高。

调查还显示，认为现时是置业好时机的受访者比例与对上一季相若为3%；认为现时不是置业好时机的受访者比例则由第3季的74%，减少至第4季的67%。

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（据观察者）