经过长达数年的调整，香港住宅物业市场已经筑底完成，并正蓄势迎来新一轮的上升周期。
2025年整体住宅楼价将录得约5%的温和增长，这将是自2021年楼价见历史高位后连续下跌近30%以来的首次年度正增长。
这标志着一个重要的市场转折点，值得所有关注香港物业的人士高度重视。
一、市场见底的多重确立信号
判断市场是否见底，不能单凭感觉，而需综合一系列硬指标。目前，以下几个关键信号强烈确认了底部支撑：
- 银主盘数量显著回落：在加息周期与经济逆风下，银主盘数量曾一度攀升，成为压抑市场情绪的因素之一。然而，随着市场逐步消化高息环境，业主财政状况趋稳，近期银主盘的数量已从高位明显回落。研究报告显示，至2025年9月住宅银主盘存量有269间，比上季的300间下降了10%。这表明市场最恐慌的抛售阶段已经过去，断供压力减轻，市场基础正在转稳。
- 一手现楼货尾单位持续消化：开发商为求去库存，过去数年积极推售现楼货尾，提供了大量选择。新盘销售转旺，现楼货尾和待售楼花数量明显减少。截至9月底，现楼货尾录得约2.6万套，连续下跌两季，且为去年第三季录得约2.1万套以来的四个季度低位；而待售楼花跌势更为显著，自去年第三季的7.7万套，连续下跌4个季度至最新约6.2万套，创2021年第三季录得5.4万套以来的4年低位，一年间大幅减少1.5万套或19.5%。当优质货尾盘逐渐被市场消化，意味着供求关系正趋向平衡，甚至可能转向供不应求，为楼价带来支撑。
- 市场“笋盘”买少见少：我们前线团队最直接的感受是，市场上叫价显著低于市值的“笋盘”正在急速减少。在调整期内，业主愿意大幅折让求售的情况已不复见。取而代之的是，议价空间收窄，业主放售态度转趋强硬。这是最直观的微观市场证据，说明业主信心已恢复，低价淘金的机会窗口正在关闭。
二、推动2025年楼价回升的核心动力：从利率到地缘政治的全面利好
楼价企稳是第一步，而实现回升则需要更强劲的驱动力。我们认为，以下因素将成为2026年楼市向上的催化剂：
- 息口见顶回落，减轻供楼负担：香港利率走势与美国密切相关。随着美国通胀受控，减息周期已经展开，香港银行体系亦已跟随下调最优惠利率。市场普遍预期，若美国新任美联储主席上场，为刺激经济，明年有机会再减息1厘或更多。这将直接降低买家的按揭成本，显著提升购房负担能力，释放一直被高息压抑的购买力。
- 租金回报率与按揭利率“由负转正”：这是一个极其重要的转变。目前，住宅租金收益率（扣除管理费等基本费用后）已稳步上升至2.5%至3%的区间。而随着利率下调，新造按揭利率将逐步靠近甚至低于此水平。这意味着“买房收租”的负现金流情况将大幅改善，甚至可能出现正现金流。物业作为产生稳定租金收入的资产吸引力将大大增强，势必吸引长线投资者重新入市。
- 中美达成贸易协议，地缘政治局势趋向缓和：近期，中美两国在韩国达成的重要贸易协议，向全球市场发出了一个极其积极的信号：尽管存在竞争，但世界两大经济体更需要务实合作。此举显著降低了“脱钩”等极端情境的风险，为全球贸易和投资环境带来了久违的确定性。政治局势趋向平稳缓和，是长线投资信心的基石。对于香港这个高度外向型的国际金融中心而言，外部环境稳定至关重要，此协议无疑为楼市这类长周期资产的投资扫除了一重重大阴霾。
- 中国资金持续流入，支持市场需求：在港元与美元挂钩及“一国两制”的优势下，香港物业市场对中国资金仍具备独特吸引力。随着中美关系呈现缓和迹象，香港的桥梁角色更为突出。无论是为子女教育、资产配置还是家庭定居，中国买家对香港优质住宅的需求将在更稳定的国际环境中持续释放。
宏观阴霾散去 行动胜于观望
综上所述，住宅楼市的“完美风暴”已经过去。市场在经历深度调整后，已由供求失衡转向新的平衡点。
更为重要的是，驱动楼市的宏观要素正在发生根本性好转：内部是息口下调与租金回报改善，外部是中美关系缓和带来的地缘政治暖风。
这种内外兼备的利好格局，是过去几年来罕见的。
历史告诉我们，市场的拐点往往出现在大多数人仍在犹豫之时。当所有利好因素都变得显而易见，最佳的入市时机可能已经过去。
今天，我们正处在新一轮增长周期的起点。
对于有自住需求的您，这是“上车”或“换楼”的良机；对于寻求资产增值的您，在政治局势趋稳、利息回落的双重支持下，现在是重新部署物业投资组合的关键时刻。
