近日，香港前特首梁振英在社交平台呼吁商铺业主应果断降租以降低空置率，这一倡议直指香港商铺空置率达11.8%的四十年新高困境。
长期以来，业主拒绝降租的核心焦虑在于物业估值——商界立法会议员林健锋指出，大幅降租可能削弱银行按揭能力，而房地产信托基金（REITs）更因需分配九成收益给股东，陷入”降租即股价下跌”的恶性循环。
然而，这种思维已落后于现实。
差饷物业估价署数据显示，2024年底商铺空置率远超私人住宅的4.5%。
当西洋菜南街Swatch放弃月租154万港元的铺位、转租45万港元小店时，估值幻象已然崩塌。
坚守高租金的代价是关店潮汹涌来袭：
- 意大利披萨店JACOMAX因业主拒绝降租20%导致14年老店关闭
- Bossini马鞍山店张贴”高租无理”标语控诉
- 44年历史的海皇粥店
- 金装炖奶佬全线结业
这些都印证了梁振英的警示：在市场结构性变化下，”不降租策略”实为慢性自杀。
尤其港人北上消费年达557亿元，本地商铺却因租金枷锁失去转型空间。
作为租用十多个铺位的地产代理商，笔者亲历市场转向——八成业主接受20%-40%的降幅，拒降者最终失去租客。
JACOMAX店主离场后直言可在上环找到”更便宜、更好、更大”的替代铺位，凸显空置风险远大于降租损失。
更重要的是金融逻辑革新：银行已意识到有租客的商铺远胜空置铺位。业主担忧降租引发银行”call loan”（提前追贷），却忽略空置导致的零收入才是估值毒药。
合作银行明确表示，稳定租金流比账面估值更具信贷价值。梁振英呼吁的”社会结构性调整”，本质是向业主发出转型通牒。
降租非慈善，而是维系物业价值的生存策略。商铺重生的密钥终将属于看透估值幻象、拥抱现金流的务实者。
当”高租无理”的控诉标语满街可见，恰是市场机制最刺耳的警钟。况且，降低的租金也会为市场带来新需求，最终实现互利共赢，商铺市场才能重获新生！
