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爱尔兰步入“租赁时代” 政府多管齐下解决住房短缺 | 爱尔兰

房地产和投资管理公司仲量联行（JLL）爱尔兰分公司最近发表报告，预测2018年全爱尔兰商业和住宅房地产市场情况，认为爱尔兰即将进入“租赁一代”（Generation Rent），未来四成至五成爱尔兰人口将租房住。报告中说：“为保持现有生活水平，20至30岁年轻人愿意妥协继续住在租屋裡。”

对于投资者来说，仲量联行认为爱尔兰2018年房地产市场交易额可达20亿欧元，今年将有更多“成熟买家”进入市场。JLL爱尔兰首席执行官莫兰（John Moran）说：“普遍共识是（2018年）爱尔兰各行业将继续稳定，房地产市场也将回归到更‘正常’水平。需要记住的一点是，房地产是一个周期性的投资，不过到目前为止我们仍处于良性利率的环境。当然我们也不能忽视住房危机的负面影响，以及爱尔兰的国际竞争地位。”

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根据爱尔兰中央统计局的数据，2017年10月爱尔兰公寓价格同比上涨了9.9％（通胀调整后9.3％）; 同期房屋价格同比上涨7.6％（通胀调整后7％）。

为解决首都住房紧张问题，都柏林市议会和地产开发商O’Cualann Cohousing Alliance联手合作，将在城市北部巴裡芒（Ballymun）地区推出一批低价房屋，开放商表示这套以三居室为主的新房价格将普遍在20万欧元以下。

据悉，这批新型经济适用房（Affordable Housing）两居室的价格范围为14万至15万欧元；三居室16万至17万欧元，四居室价格在19.9万至21.4万欧元。

为了让住房价格降下来，拥有地皮的都柏林市议会不仅将每套房屋土地价格从市面上的20,000至30,000欧元降至1,000欧元，而且免除了每平方米86.4欧元的开发税。

负责房屋建设的建筑公司O’Cualann Cohousing Alliance表示：“我们希望能提供大约32套三居室房屋，起始价格为19.8万欧元，也希望能推出类似价格的两居室和四居室房屋。”公司预计今年夏天开始施工，第一批住户预计将在2019年春季入住。

据悉，都柏林市议会和开发商还计划在巴裡芒（Ballymun）兴建约66套经济适用房。

根据至今的公开信息，想要购买新型经济适用房的居民，收入不能超过规定上限，具备10%的首付能力，并能获得余额贷款。

住房部长墨菲表示，O’Cualann建筑提供了“极好的模板”，从此他开发了一个新的全国经济适用房计划

去年11月，爱尔兰住房部长墨菲（Eoghan Murphy）曾表示，正在敲定新型经济适用房计划的最后细节，最终结果迟迟尚未公布。事实上，两年前政府财政预算案中已经引入了该计划，但相关体制一直未建立。

另外，爱尔兰政府的“重建爱尔兰房屋行动计划”（Rebuilding Ireland Housing Action Plan）通过彙集政府和个人资金，投入7,000万欧元购置了370多套闲置房屋，大约能在2020年之前提供1,600套社会福利房。

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原文来源：《爱尔兰时报》( The Irish Times)
责任编辑：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

仲量联行：2018年亚太区商业房地产投资看“这六类”

仲量联行董事总经理赵正义2018年1月16日表示，综观2018年亚太区房产投资趋势，多元化的投资组合，将是投资人在传统地产选择下的新投资标的，如(1)共享办公、(2)银发住宅、(3)养生村、(4)数据中心、(5)个人仓库、(6)物流仓储，都将为全球投资市场增添投资动能。

赵正义指出，在智能科技丶共享办公浪潮带领之下，全新办公体验将可望为企业提升员工工作效率丶吸引优秀人才及办公环境管理方便性，成为企业租户於未来办公空间规划上的主要考量。他回顾2017年亚太区重大房产交易，中国香港创下全球商办大楼交易单笔最高成交金额，52亿美元出售中环中心（The Center）；雅高酒店集团（Accor Hotel）以12亿美金收购澳洲曼特拉集团（Mantra Group）的酒店；嘉德置地投资信托以15亿美元收购新加坡亚洲广场2号大楼（Asia Square Tower 2），皆引发全球房产市场及媒体的高度关注。

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展望2018年房产市场，仲量联行预测，由於亚太地区核心市场成长动能持续增加，投资人看好发展中市场投资意愿攀升，2018年亚太地区房产交易量将可望成长5％达到1,350至1,400亿美元。那麽2018年投资人和企业租户该聚焦於哪些房产趋势呢？

仲量联行表示，2018年印度丶中国将持续成为亚太地区被受瞩目的投资市场。印度在经济成长趋动和房产基本面良好，一线城市的办公大楼和零售地产预计将为投资人带来丰厚的投报率。中国的住宅市场在长期供应不足丶人口红利以及政府监管调控政策下，一丶二线城市住宅库存量仍处历史低点，促使租赁住宅将成为2018年市场关注焦点，并为中国的房地产开发商和投资者带来新商机。

银发住宅丶养生村丶学生宿舍丶数据中心和个人仓库，都将是2018年投资人於房产市场中的新选择。仲量联行研究显示，新形态地产项目的市场需求已明显超过供给量，人口高龄化及人口成长皆是驱动新形态房产需求的主要因素。与其他传统资产类别相比，个人仓库的收益率相对吸引人，在东京和新加坡为5-7％，澳大利亚为5-8％，中国和印度甚至高达8％。

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房产科技将是2018年房产界的新潮流。根据研究显示，2013-2017年期间，全球房产科技总投资额高达78亿美元，其中48亿美元来自亚太地区。长期来看，服务数据化、物联网(IOT)应用和自动化将对企业房产策略、团队组织产生巨大影响。物联网智能系统和通过网络运行的设备，将更有效率的清楚呈现资产使用率和效能，智能建筑将帮助业主和企业租户节省成本并提高绩效表现。

尽管成本控管在公司营运上仍为大多数企业的主要考量，但聘请优秀人才更是企业成长不可或缺的重要资产。为提高员工彼此间的互动并吸引和留住优秀人才，2018年考虑使用共享办公空间的公司将持续增长。创造全面用户体验的转变正在开始改变办公空间。未来的工作空间是能够满足员工需求，同时提高效率和参与度。那些提供高科技、个性化和创新空间的公司，如：共享办公空间、健身房，创造以人为本的办公环境将脱颖而出，在人才争夺战中吸引最好的人才。

悉尼中央商务区仓库和办公室

地址：澳大利亚新州悉尼Orion路2-6号
仓库：约496平方米
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宽敞停车场
仓库空高约6.5米
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来源：仲量联行
责编：Zoe Chan

2018年中国香港新宅市场看俏楼价升幅预计不超两成 | 中国香港

国际房地产服务商——仲量联行周一（12月11日）称，预测2018年中国香港住宅房价将上升一成，倘在符合某些条件下，升幅更可能高达两成。

该行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平在发布会上称，明年将有较多豪宅楼盘推出，特别是港岛区的一线豪宅，加上有数个铁路沿线项目落成，料这些新盘将带动房价走高。

“假如政府还是什么也不做，我们所有的楼市措施（俗称楼市辣招）仍像以往般勒住二手市场，把买家推向一手市场的话，楼市在情况配合之下，（楼价升幅）是可以达到两成的。”他说。

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部分市场人士指出，政府的楼市辣招令二手市场呆滞，因在辣招下市民需要支付更多的首期才能“上车”，而发展商为了吸引这部分购买力，不惜向置业人士提供借贷，以及各种税务回赠，因而造成现在一手住宅买卖畅旺，而二手市场呆滞的情况。

仲量联行表示，二手市场存在约120万伙存量，释放此供应能为买家提供更多选择，买家重投二手市场更可重建换楼阶梯，这将令二手市场的定价更能有效调节。

曾焕平建议，政府应检讨冷却楼市措施，令楼市运作恢复正常，包括让换楼人士可获较长的双倍印花税退税期，或容许买家分期支付税款。准许较高的按揭成数；分开处理新盘及二手市场，于二手市场放宽印花税及按揭成数以平衡楼市焦点。

另外，戴德梁行今天亦发表预测，料明年上半年中国香港住宅房价上升一成，因近期两度诞生住宅新地王，加上本地经济向好，失业率处历史低位，而即使未来中国香港银行跟随美国联储局加息，但市民亦早已消化了这因素，料对房市影响不大。

今年首10个月，中国香港整体住宅房价累积升11.4%，而房价此番涨势已持续长达19个月。

来源：路透
责任编辑：Zoe Chan

中国投资者成英国物业最大买家 | 英国

仲量联行最新报告显示，尽管英国脱欧引发的许多问题尚未得到解决，但亚洲投资者对英国市场的信心不减。该报告认为，2017年一季度，英国房地产交易额创下2015年以来的新高(以英镑计)。

仲量联行的研究表明，英国是欧洲最具活力的房地产市场，伦敦已成为全球房地产交易量最大的城市，而去年尚处于第三位。

仲量联行全球资本市场研究总监David Green Morgan先生表示：“随着英镑贬值和资本价值微跌，亚洲投资者，尤其是来自中国香港和中国内地的个人买家，自去年英国脱欧公投以来在伦敦市场表现最为活跃。货币贬值和资本价值下降，使得英国商业房地产的价值自2016年6月公投以来较海外资本贬值了16%。此外，伦敦金融城优质办公楼的净收益也极为诱人。”

2017年一季度，中国香港买家在英国的不动产投资接近30亿美元，而去年同期仅为8.42亿美元。他们争相购置伦敦金融城和伦敦西区的办公楼，投资额超出全球基金和所有其他外国投资群体的总和近13亿美元。

与此同时，尽管面对美国政治经济的不确定性，亚洲买家继续在美国寻求房地产收购机会。

Green-Morgan表示：“根据近来的发展趋势，亚洲买家是美国最活跃的投资者之一，其主要动力来自新加坡、日本和中国的投资者。新加坡和日本的投资者再次将投资重点放在全球门户城市的内核资产，纷纷在纽约、波士顿和华盛顿哥伦比亚特区购置办公楼。”

中国加强资本管制的影响

尽管政府加强了审查，中国的资本输出在2017年一季度增长了84%，达75亿美元，而2016年同期为40亿美元。中国投资者持续在中国香港、芝加哥、洛杉矶和旧金山进行投资。

但是，与2016年四季度相比，中国对外房地产投资交易额还是减少了36%。跨境买家们主要关注内核中央商务区的办公楼资产、零售商场、高档住宅等小众市场的房地产。

仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义升表示:“中国新的资本输出管制措施加大了中国企业和个人在海外投资的难度，有可能造成海外投资步伐放缓。这将推动国内房地产投资需求的增加。不过，这对于已经在海外成功经营的中国企业影响有限，因为他们可以利用海外分支机构的资金进行投资。”

中国成英国地产主要投资者

回顾2017年以来，中国资本对英国房地产市场的投资，不得不提到中渝置地以历史第二高的价格买下伦敦金融城最高建筑。

2017年3月1日，敦商业地产市场频频出手的中渝置地(CC Land)将以11.5亿英镑的价格收购伦敦金融城最高建筑Leadenhall (122 Leadenhall Street)大厦的全部股份。

伦敦金融城最高建筑Leadenhall

交易金额仅次于2014年卡塔尔投资局11.75亿英镑买下汇丰总部大楼的历史第一交易，排在英国地产投资历史第二位。11.5亿英镑的单笔交易金额占到今年第一季度伦敦金融城整体投资额的44%，一季度伦敦房地产整体投资额的20%。

此前，中渝置地以2.92亿英镑买下了伦敦帕丁顿的沃达丰总部One Kingdom Street。

此外，2017年第一季度中资对英投资中，还包括赌王何鸿燊通过旗下中国香港信德集团，以2.459亿英镑正式收购了圣詹姆斯广场7-8号；北京首开集团，价格为9650万英镑收购伦敦写字楼Fleet Place House；富力地产1.5777亿英镑买下伦敦新使馆区Vauxhall Aquare大型开发地块及6000万英镑购得伦敦南部克罗伊登的雀巢大厦(Nestlé Tower)及周边开发地块；英皇集团，2.6亿英镑买下伦敦牛津街Ampersand大厦；天安中国6700万英镑收购金融城酒店物业South Place Hotel。

中国香港女首富、大刘太太“甘比”掌控的华人置业集团伦敦抢楼囤楼的。华人置业不断抛售内地和中国香港资产，增持英国大型物业。

5月7日，中国香港上市公司华人置业发布公告，以1.75亿英镑通过其间接全资附属公司，以股权交易形式收购伦敦圣詹姆斯广场11及12号以及Ormond Yard14至17号的综合式商用物业。租金回报率约为4.25%。

从2011年至今，华人置业先后在伦敦收购了4栋伦敦西区及金融城内核地段的优质资产。除了上文提到的圣詹姆斯广场物业，华人置业在伦敦还布局有以下资产：

2011年1月16日，以3亿英镑的总价购买位于伦敦金融城的一栋甲级写字楼River Court。

River Court大厦

2016年3月7日，以1.21亿英镑，从Aberdeen Asset Management处收购了位于伦敦梅菲尔地区的14 St George Street物业。

14 St George Street物业

2016年3月23日，斥资1.828亿英镑买入伦敦牛津街第61至67号及Soho Street(苏豪街)第11至14号。

牛津街第61至67号及Soho Street(苏豪街)第11至14号

在对英地产投资中，华人置业可谓思路明确，将目光集中在了伦敦西区及金融城的写字楼物业，且紧邻现有地铁站及正在建设的伊丽莎白线城铁站点。

（智通财经）

厉害了！超越美国，中国已成为2016年全球最大房地产跨境投资者

根据房地产咨询公司仲量联行11月25日发布的数据显示，今年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者；今年前三个季度中国的房地产跨境投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。

前三季度投资额接近180亿美元，美国和中国香港为最主要投资目的地

仲量联行称，今年前三个季度，来自中国大陆的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较去年同期飙升50%以上。美国和中国香港特区成为中国大陆投资者的两个主要投资目的地。

如果将住宅和土地购买一并计入，中国大陆投资者今年前三季度的跨境投资总额已达到210亿美元，较去年同比上涨30%。去年该数据的同比增幅为45%。

仲量联行全球资本集团研究部总监David Green-Morgan表示：“中国投资者现已超过德国和美国投资者，成为最大的海外投资者，预计未来几年还将继续保持领先地位。中国资本体量巨大，无论是针对房地产的投资，还是在全球范围内寻找投资机会，目前对于中国大陆投资者来说，都还处于起步阶段，未来发展前景不可估量。”

仲量联行估测，基于中国保险公司现有的管理资产总额（AUM），它们在商业地产上的直接投资额就可能达到2500亿美元。

仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏认为，近几个月来，中国在商业地产和住宅市场的投资主要呈现出两大趋势：对稳定性的追求和对机会的追寻。“今年年初，英国脱欧的不确定性以及亚太经济体经济放缓等带来了各种地缘政治风险，接下去，法国和德国也即将迎来大选，可能进一步加剧这种风险。”

今年10月份公布的数据显示，今年第三季度美国经济增长率达到近两年来的最高点。根据美国商务部发布的数据，第三季度全球最大经济体美国的年增长率达到2.9%。

与此同时，流入中国香港房地产市场的中国大陆资本持续增长。中国香港特区是中国对内对外投资的枢纽。今年前十个月，中国大陆投资者投资中国香港商业地产的总额达到169.59亿港元。

除收益率外，中国投资者也很看重资产质量。拥有良好展示性和品牌形象的资产，特别是位于中国香港中环地区的资产，受到中国投资者的大力追捧。

对外房地产投资持续保持高速增长，中国投资者参与了多起大宗海外交易

今年以来，中国投资者参与了多个大宗海外交易，其中包括，安邦保险集团斥资近65亿美元，从黑石集团手中购得美国战略酒店及度假村集团（Strategic Hotels and Resorts）；祥祺集团出资5.8亿美元，购买了位于中国香港红磡的One Harbourgate东座大厦。

夏飏飏指出：“中国的海外投资趋势与中国政府‘走出去’的政策保持一致。”

英镑汇率走低后，中国投资者开始寻求购买英国相对价格较低的房地产资产。自英国脱欧公投后，英镑汇率已下跌约17%。今年前三个季度，中国大陆投资者投资英国商业地产的总额约为14亿英镑（约合17.6亿美元）。

过去七年里中国对外房地产投资的年增长率一直保持在两位数以上。仲量联行数据显示，2007年中国对外房地产投资额不到10亿美元，而现在每年的投资额都已远超200亿美元。

根据跨境资本流动监管部门中国国家外汇管理局（SAFE）公布的数据表明，今年前三季度，中国个人和企业投资者购买的净外汇为2434亿美元，较2015年4659亿美元的历史高点有大幅下降——去年中国股市暴跌引发了投资者的恐慌情绪，也造成中国个人和企业投资者购买的净外汇创下历史纪录。

截至2016年9月底，中国外汇储备额从2014年6月3.99万亿美元的历史高点降至3.17万亿美元。

Green-Morgan指出，在2016年的最后一个季度中，中国投资者将继续扩大对外投资，预计全年全球商业地产投资额将达到约6300亿美元。“我们对2017年的初步预测表明，在资本持续进入房地产市场以及租赁市场保持稳定的支撑下，2017年全球商业地产投资总额可能回升至7000亿美元。”

预计2017年中国将继续保持跨境投资热潮

仲量联行亚太区投资部总监Stuart Crow 表示：”2016年是资本运作活跃的一年，亚洲吸引了新投资者的目光，其中包括大型主权财富基金、养老基金以及中国保险公司等。这些投资者将资本投入到房地产领域。”

2016年，投资者表现活跃，但企业租户相对谨慎。”资本价值的增速超过租金增速，导致亚太地区多国市场的核心收益率降至历史新低。” 仲量联行亚太区研究部总监Megan Walters博士表示：”尽管如此，2017年房地产投资市场大体上仍将保持平稳态势，我们预测该地区的机构投资者对房地产的投资需求将保持旺盛，这将导致房地产存量继续供不应求。”

在2016年即将接近尾声之际，仲量联行预计即将到来的2017年全球房地产投资市场将出现以下五大发展趋势：

1.中国将继续保持跨境投资热潮

2016年第3季度，中国超越美国，成为全球最大的房地产跨境投资者。今年前三个季度，中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元。

11月，有消息称，中国将对资本外流采取更为谨慎的限制措施，该措施主要针对那些总额超过100亿美元的超大宗海外投资项目，以及总额超过10亿美元的大型并购项目，但是，公司核心业务领域内的投资举措则未被列入限定范围。仲量联行预计，这将在短期内对一些引人注目的大额交易产生一定程度的影响。

“跨境投资是大多数中国投资者的一项战略举措。” Stuart Crow指出：”在短期内，我们可能会看到投资计划被放缓或延后，但就长期来看，预计将不会出现太大的结构性调整。中国资本流向海外房地产市场的趋势并未停止。甚至可能正相反，在中国雄厚资本基础的推动下，跨境投资趋势可能会愈演愈烈。”

2.新领域崛起

投资者对2017年的发展前景保持乐观，但将倾向于寻求高价值目标。”发掘价值是个挑战。因此，投资者将更多地从场外交易、新兴和二线城市以及新兴行业中寻求价值。” Megan Walters博士表示。

许多替代产业开始引起人们注意。以自助仓储（Self-storage）行业为例，它令投资者接触到越来越多居住空间狭窄局促、需要额外储物空间的消费者。与此同时，随着电子商务行业迅速崛起，物流行业也进入快速发展期。云计算和大数据技术的广泛采用，催生了人们对数据中心的需求，这表明，该领域也被精明的投资者纳入考虑范围。

3.各个国家存在不同机遇

投资者正密切关注东南亚地区2017年的发展前景，尤其是越南。越南房地产投资市场的同比涨幅达12%。这得益于诸多有利条件：越南房地产市场透明度不断提高；预计GDP增长率约为6%；越南房地产投资市场在2017年有望继续增长，且涨幅将与今年不相上下。

澳大利亚和新加坡等成熟市场也仍然具有吸引力。”投资者之所以青睐澳大利亚，是因为它拥有透明的市场环境以及可观的投资回报。” Stuart Crow认为，”至于新加坡，传统上被认为是一个波动市场，而目前是投资者进入该市场的最佳时机。”

4.未来将出现更多、更大的投资交易

2016年有几宗极为引人注目的大额交易，如：卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）收购新加坡亚洲广场1号楼（Asia Square Tower 1）；中国人寿北京分公司斥资29.6亿美元（约合200亿元）收购上海浦东世纪汇广场项目；布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management Inc.）以27亿美元的价格收购了”首尔国际金融中心”。

“各种迹象表明， 2017年将会出现更多大额交易。”Stuart Crow表示，”未来多国央行都将延长低利率期，这表明，资本将流入房地产投资领域。这将有助于刺激企业租赁需求，进而提升租金收益。在投资需求保障下，核心资产类别的收益将保持平稳。”

5.“后脱欧时代”和“特朗普效应”

英国脱欧和美国总统大选，仅导致亚太地区汇率出现短期波动，但除此之外，并未对亚太房地产市场造成显著影响。

“尽管英国脱欧导致市场稍有波动，但在2016年第3季度，亚太地区的商业地产成交量仍呈显著增长态势。”Megan Walters博士表示：”按成交量算， 2016年前三个季度亚太地区的房地产交易与去年同期相比表现相对平稳。在年中时，资本流向欧洲速度开始放缓，海外投资的资本开始流向美国。英国脱欧公投后，亚洲投资者在英国达成几单大宗交易，一扫英国脱欧带来的阴霾。至于刚刚当选美国总统的特朗普，他的上任可能会对股票和外汇市场造成一些波动，或者带来一些由地缘政治摩擦引起的潜在政治风险。在这一背景下，由于房地产具有天然的避险功能，加之收益多元化和更可观的投资回报，全球规模最大的投资者将倾向于增加其在资产类别中的投资比例。”

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（据观察者网综合）