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市场报告 | 疫情限制放宽，销售有所回升

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发展商于上个月售出更多的房产，私人住宅市场出现复苏的迹象。经历了农历新年期间的平缓期和安全管理措施（Sale Management Measures）放松后，房屋销量也开始回升。2022年3月24日起，每户的独立访客数量从五人上调至十人。看房限制放松之后，更多人可以同时参观示范屋。随着访客流量的增加，交易量也随之上涨。

根据新加坡市区重建局（URA）的销售调查，新私宅销量（不包括执行共管公寓）上涨20.7%，从2022年2月的542套增加至2022年3月的654套。同期，包括执行共管公寓在内的新房销量从574套上涨至702套，增加了22.3%。新房销量（不包括执行共管公寓）同比下跌49.5%。2021年3月的销量为1,296套。

资料来源：新加坡市区重建局和橙易研究与咨询部

上个月并没有推出任何大型项目（200个单位以上）。随着买家回流市场，市场上现有的项目库存持续减少。

上个月的热销项目包括鑫悦府（Normanton Park）、悦湖苑（The Florence Residences）、翠宁苑（Ki Residences at Brookvale）、万宝轩（One Pearl Bank）、The Avenir、南峰雅苑（Avenue South Residence）和绿墩雅苑（Leedon Green）。

其他中央区（RCR）已经连续第五个月占据总交易量的最大份额。上个月的新屋（不包括执行共管公寓）销售量中，其他中央区的交易额占了48.9%。中央区以外（OCR）占27.7%，而核心中央区（CCR）则占了23.4%。

高价公寓在交易中占了很大的比重

新加坡市区重建局《房地产资讯系统》的资料显示，那森路（Nassim Road）Les Maisons Nassim公寓的一间占地1,121平方米的永久产权公寓单位在上个月以5977万新元的价格售出。这一价格是非有地住宅的最高价。

除此以外，这也是自1995年以来第二高的非有地新住宅价格（不包括批量采购）。最昂贵的公寓是一套1,122平方米的新公寓。该单位于2021年10月售出。这两间单位都同属同一项目。

尽管降温措施到位，高价公寓在交易中仍占了很大比重。新加坡市区重建局《房地产资讯系统》的数据显示，75.9%（1,302套）的非有地住宅（不包括执行共管公寓）售价至少为150万新元，其中41.6%（713套）在2022年第一季度以至少200万新元的价格售出。而3.1%（53套）的房产以500万新元或以上的价格售出。

相比之前，2021年第一季度仅46.2%（1,567套）的新公寓以至少150万新元的价格售出。同期，17.9%（608套）的房产售价至少为200万新元，而0.6%（20套）的房产售价为500万新元。以绝对值来看，200万新元以上以及500万新元以上的高价交易量也在逐年增加。

由于近几个月内其他中央区和核心中央区推出了多个项目，因此有更多公寓以更高的价格售出。比起郊区，这两个区域的房子往往来得更高。在供应短缺的推动下，房价在过去几年内也节节攀升。

比如说，郊区的大部分公寓（不包括执行共管公寓）都以较高的价格成交。2022年3月，中央区以外有76.4%（133套）的非有地新住宅以至少150万新元的价格售出。其中31%（54套）的房产以至少200万新元的价格售出。

相比之下，2021年3月，中央区以外只有42.6%（138套）的新公寓以至少150万新元的价格售出。此外，在过去几年内（2021年4月至2022年3月），售价低于80万新元的公寓占比很低，仅占了中央区以外新非有地住宅总销量（4339套）的0.7%（32套）。

前景展望

美联储时隔三年首次加息以缓解通胀压力。抵押贷款利率上调似乎刺激了更多买家重返市场。一些还在观望的买家也计划在利率攀高以前锁定购房贷款。贷款利率剧增将劝退部分房屋升级卖家。

为对抗通胀，新加坡中央银行将自10月份以来，第三次收紧其货币政策。此举是为了让本地货币对贸易伙伴货币升值。这对房地产市场或许没有太大的影响，因为自12月降温措施实施以来，外国买家的购买量便一直处于低水平。

上个季度，外籍人士（非永久居民）共购置了81间非有地新住宅，占了新非有地住宅总销量（1,716套）的4.7%。这一数据比2021年第四季度的155套或5.3%（总销量为2,907套）的交易量有所下滑。鉴于降温措施仍在实行，外籍人士的置产数量或许将保持低迷。

本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun@orangetee.com）

新加坡房市连连报捷 10月非有地私宅量价齐升

新加坡非有地私宅转售量再创新高，10月有1509个单位转手，环比增长21.6%，转售价则环比微升0.8%。

根据新加坡房地产联合交易网SRX 11月10日公布的预估数据，各类非有地私宅转售价全面上扬。代表中档私宅的其他中央区（RCR）环比转售价涨幅最高，达1%。代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的转售价分别上升0.5%和0.8%。

若同去年同期比较，整体转售价上升0.7%。中档和大众私宅转售房价走势同比上升0.9%和1.9%，高档私宅则下滑2.9%。

在转售量方面，有1509个单位转手，是自2018年5月的新高，同比高出72.9%。大众私宅最受欢迎，转售量占总数的58%；中档和高档私宅的转售量分别占25.3%和16.8%。

外国买家购私宅创两年新高

在冠病疫情冲击下，新加坡楼市依然稳健增长，这除了来自本地买家的强劲需求，更来自外国买家的购买热情。

橙易产业（OrangeTee & Tie）整理的数据显示，今年8月份新私宅销量连续四个月攀升，其中外国买家（包括持新加坡永久居民）购买了193个单位，创下两年来新高。9月份新私宅销售数据虽显示，外国买家数量略有下跌，从193个单位跌至153个单位，但仍高于今年以来每月123个单位的平均水平。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清指出，新加坡私宅一直受全球高净值人士和投资者青睐。特别是在经济前景不确定和股市波动起伏之际，一些人倾向于把资金转到他们认为更稳定的地产市场里。

她说：“新加坡房地产市场表现一向不错，长期都可取得房地产升值和资金收入回报。这或许是为什么许多外国买家有信心在本地购买私宅。”

OT&T市场报告：【需求强劲 新房月销量连续三个月保持千套以上】

外国买家青睐第九至11区

外国买家他们大多青睐高档私宅项目，特别是乌节路、武吉知马和纽顿等第九区至11区的传统高档私宅区。

不包括4月和5月阻断措施期间外国买家私宅交易量走低，今年至8月外国买家（包括新加坡永久居民）在第九区至11区共购买了320个新私宅单位，占外国买家交易量三成以上，显示他们在高档私宅地区交易非常活跃。

在外国买家的带动下，一些高档私宅项目如纽顿铜源（Kopar at Newton）、富雅轩（Fourth Avenue Residences）、The Avenir、玛庭豪苑（Martin Modern）和绿墩雅苑（Leedon Green）买气有回升迹象，可见黄金地段的优质房地产吸引力和溢价始终不变。

例如纽顿铜源自4月推出以来至今，卖出了160个单位，占项目的42％，中位数尺价为2432元，是销售表现最好的高档私宅项目之一。其他不少项目也有令人瞩目交易，像The Avenir近期有一个四卧房单位卖出，交易价为800万元，尺价约3318元；Skyline@Orchard Boulevard一个四卧房单位以1499万元卖出，尺价近4000元。这两个单位的买家都是中国籍。


延伸资讯：

综合整理自联合早报
责编：Zoe Chan

新加坡的高档私宅有如“蓝筹股”，加上低税率、环境安全洁净、世界级的医疗设备和高质量的教育资源等种种优势，外国买家在新加坡房市上的活跃度只会不断提升。

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中产阶级开路！中国买家南下扎堆新加坡房市

中国富豪引领新加坡高端房地产市场，早就不是什麽新鲜事。据《南华早报》报导，不断壮大的中产阶级也不遑多让，正积极地在海外寻求资金避风港。中国香港曾经是他们的首选房地产市场，但现在已被更具吸引力的“狮城”取代了。

新加坡景万岸（Kembangan）地区的私宅楼群

新冠疫情在袭之前，广州居民Jacky计划在农历新年假期到访新加坡，在当地购买一套两居室的公寓。这位30多岁的商人打算用200万新元（折合约992万元人民币）的预算，将“狮城”加入他的投资地名单中，目前他的投资地包括中国东南部城市深圳和香港。

据《本周亚洲》（This Week In Asia）采访的5位新加坡房产中介透露，Jacky是来自中国的新一波“中产阶级投资热” 中，希望藏富于外的投资者之一。Jacky曾考虑在中国香港进行另一项投资，但持续的社会动荡让他将目光南移。“我打算卖掉香港的房产，转到新加坡置业，因为这个国家更稳定，货币更坚挺，” 他说。

房地产公司ERA的副部门总监Clarence Foo先生表示，对于像Jacky这样的投资者来说，中国香港曾经是一个“强有力的选择”，但现在不是了。“对这些人来说，安全是个大问题。他们感到不受欢迎，并成为众矢之的，”Foo先生说。据新闻报道，中国大陆居民对在香港生活和工作已经有了二心，边境居民选择缩减来港休闲甚至体检的次数。

政治稳定

北京的投资顾问Lily Han女士说，自去年6月以来，内地人对新加坡房产的咨询数量激增了30%以上。她说，人们对这个城邦的“兴趣稳定地日益增长”，她的公司已经开始推荐新加坡作为亚洲“顶级投资目的地”。总部设在上海的移民公司总经理Michelle Gao女士也同样注意到，自6月以来咨询量增加了约25%。“新加坡一直都备受关注，但现在似乎成为了更受注目的焦点，”她说。

在新加坡569万人口中，约有80%的人居住在只对公民和永久居民开放的公共公寓中，另外20%的人则居住在对外国买家开放的私人公寓中。Gao女士说，中国人看重的是政治稳定。尽管与欧洲国家相比价格相对较高，新加坡的私人房地产市场仍然受到他们欢迎。

优质教育

在这一日益壮大的中层中国投资者群体中，通常预算约800万至1000万元人民币的人，寻求买房以便他们的孩子能在新加坡生活和学习。

上海居民Cindy说，新加坡的教育体系特别适合中国内地人，主要是因为它的双语教育政策，即学生在英语之外还要学习第二种语言，如华语、马来语或泰米尔语（印度的官方语言）。不过外国学生往往会选择新加坡的国际学校，因为他们需要参加入学考试才能进入主流学校，而那里的空缺可能有限。这位预算在150万新元（折合约744万元人民币）左右的准买家也认为，中国买家在新加坡受到欢迎。

资产配置

ERA的Foo先生表示，内地人对新加坡房产越来越感兴趣的另一个原因是中国一线城市，如北京、上海、广州和深圳的房价飙升。“他们在中国的投资可以翻倍或三倍的日子早已过去了，新加坡是他们停放资金，进行资产配置，分散风险的最佳地点，” 他说。

Foo先生又指出，在春节假期飞来的几批中国客户中，有一部分人也对过去10年来在东南亚购买的房产不满意。马来西亚、泰国、菲律宾等国家在2011年起受到追捧，但很多人发现投资回报率未如理想：“很多人意识到实际回报并不像承诺的那样，该地区的一些国家还面临着政治和经济的不稳定。”

新加坡私人房地产市场约70%的买家是本地人，这也推动了需求，因为买家相信，如果他们想出售或出租自己的单位，会有一批现成的需求。据Foo先生介绍，新加坡开发商已经努力加大在中国城市的营销活动。“去年来开发商一直在参加中国的路演，另一个媒介是微信，因为他们在中国没有很多员工，”他说。

降温措施

不过，高纬环球（Cushman & Wakefield）的东南亚与新加坡研究部总监李敏雯女士（Christine Li）表示，中国中产阶级对房产投资的兴趣虽然越来越大，可是还没有转化为新加坡的实际销售。总体而言，中国人的交易量从2019年第二季度的243宗略微上升到第三季度的272宗，但李女士表示，与超富阶层相比，中产阶级投资者通常较注重预算，对降温措施更为敏感。

新加坡最近一次为楼价降温的措施在2018年7月出台，当时府数据显示私人住宅价格已升至4年来的最高点，因此将外国人的额外买家印花税（ABSD）税率上调5个百分点至20%。Foo先生补充说，买家有可能期待新加坡政府明年降低ABSD税率。该国正面临着私宅过剩的问题，根据市区重建局的数据，截至去年9月底，该国私宅库存为3万1948套。开发商此后呼吁放宽房产调控措施。

市场信心

不过，李女士指出，中国超级富豪的交易依然强劲。“2019年第三季度500万新元（折合约2479万元人民币）以上的中国交易总量几乎翻了一番，达到40宗，而2018年只有21宗，”她说。

橙易产业（OrangeTee & Tie Property）的研究主管孙燕清（Christine Sun）女士表示，她也看到了类似的趋势，去年前11个月，中端买家在100万至300万新元（折合约496万至1487万元人民币）的房产交易中占51.7%，比去年同期的52.5%略有下降。孙女士表示，中美之间敲定的阶段性贸易协议可能有助于提振市场信心，相信会有更多中国资本南下流入新加坡。

她说：”此外，明年的按揭利率可能会维持在低位或更低，这有助稳定住房需求在目前的水平。我们预计中国买家将继续涌入新加坡。我们估计，不包括行政公寓，2020年可能会有9000至9800套新房交易。 “


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参考来源：南华早报
责编：Zoe Chan

新加坡是一个以华人为主的国家，安全指数在全球数一数二，而且拥有世界级的医疗设备和高质量的教育资源。基于种种优势，中国买家在新加坡房市上的活跃度不断提升。

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居外IQI和新加坡前三房产公司OrangeTee合作 进军新加坡房地产

照片左起为OTT执行董事Emily Eng、居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel、OTT董事总经理Steven Tan、IQI首席执行长Kashif Ansari 、OTT执行董事Simon Yio、IQI Global董事总经理Daniel Ho。

东南亚最大的房地产科技集团居外IQI，8月28日宣布与新加坡第三大房地产公司、旗下有逾4300名房地产中介的OrangeTee & Tie Pte Ltd (OTT)，达成策略伙伴关系。

在两强联手的协议下，居外IQI和OTT将拥有近1万5000人的专业房产中介团队，遍布亚洲、澳洲、加拿大和中东地区，为买家、卖家和发展商提供最优质服务。

OTT董事总经理Steven Tan指出，他们的文化核心是合作和创新，并欣喜地发现居外IQI享有相同得价值观，并将科技作为前提，促进客户体验的进步。

“两者既是科技公司，也是房地产公司，整合双方平台并合作打造创新功能，能有效提升这方面的效率。”

他补充，居外IQI是房地产的佼佼者，这项合作可说是锦上添花。

“OTT作为居外IQI的策略伙伴，将在海外房地产投资者和新加坡房产间起到桥梁作用，反之亦然。”

IQI Global董事总经理Daniel Ho对于OTT的加入表示由衷的欢迎，并赞赏Steven Tan是新加坡房地产界的名人之一。

“这项合作让我们的代理能协助新加坡当地买家，更轻易投资平台上全球91个国家的房地产。”

另一方面，他认为，这次拓展也让外国投资者更容易探索新加坡房地产的潜力，而新加坡也是该区最受欢迎的市场之一。

“在我们联合的力量及超过1万5000人的房地产代理，我们期待未来有更多合作，让代理能更好地协助本地和国际买家购买梦想房产。”

相关文章：为何在2020年投资新加坡？5大原因揭秘！

IQI首席执行长Kashif Ansari 指出，很荣幸这次宣布IQI正式开拓新加坡版图。

“来自中国、马来西亚、印度和东南亚地区买家是新加坡的主要投资者，而我们在这些地区都拥有强大的业务网络。”

“而联合双方，我们既能满足想投资新加坡的外国买家，也将把新加坡带到国际的平台。”

居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel表示，IQI代理业务网络拥有新加坡最佳团队之一的协助，即在Steven和OTT的所有人。

“在疫情下的其中一个成功的关键，是快速适应拥抱新科技。”

他说，他们用科技提升房产中介的效率，实现远程房地产营销和建立关系，同时提供发展商的广告和项目营销的端对端解决方案。

“我们定位在于协助买卖双方，即新加坡的买家和发展商发现新的市场，就如同我们在亚洲其他地区所做的一样。”

居外IQI由两大超级品牌Juwai.com（居外网，中国海外房产网络平台）和IQI Global（东南亚的房地产网络）所组成。其中IQI在2019年创下了10亿美元的销售佳绩，目前在全球15个国家有逾1万5000人的房产中介团队。居外网为中国海外房地产线上平台，旗下包括Juwai.asia。居外网平台上的广告量达每年4万亿美元和91个国家。

OTT成立于2000年，是新加坡著名房地产公司之一。OTT目前在新加坡负责超过70个发展项目的营销，在2019年创下卖出3万5000个单位的成绩，总值高达55亿美元。在与居外IQI联合之后，预计将为新加坡发展商提供一种端到端的解决方案，协助他们向当地人和全世界介绍并销售其新项目。而在此伙伴关系下，新加坡人亦预期能从中受惠，轻易浏览全球超过91个国家的逾280万房源，并获取投资国当地房产代理的专业售后服务。

随着新冠疫情加快房产领域的科技转型，这项合作创造了双方在科技设施合作的机会，以便更好地支持联合网络下的代理和客户。

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原文发布于IQI Global