房价走势 – Page 2

出行限制冲击豪宅市场新加坡、中国香港等地跌价

在新冠肺炎疫情笼罩下，吉隆坡豪宅价格今年第一季环比下跌2.1%，是表现最差的城市之一。今年第一季环比跌幅最大的城市是曼谷，下挫5%，新加坡、中国香港和首尔则紧“跌”在后。

总部设于英国伦敦的房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）5月5日发布“全球城市豪宅指数”报告指出，跟去年同期相比，吉隆坡豪宅价格下跌2%。

在15个亚洲城市之中，豪宅价格同比下跌的还有曼谷、新加坡、北京和中国香港，跌幅介于0.1%至4.3%之间。

相较之下，高居榜首的马尼拉豪宅价格同比上扬15.3%，台北、广州、东京、耶加达、首尔和上海也都呈上升趋势，它们的升幅介于1.8%至8.9%。

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莱坊环球研究部主管贝利指出：“全球多个豪宅市场原有迹象皆表明今年价格有望上涨，但冠病疫情却遏制这股升势。”

莱坊对全球20个城市进行分析结果显示，其中16个城市的豪宅价格今年预计会下跌，只有上海、摩纳哥、维也纳和里斯本这些城市能逆势上升，主要是因为它们历史性供应短缺，又或者在封锁期间仍能持续进行交易、且防疫措施正逐步放宽。

莱坊主要是从供需方面来判断上述城市今明两年豪宅价格走势，并基于冠病疫情对不同市场造成影响以及各国政府所实施的刺激措施做预测。

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来源：中国报
编译：Zoe Chan

暴风雨前的平静？澳洲房价可能下挫30%

一位房地产分析师警告说，如果针对新冠病毒的限制措施延长至少六个月，那么最糟糕的情况是房价可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的创始人路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）告诉澳大利亚广播公司ABC的《商业》（The Business ）节目，无论何时取消限制令，房价都会下跌，但这个时间表将对房价下跌的程度产生重大影响。

克里斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例继续下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”复苏仍有可能发生，也就是住宅价格在6月份下降，但在9月或12月份开始回暖。

然而，如果第二波病毒出现，限制令获得延长，他预计房价将“大幅下跌”。

他说：“我所说的大幅下降，是指在12个月内下挫30%，其中大部分下挫发生在悉尼和墨尔本”。

“我们并不是说这种情况肯定会发生。这更像是一个警告。如果我们在整六个月内看到这些限制措施保持在目前水平上的话，这种情况就会发生。”

移民人数下降冲击悉尼、墨尔本市场

克里斯托弗表示，悉尼和墨尔本将首当其冲地受到经济低迷的影响，因为这两座城市的房地产市场价格在澳大利亚被高估得最严重，而且比其他任何首府城市都更依赖于净海外移民。

澳大利亚联邦银行的经济学家也预测，悉尼和墨尔本的房地产市场将会受到最严重的打击，因为它们依赖于人口增长和这两地的经济特性。

“新州和维州的经济对受影响最严重的行业的依赖更高，而对一些隔离程度更高的行业（如矿业和农业）的依赖则更小，”联邦银行高级经济学家加雷思·艾尔德（Gareth Aird）说。

在最近的一份分析报告中，联邦银行估计未来6个月，各首府城市的房价将下跌10%（年跌幅为20%），其他经济学家也有类似的预测。

房地产拍卖成交率大幅下降，这是房价下跌的主要指标。（图：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾尔德先生指出，考虑到限制令的时间长度是个未知数，现在就下预测还“非常具有挑战性”。

不管哪种情况发生，路易斯·克里斯托弗说，全国几个最大的首府城市的租房市场将会受到重创。

“我们将看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他说。

SQM 研究公司的每周租金数据显示，悉尼和墨尔本的租金分别下降了5%和2%。

克里斯托弗说，每年新住宅的兴建紧跟年度人口增长，净移民人数的下降，以及短期度假出租房转入住房市场，这将会出现约10万套剩余出租房。

“这应该意味着全国出租房空置率会翻一番，这对租户来说是件好事，但对房东来说就不那么好了。”

艾尔德预计，租金下降将导致房价下跌，但他同时也指出，当前各州层面上的政策变化，即在新冠危机期间，因拖欠租金而导致的逐客令将被强行延迟，对一些计划在未来六个月出租投资房的准房东带来了“重大威慑”。

还贷暂缓期结束，“真正的考验”就会到来

核心逻辑（CoreLogic）公司的伊丽莎·欧文（Eliza Owen）说，随着失业、停薪留职及随后收入下降的加剧，以及澳联储行长对20世纪30年代以来最严重的经济收缩发出了警告，房价尚未下跌“似乎很难让人理解”。

“经济的这种极端收缩可能会加剧澳大利亚高额房屋贷款债务的结构性风险，”CoreLogic澳大利亚研究部主管欧文表示。

“2019年12月，买房贷款债务收入比反弹至142.1%创纪录的高点。”

迄今为止，房价下跌尚未成为现实，但增长已经放缓。据CoreLogic的每日房地产价值指数显示，过去四周民用住宅房价的变化为+0.4%。

然而，路易斯·克里斯托弗表示，领先指数指向了即将下降走势。

“过去几周，房地产拍卖成交率直线下降。年初时，这一比例平均在65%至75%之间，”他说。

上周末，各首府城市的房地产拍卖成交率降至30.2%，为CoreLogic记录中的最低水平。

欧文预计，各大银行提供的按揭还款暂缓期将推迟房价下跌的开始，因为上市出售的房地产数量非常少。

在截至4月19日的四周时间里，CoreLogic发现，与一年前相比，新上市房地产数量下挫了28.7%，而房屋总上市量下降了23.8%。

房地产出售已经崩溃，CoreLogic表示，除非迫不得已，否则人们不会将房地产拿出来出售。（图：CoreLogic）

“在当前的大环境下，只有那些必须出售房地产的人才会把房产挂牌出售，因为偿还买房抵押贷款已经不再是负担得起的了。但由于抵押贷款还款中断，处于这种情况下的人数则降到了最低，”她说。

“一旦房地产抵押贷款暂缓期结束，‘真正的考验’就会到来。”

“如果经济在6个月内没有好转，金融监管机构、澳联储和银行业可能会持续延长买房抵押贷款偿还的暂缓期。”

路易斯·克里斯托弗同意，如果经济衰退持续下去，买房抵押贷款减免可能会延长。

“我认为各银行希望避免大规模回购发生……我们认为，在这场危机中，除非我们看到持续12至24个月的大规模经济衰退，否则我们不太可能看到许多强制出售房地产现象。[如果经济衰退持续长时间]，各银行可能不得不转向回购房地产，”他说。

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来源：ABC中文
责编：Zoe Chan

居外IQI报告：泰国房价有望明年回升普吉岛前景最乐观

中文海外房产线上平台居外IQI的数据显示，今年房地产行业前景不容乐观，但有迹象表明，到2022年将会缓步复苏。

执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，根据2月12日至3月2日对196位泰国房地产代理商的调查，该公司跟踪了对价格，租金和市场活动趋势的预期变化。

到2020年底，价格预计将下降2.4％，然后到2021年底攀升5.6％。

在今年面临2.8％的低迷之后，清迈明年将达到最大的升幅12.8％。曼谷可能面临最大的波动，因为预计到今年年底价格将下降4.9％，到2021年底将增长7.4％。

普吉岛是唯一在2020年和2021年均前景乐观的市场，预计今年增长1.7％，明年增长5.5％。

租金预测总体上是负面的，到2020年底将下降2.6％。

预计今年曼谷的租金将下降2.9％，而清迈的租金今年将下降2.1％，明年将下降11.9％。

该调查揭示了全国范围内的新住宅销售情况，其中外国买家占交易的31％，是市场上的最大份额。该群体还占全国二级市场的31％。

首次购房者占新房市场的26％，其次是本地投资者和本地买家，他们分别以24％和19％的幅度增长。

在曼谷，外国买家占新房交易的28％，占二手市场交易的25％。

本地首次购房者在首都中所占的份额也相当大，分别占新房购买量的28％和二级市场购买量的27％。

在清迈，首次购买新产品的本地买家是最大的部分，占33％，而外国买家占27％，其次是本地投资者和本地升级买家，分别为24％和17％。

在普吉岛，外国买家主导着新房和二手市场的购买，分别占新房市场的41％和二手市场的41％。

在春武里府，海外客户占新住宅购买的最大份额36％，二手房购买则占31％。

在全国范围内，有35％的代理商报告说，与2019年相比，外国买家将在来年进行更多购买。

大约31％的经纪人预计本地投资者在来年会增加交易数量，而29％的经纪人则预期首次本地买家和本地升级买家在来年更加活跃。

曼谷对所有买家的交易增长预测最为强劲。该首府城市中约有45％的代理商预计首次购房者将在来年完成更多交易。

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来源：曼谷邮报
责编：Zoe Chan

疫症大爆发楼价何去何从？｜居外专栏

新冠状肺炎已经在全球大爆发，执笔时，确诊人数已超过 30 万。幸好中国情况已受控，欧洲及美国却成为新爆发点。

欧美爆发，大部份国家地区都实行封城，减少人群聚集，店铺关门、经济活动几乎陷于停顿。疫情令企业倒闭、失业率上升。经济固然受损，各类资产价格大幅下跌，也可能产生金融大风暴，甚至可能进一步令经济陷入 1929 年般的大萧条。楼价在这种背景下，不会独善其身，自然也会大幅下滑。不过，这只是最差的情景推测。

事实上，不少主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况，不断推出各种舒缓措施：降息、放水、QE（量化宽松）等等层出不穷。政府也推出财政手段，派钱救企业，甚至可能会买入受影响的企业的股份，例如波音，情况就如 2008 年入股受影响的银行一般，波音的股价最近也因传言而逆市上升了！

中国香港的情况，其实比欧美情况为佳。首先，香港有 2003 年沙士的经验，市民对疫情存高度的警觉性。对压止疫情的扩散，有很重要的裨益。加上楼市实施辣招多年，对楼市的贷款有效控制，杠杆比率也不高。最令笔者担心的是小商户，希望他们可以捱过去，也不致令物业出现抛售潮。

笔者估计，在各国科学家的努力下，加上大型超级计算机的应用，疫苗或医治上将会取得显著成效。只要捱过未来六个月的经济困境，疫情总会过去，经济亦可好转过来。未来三个月至六个月，将会是关键时间。相信香港底子厚可以捱过去；欧美则须靠政府。

反而，疫情过后，全球低息。买楼收租，可能是唯一有正回报的资产，尤其是非美元区。疫情期间，美元汇价大升、连澳元兑港元都跌至4.6、如英镑兑港元跌至9，相信更能吸引有钱人的目光。正如 2008 年金融海啸之后，楼价升个不停，都是拜美国联储局不停放水所赐。今次全球各国都一齐放水，规模更是无上限。物业可能是成为最佳的避险资产。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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炒底时机来临？新冠疫情或致澳洲房价暴跌20%

关键看点：

随着对社交聚会的禁令越来越严格，越来越多的人撤出房地产拍卖市场
经济学家担心，在经济衰退期间，负债家庭面临的风险会更大
在最好的情况下，房价将下跌5%，在最糟糕的情况下，房价则会下跌20%或更多

随着新冠病毒的继续扩散，越来越多的房地产拍卖被迫取消。（ABC News: David Hudspeth）

一些经济学家表示，澳大利亚新冠疫情可能导致失业率升至10%左右，房价下跌20%，并指出实际情况也可能比这种预期还要糟糕。由于新冠疫情的威胁，联邦和各州领导人以及各政府机构几乎每小时都会更新有关旅行禁令和各种企业关闭的信息。经济学家们表示，将很难准确预估房价的下跌幅度。

上周末，随着联邦政府第二个刺激计划的出台，以及更多企业被迫停业，各大首府城市综合结果显示，初步拍卖清盘率下降到了61.3%。

即便如此，上周末仍是今年迄今为止房产拍卖第二繁忙的周末，各大首府城市中参与拍卖的房产总数达2539套。

尽管悉尼和墨尔本的拍卖成交率高于一年前房价下跌时的水平，但远低于最近约80%的高点。

还有一些拍卖房地产退出了交易市场。

据房产研究机构CoreLogic的数据显示，退出房地产出售市场比例最大的是悉尼。悉尼的初步清盘数据显示，13.5%的拍卖房产退出房产销售市场，而墨尔本退出比例仅为3.9%。

但随着更多的企业关闭和社交距离措施的加强，公众聚集受到限制，更多的卖家退出房地产交易市场。

爱普资本（AMP Capital）首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）预测，失业率可能会飙升至10%左右，这可能导致墨尔本和悉尼房价下跌20%。

可能引发房价崩盘的诱因是什么？

奥利弗博士表示，尽管澳联储上周将利率下调至0.25%的历史低点，而且预计利率还将在这个低点维持一段时间，但就目前情况而言很可能会出现经济衰退，这将导致当前5.1%的失业率翻一番。

“看看联邦政府[周日][发布]的公告，就会知道国库部认为失业率将升至10%。”

“国库部的数字似乎反映会新增70万到80万的失业人口。”

他表示，可能会出现恶性循环，进一步削弱本已脆弱不堪的经济。

如果人们没有了工作，就会减少支出，抵押贷款违约的情况也会增多，从而会引发更多的房地产抛售。

以最乐观情况估计，各个首府城市的房价可能会下跌约5%。

他表示，最糟糕的情况则是，房地产价格可能下跌约20%或更多。

奥利弗博士说：“如果失业压倒了整个经济体系，经济衰退将远远超出病毒传播的时期……那样，我们将看到房价大幅下挫。”

高额的家庭债务让上班族变得更加脆弱

CoreLogic的蒂姆·洛利斯（Tim Lawless）表示，澳大利亚的房地产市场将在4月份开始“失去动力”，由于家庭债务高企，情况可能会比预期的更糟。

澳大利亚总债务与家庭收入之比目前已达186.5%的历史新高。

“如果失业率达到10%，那么就会看到抵押贷款压力上升，房价将面临下行压力。”

受抵押贷款压力影响最大的地区将是那些涉及旅游产业的地区，以及酒店餐饮业比例较高的地区，如悉尼西部的一些地区。

洛利斯博士说，如果社交距离措施在一段较长的时间内得以实施，对于较脆弱的家庭可能需要进行定向干预，以避免违约现象。

澳大利亚央行上周末宣布，将购买澳大利亚政府债券，作为其首个量化宽松计划的一项内容，但洛利斯博士表示，“货币政策锦囊中也没有多少妙计了”。

他表示，与全球金融危机期间不同，当时我们正处于矿业繁荣时期，货币和财政政策有效地帮助了澳大利亚避免衰退，但如今降低现金利率的空间不大。

“我们现在处于前途未卜的状态，[新冠病毒]对房地产市场的影响将取决于此次衰退的持续时间，”他表示。

惠誉评级（Fitch Ratings）的杰里米·祖克（Jeremy Zook）表示，当失业率飙升时，澳大利亚处于高水平的家庭债务将变得更具风险。

惠誉估计，未来几个月失业率将升至6%左右，但表示这样的失业率是“可控”的。

“这是未来一两个季度的暂时冲击，”祖克表示。

“但如果随着时间的推移，峰值变得更高……这将是我们所担心的。”

这场危机终将过去

穆迪（Moody）经济学家卡特里娜·埃尔（Katrina Ell）表示，今年澳大利亚的失业率可能达到7.5%，这意味着将有30万新增失业人口。

埃尔女士对房价暴跌会有多严重的预估有所保留。

“经济损失最终将取决于受感染患者的数量和在全球范围内遏制病毒所需的时间，因为这将促使随后采取的隔离和遏制努力，而这些则会带来巨大的经济影响，”她说。

德勤进入经济公司（Deloitte Access Economics）合伙人克里斯·理查森（Chris Richardson）也不太愿意对失业率和房价进行预测。但他指出，随着病毒的传播，人们会建立免疫力，疫苗也在研发中，这一切终将过去。

“衰退会持续很长一段时间，典型的衰退可能会持续数年，但最糟糕的情况也可能比典型的衰退更快结束，”他说。

理查森博士还指出，当房价下跌时，租金最终也会下跌。

未来几个月，还会有更多的房产要出租。

在全球范围内，爱彼迎Airbnb租赁出现了从短期出租转向长期出租的趋势。

如果出租房产突然涌向房地产市场，这可能会压低某些类型房地产的租金价格，但洛利斯博士表示，现在就对此进行预测还为时过早。

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来源：ABC中文
责编：Zoe Chan

如果东京奥运取消，日本房产会贬值吗？

撰文：刘杰

2020年是期待已久的东京奥运年，虽然现在这个”期待“可能要打上引号了。过去几年日本的房产市场借着奥运热潮冲了一波，走势良好。京都、大阪等多个繁华商圈的住宅和商业地产陆续在去年年底和今年年初建成，环顾四周都是新地标。

而“新冠肺炎”这个突如其来的疫情爆发，浇了许多人一头冷水。有关奥运的讨论也不再是大兴土木、圣火传递，而直接变成了：疫情都这样了，东京奥运到底还要不要办？关于这一点，日本的态度很明确，排除万难也要举办，且并不认为会有很大影响。但网民看法不同。雅虎日本在2月21日就“是否如期举办东京奥运”发起投票，60%日本民众认同“应该取消”。

针对东京奥运可能取消的猜想持续酝酿。2月28日，奥运大臣桥本圣子在众议院预算委员会会议上称，“站在选手的立场上，奥运会不可能延期”。而3月3日，桥本圣子又在英国《每日邮报》采访中称，奥组委允许东京奥运延期到冬季举办。虽然这位奥运大臣讲话是出了名的爱跑火车，但显而易见的是至少到5月底，奥组委最终判断疫情发展是否对奥运举办产生影响之前，这朵“奥运疑云”将一直笼罩在我们头上。

如果奥运取消，日本房价会大跌吗？

在这样胶着的状态下，不少朋友问小川，如果奥运办不了了，对日本房产会有影响么？答案是当然会有，但影响并不会很大。

从房产本身上来说，日本资产仍处于顶峰时期的30%，且以每年5%~7%的幅度增长。除去银座商区贵到夸张的商业用地，其他地域的地价在近35年中都还处于洼地。而近年来日本人自身的买房意愿明显提升，新房的供给量却在走缓，这就导致无论是新房还是中古房，价格持续走高，所以“奥运是否停办”在房产这种刚需上，影响并不会太大。

再从日本整体发展来看，自13年日本成功申奥以来，投入了巨大的金钱和精力筹备，总体来说花大钱的方向有三个：基础设施建设、科技和旅游。虽然短期来看，奥运如果停办，那这三项未来的映射效应会打折扣，但长期来看，这些“重金”扶持的领域都属于国家的软硬实力中最坚实的部分，7年来方方面面的进步和突破并不是一次奥运延期就能使之归零的。

而且，奥运之后，2026名古屋亚运会、2025大阪世博会和正在准备的大阪梦洲赌场的开业，这一系列大型盛事的开展，也必定将对日本经济带来持续性的刺激。日本房产大幅贬值？不可能的。

最新消息，日本自3.9日起，限制中国、韩国人入境，入境者将在指定区域隔离14天。可以看出，日本为了奥运的顺利举办，终于拿出了强硬的手段。对于日本奥运，我们静观其变，即使真的出现延期或取消，也并不一定是坏事。

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来源：洛居LaKu
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迪拜楼市成交量创11年新高！2020将持续走高

国内一线城市楼市成交量跌跌不休，迪拜楼市成交量却创11年新高？迪拜第三波楼市高点近了。

近3个月，迪拜房地产销售量一直在超越自己！2019年10月迪拜房地产销售量为4,774笔，才写下2008年以来最高纪录没多久，11月迪拜土地局又公布了5,051笔房地产交易，再创历史新高！

根据Property Finder房地产洞察力报告和旗下数据平台Data Finder统计，2019年11月迪拜土地局（DLD）一共记录了5,051笔房地产销售，创下11年新高。这超过了10月份的4,774笔和9月份的4,007笔房地产销售量。在过去3个月内，迪拜房地产累计完成了13,832笔交易。

旺盛需求带动房价攀升

迪拜房地产不只交易量在2019下半年爆发，买方旺盛的需求也顺势带动房价攀升。观察迪拜房价2008年至2019年走势，不难发现从2019年Q3起迪拜房价尾劲上扬。

而且综观迪拜历年房价走势，迪拜第一波房价高点在2008年、第二波房价高点在2014年。无论是2008年后的国际金融危机，抑或是2014年后的油价崩跌，迪拜房价从低点到下个峰值，恢复期约是5至6年。如果2019年迪拜房价开始谷底反弹，那么预估2025年左右，就会达到迪拜第三波房价飞涨的高峰。

比起其他海外投资目标，迪拜房地产确实是相对稳定而健全的，总能在一波波逆势中重新振作，坚强地攀向另一高峰。这点从莱坊2019年第三季度《全球主要城市指数》报告中也得到应证。这份报告揭露了全球45个主要城市优质房产价格的涨跌表现，它指出迪拜优质房产价格已连两季上涨，在全球经济面疲软的当下，迪拜房地产的表现仍然稳健有力。

投资最强后盾：迪拜政府护盘

Property Finder数据和研究总监Lynnette Abad认为，迪拜房地产会有如此优异的表现，得益于迪拜政府的一连串房市护盘举措。例如延长签证、简化流程和放宽费用措施，以刺激今年对房地产市场的投资。

研究显示，迪拜中央银行免除抵押贷款的3%的早期结算费用、放宽偿还抵押贷款的最高年龄要求以及提高对银行房地产贷款的20%上限之类的积极法规，激发了海外投资者对迪拜房地产市场的信心。

在阿拉伯语中，“Mna”是“海港”的意思，居外诚意推荐迪拜朱美拉棕榈岛海滨公寓，本项目名称——Azizi Mina直截了当说出项目的最大卖点：畅想海滨生活的港湾！Azizi Mina一共包括178套高级公寓，项目精心设计、每一套都拥有极佳视野景观，且拥有私人海滩、健身房、餐馆等完善配套，更提供24小时客房服务、礼宾服务，足以让你在此尽情体验无忧无虑的海滨度假时光！点击查看房源详情

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来源：臻品房产新知
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展望2020：全球房地产现疲态，亚太受关注欧洲领涨？

撰文：吴将

在过去的一年中，和全球股市的大狂欢相比，全球主要房地产市场则显得有些波澜不惊，甚至可以说是疲态初现。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的研究数据显示，截至2019年第三季度，全球56个主要国家和地区的房价与上一年同期相比上涨了3.7％，涨幅为近6年来最低。

展望2020年，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）认为，虽然长期的低利率、大城市供应不足及多数国家就业水平稳定等因素皆利好房市，但由于经济增长前景面临诸多不确定因素，同时全球债务水平高企，导致各大机构收紧了对抵押贷款申请资格的限制，未来一两年内全球主要国家的房价涨幅将会进一步放缓。

房产平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）也对第一财经记者表示，2020年，发达国家房市低风险、低回报，发展中国家高风险、高回报的大趋势仍将延续。他认为，只要全球贸易形势好转、经济不确定性减弱，跨境投资房产的潮流就会持续上升，特别是那些为资产寻找避风港的投资人，而目前，全球近半的跨境购房人群来自亚洲地区。

北美谨慎乐观，美国房价涨势稳定

安本标准投资管理公司（Aberdeen Standard Investments）在最新发布的《全球房地产市场展望》中指出，与大多数地区一样，美国房地产已处于上涨周期的后期。过去几年，随着价格的大幅上升，北美市场定价过高的风险也随之加剧，而经济复苏带来的建筑水平提高，则可能会抑制未来租金的上涨。

不过，考虑到在就业和消费的支撑下，美国经济虽然增速有所下滑，但预计2020年将继续扩张。美联储预计2019年增速约为2.2%，不及2018年的2.9%。因此，安本标准认为北美房地产市场中期的投资回报依然稳定，尽管随着收益率下降，下行风险正在上升。

惠誉国际在《2020年全球住房和抵押贷款展望》中也持类似观点，对北美房市表示了谨慎乐观。惠誉的报告提到，美国和加拿大政府都在采取直接或间接措施收紧抵押贷款标准，以期减少住房市场的债务风险。

就具体房价而言，惠誉认为，2020年美国住房均价能够上涨3%，稍许跑赢通胀，并在2021年延续上涨趋势。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）对第一财经记者表示，从历史上看，美国大选对于房市的影响有限，并不会带来剧烈波动。他预测：“根据地区不同，2020年美国房价平均涨幅将在2%~6%之间。”

奇米尔也表示，2020年美国楼市将会稳定增长，即使美国经济陷入衰退，房地产也会成为避风港。美国有500万的新生代正开始进入市场，而婴儿潮一代的业主却倾向于惜售，所以2020年市场上的房源将最近五年来最少的一年，供求关系会较紧张。

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在北美另一个较热的房地产市场加拿大，惠誉认为未来两年房价的年均涨幅只有1%，基本跑不赢通胀。惠誉分析师霍斯特曼（Susan Hosterman）表示，多伦多和温哥华的房价仍被高估，且价格难以负担，加上政策限制了抵押贷款的可申请人数，使得房价难以大涨。

嘉德置业（集团）副总裁黄岚（Daisy）的看法则更为乐观，她对第一财经记者表示，作为加拿大经济核心的大多伦多地区，由于大量外来人口的持续流入，保证了该地区房价的长期看涨。她认为，2020年大多伦多地区120万加元（约合640万元人民币）以下的刚需别墅会有一波5~10%的上涨行情，而已连续上涨3年的公寓，预计将保持5%左右的温和上涨趋势。

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亚太收益可期，外来资金兴趣浓厚

2019年亚太地区主要经济体的增速普遍放缓，且多家央行下调了利率。对此，安本标准认为，宏观经济的逆风似乎已开始对亚太地区的房地产租户需求及租金增长产生压力。在其追踪的35个目标市场中，超过一半（18个）的数据显示，2019年第四季度同比增长出现放缓，另有四个报告了负增长，情况比第三季度更为严峻。

尽管认为租金回报率上升空间有限，但安本标准并不看衰亚太市场的房价，其在报告中提到，2019年初，全球房地产投资私募基金账户上共躺着约3000亿美元的未动用资金，再加上2019年前三个季度亚太地区房产交易量同比下降了22%，这意味着未来12个月，只要宏观局势稳定，大量观望的闲置资金将会回归入场，推涨该地区房地产市场的资本价值。

仲量联行（JLL）亚太区资本市场首席执行官克罗（Stuart Crow）称：“在未来两年中，我们预计全球房地产交易量将保持较高水平，亚太地区的表现将超过欧洲和美洲，其中全球投资者的兴趣将占很大比例。”

就细分市场看，惠誉认为，由于抵押贷款利率下降、强劲的人口流入和经济的温和增长，沉寂已久的澳大利亚房市将在今明两年迎来大反弹，预计年均涨幅为5%。

佳士得国际房地产（Christie’s International Real Estate）悉尼分公司董事总经理雅各布斯（Ken Jacobs）对第一财经记者表示，澳大利亚楼市在2019年最后4个月的成交量超过了前8个月，这是市场回暖并将向上突破的信号。雅各布斯称：“我对2020年的预测是，（澳大利亚）房地产市场将回归健康，平均价格上涨3~5%，主要会由东岸的几个核心城市带动。”

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对于即将于2020年举办东京奥运会的日本，惠誉认为，该国房价将会微幅下跌，原因是市场供应过剩，而奥运会结束后，来自海外的投资需求将减少。不过跌幅料将不会持续太久，2021年会重归平稳。

日本东京株式会社仲和地产总经理陈晓茹对第一财经记者表示，近年来日本不动产价格，尤其是首都圈、西部大阪周边、乃至冲绳及北海道地区都出现了一定程度的上涨，这主要是得益于安倍政府坚定推行的金融宽松政策。此外，中日关系的升温以及日本政府大力推行的旅游经济，也为日本不动产带来了新的机遇及活力。因此，我们有理由相信，东京奥运过后，日本房价不会出现30年前那样的崩溃。只要日本经济持续稳定发展，房价就会坚挺。

2019年4月起，泰国政府收紧了房贷申请资格，使房市立即陷入了疲软。泰国银行数据显示，截至9月底，泰国房价下降了1.7%。房地产咨询网站Asia Property HQ预计，2020年泰国房市的情况将会持续，开发商为库存过多而苦苦挣扎，强劲的泰铢也对市场造成了一定程度的负面影响，从而让部分外国投资者把目光转向了更便宜的周边国家。不过，中心区域的高端豪宅依然吸引着大量的海外买家。

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近年来，越南经济保持着7%以上的快速增长，房价也是扶摇直上。据JLL最新统计，2019年第三季度胡志明市高端公寓的价格已经超过每平方米5320美元（约合25000元人民币），同比上涨了64.9%。不过JLL表示，售价的飞速上涨将抑制买家需求，高端住宅涨幅料将趋缓，而投资者可能转向投资别墅，以期获得更高的投资回报。

同时，马来西亚房市明年的走势预计也将不俗。居外IQI集团的一份问调显示，业内人士普遍看涨马来西亚房市未来两年的走势，其中增长前景最强的州是关丹和怡保，预计未来12个月将分别上涨9.4%和7.6%，相对较弱的则是沙捞越州（3.4%）和槟城（2.1%）。延伸阅读：【居外IQI楼市指数：2020年马来西亚房价、租金和销售料看涨】

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欧洲上涨动力仍在，但风险不容忽视

虽然2019年欧洲的经济乏善可陈，但房价涨幅却一马当先，以巨大的优势引领了全球。

莱坊的数据显示，截至2019年第三季度，全球房价同比涨幅超过5%的国家有23个，其中17来自欧洲地区，前6名更是被欧洲国家包揽，依次为匈牙利（15.4%）、卢森堡（11.4%）、克罗地亚（10.4%）、斯洛伐克（9.7%）、拉脱维亚（9.0%）和捷克（8.7%）。大多数中东欧国家的房价涨幅都十分惹人注目，主要原因是价格基数低、经济走强、借贷成本处于历史低位。

惠誉也认为，尽管2020年欧洲较发达地区的房价涨幅将略微放缓，但整体增速仍然可以达到4%~6.5%。

具体而言，惠普认为德国、荷兰将上涨5%，理由是虽然经济低迷，但市场供不应求，加上消费者信心强劲，足以推动当地房价继续上扬；同时，葡萄牙将上涨6.5%、希腊6%、西班牙5%，理由是当地劳工条件改善、收入增加，同时海外买家兴趣浓厚；预计比利时上涨3%、丹麦3%、法国2%、挪威2%，北欧国家动力疲软主要是因为利率上涨，同时抵押贷款资格审查较严；此外，爱尔兰预计将上涨2%、英国1%，理由是英国与欧盟贸易协议谈判的不确定性将抑制房价；而意大利则下跌0.5%，是唯一一个预测负增长的国家，因为该国经济正处于衰退边缘。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，尽管德国房价已连涨数年，且上涨的根本原因“市场供不应求”并未发生明显改变。外来人口持续增加，国内年轻人口则因德国工业向服务业的转变而不断地流向大城市。德国政府对于建筑土地使用的审批十分缓慢，使得兴建房屋无法赶上市场需求。因此，孙杨预测，2020年德国城市房价平均涨幅达到5%，并不会让人意外。

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在欧债危机中遭遇重创的希腊房价，近一两年来似乎也出现了快速复苏的迹象。与惠誉一致，荷兰ING集团也预测2020年希腊的房价将上涨6%。

中国希腊投资客联合会执行会长夏长伟对第一财经记者表示，希腊在经历了长达10年之久的经济衰退之后，现已全面复苏，包括IMF在内的各大机构都预计希腊经济会打开一个3~5年增长的通道。他个人预计2020年希腊热门区域的房价会有10%~15%的涨幅。

当然投资欧洲房产也并非毫无风险，惠誉指出，德国、荷兰十分容易受到全球贸易疲软的影响。如果2020年的贸易形势未能好转，甚至进一步恶化，那么德国制造业就可能遭受重大打击，而一旦德国经济陷入衰退、失业率上升，将拖累整个欧盟经济。另外，阿姆斯特丹、都柏林、法兰克福、马德里、巴黎、斯德哥尔摩等欧洲大城市的房价由于外来资金流入推涨，早已让当地首购族难以承担，一旦海外投资者兴趣消退，首购族未必有足够的接盘能力，这意味着房价不可避免会面临较大的调整空间。

关于居外IQI

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

亿万富翁抢购伦敦豪宅！印花税与脱欧夹击，英国房价难暴涨

撰文：吴将

自2016年6月英国全民公投决定脱欧以来，此前十分火爆的英国（特别是伦敦）房地产市场的热度大不如前，房价涨幅也失去了动力，基本处于停滞状态。

尽管首相约翰逊带领保守党在刚刚结束不久的大选中大获全胜，一定程度上减少了政局的不确定性，但机构和投资者的信心并未快速恢复，对于2020年的房价走势，他们普遍持谨慎乐观的态度。

此外，保守党在12月的大选前曾许诺，执政后将对海外买家额外征收（房价）3%的印花税，虽然约翰逊要想落实这一政策并非毫无阻碍，但这也是海外买家将来投资英国房产时不得不考虑的风险成本。

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，根据居外网的数据，2016下半年是中国投资者咨询英国房产的一个高峰期，2017年开始则进入一个相对冷静的观察期。随着英国脱欧不确定性的减弱，今年前三季度的询盘量已超过2018年总和，而2020年可能会创下新高。

奇米尔称：“询盘量并不能和交易量直接划等号，但询盘量上升预示着交易量将会上涨。”

亿万富翁入市抢购豪宅

英国国家统计署最新数据显示，2016年7月英国全国的住宅均价是21.5万英镑，而今年10月约为23.3万英镑，房价涨幅勉强与同期的通货膨胀持平；伦敦的情况则更为严峻，三年半前的均价为47.5万英镑，如今是47.2万，如果考虑通货膨胀，相当于贬值了近10%。

此外，从汇率角度看，目前英镑对美元徘徊在1.30一线，也远不及2016年公投脱欧前的1.45水准。

根据英国房屋抵押贷款协会（Nationwide）数据，今年11月份英国房屋平均价格上涨0.5％，为2018年7月以来的最大月度涨幅，年增长率则从10月份的0.4％上升至0.8％，为4月以来最高水平，初现回暖趋势。但过去12个月中，英国房价年度增长率一直没能超过1％，低于同期的通货膨胀率（1.5％）和工资增长率（3.6％）。

英国仲量联行（JJL）住宅研究部总监惠顿（Nick Whitten）此前接受第一财经记者采访时曾表示，脱欧期限临近前英国楼市出现降温，并非因为投资者对于市场的未来缺乏信心，更多是出于谨慎考量，等待政治上的不确定性消散。

12月12日保守党在选举中的大胜，则在一定程度上消除了无协议脱欧的阴霾，提振了市场信心。

据当地媒体报道，13日一位来自欧洲大陆的亿万富翁掷金6500万英镑，在伦敦市中心买下一套超级豪宅。据称，约翰逊赢得大选是这位富翁最后拍板付款的直接原因。考虑到伦敦房产多年来一直是全球富翁们热衷的资金避风港之一，这并不令人意外。据悉，除此之外，同一天还有一套价值2800万英镑的房产被一个“来自亚洲的”家庭买走。

在伦敦市中心设有多处办公室的房产中介公司切斯特顿（Chestertons）董事总经理盖伊•基廷斯（Guy Gittins）认为，伦敦房价可能很快会反弹：“一旦脱欧形势明朗，大量被压抑的买家需求就会释放，而需求增加也会刺激卖家出售他们的房产，随着交易量上涨，房价可能将迅速反弹。”

对此，Nationwide首席经济学家加德纳（Robert Gardner）的看法则有所保留，他称：“根据历史经验来看，以往的英国大选似乎并没有引起房价的剧烈波动，或导致房价趋势的重大变化。总体而言，在大选之前、之中和之后，都保持了本来的趋势。”

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他还表示，更宏观的经济趋势可能才是影响房价走势的直接因素，对于大多数购房者而言，在买卖房屋时，不会首要去考虑选举带来的影响。

从大选之后这一周多的局势来看，加德纳的观点不无道理，随着约翰逊强硬拒绝延长脱欧过渡期，使得市场对无协议退欧的担忧再起，英镑也从大选后一度的暴涨，再次跌回了大选前的水平。房地产市场的趋势暂时也看不到有剧变的迹象。

海外买家要交3%额外印花税？

对于海外投资者而言，保守党计划中的额外印花税则是他们现在最需要担心的因素之一。

今年2月，当时还是首相梅执行的时期，英国政府就已了公布一份草案，准备对海外买家征收1%的额外印花税；而在11月，约翰逊更是对选民许诺，如果赢得大选会对海外买家额外再征收3%的税，以调控房价，减少英国年轻人的购房负担。

根据英国政府的说法，征税的理由是，伦敦国王学院（KCL）的一份研究报告称，2014~2016年伦敦13%的新房被（未在当地定居的）海外投资者买走，并且统计显示，海外买家比例每增加1%，英国房价就会上涨2.1%；而最关键的一点是，除了豪宅之外，由于出租的需求，海外买家也很喜欢购买刚需地段的房产，这就直接和当地年轻购房者产生了直接的利益冲突，使得后者购房成本大增。

保守党预计，给海外投资者再加3%的税，每年将影响7万笔的房产交易，足以给政府带来1.2亿英镑的额外收入。

约翰逊的做法固然能让他获得大部分选民的支持，但对于当地开发商而言，这显然是一个“令人不爽”的决策。

英国房地产贷款公司Proportunity创始人兼CEO托德（Vadim Toader）就直接表达了自己的不满，他说：“外国投资者不应该替英国混乱的住房体系背锅，对海外买家加征额外印花税的行为，将会打击整个伦敦房产市场。尤其在脱欧这个关键时期，英国十分需要展示对海外投资的开放性。”

英国英世达地产公司CEO董浩（Michael Dong）对第一财经记者表示，今年2月英国政府提出的对海外买家额外征收1%印花税的法案，原定在11月实行，但经过公众咨询后却被束之高阁延期推行，说明存在一定的社会阻力，在脱欧的关键节点“惩罚”海外投资者并不合时宜。

董浩称：“当时的法案提到，如果买家在交易完成后的12个月内在英国停留183天或更长时间，就有资格获得全额退税。可以说，这已经非常温和，却依然受到了巨大的阻力。1%的税要先落实了，额外的 3%才可能继续加上去。目前看来，这些都不过是保守党为博得低收入选民支持的一种竞选策略，真正实施的可能性并不大。”

他认为，即使上述针对海外投资者的税收政策全部落实，英国房产对于投资者的吸引力也不会有所褪色，“不管从安全性、保值和租金收益的角度来看，英国房产的表现都十分优异。”

奇米尔对第一财经记者表示，中国买家对英国最感兴趣的购房目的地为伦敦，其次是北部的曼城斯特和利物浦等地。中国买家询盘房价中位数为30万美元，其中59.9%的买家表示购房目的是自住。”

Principal Tower摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城中心，是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站，这里汇集4条地铁线、众多火车线，及将在2019年投入使用的伊丽莎白线（30分钟即可到达希思罗机场）。项目位于6万平方米的商业中心之中，亚马逊总部也位于此。
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2020年？机构谨慎乐观

对于明年的趋势，机构普遍认为，英国房价将会稳定上涨，不过幅度不会不大，想回到2016年前那样每年5%以上的涨幅速度几乎不太可能。

英国最大的房地产网站Rightmove预测，明年房屋平均价格将上涨2％，北部地区的表现将比南部地区（含伦敦）更为强劲。

Rightmove董事希普赛德（Miles Shipside）对压倒性的选举结果带来的确定性表示欢迎。他认为，明年的走势将会有较明显的地区差异。其中，伦敦的房价会出现触底反弹迹象，预计南部地区的均价将小幅上涨1%。而均价相对较低的北部地区，则有更大的增加空间，预计涨幅幅在2%至4%之间。

英国皇家特许测量师学会（RICS）表示，预计交易量将持平，而价格将上涨2％。涨幅与今年相比基本持平，因为围绕英国脱欧的不确定性可能只会暂时缓解。此外，RICS还预计租金也会进一步上涨，整体涨幅将达到2.5％，而伦敦将上涨3％。

英国哈里法克斯银行（Halifax）银行预测，明年英国的房价涨幅将维持在1％~3％的低位，这与英国媒体11月底的一项经济学家问调结果一致，多位经济学家预测2020年的房价平均涨幅为1.5％。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

居外IQI楼市指数：2020年马来西亚房价、租金和销售料看涨

2020年将成为马来西亚房地产的繁荣时期吗？根据对386位马来西亚房地产经纪人的调查，全国范围和八个首选投资的州的住宅房地产价格、租金和销售数量将在2020年和2021年大幅增加。

该调查由居外IQI于2019年11月进行。居外IQI是东南亚最大的房地产集团之一，拥有7,000多个代理商。

居外IQI集团执行董事Kashif Ansari表示，这项调查首次尝试通过大规模询问业内专家来量化和预测马来西亚房地产行业趋势。报告显示，房产经纪人在未来12个月和24个月内对住宅房地产行业的前景非常乐观。

其中，房价增长前景最强劲的州是关丹（Kuantan）和怡保（Ipoh）。受访者预测，关丹的房价在未来12个月将上涨约9.4%。怡保的房价预计将在明年上涨7.6%。价格增长前景最弱的州是槟城（预测增长率为2.1%）和沙捞越州（预测增长率为3.4%）。

“在房租市场，调查结果表明，怡保是所有州增长最快的预测，预计租金将上涨12.25％。总体而言，怡保的前景最为乐观。怡保的受访经纪人有100％预计未来12个月本地的首次购房者将在该州购买更多的房地产。

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从购房者群体来看，多位经纪人认为，明年首次购房者群体完成交易的占比最高。将近三分之二的受访经纪人相信，首次购房者将在来年增加他们完成的交易数量。本地的首次购买者是马来西亚新房市场中最大的买家群体，也是二手市场中的第三大买家群体。当地二手房市场中，占有最大份额的买家群体是本地升级买家。

外国买家通常比其他买家群体受到更多公众关注。但报告称，到目前为止，外国买家在所有交易中所占比例最小。外国买家购买的房屋比本地首次购买者、本地投资者或本地升级买家少得多。该比例在新房和二手房市场中都是如此。受访经纪人指出，外国买家占该国新房交易量的19.3%和二手房交易的19.7%。

居外网董事会执行主席Georg Chmiel说：“预计到2020年，即使在不稳定的全球环境下，马来西亚经济也将增长4.3%至4.8%，马来西亚的出口和贸易顺差也将有所增长。此外，降低外国买家购买价格的门槛将有助于吸收一些市场上的未售库存。最近该机构对数百家代理商的一份调查发现，有71%的人赞成较低的外国买方价格起售点。我们预计所有这些因素将在2020年支持马来西亚住宅房地产市场”，Georg Chmiel说。

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来源：中国新闻网
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