房价走势 – Page 3

硬脱欧几成定局，英国房产投资者如何应对？

英国新首相鲍里斯发誓要在10月31日带领英国脱欧，无论是否达成协议，都要离开欧盟。

对许多买家/投资者来说，目前最关注的问题无疑是：无协议脱欧对英国楼市究竟意味着什么？

虽然没人能精准预测未来房价走势如何，但对于购房者的一些常见问题，英国各大专业机构给出了自己的观点。

常见问题1：应该现在买还是等到脱欧之后？

在英国的大部分地区，尤其是伦敦和英格兰东南，房价的涨幅已经出现下滑。对此，房产专家的共识是，政治和经济的不确定性导致潜在买家的观望，但是长期的房产短缺阻止了房价的急剧下滑。

有迹象表明，如果你能现在买，就应该买了，这也是为了省钱。

虽然一些买家在英国脱欧明朗前犹豫不决，这可能会导致需求被压抑，从而进一步压抑房价，但是伦敦通勤带的自住刚需房产价格，并未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛围表示无协议脱欧几率大增，房产需求依旧强劲，这也有助于支撑房价。

薪资涨幅跑赢通胀

实际薪资保持稳定

如果出现无协议脱欧，利率和就业水平将成为影响市场的真正原因。如果这两个指标并没受到影响，市场的房屋需求依旧强劲，他补充道。

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英国确定何时离开欧盟，我们预计待售房产量和活动和水平均会有所增加，明年房价可能会小幅上涨。由于房产几无空置，待售房产有限，现在正是讨价还价买房的好时机。”

EY Item Club的首相经济顾问Howard Archer表示，尽管脱欧带来不确定性，但房屋供应短缺，英国央行可能继续维持历史低位的利率会继续支撑房价。

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常见问题2：房价走势如何？

英国皇家特许测量师学会（Rics）去年预测，2019年英国房价增长将陷入停滞，但供不应求的基本面将阻止“彻底下跌”。

今年房价增长确实出现放缓；Nationwide的最新数据显示，截止7月的一年中英国房价仅上涨了0.3%，其中英格兰东南和伦敦地区出现下滑，威尔士和Midlands强势增长。因此中和了全国的平均值。

第一太平戴维斯预测，2019年英国房价增长为零，如果英国在今年3月完成了有协议脱欧，增长预计为1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更为乐观的预期，最好可以迎来2%的增长，但也存在下滑5%的风险。

但是第一太平戴维斯和Strutt & Parker均认为中期房价仍将走强。第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示：“假设无协议脱欧会导致利率继续保持低位，那么贷款可负担能力会得到支撑。”

“反过来说，这能为房价的中期增长提供更多动力。问题是家庭对未来的财务状况是否充满信心以释放这种潜力。”

McMahon表示：“我们预计2020年会出现反弹，但持续的政治和经济波动可能会延长价格及交易水平低迷的周期。”

常见问题3：伦敦会比英国其他地区跌得更狠吗？

2016年脱欧公投以来，伦敦房产受到的压力最大。据国家统计局的数据，仅去年一年，伦敦房产的均价就缩水了约2万英镑。

专家表示，无论是否脱欧，市场对伦敦市中心豪宅价格过高的现象进行了修正。

“伦敦楼市的疯狂时代随着豪宅印花税的到来调整，许多豪宅出现了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，伦敦房价飙升，现在价格回归理性。”

但第一太平戴维斯的Cook认为伦敦房价会回弹。“伦敦市中心可能是交易活动反弹的市场之一，海外买家会趁着‘’的低迷英镑汇率抄底买进。”

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常见问题4：租金会怎么走？

税收改革和监管严重打击了英国“买房出租”市场，2016年以来已经有数以千计的房东离场。因此，无论脱欧以何种方式收场，房东撤离将对租赁市场带来最大的影响。

伦敦的租金不断刷新历史高位，这都是由强劲的住房需求和匮乏的房产储备导致的。今年4月，Rightmove报告称伦敦市的租金要价一年就上涨了8.2%，创历史最高纪录，将月平均租金推高到了£2,093。

常见问题5：印花税会改革吗？

脱欧可能会对英国房产市场带来的一个影响就是印花税。

首相鲍里斯·约翰逊表示考虑对印花税进行一系列改革，包括大幅提高印花税的起征点，从现在的12.5万镑提高至50万镑，并降低价值超过150万镑部分的印花税税率，从目前的12%降至7%。

同时他还表示同意考虑更加大胆的改革措施：将买方缴纳印花税改为由卖方缴纳。

据房产机构第一太平戴维斯的分析，基于2018/19的数据，约翰逊的税改方案可在购房印花税方面惠及超过30万名买家。再加上已经享受了印花税减免的交易，意味着去年总共有651,500笔交易免除了印花税。

相当于英格兰和北爱尔兰地区71%的房产交易可以免除印花税。

第一太平戴维斯预计，如果将印花税免税门槛提高到50万镑，英国财政部将减少约四分之一的印花税收入，即21.58亿英镑。

新的印花税改革将促进首次购房者的购买力。目前，首次购房者购买价值30万镑或以下的房产可免交印花税。购买价值在30万-50万镑之间的房产，其中30万镑以下的部分可以免税。

而现有的印花税阻碍了人们搬家，因为对现有业主来说这笔费用通常超过2万英镑。

Leeming表示，尽管英国脱欧急需市场的再次繁荣，但约翰逊必须优先考虑印花税。

首次购房者印花税税率

现有业主印花税税率

投资出租房或度假房产的印花税税率

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来源：新浪财经—英国房产周刊　（综合整理自BBC、FT等，图片源自网络）
责编：Zoe Chan

一图看懂全球主要国家楼市“热度”：多国已凉美国也在悬崖边？

除了日常的柴米油盐以外，全世界的人民还有一个共同的关注点：房价。而且由于房价的特殊性，往往有大量的数据可供进一步分析。

德银分析师Michael Hsueh将房价、销售量（作为需求的先行指标），住宅投资和按揭水平（作为资产流动性的先行指标），揭示了G10国家目前和未来房地产行业的走势。

特别要说明的是，由于各个国家取得数据的起始年份不同，所以能够反映出的资产热度周期也有不同。

**G10国家居住房产市场热图**（来源：德银、Haver Analytics、Bloomberg）

Hsueh指出，澳大利亚、瑞典和加拿大楼市正处于显著的减速阶段，同时这些国家过去几年更为严厉的宏观审慎政策也使得房价进一步承压。例如澳大利亚多州自2015年7月开始出台了一系列针对外国投资者的附加税以限制外国炒房团，一年以后房价见顶开始了滑坡。

同时，从一系列公寓和独栋房屋的数据中，Hsueh也观察到瑞士房屋销售价格达到了1998年以来的低点。

**瑞士房屋销售价格达到了1998年以来的新低**（来源：德银、Haver Analytics）

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而被“接力唱空”的美国楼市的确也出现了减速的早期征兆，但Huseh也表示，事态最终会如何发展还要取决于后续的应对措施能否缓和衰退的严重性。例如提高信贷质量、供给侧控制以及降低抵押物强制执行率等。

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来源：WEEX
责编：Zoe Chan

澳洲房价持续下滑15个月是时候抄底了吗？

根据国际清算银行的统计，在过去50多年里，澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一，平均价格上涨了60多倍，并且一直处于上涨周期，没有出现过连续三年的下跌。

但自2018年以来，情况发生了明显的变化，根据不同机构的估算，去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6%，悉尼和墨尔本的跌幅甚至超过了10%。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示，2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20%。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时表示，由于受到一系列的政策限制，购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。

澳大利亚房地产市场正在经历罕见的回调期，那么当地房产还值得投资吗？

购房政策收紧导致房价跳水

2008年金融危机之后，大量海外热钱流入推动了澳大利亚房价不断飙升，2011年～2017年，每年平均涨幅约8～9%。以房价最高的悉尼为例，当地房屋价格中位数曾一度接近100万澳元（最新汇率：1澳元=4.87元人民币）。相比之下，澳大利亚统计局数据显示，悉尼平均年薪还不到9万澳元。

为了抑制失控的房价，减少高家庭债务带来的信贷风险，澳大利亚近几年来实行了多项调控政策，比如提高首付标准和贷款审批门槛。此外，由于20%的购房者来自海外，海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。

据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎，与此同时，这两个州针对海外投资者的限制也最多。

在新南威尔士州，外国买家的印花税是当地买家的一倍，达到了8%。另外，外国业主的年度土地税附加费从0.75％提高被到了2％。维多利亚州的情况也类似，外国买家的印花税为7%，当地买家只有3%。不仅如此，2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

一系列针对外国投资者的“限购”政策，的确起到了立竿见影的效果。FIRB数据显示，2017年，住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二，仅有13198例，2016年同期为40149例。同时，2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65％。

外来资金流入的减少，虽然有效地减少了房市泡沫，但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份调查结果显示，2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。

同时，澳大利亚房产价格也出现下跌。根据不同机构的估算，2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5~6%，而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本，去年的跌幅甚至超过了10%。从成交量看，据房屋产业协会（HIA）的数据，去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7％，仅为4622套，创下2001年以来最低值。

2019年：抄底？还是观望？

惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在其1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中称，2019年澳大利亚房产将进一步下跌，不过跌幅较2018年会略有减缓，约为5%；而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势，最大跌幅或达到两位数。不过，考虑到澳大利亚依旧稳定的GDP增速和强劲的移民净流入量，该国房市的萎靡状况将在2020有所好转。

今年1月份的实际情况完全符合惠誉的预测。2月1日，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示，澳大利亚房市持续低迷，全国住宅均价环比下跌1.0%，较2017年10月最高时回调了6.1%。

持同样观点的还有AMP资本投资公司首席经济师奥利弗（Shane Oliver）。他认为房价还会进一步下跌，直至2020年，比房价最高时或回落20%。不过他并不认为房地产会发生全面崩盘，因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策，并非加息或经济衰退所引发，而调控政策可能会随着政府的更迭而改变。

事实上，面对持续下降的房价，澳大利亚政府相关部门并非完全无动于衷。去年12月，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布2019年1月1日起，取消对提高贷款标准的银行发放只计息住房抵押贷款的限制，并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的”。澳洲联储副主席德贝尔（Guy Debelle）也曾发出警告称，在房地产市场低迷期间，大银行不应过度限制贷款，否则可能吓退借款人，对经济造成负面影响。

此外，尽管当地房价暂时没有回暖的迹象，但租金收益率却不降反升，即租售比仍在上涨，这也从一个侧面反映了当地房市并非表面看上去的那么“冷”。根据CoreLogic的数据，2018年9月澳大利亚平均租金收益率为3.75%，与2017年的3.6%相比有所上涨。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1%，同比都在上升。

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其他的利好因素还包括，根据澳洲联储预计，2018年、2019年的经济增长率都在3％以上，高于2017年的2.2％。同时，住房贷款利率仍旧维持在低位，2018年9月的住房贷款平均标准浮动利率为5.3％，平均折现浮动利率为4.55％，基本与2017年同期持平。

罗雪欣对第一财经记者表示，澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国，尽管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降，但澳大利亚依然是中国买家进行海外房产投资最热门的国家之一，尤其在2018年第四季度，中国买家的询盘量已开始明显回升。

她认为，由于受到一系列的政策限制，购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。她表示：“中国买家的巨大需求就像被大坝阻挡的水一样”，一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动，积累已久的需求就会迅速爆发。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

2018西班牙二手房上涨8.4% 马德里大区房价最贵

在整个2018年期间，西班牙的二手房的价格有所上涨，过去12个月里价格整体上涨8.4％达到1.720欧元/平方米。其中，拉斯帕尔马斯大加那利岛Las Palmas de Gran Canaria（21.1％）和马德里Madrid （17％）的价格涨幅最大，塔拉戈纳Tarragona的跌幅最大（-10.9％）。

根据idealista的头领Fernando Encinar所说，“今年的二手房的价格一直呈上涨趋势但是在2018年的最后几个月，增长已经放缓，在某些情况下，已经扭转了趋势并且有所下降。在大加那利岛和马德里显著增长（分别为21.1％和17％），第四季度的变化分别为2.9％和0.3％。巴塞罗那首都虽然以正增长收盘，但在上一季度结束时，其待售房屋的价格下降“。

对于Encinar来说，2018年是房贷交易正常化的一年，尽管有来自AJD税和之后一些与贷款相关条件的影响，房贷新生效的法的不确定性等。预计到2019年初，银行不会在价格上有所调整，但价格会持续上涨，受到该行业激烈竞争的限制。

至于销售数据，经理表示:”我们在今年的销售量超过500.000套房屋的情况下比2017年的460.000套更高，但我们也不得不谈论最近几个月的放缓。这种放缓将持续整个2019年，伴随着价格的缓和以及发现最佳的市场点来进行贷款。”

西班牙各大自治区

今年有13个自治区的价格上涨。马德里的增幅最大，业主要求他们的住房价格比一年前增加20,2％。其次是加那利群岛（19,9％），巴利阿里群岛（15,8％），拉里奥哈（11,4％）和加泰罗尼亚（10,7％）的增加。另一方面是埃斯特雷马杜拉（-1,4％），坎塔布里亚（-1,2％），阿斯图里亚斯（-0,5％）和穆尔西亚（-0,4％）的下降。

马德里大区是最昂贵的，其面积为3.059欧元/平方米。其次是巴利阿里群岛（2.863欧元/平方米），Euskadi（2.562欧元/平方米）和加泰罗尼亚（2.304欧元/平方米）。另外，我们发现卡斯蒂利亚- 拉曼查（914欧元/平方米），埃斯特雷马杜拉（919欧元/平方米）和穆尔西亚（1.015欧元/平方米），是最经济的社区。

西班牙各省份

2017年期间有40个省的价格呈上涨趋势，其价格增幅最大的是在圣克鲁斯特内里费（22％），其次是马德里（20,2％），拉斯帕尔马斯（17,9％）和注册的巴利阿里群岛（15,8％）。超过10％以上的还有巴塞罗那（11,9％），拉里奥哈（11,4％）和马拉加（11,1％）。特鲁埃尔，下降最显著（-4,6％）。其次卡塞雷斯（-3,9％）和昆卡（-2,3％）。

最昂贵省份的排名由马德里领先为3.059欧元/平方米，其次是巴利阿里群岛（2.863欧元/平方米）和巴塞罗那（2.848欧元/平方米）。之后是Guipúzcoa（2.825欧元/平方米）和Vizcaya（2.580欧元/平方米）。

托莱多是最经济省（783欧元/平方米），随后阿维拉（810欧元/平方米）和昆卡（851欧元/平方米）。

首府

有46个首府都保持积极的价格。LasPalmas de Gran Canaria增长了21,1％。随后是马德里（17％），瓦伦西亚（16,4％）和马拉加（15,3％）的增长。在巴塞罗那，他们只上涨了1,4％。相比之下，塔拉戈纳大部分已减少（-10,9％），其次是奥维耶多（-0,7％）和卡塞雷斯（-0,4％）。

圣塞瓦斯蒂安是最贵的（4403欧元/平方米），其次是巴塞罗那（4344欧元/平方米）和马德里（3844欧元/平方米）。帕尔马每平方米为2.963欧元。另外，我们发现阿维拉的价格更经济，为952欧元/ 平方米的价格，接着莱里达（957欧元/平方米），是唯一一个低于1.000欧以下的。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

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参考来源：伯纳乌资本
排版：KYRA WANG

澳大利亚首府城市房价走势预测：明年趋稳，2020年迎来上

知名房地产研究机构都门（Domain Group）日前发布的最新研究预测显示，澳大利亚房价持续下跌的状况将在2019年趋于稳定，之后进入温和上涨阶段。

都门的价格模型模拟了各首府城市未来2年的房价中位数走势。这一模型预计，全澳单元屋（Unit）的价格在2019年增长2%，2020年增长3%。

该机构经济学家特伦特·威尔特（Trent Wiltshire）表示，由于稳定的人口增长、低失业率和低利率，到2020年，全澳房价将得以巩固。

“我们认为市场将在2019年自行修正，然后转变为2020年适度增长的周期，”威尔特先生称。

都门同时警告，这一预测也存在不确定性，如贷款利率上升过快、人口增长低于预期、投资者被迫抛售，以及中国经济下行等。

悉尼和墨尔本的房价出现了1980年代以来的最大跌幅。过去4周，悉尼有超过1,100套房屋流拍，威尔特认为，对于正在考虑买房的人来说，现阶段存在一定议价空间。

悉尼

首府城市中，悉尼目前独立屋（House）中位数较2017年6月的最高点120万澳币（约600万人民币）跌去约8%。都门预测，直至2019年中期，悉尼独立屋中位数都将维持目前100万澳币（约500万人民币）上下，并在之后的2020年上涨4%。

悉尼公寓（Apartments）的情况则不容乐观，模型显示，悉尼公寓价格将继续下跌3%，2019年出现一定回涨，到2020年增长5%。

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墨尔本

墨尔本的房价已持续动荡12个月之久，在今年下跌9%后，都门预计明年墨尔本房价继续下降约1%，2020年将增长约4%。

2017年9月，墨尔本独立屋中位数达到91万澳币（约455万人民币）的高点，预计2019年中将下降到80万澳币（约400万人民币），与2016年底的价格持平。

墨尔本单元屋的价格，今年下跌了2%，预计2019年和2020年将分别增长1%。

布里斯班

布里斯班的房价今年下跌了约6%。但由于新房开发减少和人口的强劲增长，都门预计布里斯班的独立屋中位数在2019年将上涨4％，2020年上涨5％。这也使布里斯班成为未来澳大利亚房价增长最快的市场之一。

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阿德莱德

报告显示，与其他州相比，南澳房市今年表现良好。都门预计，未来2年，阿德莱德房价将继续稳步上涨，独立屋和单元屋的价格在2019和2020年都将有2%的上涨。

珀斯

由于矿业低迷，珀斯独立屋的价格自2014年的61.6万澳币（约308万人民币）已下降了13%，其中今年下降了5%。都门预计，随着西澳经济和人口增长，2019年，珀斯独立屋价格将增长5％，2020年将再增长3％，增速超越其他地区。

2018年，珀斯单元屋下降约6%，都门预计2019年和2020年将分别增长约2%。

霍巴特

塔斯马尼亚首府霍巴特房价在2018年逆势增长了12％，目前霍巴特独立屋价格已比2016年高出40%。但都门预计，未来两年霍巴特的房价增长将放缓至2%。

堪培拉

得益于低失业率和强劲的人口增长，2018年，首都堪培拉的房价增长了约2%，未来两年预计将保持4%增速。堪培拉单元屋的价格存在不确定性，都门预计其涨幅将低于独立屋。

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来源：中金在线
责编：Zoe Chan

澳大利亚房价走势预测

过去半年对于澳洲来说是动荡不安的6个月，尽管澳洲央行对现金利率仍然维持不变，但澳大利亚房价走势却开始趋于平稳。一份对今年上半年房产市场的分析显示，悉尼西部的公寓的价格遭遇了“惨败”，而霍巴特地区的别墅价格却大幅增长。

由于成本上升而房价下跌，以及一些地区供过于求侵蚀了市场情绪，悉尼西部一些房产倒卖的销售价反而低于购入价。房地产估值公司Herron Todd White（HTW）的发言人表示：达尔文和珀斯的房价仍在继续挣扎，随着借款人拖欠还款增加，许多持有房产的贷款人不得惊喜再出售的拍卖。

墨尔本的房价曾一度遥遥领先，现在也开始跑不动了，反观阿德莱德大有后来居上之势，只是起点较低。

HTW的房产评估专家已开始对各地市场进行评估，并提供了一些关于今年下半年走势的预测。

HTW的住宅业务主管托马斯先生（Shaun Thomas）说：四年前在悉尼CBD西北约36公里的Parramatta，当时买家购买的楼花公寓大大约花了67万元，如今售价只有63万元左右。

在全国一些优质的地区仍然有一些热点区域，那里有著名的海港景观、靠近市中心以及可享受所有的便利设施，特别是良好的交通和学校。

托马斯先生却认为随着交易量的下滑、销售周期延长以及价格下降，整体市场已经降温。

住宅价格在过去三个月内已下跌逾1%，自去年7月房价达到峰值以来，悉尼住宅已连续下滑超过4%。在西部的部分地区，跌幅甚至接近7%。

但即使拍卖和清盘率恢复到长期60%的平均水平，由于悉尼内城区一些地方坐拥全球总价最高的房产，它们仍能保持良好的表现。

“我们处在房地产周期的不同阶段，”托马斯先生说。“一些优质和较差的房产之间仍是有对比的。”

房价顺势上涨的时候很多人都自夸自己的英明的投资决定，房价下跌的时候却是一片悲观论调充斥。巴菲特先生说过：只有在潮水退去的时候才知道谁在裸泳。所以只有在房价下跌的时候，才能凸显出真正的优秀投资者来。如果房价不断上涨，将会出现更多的投机者，他们短期套利能力不可小觑，但获利之后迅速撤退也是投机者的最爱。反倒是真正的价值投资者能够坚守住市场短期的起伏，才能穿越牛熊市之后，获得真正的投资收益。每一个坚守市场的投资者都在看多市场，而那些看空市场的人注定获得的是一地鸡毛。

美国房价走势2018最新消息

下面是美国房价走势2018最新消息：

旧金山湾区

旧金山湾区都市圈的房价中位数为$1128300，同比上涨了8.9%，与上月相比上涨了5.1%。预计旧金山湾区都市圈未来一年的增速为8.1%。

洛杉矶

洛杉矶都市圈的房价中位数为$625600，同比上涨了7.5% ，与上月相比则环比上涨了1.7%。预计洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.5%。

纽约

纽约都市圈的房价中位数为$429400，同比上涨了7.4%，与上月相比则环比上涨了2.7%。预计纽约都市圈未来一年的增速为2.3%。曼哈顿地区相较于其他城市房屋价格较高，房价中位数为$1441000。

西雅图

西雅图都市圈的房价中位数为$463800，同比上涨了12.3%，与上月相比则环比上涨了2.8%。预计西雅图都市圈未来一年的增速为4.9%。

达拉斯

达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数为$280000，同比上涨了5.7%，与上月相比上涨了0.7%。预计达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为5.6%。

最近高盛发布的一份经济报告重点讨论了几个今年重要的问题。

1、经济复苏的平均增长率保持在2.2%以上

预计实际GDP增长率在2018年将达到2.6%，稍微高于2017年。预期经济将保持持续健康的增长，其依据主要有当前的经济增势强劲、来自于良好的金融环境持续不断的有利刺激、财政政策的适度提振三个原因。

2、失业率会降至3.5％

预计明年需求增长将放缓。原因之一是我们认为，持续的周期性扩张将推动经济超越其长期产能。最明显的迹象很可能就是，失业率会进一步大幅降低，失业率到今年底失业率会降至3.5%左右，这是自1960年代末以来的前所未见的情况。

3、独栋屋房价会进一步上涨

住房市场在2018年将面临一系列挑战。首先涉及税收政策，标准扣除额的增加将打动更多的家庭停止列举他们的税收扣减，这无疑增加了偿还抵押贷款的边际成本。

然后我们预计，10年期美国国债收益率和较长期的抵押贷款利率在2018年将上升约50个基点。未来几年的加息可能会对美国国内需求造成一定程度的影响。

最后我们仍预计房地产市场将继续复苏，至少在核心的独栋住宅领域是这样的。最大的原因就是供需平衡的持续紧缩。房屋空置率在过去一年内大幅下降，目前正处在2001年以来的历史最低水平。实行这种紧缩政策的一个重要原因是住房拥有率的反弹。人口和周期性因素可能在未来几年内会使住房拥有率平均每年提高0.4个百分点。这相当于每年大概有50万户左右的需求向所有者转变。

4、美联储加息

美联储自己的预测仍然是三次加息，这比市场预测的已经多了一次。但我们觉得即使是这样的预测也很保守，部分原因是因为我们认为失业率将会大幅降低。我们的预测是四次加息，就是自2016年底后的每季度一次的紧缩政策的延续。

总归自2016年初以来，美国经济增长大幅提速的主要原因是金融环境的改善，为经济复苏提供了更为积极的推动力。经济增长在2018年仍将远远高于平均水平。

美国当前的经济复苏势头强劲，主要是因为获得了大量利好的财政政策的加持，而且减税和相关支出为美股等关键经济指标提供了支持。此外美国的劳动力市场逐渐改善，预计美国的失业率到年底将降至3.5%。

美国房价走势2018最新动态

美国房价走势2018最新动态。

01利率还将继续上升

基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。Zillow预计利率到2018年年底将在2%到2.25%之间，上升了大约100个基点。此外他还预计，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%上下，到2018年底可能上升到4.5%，不过对照历史标准衡量来看依然非常低。

02房产市场依然非常坚挺

Aaron Terrazas认为，“美国房市强势进入2018年，房市状态比过去十年的任何时候都要坚挺。不过供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步已经跟不上需求，这极大的推动了房价稳步上涨。尽管新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然满足不了市场。”日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始稳步升高。

CoreLogic首席经纪学家Frank Nothaft博士说：“房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是同时却给买家们带来不少麻烦。”

“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房(Starter Homes)的价格上涨很快，买家的负担能力进一步降低。 ”“如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，房价处于一个相对高水平增长的状态近几年还将在大多数市场中持续下去。”

03房价有望上涨6%

根据Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将达到美国工资涨幅的两倍还不止。

从地区看，中国买家热衷的几个美国房产市场的房价预计涨幅更大，比如圣荷西、西雅图和洛杉矶。Zillow房产市场报告显示圣何西在全国房价增长方面处于领先地位，自去年11月份以来上涨幅度在17.5％左右，西雅图的房价涨幅约12％，华盛顿州和犹他州也都超过了10%，加州超过了7%。

根据CoreLogic提供的数据，华人所关心的几个州未来一年的房价增长预测如下：

加利福尼亚州预计增长8.4%；得克萨斯州预计增长2.1%；纽约州预计增长4.6%；佛罗里达州预计增长6.3%；华盛顿州预计增长4.9%；新泽西州预计增长4.9%；马萨诸塞州预计增长4.6%；伊利诺斯州预计增长4.7%。

加拿大楼市泡沫有多夸张？房价竟然比隔壁美国高50% | 加拿大

针对加拿大楼市风险的警告声越来越高，那么加国的程度到底多严重？不妨从与邻居美国的对比中来了解一下。

加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751,881加元（约合559,123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。

与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495,271加元（约合368,300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。

如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。

目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。

（据华尔街见闻）

英国 | 最新10月英国房市月报出炉：房市反弹直指脱欧前水平

2016年9-10月英国房市月报新鲜出炉。在过去的一个月中，全国范围内房价增势迅猛，平均价格已接近6月脱欧公投前均价。虽然房产成交数量仍小于去年同期，但整体趋势正在逐步恢复。

图1：2015年10月－2016年10月阅读房价增减幅度对照

截至10月中旬，英格兰威尔士总体平均房价为309,122英镑，较上月同期上涨0.9%，即2,623英镑，仅比脱欧公投前房价最高时段低0.4%（1,349英镑）。Rightmove住房市场分析部主管Miles Shipside坦言，脱欧公投结果的揭晓以及常规的夏季房屋出售淡季，使得前两个月房价和房产成交量均出现回落。英格兰北部市场在沉寂两周后迅速回暖；反观南部市场由于房价门槛偏高以及脱欧后不确定性的存在使得房市恢复速度较慢，但自9月开始房价涨幅和成交量均出现大幅提升。

分区域来看，伦敦地区月度房价上涨幅度最大为2.4%，其次是英格兰东部和西北地区，房价分别上升1%和0.8%；英格兰东北和西南地区房价呈现，分别是-1.8%和-0.8%。总体而言，英格兰威尔士这10个大区中本月有8个区域房价上涨，可见房产市场回复速度惊人。

图2：英格兰威尔士10大区域房价月度年度增长变化

不过在房产均价方面仍然是伦敦地区最高，英格兰南部和东部次之，英格兰西南和西米德兰地区紧随其后。并且到10月中旬为止，除英格兰东北地区之外，英格兰威尔士这10大区中9个地区房价与去年同期相比有所增长，涨幅区间在1.2%－7.6%，其中英格兰东部表现最为抢眼，房价年涨幅达7.6%（代表地区有Hertfordshire，Bedfordshire，East Anglia，Essex）。

聚焦伦敦地区，截至月中伦敦地区平均房价为645,833英镑，较上月相比上升2.4%，与去年同期相比增长了2.5%。32行政区中有8个行政区目前房价低于去年同期（详情请见文章末尾完全版表格）。房价涨幅最大地区为中心肯辛顿切尔西区（Kensingtonand Chelsea），涨幅13.3%，但目前价格仍低于去年同期的250万英镑均价；其次是西伦敦豪斯洛区（Hounslow），涨幅8.9%。与上个月相比伦敦高价房产集中地肯辛顿，第二金融城区域，以及西南和北部3-4区近郊出现房价强势反弹态势。

图3：伦敦地区2016年10月房价增长/下降幅度最大的行政区

10月房价出现下降的行政区主要集中在南部，例如兰贝斯区（Lambeth），克罗伊登区（Croydon）和汪兹沃斯区（Wandsworth）。不过房价下降的地区本月普遍降幅都不是很大，在-1.8%到-3%之间。

图4：过去1年中英国每月平均房屋出售速度（截至9月底）图5：过去1年中伦敦地区每月平均房屋出售速度（截至9月底）

房屋出售时间方面，全国范围内近期的平均时间为64天，“北多南少”的现状依旧持续，伦敦地区上月房产出售速度仍为54天，为全国最快。另外Miles Shipside指出，过去一年中英格兰南部新房供应量增加了16个百分点，购房者的选择性得到提升，不过房产供求仍旧紧张，并且些热门地段房产的售价已经远远高出其应有的价值，但咨询者仍旧与日剧增。

图6: 截至10月中旬英国房价5年内增长趋势

由图6数据，虽然近5年内房价短期内会有波动，但整体上仍然呈现上升趋势。Halifax银行上周的最新数据也表明房价大趋势是在上升，不过和去年同期相比，房价可能还会位于低位一段时间。

以下为截至2016年10月15日伦敦32行政区房价趋势概览，供大家参考：

截至2016年10月15日伦敦32行政区房价趋势概览

（数据来源：Rightmove）

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