Tag: 失业率

关键看点：

• 随着对社交聚会的禁令越来越严格，越来越多的人撤出房地产拍卖市场
• 经济学家担心，在经济衰退期间，负债家庭面临的风险会更大
• 在最好的情况下，房价将下跌5%，在最糟糕的情况下，房价则会下跌20%或更多

一些经济学家表示，澳大利亚新冠疫情可能导致失业率升至10%左右，房价下跌20%，并指出实际情况也可能比这种预期还要糟糕。 由于新冠疫情的威胁，联邦和各州领导人以及各政府机构几乎每小时都会更新有关旅行禁令和各种企业关闭的信息。经济学家们表示，将很难准确预估房价的下跌幅度。

上周末，随着联邦政府第二个刺激计划的出台，以及更多企业被迫停业，各大首府城市综合结果显示，初步拍卖清盘率下降到了61.3%。

即便如此，上周末仍是今年迄今为止房产拍卖第二繁忙的周末，各大首府城市中参与拍卖的房产总数达2539套。

尽管悉尼和墨尔本的拍卖成交率高于一年前房价下跌时的水平，但远低于最近约80%的高点。

还有一些拍卖房地产退出了交易市场。

据房产研究机构CoreLogic的数据显示，退出房地产出售市场比例最大的是悉尼。悉尼的初步清盘数据显示，13.5%的拍卖房产退出房产销售市场，而墨尔本退出比例仅为3.9%。

但随着更多的企业关闭和社交距离措施的加强，公众聚集受到限制，更多的卖家退出房地产交易市场。

爱普资本（AMP Capital）首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）预测，失业率可能会飙升至10%左右，这可能导致墨尔本和悉尼房价下跌20%。

可能引发房价崩盘的诱因是什么？

奥利弗博士表示，尽管澳联储上周将利率下调至0.25%的历史低点，而且预计利率还将在这个低点维持一段时间，但就目前情况而言很可能会出现经济衰退，这将导致当前5.1%的失业率翻一番。

“看看联邦政府[周日][发布]的公告，就会知道国库部认为失业率将升至10%。”

“国库部的数字似乎反映会新增70万到80万的失业人口。”

他表示，可能会出现恶性循环，进一步削弱本已脆弱不堪的经济。

如果人们没有了工作，就会减少支出，抵押贷款违约的情况也会增多，从而会引发更多的房地产抛售。

以最乐观情况估计，各个首府城市的房价可能会下跌约5%。

他表示，最糟糕的情况则是，房地产价格可能下跌约20%或更多。

奥利弗博士说：“如果失业压倒了整个经济体系，经济衰退将远远超出病毒传播的时期……那样，我们将看到房价大幅下挫。”

高额的家庭债务让上班族变得更加脆弱

CoreLogic的蒂姆·洛利斯（Tim Lawless）表示，澳大利亚的房地产市场将在4月份开始“失去动力”，由于家庭债务高企，情况可能会比预期的更糟。

澳大利亚总债务与家庭收入之比目前已达186.5%的历史新高。

“如果失业率达到10%，那么就会看到抵押贷款压力上升，房价将面临下行压力。”

受抵押贷款压力影响最大的地区将是那些涉及旅游产业的地区，以及酒店餐饮业比例较高的地区，如悉尼西部的一些地区。

洛利斯博士说，如果社交距离措施在一段较长的时间内得以实施，对于较脆弱的家庭可能需要进行定向干预，以避免违约现象。

澳大利亚央行上周末宣布，将购买澳大利亚政府债券，作为其首个量化宽松计划的一项内容，但洛利斯博士表示，“货币政策锦囊中也没有多少妙计了”。

他表示，与全球金融危机期间不同，当时我们正处于矿业繁荣时期，货币和财政政策有效地帮助了澳大利亚避免衰退，但如今降低现金利率的空间不大。

“我们现在处于前途未卜的状态，[新冠病毒]对房地产市场的影响将取决于此次衰退的持续时间，”他表示。

惠誉评级（Fitch Ratings）的杰里米·祖克（Jeremy Zook）表示，当失业率飙升时，澳大利亚处于高水平的家庭债务将变得更具风险。

惠誉估计，未来几个月失业率将升至6%左右，但表示这样的失业率是“可控”的。

“这是未来一两个季度的暂时冲击，”祖克表示。

“但如果随着时间的推移，峰值变得更高……这将是我们所担心的。”

这场危机终将过去

穆迪（Moody）经济学家卡特里娜·埃尔（Katrina Ell）表示，今年澳大利亚的失业率可能达到7.5%，这意味着将有30万新增失业人口。

埃尔女士对房价暴跌会有多严重的预估有所保留。

“经济损失最终将取决于受感染患者的数量和在全球范围内遏制病毒所需的时间，因为这将促使随后采取的隔离和遏制努力，而这些则会带来巨大的经济影响，”她说。

德勤进入经济公司（Deloitte Access Economics）合伙人克里斯·理查森（Chris Richardson）也不太愿意对失业率和房价进行预测。但他指出，随着病毒的传播，人们会建立免疫力，疫苗也在研发中，这一切终将过去。

“衰退会持续很长一段时间，典型的衰退可能会持续数年，但最糟糕的情况也可能比典型的衰退更快结束，”他说。

理查森博士还指出，当房价下跌时，租金最终也会下跌。

未来几个月，还会有更多的房产要出租。

在全球范围内，爱彼迎Airbnb租赁出现了从短期出租转向长期出租的趋势。

如果出租房产突然涌向房地产市场，这可能会压低某些类型房地产的租金价格，但洛利斯博士表示，现在就对此进行预测还为时过早。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售澳洲房源，或致电 400-041-7515 谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。

来源：ABC中文
责编：Zoe Chan

撰文：PATRICK POKE

上周，我们询问了三位专家，澳大利亚住房市场在最近几个月是否已经触底。虽然专家们在总体方向和风险等级方面意见不一，但他们似乎都同意的一点是，没有一个结果是确定的。不确定性是投资的一个事实，这大概就是为什么有句谚语会在投资者中广为流传（这句谚语常被误以为是出自尤吉·贝拉（Yogi Berra）之口）: 预测是很困难的，特别是当它涉及未来的时候。

虽然我们无法预测未来，但我们可以通过查看最新数据来评估当前的情况。但是，什么是值得关注的最佳数据系列呢？请继续阅读下文，看看我们三位专家是如何认为的。三位专家分别是来自Nucleus Wealth公司的达米安·克拉森（Damien Klassen）、来自安保资本（AMP Capital）的谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver）和来自Evergreen Consultants公司的安吉拉·阿什顿（Angela Ashton）。

可以改变局面的三个因素

达米安·克拉森（Damien Klassen），Nucleus Wealth公司

上一份报告中的表格列出了一长串我们预计会影响房价的关键因素。但实际上，我们认为只有三个因素有可能会引起显著变化，成为房价上涨或下跌的主要原因。

1. 澳大利亚信贷增长：

澳大利亚皇家委员会（Royal Commission）对银行的调查扭转了信贷热潮，房价下跌了10%左右，尽管此时影响房价的其他多数因素仍然是积极的。

如果我过于悲观（尤其是在短期内），而莫里森政府设法让已经过度负债的澳大利亚家庭承担更多的债务，这就是你首先会看到影响的地方。

在监管方面，西太平洋银行（Westpac）在与澳大利亚证券投资委员会（ASIC）的负责任贷款诉讼案获胜后，推动放宽贷款条件。ASIC在未来几个月将就负责任贷款举行公开听证会，这将是决定贷款条件宽松程度的关键。

2. 外国买家

外需是引起经济繁荣或萧条的关键：

中国对资本账户的打击以及中澳两国不断恶化的关系均表明外国投资将继续保持低水平。

主要的利好问题是，香港的动荡是否会导致澳大利亚房地产需求增加。

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3. 失业率

这里没有足够的篇幅来细细探讨房价和失业率之间的具体联系。从指标上看，在2012年至2017年房地产繁荣时期，珀斯市场除了（a）人口增长略有放缓和（b） 失业率上升之外，面临的因素与悉尼和墨尔本大致相同。但是当澳大利亚其他地区房价一片繁荣时，珀斯的房价却下跌了10%以上。

我们预计建筑业将大量裁员。

此外，维多利亚州和新南威尔士州政府实施的财政紧缩政策也导致就业岗位减少。任何全球性冲击（贸易战、衰退、债务危机）都可能因为导致失业率上升进而影响到房产市场。

三张必看的图表

谢恩·奥利弗博士（Dr Shane Oliver），安保资本（AMP Capital）

以下是需要注意的关键事项：

4. 首先，拍卖清仓率仍然很高，这意味着房源质量的提高和销售额的增加。如果不是，那么房价的回升是否有足够的支撑，这就值得怀疑了。

5. 其次，与此相关的是，每月的住房融资承诺应该要触底反弹，开始往高处走——即使只是缓慢上升。最近出现了一些初步迹象，但这可能只是住房融资数据的正常月度波动。同样，如果流入房产市场的信贷流没有得到改善，那么大幅度的复苏是不可能的。

6. 最后，也是最重要的一点，失业率将是需要关注的关键问题。我们预计，到今年年底，失业率将升至5.5%左右。但如果上升幅度更大，可能会导致人们不得不出售房产，房屋价格进一步被压低。这不是我们的基本方案，但是就房产前景来说，这是一个关键风险。澳大利亚储备银行一直在极力避免高失业率。事实上，它希望失业率降至4.5%或更低。因此，我们认为，现金利率将进一步下调，最终降低至0.5%。但是考虑到特朗普总统的贸易战给全球前景带来的风险，这也不能保证一定会奏效。

关键驱动因素

安吉拉·阿什顿（Angela Ashton），Evergreen Consultants公司

这份说明并非详尽无遗，只是简要介绍一些重要的驱动因素，以及这些因素是如何发挥作用的，比如相对于收入和贷款利率的房价。同时，它还研究了可支配收入和贷款条件的决定因素。最后，我们关注一下私人住宅的审批问题和相关的房产开工项目，以帮助我们了解房产行情。

7. 在之前的报告中，我们研究了一些估值指标，并指出，考虑到收入和贷款利率的变化，到2019年3月底的时候，澳大利亚的房价可能很便宜。图1中的绿线描述的正是这一点，澳大利亚全国现房中位价与年平均周收入（AWE）相比，并根据标准可变房贷利率调整。

图1：澳大利亚现房价格

我们认为，图1的信息很重要，因为它显示了澳大利亚房价对利率变化和预期变化的敏感性。如果澳大利亚人认为他们有能力购买房产，那么他们就会倾向于这样做。2017年12月，由于贷款利率较低，信贷条件自由，全国现房价格创下历史新高。随着信贷条件收紧，资金开始枯竭，房价下跌。根据上述估值指标，房价可以说是便宜的，随着贷款利率下降，金融状况开始缓解，房价可能会调整到一个更高的位置。

8. 澳大利亚储备银行公布了其对自住业主及投资者的平均标准可变利率及折现率的估计。目前，固定利率贷款远低于可变利率贷款，而且，储备银行表示后者还将进一步下降。储备银行还发布了每月信贷系列，其中包括分为自住贷款和投资者相关的住房贷款之总额。从中我们可以看出，年度数据一直疲软。但我们相信，它会在年底触底，特别是在自住住房方面。

图2：住房相关信贷增长

可支配收入是决定贷款审批和适用性的重要因素。在这里，我们喜欢关注收入增长和工作时间。随着雇员薪酬的提高，目前及未来可供消费的收入便增加了，同时也更适用于贷款服务。有关工作时间的数据可在澳大利亚统计局的每月劳动力数据中找到。2019年6月，工作时间的年增长率为2%，高于20年来的平均水平——1.7%。澳大利亚统计局还发布了季度工资指数数据，下一期数据将于8月中旬发布。季度国民账户数据给出了员工薪酬的直接数据（截止2019年3月31日，增长4.3%），但下一期数据将于9月发布。

9. 最后，私人住宅审批的最新数据是6月份，季节调整后增长了0.4%。然而，长期趋势仍显疲软。

结语

随着一系列经济数据即将公布，最终将于9月4日公布的6月当季度GDP数据，在未来几周内会让投资者思虑万千。到下个月的这个时候，我们应该更好地了解澳大利亚的经济和住房市场在第二季度的表现。尽管在此之后至少还需要三个月的时间，我们才能确定最近的变化是否有一个持久的影响。于此同时，这里有一些便利的资源，可供各位参考：

• 澳大利亚统计局，按发布日期浏览统计数据
• 澳大利亚储备银行，新闻和公告
• 澳大利亚储备银行，图表包
• 房地产数据分析公司CoreLogic住宅价格指数 – 每月更新
• 房地产数据分析公司CoreLogic每月图表包
• 外汇工厂财经日历

 

来源：Livewire Markets
责编：Zoe Chan

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