把家安在风景里:Central Coast的海岸日常

很多人在提起新南威尔士州时,往往会先想到充满活力与快节奏的悉尼。然而在日常生活中,人们真正向往的是一种更加平衡的状态;既能与城市保持联系,又能享受更开阔、更宁静的空间体验。 

从海港天际线到山林与海岸线的延展,生活的边界因此多了更多从容与选择。

新南威尔士州,节奏似乎可以被自己定义。可以是都市里的高效与多元,也可以是在自然之间找到的安静与留白。

也正因为这样的弹性,越来越多人开始把目光从城市核心,慢慢移向那些既保留生活的质感,又不失与世界连接的地方。

沿着海岸线向北,大约一小时的路程,中海岸(Central Coast)便自然地进入视野,展现出它低调的魅力。这里的生活节奏无需被刻意强调,平日里简单有序,周末则轻松切换成海边的慢时光。  

待得久了会发现,Central Coast的吸引力是一种持续发生的日常,清晨的海风、傍晚的余晖、社区里自然建立的连接感。

它像是新南威尔士州生活方式的一种延伸,让人不知不觉就产生了想一直在这里住下去的念头。

在像Copacabana这样的社区里,海滩、咖啡馆与日常所需的配套设施彼此相邻,通常步行即可到达。清晨一杯咖啡,傍晚则在海边漫步;这里的生活简朴、踏实而真切。 

也正是在这样充满和谐与便利性的环境中,232 Del Monte Place 提供的远不止是一处居所,更是呈现了一种精致的生活方式。  

这栋定制的六卧住宅经过精心设计,充分考虑到了现代生活方式的需求。无论是多代同堂、居家办公,还是款待宾客,其布局都提供了明确划分又灵活多变的空间。宽敞的起居区与室外自然衔接,让阳光与海风成为日常生活的一部分。  

推门而出只要短短一分钟即可踏上海滩,而两分钟之内,便能抵达社区里热闹却不过分喧闹的咖啡馆与餐厅。

这所住宅在私密性与开放性之间实现了精妙的平衡,既有静谧的休憩之所,也有开阔的欢聚空间。生活并不局限于四壁之内,而是与周围的自然环境形成了无缝的连接。  

阳台配备遥控百叶窗、取暖器与吊扇,使得这里不仅仅是一个附属区域,而是可以在一年四季中使用的生活延伸。无论是悠长的午餐、傍晚的小酌,还是与家人朋友的相聚,都在海风与光影之间变得更加松弛而真实。

室内,一座以砂岩包围的燃气壁炉成为视觉与氛围的中心,在季节更替中为空间带来持续的温暖与层次。

私密空间同样延续了这种从容与尺度感。主卧套房宽敞而安静,更像是一处独立的休憩之所,配备精致的套间浴室,让日常起居多了一份仪式感。

整栋住宅设有六间卧室与四间浴室,为大家庭或多代同堂提供了充足而灵活的居住空间。

与此同时,住宅后方特别设计的两居室独立单元,配备完整的厨房与洗衣设施,在不影响主居生活的前提下,可以用于接待亲友,或作为额外的收入来源,为生活增添更多可能性。

当视线延伸到户外,整体氛围也逐渐转向一种更接近度假的状态。海水泳池与阳光充沛的后院草坪,共同构成一个私密而放松的空间。

海滩近在咫尺,但即便不出家门,也能感受到海滨生活的完整体验。孩子可以在草坪上自由活动,成人则可以在泳池边放松片刻。

或许,这正是Central Coast最打动人的地方,一个在日复一日的生活细节中让人逐渐体会到稳定而持久的舒适感。

对于珍视生活品质的人来说,位置远不止地图上的一个点,更是一种生活方式的选择。232 Del Monte Place 恰如其分地体现了便捷与宁静之间的平衡,提供了一个既能与外界保持连接,又能在家中真正放松身心的居所。 

当家不只是一个居住的地方,同时也能映照出如何选择度过时光、如何塑造日常节奏时,它也就成为了一个特别的存在。  

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投资者须知:澳洲物业的特殊收费|居外专栏

在对新物业提出收购要约之前,大多数投资者都会仔细考虑物业费用对其投资的影响。然而,有一种名为“特殊收费”的费用项目可能比标准物业管理费要高得多。

特殊收费是您需要考虑的一项额外费用,但这类费用也有积极的一面。这些收费有时可用于开展大规模的物业増值工程。粉刷建筑外墙、改造公共区域或调整阳台大小等工程都可能会造成特殊收费,而这些工程可以提升房产的吸引力和价值。

为了深入了解特殊收费,我们必须关注一些重要因素,例如特殊收费对投资者和业主的影响。考虑到悉尼物业最近出现的建筑缺陷,我们就更应该认真看待这一问题了。

特殊收费是什么?

特殊收费是业主在正常物业管理费的基础上需另外缴纳的费用。当建筑需要进行大规模的计划外紧急修理工程或物业维护流程须纳入某个新项目时,特殊收费会随之提高。

公寓所有者必须根据其在公寓楼中按住宅单元比例分配的份额来支付物业管理费。这些费用分为偿债资金(用于支付维护费)和管理资金(用于支付物业管理、通信等费用)。

当所需维修费用超过可用资金总额或严重消耗偿债基金,导致所有业主都必须多交钱以支付额外费用时,所谓的特殊收费就随之产生了。

如何审批特殊收费?

通常情况下,住宅楼的物业管理人员会召开一场临时全体大会(Extraordinary General Meeting),而各方将在会议上讨论待支付的修理费用。有关人员将提供维修报价,并希望在会议过程中达成条件最理想的协议。

特殊收费是否常见?

鉴于我们最近发现悉尼有大量存在缺陷的建筑物(奥珀尔大厦(Opal Tower)和吉祥物大厦(Mascot Tower)就是典型的例子),特殊收费正变得越来越普遍。一般来说,新建筑的建筑保险有效期为7年。然而,有多家开发商在完成开发项目后都会让其公司停业,并用新名称在其他地方开办“新”公司。如此一来,就算在保险期限和随后的一段时间内出现问题,开发商也可以避免承担责任。

新南威尔士政府任命了一名建筑专员来制定新旧建筑物的建筑标准,并确保房地产的质量达到预期水平。然而,这一岗位存在的时间不长,因此我们尚不能评估专员的权力有多大,也无法评估其工作效果。以后可能还会出现纠纷。

有时候,特殊收费是无法避免的。建筑老化问题及其主要补救措施或现代化工程可能都是必不可少的。最重要的是,我们必须尽早意识到建筑本身存在的问题。

现有建筑的新买家

任何打算购买现有建筑物或旧建筑物的人都有必要仔细查看最近的物业管理记录。物业管理记录中记载了计划缴纳的特殊收费或已发现问题带来的影响。

通常情况下(至少在冷静期内),您的律师通常会在要求您签署合同或支付任何定金之前索取物业管理报告。如果您不了解或未被告知与公寓有关的未决财务问题,则您可能会发现自己还要承担超出原先预期购买价格、印花税和标准收费的大笔支出。

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如果销售代理人意识到了这类问题,他们是否有披露的义务?

“购者自慎”,或“谨慎购买”的说法已不再是法律规定了。如果代理人知道任何可能影响潜在买家购买(二手房或公寓)的问题,则他们有义务根据法律规定告知有关各方。这些问题可能包括相邻物业的开发申请、先前可能发生在房屋内的暴力犯罪事件、住宅受到的任何结构性损害、计划进行的重大工程以及相关的特殊收费项目。

重要的是,您在购买任何物业前都要进行尽职调查,而特殊收费是一项重要的考虑因素。它不仅能帮您省下一大笔钱,避免许多麻烦,还能让您更清楚地了解物业未来可能会经历的变化。

 

资深投资组合经理David McElwain解读悉尼市场

Juwaicolumnist

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宜居指数高于悉尼和墨尔本 新南威尔士的海边净土

在澳大利亚房地产资讯平台homely(类似房产领域的大众点评)上,你可以看到澳洲各地居民对所住城市的评分和真实评价。有趣的是,悉尼、墨尔本等“大城市”好像并不如我们以为的那样受欢迎。由于“交通拥堵” 、“房价高昂”等大城市通病,平均得分都只有7.8分(满分10分)。

反观悉尼近郊的海滨城市尤米纳海滩(Umina Beach,因其更优异的自然环境和宁静的生活氛围,受到人们的追捧,被认为是悉尼近郊最好的居住地之一”(best suburb in Sydney)

图片来源:homely

尤米纳海滩是中央海岸度假者的热门目的地,与布里斯班水域国家公园接壤。旅游者们在此地这里体验着壮观崎岖砂岩地貌、丛林徒步、与野生动物亲密接触。尤米纳长长的沙滩是中央海岸最受家庭欢迎的海滩之一,非常适合游泳和冲浪。攀登到附近的山顶,可以看到尤米纳和与它相邻的艾特兰海滩(Ettalong Beach),壮丽的美景一直延伸到棕榈滩南部。

尤米纳海滩的白天与傍晚

尤米纳海滩也是热爱家庭生活人士的首选。全区虽然面积不大,却有9个公园,占总面积的6.3%;年轻夫妇和有孩子的家庭人口占比超过70%;镇上有三所不错的公立学校,孩子们骑车或者步行就能到达。也难怪有人举家从悉尼搬迁至此,只是为了让孩子们住进“有更多卧室的房子,在更好的环境里长大”。

现在,在距离尤米纳海滩800米,距离海滩主街500米的牛津街28号,有一栋豪华住宅即将完工。这栋带有花园、双车位车库的4卧室宅院,非常适合全家人居住。起居室、饭厅和卧房采用全开放式结构,宽敞明亮。主卧配备了独立浴室和步入式衣柜。屋内安装了中央空调、报警系统和全套的Fisher and Paykel家电设备。

在建中的牛津街28号效果图

住在牛津街28号,你可以在附近的购物街买到所需的一切——澳洲两大超市Coles、Woolworth;美食连锁商店ALDI;不断增加的专卖店、餐馆和咖啡馆;提供当地美食的Umina Beach Surf Club,全天供应美味的餐点。毗邻冲浪俱乐部和海滩,还有一座造价300万美元的休闲公园,设有烧烤设施,是一个非常棒的家庭聚会场所。

牛津街28号附近街景

另外值得一提的是尤米纳海滩的房价。由于越来越便利的城际交通(无论是搭乘火车还是自驾,从尤米纳到悉尼只需要一小时左右的时间),近一年来,尤米纳房价有快速攀升的趋势。房价的中位数在新南威尔士州排名649位,房价的涨幅却达到了13.85%,排名第284位。由此可见,该地区的房价还有很大的增长潜力。无论是自住还是投资,尽早出手一定是明智的做法。

数据来源:propertyvalue.com

homely上一位当地人如此评价尤米纳海滩:

“17年前我们在这里购买了两处房产,一处在山坡上,一处是靠近主街的公寓(步行15分钟到海滩和商店)。诚实地说,我们在租金回报、资本收益方面取得了相当大的回报。随着时间的推移,这个地区已经发生了极大的变化和发展,基础设施和翻新的区域设施带来新的生活……17年前,我们全家从悉尼搬到这里是一个明智的选择。我们至今还庆幸,在尤米纳海滩房价增长前买了房子。现在的房价虽然远不如我们购买的那么便宜,但市场上仍有一些稍纵即逝的机会……”

图片来源:homely

牛津街28号即将于2019年完工。相邻的地块还将建造一所相同配置,面积略小的宅院。如您对这此房产感兴趣,请致电居外热线400 041 7515或至网站 http://www.juwai.com/41622743.htm 查看价格详情。

 


注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约房产经纪人Jonathan McMonagle提供

 


文字:Qi Cheng

责编:Zoe Chan

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海外投资者买走新州1/10的房产 中国买家比例最高 | 澳洲

很多澳洲人都梦想拥有自己的房产,而最新统计发现,新州每10套房产中就有1套被外国投资者买走,这会是澳人买房越来越难的原因吗?

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最新统计发现,新州每10套房产中就有1套被外国投资者买走

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据《每日邮报》报道,最新数据显示,2016年7月到9月,在新州售出的独立屋和单元房中,11%被海外投资者买走。其中,中国投资者买走33%,英国、新西兰投资者买走11%,印度投资者买走10%。同期,海外投资者在新州购买了约2995套房产,其中悉尼房产最受欢迎。

反对党领袖Luke Foley曾表示,如果工党竞选成功,就把海外投资者的印花税提高到7%,土地税提高到1.5%。

新州财长Dominic Perrottet表示,为了帮助澳洲本地买家,他将在6月的预算案中提高附加费。他说:“澳洲人最大的梦想是拥有自己的房子,尽管海外投资者为新州带来重要的资本流动,但我要把保证澳洲人的权利放在第一位。”

(据Daily Mail)

悉尼市区房价飞涨 买家涌向偏远地区 | 澳洲

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悉尼偏远地区物业受买家热捧

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据房产网站realestate报道,去年,悉尼偏远城区房价飞涨。越来愈多的买家选择在更接近大自然的地区寻找便宜住宅。

房产分析公司Core Logic的报告显示,除首府城市外,去年新州(NSW)伊拉华拉(Illawarra)是悉尼市区外房价增长最快的乡村地区。该地区的房屋中位价上涨15.2%,单元房中位价上涨14.8%。而纽卡素(Newcastle)和麦考瑞湖(Lake Macquarie)地区的房屋销售也增长了80%,促使独立屋中位价上涨7.4%。

另外还有一些地区的房价增长更为强劲。去年,颇受欢迎游客喜爱的杰尔维斯湾(Jervis Bay)内陆12公里处的佛斯溪(Falls Creek)房价就上涨了43.1%。蓝山(Blue Mountains)偏北的布拉布那(Bullaburra)地区普通物业价格年增长36.7%。南部高地(Southern Highlands)城镇鲍拉(Bowral)的房价增长了近14%,促使当地的中位房价在5年中增长超过55%。

房产分析公司CoreLogic的研究主管洛里斯(Tim Lawless)表示,因为有越来越多的悉尼人选择在靠近自然的地区定居或是购买度假屋,所以偏远地区房价还会继续飙升。

瑞伟特房产公司诺拉(Nowra)地区的负责人哈德菲尔德(Craig  Hadfield)则认为,整个悉尼房价上升带动了伊拉华拉房价飙升。去年,伊拉华拉房产买家中90%是进行迁移的悉尼人或度假屋买家,而前一年的比例为60%。

目前悉尼很多城区的普通房屋价格已经超过100万澳元,而买家们发现南部的房屋价格更为实惠,有面积为2至5公顷的物业价格低至80万澳元。

房地产代理公司Belle Property的负责人迪松(Di Dixon)表示,南部高地也有类似的趋势,那里大部分业主都来自悉尼城市地区。他们希望改变生活方式,进入房产市场,以90万澳元到100万澳元的价格购买一套2房至4房的物业。同时这里的物业也吸引了很多投资者,他们希望能够抓住旅游住宿需求增长的机遇,很多业主将物业投放到如Airbnb等此类的的网站上进行短租。

(据澳洲新快网)

新州将施行电子产权证书 产权交易也在网上进行 | 澳洲

新州政府已承诺一项进程表,2019年7月,创建新州的房地产行业完全无纸化环境。新州过渡到无纸化环境已提上日程,从周二开始,政府将加快将各产权交易转移到转让所使用的电子交流平台上,这平台被称为澳洲产权交易平台( Property Exchange Australia,PEXA))。

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纸质产权证书将被彻底淘汰,使用电子产权证书(e-titles)代替

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据《澳洲金融评论报》报道,上周,PEXA告诉《澳洲金融评论报》,纸质产权证书将被彻底淘汰,使用电子产权证书(e-titles)代替。虽然不使用电子产权交易并没有处罚,但不参与者交易的总成本支出将会上涨,还会导致交易延误。到2019年7月1日,所有的纸质产权证书将被取消。

电子产权交易好处包括,买家结算银行支票更省钱,卖家收款更快捷,通常一个小时就能收到资金,而不是像过去,需要耗费3天时间来理清转账问题。

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金融、服务和财产厅长Victor Dominello说:“产权转让事务是购买或出售财产的重要过程,是个人或夫妇是改变生活的重要体验。这些改革将减少延迟结算,节省购房者的时间和金钱,去除不必要的文书工作,还能防止欺诈行为。”

2013年,新州是澳洲首个引入电子产权交易的州,此后的开发商,如皇冠集团和Payce就已经使用了电子产权交易合同。

(据今日澳洲)

最新《各州经济状况报告》发布,新州经济表现依然最佳

新南威尔士州是澳大利亚人口最多经济最发达的一州,全澳前500强企业中就有45%的企业落户该州。新州拥有民主和稳定的政治环境,高效和有利于商业的法制环境,欢迎外国投资的友善态度,高水准的生活水平,以及高度发达的基础设施, 使得新州的州府都市圈悉尼,和周边中小城市,处处蕴藏着投资和商业机会。

根据CommSec (澳大利亚联邦银行证劵公司)10月份发布的《各州经济状况报告》,新南威尔士州的经济表现继续在各州中充当领头羊,展示出良好的增长趋势。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程|澳洲房贷申请|澳洲房产税费

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CommSec 10月份发布的《各州经济状况报告》

《各州经济状况报告》是一份季度性的分析报告,采用了八大关键经济指标,将各州的当季经济表现与其在过去十年的平均水平进行纵向比较,从而更科学地展示出各州当前的经济状况。报告指出,新州在2016年继续展示出强劲的经济实力,在零售贸易,商业投资及住房建设开工这三项指标上排名全澳第一,并在建筑工程,失业率及人口增长上位居第二。新州的零售支出在第二季度超过过去十年平均值17%,这主要得益于其上季度红火的建筑热潮。随着维州人口增长和商业投资的增加,新州的领先地位也面临着一定程度的挑战。但CommSec的首席经济师Craig James对新州的总体经济发展还是持有乐观的态度,他指出建筑工程方面的投入将继续为新州的经济发展提供强大的势头。

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澳洲各州失业率

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澳洲各州住房开工率

相关数据还显示,新州的消费水平依旧强劲,失业率仅为5%,连续17个月成为全澳最低失业率的州。新州的住房建设在全澳也是遥遥领先,第二季度的住房开工率和过去十年同期平均值相比,涨幅达到了76%,而与去年同期相比,新房建设也有13%的增长。尽管新州的经济增长相对略有放缓,但新州现在和未来的经济发展前景还是十分喜人的,值得我们期待。

(据ABS)

 

澳洲 | 澳洲投资移民政策走向宽松 降低相关要求

今年以来,澳大利亚移民政策可谓全面放宽,主要围绕188A类商业创新签证以及132类卓越人士签证两大签证展开。

澳洲投资移民政策走向宽松 降低相关要求

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新南威尔士州:

扩大投资领域 简化流程

自今年起,新南威尔士州全面放开澳大利亚188A类商业创新签证在悉尼地区生意投资行业的限制,咖啡厅、餐馆、超市、花店、服装零售、报刊图书零售等小生意,重新列入移民的投资领域。从2016年3月起,大力简化188A类商业创新签证的申请流程,包括简化商业计划书(BP)的要求。188A类商业创新签证,具有无语言和学历要求,申请无配额限制,投资门槛低等优势。

昆士兰州:

降低投资额要求 取消限制

从2016年7月25日起,昆士兰州也降低了移民门槛,包括:188A类商业创新签证投资额从50万澳元减少到至少20万澳元;取消地区投资限制,昆州所有地区都仅需投资20万澳元;取消行业投资限制。昆州的188A类商业创新签证已成为澳投资要求最低的州。

其次,132类卓越人士签证投资额从原来的最高400万澳元统一降到100万澳元,同时取消地区投资限制以及行业投资限制。

西澳大利亚州

降低投资额及雇佣要求

按旧例,132类卓越人士签证申请人如果在西澳大利亚州开展生意,至少要投资150万澳元,且在当地雇佣两名全职员工。8月17日,西澳大利亚州政府宣布,非房地产开发类的生意的132类卓越人士签证申请人,仅需投资100万澳元,且雇佣1名全职员工即可满足要求,新政具体实施时间暂未谈及。景鸿集团董事长关景鸿提醒,投资房地产行业的生意,仍需满足投资额150万澳元,创造两个全职就业岗位的要求。

总体看来,澳大利亚有全方位降低132类卓越人士签证以及188A类商业创新签证的趋势,以推动经济发展。132类卓越人士签证是澳大利亚所有投资移民项目中唯一一个能够一步到位获得永久居留权利的签证类别。

(据广州日报)

澳洲 | 新州公平交易网站黑榜单 地产中介最多

新州公布交易厅(NSW Fair Trading)在网站上公布投诉黑名单。只要有效投诉超过10个,相关经营者的名字就会出现在网站黑榜中。黑榜公布开始2个月以来,地产中介可谓称霸榜单。

据Domain报道,在至今2个月的榜单中,排在第1位的都是地产中介机构。此外,其上榜数量也最多。8月,黑榜前10位中有4个都是地产中介机构。9月,黑榜前20位中有7个是地产中介机构。

黑榜公布开始2个月以来,地产中介可谓称霸榜单

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这些机构每一个所获的投诉竟然都比澳洲航空公司(Qantas)及飞行中心(Flight Centre)高,而旅游业原本就是投诉大户。

在针对地产中介的220项投诉中,有156项来自租户。即71%的有效投诉都是针对地产租赁中介。

令人吃惊的是,榜单中竟然没有一个开发商和地层处理公司。

根据公平交易厅宣传册,接受的投诉范围包括残次商品相关、退款相关、收费相关、误导或欺骗性行为以及违法行为。

投诉必须针对具体问题,之后就只能静静等待,看针对这一问题的投诉者数量是否足够将经营者送上黑榜。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 悉尼房价3年涨45% 全球房市泡沫风险排第4

新出台的全球房产泡沫指数报告显示,悉尼房市的稳定性堪忧。在全球范围内面临房市泡沫的各大城市排行榜中,悉尼高居第四,而来自中国买家的需求正是导致澳洲房市过热的重要原因。

据《每日邮报》报道,瑞银新公布的《全球房地产泡沫指数报告》(UBS Global Real Estate Bubble Index)对世界范围内18个大城市的房价进行了研究分析。最新数据显示,悉尼在有房市泡沫风险的世界各大城市中排名第四,前三名分别是温哥华、伦敦和斯德哥尔摩。这些城市的房价居高不下,然而稳定性令人担忧。

全球房地产泡沫指数报告

报告显示,若干年前,悉尼成了海外投资者青睐的目标。从那时起,悉尼房市就面临着过热的风险。2012年,悉尼还是亚太地区安全性最高的房市之一。仅仅4年时间过去,风险性就跃居首位。

报告中称:“市面房屋的供应数量与中国买家源源不断的需求结合起来,就为房价攀升创造了一个理想环境。然而对过热的房市来说,这种环境十分危险。房屋供应量激增、利率上涨或国际资本的流动都可能导致房价剧变。”

悉尼在有房市泡沫风险的世界各大城市中排名第四

从2012年年中起到2015年下半年,悉尼房价攀升了45%,房价过高的现象达到顶峰。但2016年,房价的涨速放缓,增长率降低到了个位数。

海外买家的需求是影响澳洲房市的重要因素。据悉,随着房屋供应数量的增加和海外投资政策的收紧,房价激增的现象会得到遏制。到那时,房市出现震荡,买家和卖家们都会受到很大影响。

(据今日澳洲