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据报道，本周三，贝肯经济研究中心（Beacon Economics）公布了三份报告，其中一项主要内容涉及到就业与收入。该被告指出，在美国国内，加州拥有高收入以及高增长率的工作机会，但是高昂的住房开支使得许多中低收入家庭离开了加州。这三份来自洛杉矶贝肯经济研究者中心的报告分别是“Employment by Income”、“加利福尼亚房地产市场现状”以及“加利福尼亚移民”。

加州房价太高 迫使中低收入家庭外迁

报告显示，在2007年至2014年之间，相比于迁入，迁出加州的人口多出625000余人，其中大部分迁去得克萨斯、俄勒冈、内华达、亚利桑那以及华盛 顿州。迁出的人口主要是中低收入群体。他们为了寻找更能让他们负担得起的住房支开。反之，高收入群体却在持续迁入，这一结果与“高税收迫使人口迁离”的理 论相悖。

加州的房价到底有多高？举例来说，今年1月份洛杉矶县的房地产均价约为49万美元，比去年同期增长了6.5%，而一些高价位的社区，比如Burbank为 65万美元，Torrance为63.2万美元，而亚凯迪亚达到均价88万美元。偏低价格的地区有圣伯纳迪诺，均价约为26.5万美元，这其中也有高价位 的社区，比如奇诺岗（Chino Hills），约为 48.3万美元。

加州房屋的业主使用率非常低，低到排名49位，仅53.3%的房屋为业主所使用，加州业主在房屋方面的开销占到家庭年收入的25.4%，这一数据比美国国内任何一州都高。相比之下，得克萨斯州的业主在住房方面的开销仅占家庭收入的19.3%。

另外，加州的房源也存在不足问题，但问题远远不是房源不足那么简单。从2005至2015年，每100位新居民，仅许可配给21.5套住房，这一数据使得 加州这一经济大户，在这一指标方面仅比阿拉斯加好一些些，后者每100位新居民仅许可配给16.2套住房。而其他州，比如，密歇根，每100位新居民有 166套住房配给的许可。贝肯经济研究中心的Thornberg说，“在过去的20年间，我们一直致力于推动政策，多盖房子以满足需求。”

贝肯经济研究中心同时也指出，在出租屋中，两人以上使用一间卧室的比例也在提高。有相关人士指出，如果不尽快解决这些住房问题，将无法留住中低收入的家庭，而这对于地区经济发展会有很大的危害。

在经历长时间的熊市过後，美国住宅市场和很多全球市场都处於同样的投资时机。美国房市当前正处於从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。

美国失业率和房价

在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力於改善失业率的原因。BLS发布数据显示目 前美国失业率为7%(11月最新数据)。奥巴马政府时美国经济几乎处於直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐 渐复苏。如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%。

美国失业率

美国失业率和房价

首先，投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在於其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。

美国失业率和房价

突出重点：

-美国房价引领美国失业率的变化;

-即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低於6.5%，房价也可能增长;

-2009年末失业率高峰期後，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;

上述得出的关键结论就是，2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。根据以上美国失业率可能降低到6.5%以下的预测， 失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长，且失业率从7%降到6.5%对房价的促进作用会高於房价从7.5%降到7%对房 价所产生的影响。

失业率与住房市场的推动因素

◆10降到8.5%=稳定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美国房产牛市明显兴起-2013

◆7.5%将到7%=美国牛市加速发展-2014

◆7%降到6.5%=进一步促进牛市发展-2015

◆低於6.5%=多年强劲牛市，房价每年增幅超过10%-2016

美国经济——国债上限不足为虑

虽然欧洲，英国和很多其它发达国家经济已经停止，但是美国依然显现出相对强劲的发展势头。在美国多伦印钞刺激政策的作用下，美国GDP增幅势将提升，美国白宫和国会一直上演着财政悬崖，国债上限危机的闹剧不足为虑。2013年的第三季度，美国GDP较上季度增长4.1%。美国CBO预测，2014-2017年，美国经济增幅将在4.3%左右。

美国指数膨胀趋势

2013年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5%，这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。以下图表明显表示出即使按低於实际通胀的官方CPI 通胀标准，美国同其它国家一样，并非表象的贬值，而是处於即得收益的指数通胀趋势。只是在2008-2009年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期，如图 表所示，贬值期只不过是短暂的昙花一现，或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。

美国指数膨胀趋势

美国购房可负担力为空前最高

不断下跌的房价与静态到增长收益(通胀)体现了金融杠杆对住宅市场的影响，即抵押权人通常会藉出3.5倍的收入，所以如果收入增长10%，房价下跌 30%，那相对房价处於2006年高峰期时，可负担力就相应增长65%。也就是说美国的住房相对於2006年时，可负担力提升了65%，比如从借方的可负 担力来说，高峰时一套20万美金的房产就相当於现在10.7万美金的房产，或是接近高峰价格的一半。

据称，NAR编汇的美国可负担力指数图显示，当前美国住房市场的可负担力为198.2点，达到空前最高值。      

新房销售库存

由於过去4年住房建筑量的缺乏，致使当前住宅量成为50年以来的最低记录，而现房销售库存为10年以来最低记录。所以因为多个买家共同出具竞价Offer提升售价，美国当前住房市场不断升温。

从对立角度来讲，一旦美国房产牛市起步，新房建筑工程也将随之启动。因为当前正处於牛市发展的初期阶段，很难说开工量会对房价趋势造成什麽影响， 现在开工量越多，置业/投资/投资信心会越高。

人口变化&住房需求

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。也就是说工人和非工人之间的比例一直在下降。那其中的主要影响就是工人会拥有更少的可支配收入去投资房产牛市，最後可能对住房市场产生阻碍。

但是，拥有广袤土地的美国其优势就在於可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。而美国的人口也在不断增加，所以 很多有关美国将步日本後尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30% 。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了美国市场是否显示出入手美国市场的时机。

美国住宅市场的状态

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示美国置业时机的开始。

美国住房市场发展态势

 以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。随後经历了5%正增长，随後又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突 破每年5%，那之後房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国住房市场发展态势

美国房价预测2013-2016

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处 於加速发展趋势。也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测2013-2016

美国房价预测结语

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此後每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。根据凯斯席勒房价指数显 示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

似乎只是在短短几个月，奥克兰（Oakland）的声誉从一个被暴力困扰的城市一夜变成独立的宠儿。《纽约时报》评奥克兰是前5座值得参观的城市；地产网站Movoto命名奥克兰是美国最令人兴奋的城市；《哈芬登邮报》最近还列举了奥克兰为什么开始走好运的几个原因。

有一部分原因是高科技热潮推动了一些人搬离旧金山，致使奥克兰的房地产市场转向火热。房地产网站Trulia报导奥克兰的房子销售量与去年同期相比增长了31%。地产公司Pacific Union的经纪Martha Hill指出，当地销售价格通常要高出开价12%～15%。

奥克兰房价领跑湾区

奥克兰在去年的租金增长比旧金山还要快，在全美排名第二。房地产网站Trulia的一项新报告调查了全美大都市地区租金和房价增长。奥克兰租金从2014年1月到2015年1月增长了12.1%（详见表一）。

Trulia的地产报告，显示奥克兰在全美的租金涨幅名列第二

旧金山的房价一直让人很担心。作家Farhad Manjoo写到，湾区的房价中位数每年以两位数的百分比增长，像他这样的人群没法在湾区买房。与美国同行相比，Manjoo承认他的收入比较高，但是即使这样，还是没有足够的钱来买房子。

130%涨幅的黄金邮区

如果你还认为东湾的增值潜力大，得先了解一下奥克兰的现况，其房子销售价格的中间价增长了76%！根据ZipRealty数据，去年8月奥克兰房价中位数是24万5,500美元，今年跳到43万2,000。

ZipRealty的CEO和创始人兰尼·贝克（Lanny Baker）说：“在奥克兰的房价增长跑赢了旧金山和整个湾区”。奥克兰邮区94610的区域（Grand Lake, Adams Point, Lake Shore, Crocker Highlands and Trestle Glen），比去年同期增长了130%。

很难想像这些数字还在增长。中间价格意味着一半的房子在这个价格之上，一半在这个数字之下，即使在不是那么贵的地区，湾区也没有多便宜的房子。奥克兰较便宜的地区在94621，中位价是16万5,000美元的West Oakland；旧金山较便宜的地区在Bayview，44万美元。

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根据最近公布的标准普尔/凯斯-席勒房价指数，达拉斯地区四月份的房价和去年同期相比上升了8.8%，使达拉斯成为全美房价增长最快的三大城市之一，仅次于丹佛和旧金山。丹佛和旧金山四月份的房价升幅分别为10.3%和10%。

美国达拉斯

根据该报告，全美范围10个城市的综合房价比去年同期上升了4.6%，而20个城市的综合房价的同比升幅为4.9%。达拉斯地区的升幅接近全美水平的一倍。

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)说：“全美范围的房价持续在上升，但目前上升步伐没有在加快。此外，消费者预期的房价升幅和目前的房价增长步伐基本一致。”
由纽约联邦储备银行最近公布的全美调查显示，房主和租房者预计的平均房价升幅为4.1%，低于自1975年以来的长期平均房价升幅4.9%。

总部在达拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威尔逊(Ted Wilson)说，在北德州，房价延续了过去三年来出现的上升趋势。他说，除非我们的房屋库存供应紧张状况有所缓解，否则房价仍会步步升高。但到目前为止，情况还可以，因为较低的抵押贷款利率抵消了一些房价增长，贷款费用仍然相对比较容易负担。

他表示，“由于这里的就业情况比较紧张，所以工资收入也开始增长，这来得很是时候。我们的工资收入水平在过去10年来停滞不前，如果人们能够赚更多的钱，消费者就能够承受得起较高的住房成本。”

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