如何选择绝佳地产投资区域? 秒懂 | 澳洲

澳洲知名地产业预测机构BIS Shrapnel预测,在未来五年里,布里斯班资本增值可观。G20峰会、亚太地区城市峰会、2016年世界科技节的成功举办和英联邦运动会、2028年夏季奥运会的积极申办,都将为这座世界级新城注入更多的能量。

目前,布里斯班凭借可负担性的房价吸引著越来越多的本地和海外买家,随著Teneriffe超过1.9M的中位价,带领South brisbane、New farm、Hamilton等17个区域中位价过百万,越来越多的置业者和投资者都在问:如何提前锁定一个优质投资区域

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如何选择绝佳地产投资区域? 秒懂 | 澳洲

结合Realestate独立地产专家Carly意见,总结如下:

  1. 定位人口数量、就业等基本信息

简单来讲,就是根据政府的数据去了解你所感兴趣的区域真实人口数量、人口年龄/家庭结构、人群收入、就业现状和机会等等。总之尽可能多的去搜寻数据。情况允许下,亲身感受weekday和weekend的就业、商业概况,深入了解这个区域

  1. 房屋的类型、数量和稀缺性/中位价

通过比较中位价去了解此区域房产价值。具体可通过房屋拍卖率,清盘率,出租回报比、租房空置率等数据去评定这个区域。值得一提的结合相邻的区域房价,找出共有性和稀缺性。正如CBD物业,水边物业,学区房等,这些都是长久不衰的增值因素。

以布里斯班Newstead(纽斯特)为例,离CBD仅1500米,周围临近的Teneriffe和New farm和都是布里斯班房价排前三的区域,三高(高学历、高收入、高素质)人群居住,传统富人区的良好口碑,是房价的基石。

如何选择绝佳地产投资区域? 秒懂 | 澳洲

  1. 了解真实的供需关系

由于移民和留学生人数的增多,每一年在澳洲实际居住生活的人数远远超过当年的人口普查人数。一个区域的供给和需求率是一个价格增长的关键驱动因素。显然,土地是越来越少,但需求持续增长,价格势必上升,越晚拥有房产势必付出更多的代价。

看看一个区域新增人口和人口迁徒趋势,通过年租金回报率来判断这个区域的火热程度。如果一个区域已有无数工作机会,就算是一个刚发展的新区,但是也是值得关注和入手的。因为就业岗位决定了人们居住的位置,某种意义上越是拥挤的地方房价越贵,日后升值和租金更有保障。

  1. 锁定大型基建或即将到来的重大建设

众所周知,澳洲悉尼2000年奥运会和2008北京奥运会以后,两地的房价井喷式的上扬,包括周边区域的房价上涨。这足见重大活动对房价的推动。

政府的大型规模亦是非常好的指示,因为城市的发展离不开政府的规划,政府所关注的不是几个月、一年的变化,是更长远的。往往在政府大力规划的,例如地铁公交站、大型购物中心、文娱休闲场所,科技园区都是房价率先上涨的区域,因为两个字–便捷。那么如果我们投资者能越早的获悉这些大型规划,远视未来此区域的发展,投资获利更稳妥。

总的来说,客观及时的数据,精确的政府规划,这些都能从专业的房产投资人士获得。房产投资不是赌博,不要妄想买的最低,卖的最高。投资不是投机,投资是科学,选择往往比努力更加重要!

(据华信地产

 

在加拿大利用房产赚钱的10个门路 行家都这么玩 | 加拿大

赚钱不容易,但是房子每年的身价都在涨。如果你在加拿大有套房,你赚钱的门路就瞬间多了。

当然,最简单有效的方法就是直接把房子卖了,前段时间房价疯涨,肯定都能赚很多。最新调查显示,很多购房者更倾向快速买房,而不愿意陷入持久的竞价战,所以卖家处于优势。

不过,如果不想卖房,依旧可以靠房赚钱。以下就是业内高手提供的十个方法

1. 出租地下室

加拿大,单身公寓的房租大概是600加币至

1300加币左右。当然,做房东总要有一定的牺牲,也要承担一定的责任和风险,如有些租户可能会坑了房东。

Sean Cooper在多伦多买到一套房之后,凭借“出租房间”在3年时间内就还清了全部的贷款。当时,他选择自己住在地下室,将其他房间出租出去。

2. 接收寄宿生

如果家里正好空出一个房子,可以租给留学生。相对来说,留学生的生活方式比较固定,麻烦要少很多,而且交流起来没有障碍。

3. 在Airbnb短租

如果外出旅游,可以将房子在Airbnb挂出来进行短租。

4. 出租为电影拍摄场地

你可以将自己的住所出租出去拍电影或者广告,这样可以让场景转化成商业价值。说不定,你的房子就会在某部电视剧里崭露头角呢。

一般来说,费用大概是500加币至5000加币不等。

5. 出租停车位

多伦多很多地方的停车位也是一位难寻,所以一个停车位大概每月也能带来100多加币的收入。

6. 出租车库/谷仓

这些看似不太起眼的地方可能恰好会受到一些艺术家的喜欢。他们可以在里面捣鼓一些东西或者创业,也能会造成一定的噪音污染,但是每月能给房主带来200加币左右的收入。

7. 收留宠物

如果你比较喜欢宠物,可以偶尔兼职帮别人照看一下宠物,这样每次大概能赚$25至$40。

8. 出租闲置物品

不用多说,主要是把资源利用最大化。

9. 出租花园

虽然可能赚不了太多钱,但是自己就省的打理了,也是很不错的。

10. 利用太阳能电池板

这样可以节能,每年大概可以省下1000加币左右。

(据约克论坛)

留学生如何在美国贷款买车?| 美国

出发前往美国留学前我们总是满心憧憬,然而初到美国就会发现首先迎接我们的不是丰富多彩的美国生活,而是衣食住行各方面一大堆的琐碎问题。和人口密集公共交通发达的中国城市不同,美国地广人稀而且是一个车轮上的国家,特别是在像洛杉矶这样的城市,出行往往是留学生面临的最大问题。没有车,不仅出远门不方便,就连平常的购买生活用品、往返公寓和教学楼都是难事。然而对于可能在国内都没有买过车的留学生,面对差异巨大的美国汽车市场,买车更是需要多做一些功课。从回答“留学生如何在美国贷款买车?”这个问题入手,本文希望能对需要买车的留学生们有些帮助。(美国留学贷款

留学生如何在美国贷款买车?| 美国

一. 如何决定是否贷款买车

首先我们来看一下全款购车的好处:

1.全款购车不用付利息

车是消耗品,用的越多、越久就会越贬值。在现代社会,尤其是美国,车已经和人们的生活息息相关,在美国绝大部分城市,没有车就等于没有脚。

无论是贷款还是全款买车,汽车在使用过程中都会同样贬值,但贷款买车则还要额外承担利息压力。如果贷款买车之后遇到财务问题没有能力偿还贷款,逾期超过15天就构成违约,不仅会产生违约金,还会对您今后在美国和中国的购房、购车以及一切与个人信用相关的活动带来极大的负面影响。如果逾期超过90天,银行或者车商就会强行将车收走,在本息及逾期造成的滞纳金外,还将产生额外的催收费用,一并由贷款人承担。全款买车则完全不需要担心。

2.对车辆拥有绝对的支配权

相比贷款买车,全款买车之后你就彻底拥有了车辆,不仅仅能够逃离还贷所带来的风险,而且在需要现金的时候能够随时卖车。

贷款购得的车你也可以转手卖掉,但是在卖车之前必须还清贷款。除了零利率贷款,提前还贷所偿还的金额都会比原来购车时的车价高,而零利率贷款十分少见。当然如果贷款购车时利率较低,把每年的通货膨胀率和银行的存款利率考虑进去,所偿还的贷款利息可以小到忽略不计。

总而言之,全款购车可以免除所有关于还贷的烦恼。没有月利息,也不用和贷款方打交道。现金购车方便快捷,仅仅需要写一张支票,然后车就是你的了。

全款购车的最大缺陷就是你必须要有足够的现金,也许你买完车后生活质量就会有所下降。对很多人来说,买车毕竟是一笔庞大的支出,而且不是所有人账户里都有很多现金。

当然,从金融的角度来看,如果你选择贷款买车,那你银行的存款会比用现金买车更多,存在银行里或者投资一些低风险的政府债券,每年会收获1%-3%的利息,这些利息就相当于你购车贷款所要支付的利息,再加上通货膨胀的影响,未来的债务会贬值(例如:5年后偿还$100的债务要比今天偿还$100债务划算,因为今天的$100比五年后的$100更值钱)。所以,从这个意义上说,贷款买车也可以说是一个划算的选择。

那么,到底在什么情况下选择贷款买车更为合适?

贷款买车的首要前提是要有稳定的资金来源还贷,首付完之后你的账户上最好有足够的存款能支付你三到六个月的开销。这笔钱能够帮你偿还利息,也有可能帮你提前还清贷款,还能防止你遇到信贷危机。

  1. 如果你擅长投资操作,可以选择贷款买车,腾出投资资金

如果你擅长投资,可以把付完首付剩下来的钱做一些有长期回报率的投资,来支付车贷利息。

  1. 如果你想买豪车,但是手上现金有限。

相比全款购车,贷款购车无疑选择的车型范围更广。如果你想买豪车但是现金预算有限,只要能保证按时还款,分期购车自然更容易能帮您买到梦寐以求的车辆。

  1. 如果你想在美国长期发展或者有迫切的信用积累需求

美国是一个信用社会,办信用卡、租房等等都会受到信用分数的影响,而有计划的信用消费是提高信用分数十分有效的途径。如果你毕业后计划在美国发展或者眼下急需积累信用,通过信用消费购车即贷款购车无疑是一个两全其美的选择。

二、在美国可以通过哪些渠道贷款购车?

美国信用系统完善,信用消费十分普遍,90%的美国本地人都会选择分期购车。美国的分期购车途径也比中国丰富得多。

  1. 通过汽车经销商贷款购车

作为留学生,通过汽车经销商贷款购车的好处是贷款较容易被批复,利率(APR)和贷款期限(Term)都较为灵活。遇上部分车型促销或清货,汽车厂商有时会推出低利率甚至是0利率的优惠活动,这时通过汽车经销商贷款购车只要拥有一定的信用记录就能享受优惠。汽车经销商一般也不会像银行一样考察留学生的身份问题,能够提供较长的贷款期限。

但是,留学生初来乍到不了解美国汽车市场行情,对于汽车经销商惯用的销售套路失于防范也是常有的事情。美国车价和中国差距巨大,留学生对车价心理预期过高,加之语言不熟练不会砍价,被卖高价的情况也是屡见不鲜。汽车经销商可能会以低利率为诱饵但是却抬高车价,或者借机兜售各种不值当的加装产品,留学生稍不留心便会被套路。另外,汽车经销商提供的贷款通常是前期利率较高,后期利率才会降低,这样一来如果要提前还款就很不划算。

  1. 通过银行或信用社贷款购车

通过银行贷款购车的好处是不用担心经销商那些套路,而且银行一般会比较准确的评估车辆的价值并且告诉你是否有被卖高价。另外银行的利率一般整个贷款期限内是一样,也不用担心提前还贷的问题。但是对于留学生来说通过银行或信用社贷款不是很方便,因为银行会评估你的信用记录和移民情况,再来决定是否批复贷款、贷款期限和利率。对于刚到美国的留学生,贷款就很难被批复,即便能被批复利率也会很高。对于F1签证的学生,银行给的贷款期限也不会超过I-20上写的最长可在美国居留的时间。

  1. 通过网络贷款平台贷款购车

美国也有一些网络贷款平台提供汽车贷款服务,通常批复快、利率低、手续简单,但因为不是面对面交易,存在较高交易风险,另外也不排除会有诈骗情况发生。

  1. 抵押房产贷款购车

如果你再美国有房产,也可以将房产抵押贷款购车,不仅可以减税,利率也较低,但是这样一来车和房子就绑定了,存在一定风险。这种渠道在留学生中比较少用,就不赘述了。

  1. 亲戚或朋友担保贷款购车

如果你的信用分数不够,又想拿到比较低的利率和比较长的贷款期限,也可以请信用记录较好的亲戚或朋友帮忙做担保。但是做担保存在风险,除非是关系特别近的直系亲属,一般人都不会愿意替他人做担保。

  1. 通过专业做留学生购车的机构贷款购车

因为是专门面向留学生的购车服务机构,对于留学生的需求和美国汽车市场一定都有较深的了解,也能够代表留学生向汽车经销商争取到更低的车价和更有利的贷款条件。

三、在美国贷款购车有哪些常识和注意事项?

  1. 综合考虑利率、车价、贷款期限和首付(Down Payment)

留学生在购车时往往会被低车价吸引而忽略贷款利率,实际上利率上一个百分点的差别可能就要多付上千甚至好几千美金的利息,而要在车价上砍掉上千甚至几千美金是很困难的事情。所以在贷款购车时一定要将利率和车价结合起来对比,挑选性价比最高的分期购车渠道。

除了信用分数、所在地区、新车二手车差异,影响利率高低的另一个重要因素就是贷款期限,贷款期限越长利率越高,所以也要根据自己财务状况和在美国停留的时间长短来选择合理的贷款期限。

为了规避不能按时还款带来的风险,一定要合理评估自己目前和未来几年的财务状况,理性选择贷款期限以及首付比例。一般车贷最低的首付比例是四成,如果你手上现金充足,你可以结合你每个月能承担的还款金额和车价预算来选择合适的首付比例;如果你手上现金预算有限,也可以结合能承担的月供和手上的现金预算来制定合理的购车预算。

  1. 贷款购车需要提前做哪些准备?

首先,你需要对意向车型的市场车价有个初步的了解,可以上kbb.com、edmunds.com或汽车经销商官网输入Zipcode了解,以防被人卖高价。

其次,确定好了要贷款买车,你需要准备好美国驾照(中国驾照不能贷款买车)、在校证明、护照还有三个月银行对账单和地址证明材料。

  1. 哪些情况可能会导致您的贷款申请被拒?

年龄暂不符合借款要求(一般要求18岁以上),银行账户总额不符合申请条件,材料与实际情况不符等。

最后祝大家都买到称心如意的好车。

(据旅美汽车)

美国 | 科可兰集团(Corcoran)教你投资曼哈顿房产正确心态和做法

纽约房地产是个面向全球开放的市场,尤其曼哈顿更是投资热点。全球各地的投资人都希望把部分资产配置放在纽约地产上,因为这里稳定健康的市场能够使个人资产相对安全和具有增值潜力。那么应该以什么样的心态和做法投资曼哈顿公寓呢?下面科可兰集团Corcoran)为你提供建议。

科可兰集团Corcoran带你了解纽约这座城:

美国 | 科可兰集团(Corcoran)教你投资曼哈顿房产正确心态和做法
曼哈顿美国纽约市5个行政区之一,也称作曼哈顿岛,被东河、哈德逊河、以及哈莱姆河包围

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纽约大概才是真正的国际都市,在曼哈顿岛上,汇聚着世界上最有钱的一群人,也汇聚着世界上最落魄的一群人。白日里精英们穿梭的各个街道,夜晚一些来自不同国家的流浪者却也随处可见。可能没有任何一个城市会有如此巨大的反差,但这丝毫不影响无数的年轻人、艺术家、创业者甚至是全球的企业巨头,来到这个“弹丸之地”去追逐自己以及企业的梦想与利益。

为什么放眼全球,曼哈顿可以聚集如此众多的富豪、企业家以及个人投资这里的房地产?

先别急!我们先来看看曼哈顿的整体情况。

曼哈顿岛总面积59.47平方公里,是美国居住人口最为密集的城市,荷兰人在1626年从印第安人手里以24美金买下,今日的曼哈顿(住宅楼盘)每平方尺要价需要1500美金。

曼哈顿区域

曼哈顿是美国纽约市5个行政区之一,也称作曼哈顿岛,被东河、哈德逊河、以及哈莱姆河包围。

在曼哈顿,我们经常会听到“上城”,“中城”,“东”, “西”等,一般来说曼哈顿上城指曼哈顿北部(第59街以北),中城(14街到59街),下城(14街以南)。

另外,东区和西区以第五大道为分界线。

曼哈顿也被分成了很多小区域,比较有名的有Upper West Side (上西城), Upper East Side (上东城), Financial District(金融中心), Chiantown(曼哈顿唐人街)等等。

科可兰集团Corcoran)建议购买优质的房产

正确投资的底线是购买优质的房产。优质房产意味著优越的地理位置,著名建筑师设计,以及高质量的建筑本身。

 位置自不必说,这是房地产最最重要的衡量标准。有句话说,房产的三要素是:位置,位置,位置。这话并不夸张,房子可以重新装修,大楼可以推倒重建,然而位置永远是独一无二的。位置不仅仅是指交通便利,一个高档社区的形成往往经过了几十年乃至上百年的积淀,其中蕴含的价值非常深厚。从交通到居民的人文背景、社会治安、生活便利性以及各种公共休閒设施等等,直接决定你的生活品质,也决定了房产的价值所在。

 而同样的位置,著名建筑师设计的作品以及高水准的工程质量,必然会比其他建筑有更高的附加值。

 科可兰集团Corcoran选择优秀经纪

 黎莎告诉我们,购买优质的房产以及和熟知市场的优秀经纪人合作,这是漂亮投资的最关键因素。

 首先只有好经纪人能深入了解您的需求,并据此找到适合您生活方式和需求的房子。曼哈顿的各个社区各有不同,每个社区的不同地段也有著细微差别,二、三个地铁站以外,生活可能会有天壤之别。只有富有经验的经纪人才能告诉您哪个社区更适合您,哪里能找到最好的学校,等等。也只有富有经验的经纪人才能告诉您哪个房屋增值潜力最大。

 其次优秀经纪人能快速高效地找到符合您要求的高品质房子,并顺利完成复杂的交易程序,大大节约您的时间成本。有些顶级的经纪人甚至可通过自己的独特资源,为买家提供尚未上市的优质房源。

 此外无论是投资还是自住,买房后还会有很多后续问题,比如出租、管理房产,或孩子上学、办理身份、报税等,还有的希望尽快融入美国主流社会等。优秀经纪人可以在生活的各个方面都提供切实的帮助。

科可兰集团(Corcoran)教你如何选择优秀的经纪人 

那么怎样选择优秀的经纪人呢?第一步,自己要先做一些研究,搜索一些知名经纪人并尽量了解其背景。最好的办法是查看其网站的成交记录。尤其要关注成交记 录的价位、数量,这是最直观反映该经纪人的资歷和水平的数据。尤其能做一些大型交易的经纪人,绝对有其过人之处。

 第二要了解经纪人擅长的地域,这也可以从交易记录中反映出来。在某一区域有很多交易的经纪人,一定对该区域有更深入的了解。

 第三,找到该经纪人以前客户的评价,或最好直接找到其客户,了解对购房过程是否满意。通过朋友介绍也是一个较好办法。

 最后,要和经纪人面谈,可以和几个不同的经纪人面谈,看他们是否真正熟悉市场,并能提供多方面的服务。

科可兰集团(Corcoran)的优势

科可兰集团(Corcoran)是美国高端房产经纪的代名词,总部位于纽约,专注于为客户提供定制化高端房产经纪服务。从纽约曼哈顿、汉普顿,到佛罗里达州棕榈滩,在美国最好的置业区域,都有科可兰的服务网络。

科可兰一贯的服务理念便是助您实现理想生活的梦想!我们的团队总共拥有50种语言能力,让沟通不再是障碍;我们熟知各热门区域的一切,满足您的各种个性化需求;以高效而专业的谈判能力,帮您赢得每个竞价交易。这,就是我们获取客户信任、领跑高端市场的缘由。

以全球最昂贵的房产市场——纽约为例,自2007年起,科可兰超过46%的房产交易额在2000万美元以上。今年(截止2016年5月),科可兰销售额相较其最近的竞争对手超逾7亿美元,证明了科可兰丰富而高效的服务经验。科可兰集团不单是纽约高端房产市场无可争议的王者,在美国其他热门置业区域如佛罗里达,她同样是高端买家的置业首选!

科可兰是全球最大房产服务商Realogy Holdings Corp集团成员,其母公司NRT LLC则连续19年成为全美最大房产经纪公司

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