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房地产投资信托基金(REITs)如何成功应对利率上调的冲击？

作者：大卫·博尔曼（David Berman）

债券收益结束了3个月的低迷发展，重新恢复增长趋势，房地产投资信托等收益敏感型投资选择重回投资者视线中。在债券收益重现增长势头的背景下，房地产投资信托基金将作何反应？

对于投资红利股票的投资者而言，当前的投资行情并不乐观。

5月，在经济走强，通胀增强，以及预期美联联储将抬高利率的背景下，10年期美国国债收益从年初的2.4%上升到3.1%，创下7年来的最高记录。

加拿大债券收益也呈现上涨趋势。5月，在加拿大央行可能抬高利率的预期下，加拿大10年期国债收益从年初的2%上升到2.5%。

这一趋势也反映在了加拿大的公共事业和电信股票上。这两大类股票以其对债券收益的高度敏感性被视为债券替代品。随着收益的增加，债券对投资者的吸引力也随之增加。房地产投资信托基金的表现有所进步，但在1、2月期间，其收益下降了5%，这可能是由于投资者担心贷款成本增加以及房地产价值下降。

但5月以来，随着债券收益从高位回落，从投资者的投资组合中退出后，房地产投资信托基金重回投资者视线中。目前，房地产信托基金收益（包括分红）增加了超过11%，远远高出同期总收益仅为1.8%的 S&P/TSX综合指数。尽管9月18日美国10年期国债收益回升至3.05%，房地产信托基金收益还是达到了这一可观的数据。

加拿大帝国商业银行的一组分析人士在一次调查记录中指出，房地产信托基金这一卓越表现并不是反常现象。他们认为，利率的上调并不会像许多投资者认为的那样会导致房地产信托基金收益减少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在记录中表示，“在房地产领域，我们得到的投资者建议常常是：‘不要在利率上调的背景下投资房地产，因为这种情况下，房地产收益总是表现不佳。’但近期房地产信托基金的表现确实反其道而行之。”

分析人士调查了房地产行业的历史表现，并从中发现，利率上调、债券收益上涨后，房地产信托基金的表现十分可观。

他们调查了2002年以来美国10年期国债的7个上升期，并观察期间 S&P/TSX综合指数以及房地产信托基金的表现。虽然房地产信托基金在上升期间的表现常常不如 S&P/TSX综合指数，但在上升期结束后，其收益平均上升了3.9%。这一结果进一步表明，投资者应当在利率上升时，继续投资房地产。

不仅如此，分析人士还发现，在上升期结束后6个月，房地产信托基金的收益平均高出 S&P/TSX综合指数2%，平均收益可达到19.8%，这意味着不受利率影响，坚持投资的投资者可以从中收益。

此外，自1998年来，加拿大央行6次上调利率期间，其中4次，房地产信托基金都有良好的表现。其中3次，其收益超出了S&P/TSX综合指数，仅2次略微低于该指数，仅1次明显低于该指数（该时期处于2000年的科技泡沫时期）。总体看来，利率上调时，房地产信托基金收益超出S&P/TSX综合指数4%。

分析人士在报告中指出，“但如果投资者的唯一顾虑是短期利率上调的影响，那么我们也不建议其无视这一因素而盲目投资房地产。”

他们补充表示，经济环境是更为重要的参考依据。

但聪明的投资者会在利率上调时优先考虑房地产信托基金的优势。加拿大帝国商业银行分析师发现，短期租赁期的房地产信托基金（如公寓房地产信托基金）往往比长期租赁期（零售房地产信托基金）的信托基金拥有更好的表现。

即使投资有各类房地产信托基金的投资者也可以放心：虽然利率上调可能会造成市场波动，但房地产信托基金比你想象的要更为可靠。

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来源：The Globe & Mail
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

REITs视野：解析新加坡房地产信托基金

在美国加息以及贸易战等不明朗因素下，股票市场的波动随之而上升，亚洲货币贬值压力上升，在信贷紧张与美元走强的环境当中，可以适当配置一些具有稳定现金流以及专注基本需求的行业，其中，房地产信托（REITs）是佼佼者，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金也被很多投资者加入到自己的投资名单中。

REITs是合理的资产配置方式

普通房产投资者要在短期内获得高额回报，以现在的经济环境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地产行业分一杯羹，机会和渠道还是很多的。经济的持续发展中，房地产的各个子行业均能受惠。如果想保持在房产行业中进行投资，房地产信托基金REITs便是一个合理的方式。

这类REITs的投资金额可以说是丰俭由人，投资范围比较广泛，不单只有住宅，还包括商铺、写字楼、商场、各种园区等；而且它们投资方式多样化，有参与到开发、租赁、销售、管理等等；甚至，大部分REITs具备定期派发利息的条款。

如果经济持续发展，房产持有者的资本利得获得提升，REITs同样可以受惠。房产持有人在转售前放租，REITs同样参与租赁市场。甚至部分REITs参与物业管理，从而获得收益。房产持有人所面对的高额成本、时间成本、交易的繁琐、流动性风险等等，REITs投资者都可以轻易化解。

投资者可以利用REITs的灵活性达到成本、收益、流动性的需求。由于监管当局大多规定此等信托必须将净收入的90%以上分派给投资者，因此信托派息一般介乎4.5%至6.5%之间。

但同时要注意，没有投资是无风险的。与任何投资一样，房地产投资信托基金也存在风险。了解这些风险是什么以及愿意承担多少投资风险是投资前的重要一步。仅根据其支付的派息金额评估房地产投资信托基金是不够的。其他因素如经济或行业的表现，以及借贷的程度，物业经理的管理水平，新加坡元走势等都会影响房地产投资信托基金的长期增长。

新加坡“S-REITs”的发展

近年来，伴随房地产市场规模不断扩大，商业银行提供的贷款融资成为房地产行业发展的重要支柱。但是信贷相关政策的调整也同样对房地产行业的发展产生很多不确定性的影响，有限的融资渠道已不能满足房企持续发展所需要的融资水平和规模。这也激发了中国内地企业及个人投资者不断转眼海外市场、从事筹资及分散资产组合等有效投资方式的探索之路。其中，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金被很多投资者加入到自己的投资名单中去。

20世纪80年代，新加坡房地产行业对这种投资形式表现出浓厚兴趣，并在2001年，新加坡国内税收部门为REITs提供了税收透明的措施。此项措施规定REITS只要遵守分红比例（90%）要求，其对投资者的股利分红就是免税的，此项措施避免了重复征税问题。受该项措施的刺激，新加坡第一只房地产信托基金在2002年7月上市，并在此后新加坡政府不断出台刺激政策来增强新加坡房地产信托行业的竞争力。在这些政策红利的支持下，新加坡REITS市场的竞争力及规模不断增长。

正如REITAS总裁兼凯德集团首席财务官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市场继续快速发展，现已拥有由不同平台组成的广泛基础，从保荐人推动型平台一直到数据中心和奥特莱斯商场等蓬勃发展的新型资产类别及单一投资海外市场的平台等。

2017年7月-2018年7月，过去12个月新加坡私人住宅价格以9.1%的幅度强劲上涨，以及随后私人楼市降温措施进一步收紧后，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率达到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34只REITs和六只合股式信托的总回报率平均下跌了3.5%，12个月平均总回报率降至2.6%。

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和股票一样，REITs和合股式信托也存在市场风险——单位价格的走势可能与投资者的预期相反。REITs或合股式信托投资的其它相关风险取决于各信托的独有特征（例如杠杆比例、再融资成本、管理费的一致性）以及相关房地产投资的地段及质量（即房地产的集中度、租约期限）。REIT也存在股票投资的其它相关风险（即价格风险、波动性和流动性风险）。

哪些中国企业适合发行S-REITs

S-REITs主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，根据物业的不同用途，基础资产包括酒店、公寓、写字楼、购物中心、仓储中心等多种业态；根据物业的开发状态，基于S-REITs需遵守开发限制原则，基础资产主要为已完工并进入成熟营运的不动产。除此之外，基础资产的选取还需考虑以下几个因素。

1. 物业权属的完整性及其负担情况

S-REITs的主要基础资产是物业，物业的权利归属和权利负担是金融监管局（“金管局”）、新交所及投资者关注的重点和基础问题。具体而言，物业开发过程的合法性、权属证明文件的完整性需要重点关注，债务和权利负担限制也需要尽量剥离，以保证S-REITs可以相对干净地持有物业。

2. 物业的经营情况

S-REITs的发行金额和交易对价与S-REITs基础资产的评估价值相关，而后者主要取决于S-REITs资产包物业的市场价值。在判定基础资产的市场价值时，预测物业未来能够产生的净现金流为核心环节，而资产过往的收入损益表现对未来现金流预测有着较明显的参考作用。其中，现有入住率和历史租金肯定是未来一段时间现金流最为直观的构成部分，而现有租户质量、租约长短、租金构成方式都会对现金流产生影响。

3. 宏观和微观环境的影响

以购物中心来看，现在科技发展和人口结构变化导致消费习惯发生明显改变，电商和网络购物的普及使购物中心受到较大冲击，具有顾客体验价值的购物中心成了主流。相对应的，前述宏观经济发展趋势使得第三方物流企业有了持续的发展空间，从而以大型电商平台和第三方物流为主要租户来源的仓储物业，未来现金流表现会比较乐观。

另外，物业所在区域的现有地位、未来规划以及该区域的未来供应是否会导致竞争激烈等，都可能对现金流预测产生不小的影响。

4. 物业的现金流

S-REITs的收益分配来源于现金流，而不受限于会计利润，且为了享有税收优惠，S-REITs需将至少90%的营业收入用于收益分配。因此，除了财务利润外，现金流是更关键的因素，应当避免选取那些财务利润很好看，但是现金流却很差的物业。

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来源：新浪财经-自媒体综合
责编：Zoe Chan

迪拜将推新抵押贷款法刺激房市投资者贷款买房变得更容易

迪拜全新推出的“抵押贷款法”旨在进一步开拓房地产市场，重点在于让专用资金更容易的进入迪拜市场。该法律还旨在提供除了通过银行直接融资外的其他融资方式。这一法律提案及其后续工作将由迪拜国土部负责。该法律符合迪拜政府上周宣布的一系列市场激励举措，其中房地产业是这一系列举措的关键所在。

国土部门的举措已提交给阿拉伯联合酋长国副总统兼总理、迪拜酋长国酋长穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆（Shaikh Mohammad Bin Rashid Al Maktoum）。执行理事会将根据指示与有关部门协同实施这些举措。土地部门将与公共实体合作，鼓励开创为购买住房融资的新方式。这样，房地产市场的投资者可以采取多样化的投资方式，同时也满足了中小型投资者的投资需求。

其中一种新方式就是引入更多的“房地产投资信托”（REITs）。迪拜已经拥有少量房地产投资信托，这些信托或是已经推出相关举措，或是正在朝此方向努力。就在上周，迪拜投资公司表示即将推出价值30亿迪拉姆的房地产投资信托（包括迪拜投资公司名下和第三方名下的资产），目前正在等待监管部门的批准。总经理兼首席执行官Khalid Kalban称，这只房地产投资信托基金将在迪拜金融交易所上市，资产价值将达100亿迪拉姆。

房地产投资信托基金的增加意味着开发商受市场形势影响而导致资金无法按期到位的几率减小。（房地产投资信托基金占据了房地产或开发项目中股票的份额，这些项目一般是已经完成或经过大规模的销售或租赁。这些资金可供项目开发人员满足其后续需求。）迄今为止，房地产投资信托基金主要面向迪拜的商业部门，主要针对办公房产或教育和医疗保健用建筑。如果将房地产投资信托基金扩展应用到住宅房产中，其在该行业产生的直接利益的惠及面将更广。

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智能资源优化

国土部部长苏丹·布蒂·本·梅杰伦（Sultan Butti Bin Mejren）在一份声明中表示：“通过迪拜抵押贷款法，我们将帮助房地产公司和谐运作，并改善其智能资源，为客户提供最好的服务，并建立强大的全新投资渠道。”有趣的是，国土部门表示，该法的主要目标之一是“吸引”外国投资者和上市公司。市场消息人士称，这可能意味着建立除银行和像Amlak这样的专业贷款机构外的全新的房产融资服务。

这项法律没有提及抵押贷款机构在承担贷款价值比方面所面临的变化。目前，如果购买楼花，买家需要支付50％的股份；如果购买成品房，则需支付30％。（这一规定自2013年开始生效。）GCP-Reidin的最新报告显示，过去12个月里，迪拜的成品房交易出现“激增”。该报告还指出，“抵押贷款占整体销售额的百分比继续攀升。这体现了新购房者通过抵押贷款购房，现有房主以其住房再融资。正如预期的那样，抵押贷款现在占主导地位，而且随着抵押贷款持续增加，价格波动会进一步下降。”

当新的“抵押贷款法”草案出炉的消息传开时，许多人认为这意味着银行会提高贷款（占房产价格的）比例。这意味着开发商不必通过延长交房后的付款期限来吸引人们买房。但物业顾问公司Cluttons的迪拜业务负责人Murray Strang并不认为通过改变贷款价值比以提供更方便的借贷是个好方法。他说道，“任何监管制度的变化不仅需要考虑当前市场的需求，还要考虑未来5到10年内的市场需求。贷款变得更容易意味着更多的买家将进入市场……但同时投机买房也会大大增加。从长远来看，这对迪拜物业房产市场并非好事。阿联酋中央银行收紧抵押贷款，期后国土部门将注册费用翻了一倍（从2％增加到4％）都是有原因的。这些是为了遏制投机行为，且行之有效。”

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物业编号：34702778
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小资料：迪拜的抵押贷款法目的何在？

主要目标是创造让高端国房产投资组合进入迪拜房地产市场的条件。该抵押法增加了市场深度，吸引更多终端用户在迪拜买房。就目前而言，迪拜的购房市场上的投资者构成还是以希望将房产出租并获得稳定收益的投资者为主。

迪拜国土部在一份声明中表示：“房地产立法方案的推行将有助于支持该部门的发展。”此外还有助于加强公共部门和私营部门之间的合作，共同建立抵押贷款融资体系。国土部部长苏丹布蒂·本·梅杰伦表示，“这一战略将在不久的将来取得丰硕成果。迪拜经济的可持续发展将得到多个部门的支持。”

原文来源：Gulf News
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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美国 | 路博迈看好美国房地产成为2016年第四季热门投资

今年第3季全球金融市场似乎享受了好时光，英国脱欧冲击不大、美国就业数据反映良好盈余前景、欧洲经济数据持续改善、债券殖利率下降、股价不断攀升、央行一再延后升息。展望未来，投资应如何规画？针对2016年第4季投资趋势，路博迈投顾（Neuberger Berman）为投资人聚焦全球市场投资脉动三大热门投资指南，包含：频创新高的美股应如何布局？油价逐渐稳定，高收益债的后势如何看待？房地产行业跃升全球产业划分（GICS）第11大类别产业，将对房地产投资带来什么影响？

路博迈：全球经济面临挑战、市场波动上升

路博迈投顾表示，全球经济成长持续面临挑战，短期内美国经济成长速度将开始减弱，欧洲、日本，中国经济面临庞大挑战，各国央行大举松绑货币政策的成效似乎已到了极限，联准会升息与否的内部讨论也日益分歧；而即将到来的美国总统大选、潜藏的地缘政治风险等因素，都让未来充满不确定性。

通膨方面，美国方面因物价与薪资水平上涨将推升通膨，而欧洲与日本则面临较显著的通缩风险。路博迈客户投资组合经理Michael Dyer表示，综观整体经济，景气循环进入成熟阶段，经济衰退风险增加。提醒面对低成长投资环境，消息左右市场、波动性可能上升，投资人应多加注意。

美国小型股具投资报酬潜力

路博迈客户投资组合经理 Michael指出，美国股市目前投资评价合理，但企业盈余表现不振将可能不利于股市前景，然而即使整体市场表现平平，也并不代表没有投资机会，建议投资人可以关注小型股。目前美国小型股的投资优势包括：受惠于美国内需成长，每股盈余持续成长；与大型股比较，财务体质健全且负债比率较低；长期而言，小型股在质量及价值题材报酬相对高、波动相对低，比起大型股更具报酬潜力。

此外，因为较少有分析师深入研究小型股，使其市场价格较未能公平实时反映其价值，也因此优异的选股能力将有助于绩效表现。近年来，小型股及价值股表现相对落后于大型成长股；然而展望未来，质量及价值导向的小型股将有机会表现，而由下而上的选股将更显重要。

三低优势带动高收益债、新兴市场本地货币债再成为投资新宠

美国经济温和复苏，预料联准会将以温和渐进方式升息，然而全球低成长、低通膨及低利率的三低环境将持续，配息型的产品例如美国高收益债券及新兴市场债券再度成中国台湾投资人新宠儿。美国经济缓步成长将带动利率渐渐攀升，有利于高收益债表现。

另外受到美元涨势趋缓、原物料价格回涨、中国硬着陆风险降低影响，第4季新兴市场投资声望逐渐拉高。

美国经济温和成长，有利高收益债表现

伴随联准会渐进地升息，美国经济将持续处于温和增长及相对良好的通膨环境，有利于高收益债券之表现。客户投资组合经理Adam Grotzinger认为原物料产业以外的高收益债发行企业的信用体质依旧良好，拜再融资活动之赐，近期内高收益债券的到期部位已大幅下降，企业财务体质也逐渐提升，平均杠杆比例已自5.2倍降至4.3倍。

Adam预估高收债的违约情况仍在可控制范围，且集中在原物料相关产业为主，其余产业高收益债的投资评价则足以弥补所承担之违约风险。除了身处困境的产业，其余产业的基本面仍旧合理，因此2016-2017年的违约率应将远低于历史平均值。

基本面改善，新兴市场本地货币债券具高投资吸引力

全球低利环境下，由于收益率创新低，无法抵销利率上扬风险，路博迈表示对多数已开发国家政府债券采减持观点。相对之下，有全球宽松货币政策与原物料价格回稳双双加持，新兴市场债券基本面面临的压力开始消退。

过去几年新兴市场外汇大幅贬值，使多个新兴国家经常帐改善，加上充足的外汇存底与低外债比例，都持续支持新兴市场主权债之基本面，同时利差水平远远足够弥补景气循环风险。新兴市场本地货币债券实质殖利率较已开发国家高出近3%，货币止跌回升，通膨压力缓和，都是新兴市场本地货币债券的投资利多。

Adam进一步指出，当前总体经济环境有利于配息型的产品例如高收益债与新兴市场债券基金，稳定的债息收入将是最重要的收益来源，建议投资人趁低进场布局。

全球不动产投资信托成为独立产业类别后将更具投资吸引力

2016年第四季投资潜力新星，路博迈看好美国房地产市场

全球不动产投资信托（Real Estate Investment Trust, REITs）8月以来呈现回调修正，然而在全球低利率的环境之下，各主要央行仍持续实施宽松政策，REITs不论报酬率及收益率都具吸引力、且与其他资产类别呈现低相关性，是投资组合分散的好选择，而现今REITs的投资优势更不仅止于此。

房地产晋升独立产业， REITs汇聚三大投资吸引力

一直以来，多数共同基金的布局都是减码 REITs，然而自从今年9月房地产业从金融业被分割出来，成为全球产业分类标准的第11项产业类别，这情况可能将有所转变。路博迈基金经理人Anton Kwang分享道：“REITs成为独立产业类别后将更具投资吸引力。一来是未来REITs将更受投资人重视，重要性将大大提升。此外，自金融业独立出来后，REITs低波动的特质及与其他产业低相关度的特性将更加彰显。而共同基金因应产业重分类，投资组合将重新调整，也会增加REITs的投资需求。 ”

美国 REITs最夯投资标的：商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅

面对联准会年底可能升息， Anton指出，综观历史表现，美国REITs在升息环境下，表现反而相对突出。举例来说，在2000年、2004年、2005年及2006年联准会升息三次以上的年度，美国REITs的表现就大幅优于股票及公债。在次产业方面，相对看好商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅。商办大楼的需求受经济成长带动而增加，且供给成长有限；购物中心则具备防御特性，且相对于一般零售业来说，较不受电子商务竞争的负面影响；单一家庭出租住宅则因需求快速成长、租金稳健上扬而具备投资价值。

（据钜亨网）

资深投资顾问浅谈加拿大房地产信托投资基金

由于源价格大跌导致商业投资下降，在2015年加拿大出现6年来最大的经济萎缩，也是2009年以来程度最糟糕的经济衰退。经济衰退对国家经济产生巨大负面影响的同时，还让加拿大的大量共同基金产品在最近的2-3年内表现持续低迷，普通投资者蒙受巨大损失。更过分的是大部分共同基金公司在其基金表现低迷甚至亏损的情况下还收取投资者高昂的管理费和手续费，对此很多普通个人投资者抱怨连天，但又束手无策。

除了共同基金之外，其实在加拿大还有一个重要的渠道可以进行投资，那就是信托投资基金公司。今天，本文将重点介绍房地产投资信托基金（Real Estate Trust Funds，简称REITS）。地产基金的特点有三个，分别是收益主要来源于租金收入和房地产升值、收益的大部分将用于发放分红和长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。而房地产信托投资基金（REITs），其实是房地产证券化的重要手段。所谓房地产证券化，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。那么与市面上其他投资项目相比，房地产投资信托基金主要有以下优势：

投资资金门槛低

对于中小投资者来说，通过投资REITs可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。REITs的出现，可以说是为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会。民众可以通过购买REITs的方式参与投资，分享宏观经济增长带来的收益；

更多元化组合投资，市场风险低

REITs的资产是分散化了的房地产资产組合。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。其最吸引人之处，是定期的股息收益，而且股息率相对优厚。

税收优惠，投资者收益高

REITs的税收政策，也是吸引众多投资者的原因之一。REITs在税法上是一个独立的经济实体，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税，因此REITs所发红利也特組高。同时，投资人以分红的方式收到的投资收入，在个人税率中也是最低的。

实行专业化团队管理，有效降低风险

REITs所募集的资金往往委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们时刻关注市场和收益率的变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。

可预见性收入

REITs多是以租赁收入为其主要收益。而其所投资的地产的又多为长期的合作。故投资REITs可获得相对稳定的、可预见得收入。

虽然对很多从中国大陆来的新移民来说，房地产投资信托基金听上去很陌生，但其实在美国市场上，房地产投资信托基金规模几乎是整个股市的两倍了，这当然归功于美国发达的零售市场和从商环境。纵观房地产投资信托基金的整体投资回报率的表现，在过去20年里，北美地区的地产基金收益最佳 (13.2%)，欧洲次之 (8.1%)，亚洲的平均收益最低 (7.6%)。在这之后，由于欧债危机的影响，欧洲地产基金收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的地产基金则取得了超过12.0%的平均收益。

我们通过对REITs和S&P500指数的平均年投资回报率的比较可知，REITs的历史收益率是相当可观的。REITs如此之高的分红来源于公司经营层面的税收规则不同。REITs由于必须将其90%以上的利润以分红的方式收回投资者，故而在公司层面上是免税赋的。而其他的公司均需要支付35-38%的税率，而在过去的40年这个比率更是高达48%，且无论是否分红。很显然，这就是为什么REITs能给广大投资者带来高收益的最大原因。从历史数据看来，REITs的这种投资产品的税赋优惠直接产生的结果就是，每年高于S&P500分红2%左右。当前市场的股票价格波动太大，同时国家的债券收益率又太低，这个时候高收益低风险的房地产信托投资基金的优势就完全体现出来，可谓一次投资，两种收益。

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投资顾问倪骏良带你“玩转”商业地产投资

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