炒美股,不如买套房!

如果现在问美国人“投资房屋还是投资股票”,他们很可能会选择前者。

当地时间4月5日,纽约联邦储备银行研究团队公布的一项研究报告发现,新冠疫情暴发后,美国消费者、投资者的理念发生了转变。


投资房产或可对冲熊市

约有3100位受访者参与了该研究的调查,他们被要求评估“哪种投资更好”(不动产或金融资产),以及哪些因素会影响到他们的选择。

研究表明,超过90%的受访者表示愿意投资房产,其中,有超过一半的受访者在投资房产还是股票的二选一中选择投资房产。而相对于疫情暴发之前,现在有更多家庭将“较高的回报率”和“较低的波动率”作为购买住房的主要理由。

另外,有意思的是,在受访者中,女性比男性更喜欢投资住房,学历较低的人比高学历者更倾向于投资住房。

研究还表明,除了在“大萧条”时期,房地产在大多数熊市时期都起到了强大的对冲作用。疫情早期就是一个很好的例子:标普500指数在2020年第一季度下跌了20%以上,而Case-Shiller全国房屋价格指数上涨了1.4%。


需做好功课再下手

亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、集团执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)对《国际金融报》记者表示,“最近居外IQI上海公司经纪人提供了一个中国买家的案例,从中可以对比投资美国房产与投资对美国知名公司的股票的回报率。基于之前的投资经历,该中国买家非常看好美国得克萨斯州奥斯汀的房产。今年3月初,房产经纪人花了一个月时间替他’抢’到了一套期房。开发商报价35万美元,而这位买家加价12万美元,最终以45万美元的价格成功购得。”

根据公开数据,这类房产的租金回报率为5%-6%,如折算成这套房的市盈率则为17-20,普遍低于硅谷上市科技公司,如苹果的19.94、谷歌的33.84和脸书34.31(以上皆为过去五年的平均市盈率)。

一般而言,市盈率越低,公司股票的投资价值越高;反之,则投资价值越低。但也有一种观点认为,市盈率越高,意味着公司未来成长的潜力越大。若采取前者观点,投资这套房产优于投资美国大型科技股。

“目前奥斯汀地区已处在疫情后期阶段,该地区的房价涨幅与租金增长前景也不错,如果买家用同样资金买入科技公司股票,可能还不如投资奥斯汀的一套房产

“当然,前提是你必须了解美国各地楼市。在硅谷,同样一套房动辄要100万美元,而租金回报率低于1.5%,这就是另一个故事了。”奇米尔补充道。

美国德州奥斯汀精装公寓,自住出租皆宜,房价约¥ 404万起。点图查看房源


来源:国际金融报


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美元走强 给新兴市场下半年走势带来压力

宏观经济增长放缓,政治和贸易紧张态势升级……对投资者而言,2018年下半年挑战重重。

新兴市场的蔓延威胁

美元走强和美国短期利率上涨动摇了新兴市场投资者的信息,投资者们纷纷抛售股票和证券。土耳其丶阿根廷丶印度尼西亚和印度等脆弱国家担忧情绪普遍,纷纷被迫抬高利率以防止货币走弱。

中国经济增长放缓,进一步削弱了新兴市场的投资情绪,投资者们对美国贸易保护主义的担忧日渐加剧。上个月,人民币跌至今年最低水平,在贸易紧张丶石油价格上涨的背景下,卢布也跌至最低水平。

中国大陆股票的晴雨表——上证综合指数显示市场已经进入熊市。这一趋势导致摩根士丹利资本国际新兴市场指数从今年的最高点下滑超过18%。

BlueBay资产管理公司新兴市场分析师蒂莫西·艾什(Timothy Ash)指出,新兴市场正“面临多种挑战的重重考验”。但这些考验不会导致像20世纪90年代那样的危机。他表示,新兴市场的政策制定者拥有应对此情况的“管理工具”。

发达国家股票的根本转变

美国资产出现紧缩迹象,今年标普500指数上升了1.7%,而在2018年初以来,欧洲国家指数几乎均呈负数。

富达国际基金的资产组合经理比尔·甘乃迪(Bill Kennedy)表示,“放眼全球,市盈率相对高于过去。高估值和货币紧缩并行,因此我认为可能会出现下降趋势。”

诸如特朗普贸易政策等不可预测的因素仍将继续存在,因此投资者被迫再度关注股票市值的根本推动因素,其中最重要的就是收益因素。标普500指数中增长最快的美国大型科技公司表现突出,其纳斯达克指数截至目前为止上升了8.6%。如果这些公司保持这一势头,那么耸人听闻的悲观新闻标题就不攻自破了。

甘乃迪表示,“在做投资决定时,不能只看市盈率。驱动未来六个月表现的是创造收益的公司。”

国债及其与全球收益率的关系

国债丶全球紧缩货币政策和不断增强的经济增长趋势共同作用,可能将宣告极低债券收益率时期的终结。

但这一情况尚未出现。10年期国债收益率在3%的水平上停滞不前。其他主要市场的债券收益率今年年初也有所增加,但后期逐渐趋缓。国债和其他债券的收益率的差额出现历史新高。

上个月,欧元区外围国家价格走弱丶收益率增加,这与其说是受到经济持续繁荣的影响,不如说是意大利地方政治紧张态势的结果。

在此情况下,固定收益投资者预计今年下半年不是全球经济出现停滞就是美国和其他市场间出现史上难见的差距。

Gam Investments的固定收益投资主任蒂姆·海伍德(Tim Haywood)指出有很多理由可以支持未来几个月收益将出现增加的观点。他表示,“已有证据表明收益增加的前提的确存在。”

尽管投资者的风险偏好“相对较低”,但“潜在的经济数据十分可观”。因此“看跌债券”的想法也是可取的。

公司债券的表现不尽如人意

信用市场上低端美国投资公司债券逐渐失去吸引力。10年期国债的穆迪BAA指数显示今年的风险溢价呈稳定上升,从2月初的155基点上升至6月底的200基点。

并购在市场上造成的影响十分显着:并购公司及其各部门的债券受影响最为明显,其市场风险呈现增加趋势。

另一大影响就是外国投资者需求降低。美银美林策略师的数据显示,截至6月22日,外国购买数量相比去年下降了13%。

英杰华投资集团公司美国投资信用负责人乔希·洛迈尔(Josh Lohmeier)表示,“由于外国投资者需求下降,新发行债券更具波动性和妥协性。我们主要考虑的问题就是如何避免并购。作为债券投资者,并购通常不是一件好事,因为它总是会造成资产负债表恶化。”

目前在欧洲,欧洲央行的一举一动成为了关注的焦点。欧洲央行将在今年年底停止购买政府和公司债券。

投资者想要先于央行行动的困境在于,欧洲公司债券已经面临严峻的压力,1月起,美银美林银行欧元投资型公司债券的价差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高级资产组合经理格雷格·彼得斯(Greg Peters)表示,“我们担心今年底欧洲央行符合资格名单的增加,但这一情况现在已经发生了。这使得事情更为复杂难办。”

随着差价的扩大,主要债券市场越来越难以预测。如果将去年的情况归纳为无差别购买,那么2018年信贷区别将‘重现江湖’。今年上半年,欧洲高收益债券市场上的10笔交易告吹,许多观察人士认为这创下了历史记录。

甚至在稳定的投资债券市场上,也有发行人选择取消交易,5月,惠而浦和贝塔斯曼就取消了原定的发行计划。

市场行情靠拢石油多头人士

今年上半年石油价格显着增加,5月布伦特原油价格上涨到四年来的最高水平,80美元/桶,这一水平一直持续到六月底。

下半年的主要问题是,过去12个月来原油价格60%的上涨是否已经达到顶峰。但大有理由相信原油价格仍将持续看涨。

委内瑞拉的石油产量显着减少。美国决意恢复对伊朗石油行业的严格制裁,而只要经济大环境保持上涨趋势,石油需求就会相对稳定。

不利的一面在于,沙特阿拉伯和俄罗斯明确表明不希望石油价格不受控制地上涨,因此将在下半年加大石油供给(相当于全球共赢的1%)。但一些人认为,面对四年来石油行业的投资不足丶供给受限的情况,这一供给量还远远不够。

RBC Capital Markets的迈克尔·特兰(Michael Tran)表示,“沙特阿拉伯承诺加大石油供给至10.8千桶/日,但鉴于此前累积的供给中断情况,这一数量在短期内还远远不够。”

与石油不同,金属市场则停滞不前。在全球贸易紧张丶信用紧缩和中国制造业发展放缓的压力下,今年上半年,伦敦金属交易所指数(该指数记录了铝丶铜丶锌等六大基础金属市场数据)下降了6%。

全球最大铜矿埃斯康迪达(Escondida)和中国外最大的铝供应商俄罗斯铝业公司(Rusal)都有可能推动金属价格的上涨(特别是俄罗斯铝业联合公司,如果其母公司EN+在8月5日前无法撤销美国对其的制裁)。

美元走强占主导地位

美元目前的强劲势头是否会保持下去还无法确定。这主要取决于美联储是否坚持实行今年原定紧缩政策下的利率,以及中美贸易紧张关系的发展情况。如果以上两个因素其一或二者皆出现缓和,那么投资者很可能将重返欧元市场,欧洲央行将逐步推进货币紧缩政策。

奥本海默基金公司的首席投资官克里希那·梅曼尼(Krishna Memani)表示,“如果美元走弱,则意味着美国的赤字失去了外国投资者的资助。” 

随着英国脱欧日程的进展,英镑将逐渐走弱。中国人民银行有意让人民币贬值,投资者也时时关注人民币的发展情况。

相对较强劲的人新兴市场的外汇可能能够抵抗得住美元走强的压力,在各大选举逐渐走向结束的情况下尤其如是。但最重要的选举是发达市场中的选举——美国中期选举。直到11月前,货币价格很可能在一定区间内震荡。

原文:金融时报
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

希腊正考虑拓宽获取黄金签证的资产门槛种类

希腊经济发展部长Yannis Dragasakis本周透露,希腊经济发展部正准备立法,以拓宽申请 “希腊黄金签证” 的外籍人士可选择的投资类型。

目前来说,在希腊购买25万欧元的房产是申请希腊黄金签证申请者唯一可选的投资类别。事实上,就这一议题的讨论在希腊政府内已经有一年多,由于前任希腊经济发展部长Pitsorla公开反对对希腊黄金签证改革而被搁置至今。此前的讨论改革措施包括:引入希腊房产以外其它类别资产,例如黄金签证申请者可购买一定数额的可公开交易的债券股票

2017年这一议题被公开后一直没有进展,但新官上任三把火,经济发展部的新部长 Yannis Dragasakis 有意加快这一进程。他对希腊媒体 ANA-MPA表示,希腊经济发展部已经“准备好了扩展黄金签证项目下的申请条件,目前正在准备相关立法。

来源:Enterprise Greece

 

自2013年希腊实施黄金签证以来, 共有2000多位黄金签证的获得者。不出意料,中国籍获得人数最多,其次是俄罗斯和土耳其这类国家。 

希腊经济发展部长Yannis Dragasakis先生也提到了一些黄金签证申请流程上的问题及必要的变化也将包含在正在酝酿中的新法案中。此前,希腊商会团体和其他商业机构提请希腊经济发展部注意这些黄金签证申请流程上的问题。有知情人士透漏,新的黄金签证法律最快可能“几周之后”就会出台。目前, 在欧洲同类型的签证项目中,希腊的黄金签证的受欢迎程度仅次于葡萄牙和西班牙。

截止到2017年,希腊政府已经签发黄金签证2170张,有望在2018年签发总量上超过西班牙。可以从上图中得知, 每年获得希腊黄金签证的人数数量在逐年上升, 仅2017年这一年, 就有648名主申请人获批。自从希腊推出黄金签证以来,希腊因此得到超15亿欧元的”外来投资资金”。

根据希腊黄金签证的主要运营方 “商业希腊” (Enterprise Greece)对媒体的表述, 希腊这一项目的成功远胜于塞浦路斯的同类型项目, 因为在获得黄金签证和连续持有希腊房产8年后, 持有者可申请欧盟永居许可, 这对于那些投资25万欧元购买希腊房产而获得黄金签证的非欧洲人士而言,能够从此在26个申根国畅行无阻,是十分有吸引力的。 除此以外,吸引众多申请者的还有希腊的地中海气候、高性价比的生活品质、及低廉的房价。 此外,希腊经济正处于复苏期、其政治环境稳定也是重要因素。 

 

 

文&排:HY

参考信息源: IMI Daily & Tornos News 

买股不如买房!富豪投资房地产比重创空前新高 | 美国

根据美国富豪投资人组织 Tiger 21 7月18 日公布会员调查,截至第二季末,富豪投资人将房地产投资比重拉升至空前新高,同时远离避险基金与股票。反映股价高涨及地缘政治风险,驱使这些顶级投资人更青睐传统资产。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国富豪投资人扩大买进房地产
美国富豪投资人扩大买进房地产

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调查显示,上季末富豪投资人已将房地产投资比重平均拉高到资产组合的 33%,创 2007 年调查有史以来新高水准。而避险基金占其投资配置的平均比重,则跌到历史新低的 4%,比 2008 年第四季金融危机高峰时的 5% 还低;反映近期避险基金因高收费及报酬表现不佳,而遭到投资人摒弃的趋势。

Tiger 21 创办人 Michael Sonnenfeldt 对《彭博社》表示,富豪投资人扩大买进房地产是“不寻常的举动”,他们远离避险基金与股市,加上固定收益资产的报酬不佳,地缘政治风险令人担忧,都是造成这个行动的原因。

Sonnenfeldt 补充,许多 Tiger 21 的会员能靠房地产和私募股权赚钱,“能够直接拥有的资产,最令我们的会员感到安心。他们可以持有一栋建筑物,或是一间小公司的一部分。当你能够制造报酬的可能性如此低,就会选择能够制造收入的资产。”

Tiger 21 的会员个人持有资产额介於 1000 万美元至 10 亿美元,总资产额达 510 亿美元;调查访问人数约占 520 名会员的 1/4。

(据钜亨网)

美国 | 总统大选尘埃落定后,投资者关注什么?

美国总统选举投票正式开始

美国总统选举尘埃落定后,投资者该注意些什么?这是摆在眼前大家最关注的事情。

投资者突然信心大增,认定希拉莉將在美国总统大选中击败川普、美国政局维持现状,也就是白宫的民主党总统继续受到国会的共和党人制衡。

Janus Capital Group Inc.在一封电邮中说,押注標普500指数在大选次日表现的期权走势表明,希拉莉当选总统的概率为71%,高於上周的63%。

这意味著,投资者的看法与预测市场的赌徒和民调匯总网站的预测更加相近,大多显示出希拉莉胜选概率上升。

美国联邦调查局(FBI)上週日维持此前结论、不寻求就电邮事件对希拉莉提起刑事诉讼之后,Janus的上述分析与市场走势相符。

標普500指数终止了36年来的最长连跌行情,並很大程度地收復了10月28日FBI重燃希拉莉电邮门话题之后的失地;FBI此举曾推动避险资產上涨、高风险资產下跌–对冲共和党爆冷获胜风险的头寸,週一均大幅缩减(见图1)。

如果川普反超获胜,其后果会类似於英国6月公投决定脱离欧盟。如果川普获胜,“我们预计投资者將拚命涌向安全资產,”巴克莱银行在一份报告中说。民主党全面获胜也可能具有破坏性,但这种机会现在非常渺茫。摩根大通在报告中提出了第3个或產生类似市场反应的潜在意外情况。报告標题是:“我要求重新计票。”

从长远来看,两位候选人都想增加开支和减税,这利好股票、利空固定收益產品。要提醒的是,投资者对美国大选的第一反应往往不会持续(见图2)。

(据东方网)

美国 | 路博迈看好美国房地产成为2016年第四季热门投资

今年第3季全球金融市场似乎享受了好时光,英国脱欧冲击不大、美国就业数据反映良好盈余前景、欧洲经济数据持续改善、债券殖利率下降、股价不断攀升、央行一再延后升息。 展望未来,投资应如何规画? 针对2016年第4季投资趋势,路博迈投顾(Neuberger Berman)为投资人聚焦全球市场投资脉动三大热门投资指南,包含:频创新高的美股应如何布局? 油价逐渐稳定,高收益债的后势如何看待? 房地产行业跃升全球产业划分(GICS)第11大类别产业,将对房地产投资带来什么影响?

路博迈:全球经济面临挑战、市场波动上升

路博迈投顾表示,全球经济成长持续面临挑战,短期内美国经济成长速度将开始减弱,欧洲、日本,中国经济面临庞大挑战,各国央行大举松绑货币政策的成效似乎已到了极限,联准会升息与否的内部讨论也日益分歧;而即将到来的美国总统大选、潜藏的地缘政治风险等因素,都让未来充满不确定性。

通膨方面,美国方面因物价与薪资水平上涨将推升通膨,而欧洲与日本则面临较显著的通缩风险。 路博迈客户投资组合经理Michael Dyer表示,综观整体经济,景气循环进入成熟阶段,经济衰退风险增加。 提醒面对低成长投资环境,消息左右市场、波动性可能上升,投资人应多加注意。

美国小型股具投资报酬潜力

路博迈客户投资组合经理 Michael指出,美国股市目前投资评价合理,但企业盈余表现不振将可能不利于股市前景,然而即使整体市场表现平平,也并不代表没有投资机会,建议投资人可以关注小型股。 目前美国小型股的投资优势包括:受惠于美国内需成长,每股盈余持续成长;与大型股比较,财务体质健全且负债比率较低;长期而言,小型股在质量及价值题材报酬相对高、波动相对低,比起大型股更具报酬潜力。

此外,因为较少有分析师深入研究小型股,使其市场价格较未能公平实时反映其价值,也因此优异的选股能力将有助于绩效表现。 近年来,小型股及价值股表现相对落后于大型成长股;然而展望未来,质量及价值导向的小型股将有机会表现,而由下而上的选股将更显重要。

三低优势带动高收益债、新兴市场本地货币债再成为投资新宠

美国经济温和复苏,预料联准会将以温和渐进方式升息,然而全球低成长、低通膨及低利率的三低环境将持续,配息型的产品例如美国高收益债券及新兴市场债券再度成中国台湾投资人新宠儿。 美国经济缓步成长将带动利率渐渐攀升,有利于高收益债表现。

另外受到美元涨势趋缓、原物料价格回涨、中国硬着陆风险降低影响,第4季新兴市场投资声望逐渐拉高。

美国经济温和成长,有利高收益债表现

伴随联准会渐进地升息,美国经济将持续处于温和增长及相对良好的通膨环境,有利于高收益债券之表现。 客户投资组合经理Adam Grotzinger认为原物料产业以外的高收益债发行企业的信用体质依旧良好,拜再融资活动之赐,近期内高收益债券的到期部位已大幅下降,企业财务体质也逐渐提升,平均杠杆比例已自5.2倍降至4.3倍。

Adam预估高收债的违约情况仍在可控制范围,且集中在原物料相关产业为主,其余产业高收益债的投资评价则足以弥补所承担之违约风险。 除了身处困境的产业,其余产业的基本面仍旧合理,因此2016-2017年的违约率应将远低于历史平均值。

基本面改善,新兴市场本地货币债券具高投资吸引力

全球低利环境下,由于收益率创新低,无法抵销利率上扬风险,路博迈表示对多数已开发国家政府债券采减持观点。 相对之下,有全球宽松货币政策与原物料价格回稳双双加持,新兴市场债券基本面面临的压力开始消退。

过去几年新兴市场外汇大幅贬值,使多个新兴国家经常帐改善,加上充足的外汇存底与低外债比例,都持续支持新兴市场主权债之基本面,同时利差水平远远足够弥补景气循环风险。 新兴市场本地货币债券实质殖利率较已开发国家高出近3%,货币止跌回升,通膨压力缓和,都是新兴市场本地货币债券的投资利多。  

Adam进一步指出,当前总体经济环境有利于配息型的产品例如高收益债与新兴市场债券基金,稳定的债息收入将是最重要的收益来源,建议投资人趁低进场布局。

全球不动产投资信托成为独立产业类别后将更具投资吸引力

2016年第四季投资潜力新星,路博迈看好美国房地产市场

全球不动产投资信托(Real Estate Investment Trust, REITs)8月以来呈现回调修正,然而在全球低利率的环境之下,各主要央行仍持续实施宽松政策,REITs不论报酬率及收益率都具吸引力、且与其他资产类别呈现低相关性,是投资组合分散的好选择,而现今REITs的投资优势更不仅止于此。

房地产晋升独立产业, REITs汇聚三大投资吸引力

一直以来,多数共同基金的布局都是减码 REITs,然而自从今年9月房地产业从金融业被分割出来,成为全球产业分类标准的第11项产业类别,这情况可能将有所转变。 路博迈基金经理人Anton Kwang分享道:“REITs成为独立产业类别后将更具投资吸引力。 一来是未来REITs将更受投资人重视,重要性将大大提升。 此外,自金融业独立出来后,REITs低波动的特质及与其他产业低相关度的特性将更加彰显。 而共同基金因应产业重分类,投资组合将重新调整,也会增加REITs的投资需求。 ”

美国 REITs最夯投资标的:商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅

面对联准会年底可能升息, Anton指出,综观历史表现,美国REITs在升息环境下,表现反而相对突出。 举例来说,在2000年、2004年、2005年及2006年联准会升息三次以上的年度,美国REITs的表现就大幅优于股票及公债。 在次产业方面,相对看好商办大楼、购物中心及单一家庭出租住宅。 商办大楼的需求受经济成长带动而增加,且供给成长有限;购物中心则具备防御特性,且相对于一般零售业来说,较不受电子商务竞争的负面影响;单一家庭出租住宅则因需求快速成长、租金稳健上扬而具备投资价值。

(据钜亨网)