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英国贷款利率表影响近半数房奴

据《每日邮报》报道，英格兰银行最新的数据显示，为了攀爬上住房阶梯，英国房奴中有近一半的人都过着节衣缩食的生活。

该数据显示，为了能够获得超低利率的贷款，越来越多的借款者承担了令人担心的、高得危险的债务。而这也引发人们的担忧，即如果利率上升，数百万人可能入不敷出。

英格兰银行称，在2018年第三季度，有47%的抵押贷款是流向那些“高贷款/收入比”的客户，这一比例创下历史纪录。对一对夫妇来说，所谓“高贷款/收入比”意味着他们的借款比自己的年收入高出三倍以上，或者说，两人年薪合计只有4万镑，贷款却达到12万镑。而对单身人士来说，这意味着其借款为自己收入的四倍，比如以3万镑年薪贷款12万镑。

在这种情况下，如果利率上升，他们将陷入困境。而当前贷款利率为史上新低。

金融数据公司Moneyfacts的数据显示，英国各大银行正在以极低的首付引诱消费者。银行会给出首付仅5%、两年期固定利率抵押贷款只有3.54%的条件。按照这个利率，25年期的190,000镑贷款每月还款额为955镑。如此低的首付意味着消费者面临着负资产的危险，因为只要房价降低5%，就足以让他们破产。而如果大量房屋所有者都处在负资产的境地，国家经济则非常危险，一旦他们突然被迫出售房屋，则银行将面临巨额损失。

坐标英国利物浦 约58万 居外编号：43105657

金融咨询机构Candid Money的贾斯丁·莫德雷（Justin Modray）表示，如果人们现在打算竭力攀登上住房阶梯，那么现在可能是他们最有能力实现这一目标的时刻。“如果利率的确上升，人们就会遇到偿还贷款的困境。而利率很可能会上升。”

工党议员、财政选择委员会成员（Treasury select committee）约翰·曼恩（John Mann）表示，银行鼓励那些压力巨大的借款人去承担自己很难偿还的贷款是不负责任的。“如果利率上升或者房价下跌，可能会为经济带来严重后果。“

 

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参考来源：英中网
排版：KYRA WANG

Zillow预测2019年美国房市：房价增长放缓 亚马逊Q2落选城市值得关注

2019年美国房地产市场抵押贷款率将持续增加。这将对每个人都产生影响，并进一步抬高购房者的购房成本，且增加租房需求。房主们目前已经开始感受到抵押贷款率增加带来的压力了。

以下是Zillow对2019年房地产市场的预测：

1. 房贷压力增加

尽管过去两年来贷款率持续稳定增加，但始终低于经济衰退期和经济增长期的平均水平。但2019年，这一情况将有所改变，届时30年期定息按揭贷款率将达到5.8%，为2008年经济危机以来的最高点（2008年贷款率为应对房市危机，贷款率快速下降）。2019年，在贷款率上涨和房产价值稳定增加的双重压力下，人们将愈发难以承担购房成本。目前，增加的贷款已经超出了房产价值带来的收益，这导致已有房产的房主暂时取消买卖计划，并大大打击首次购房者的购房热情。

2. 租房市场出现回升

购房者首当其冲受到贷款率增加的影响，但承租人并没能免受影响。由于上涨的贷款率导致原本计划购房的人中有部分人难以承担增加的购房成本，从而选择继续租房，因此最近租房市场非常轻微的下滑趋势将有所回升，并将再次出现增长。但对公寓建造的持续稳定投资将会制衡这一回升趋势的发展，防止租金过度增长而超过收入增长水平。2018年第三季度美国租金中位数是收入中位数的28.2%，显著高于过去25.8%的水平。

3. 通勤更不方便

城市核心地区是创造就业机会的集中地区，同时也是面临房价过高危机的地区，因此越来越多的人选择在郊区居住和生活。2019年，在城市工作的人选择居住在郊区的这一现象将继续存在，导致通勤时间变长，交通拥堵加剧。对于经济能力仅足以支持其居住在偏远郊区，需要极长通勤时间的人而言，这一变化尤其令人担忧。波士顿中心地区每平方英尺的房价相比偏远地区高出303%，华盛顿中心地区住房每平方英尺的首付比偏远地区高出218%。各州政府正在商议开展新的基础设施投资，但鉴于建筑成本的增加和计划的延误，部分投资项目可能力度不够，或是进度过晚。

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4. 落选亚马逊第二总部的城市迎来新的发展可能

虽然败给纽约和华盛顿地区而落选亚马逊第二总部，但参选城市此前为争取成为第二总部选址带来的数以万计的就业机会而付出的努力并没有白费。

在亚马逊宣布其第二总部选址前不久，芝加哥推出了P33倡议，旨在于2033年其200周年纪念前发展为技术中心。该倡议被称为是“芝加哥技术未来的伯纳姆计划”。伯纳姆（Daniel Burnham）在1900年提出“Paris on the Prairie”计划，旨在美化城市并将其打造为城市规划中的一股关键力量。

这套芝加哥2卧2卫公寓位于林肯公园学区，集古典魅力及现代美感于一体，距离林肯公园动物园、潜水港、湖滨小径、德保罗大学、购物中心、美食餐馆等等仅几步之遥。
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在西雅图公司Convoy选择在亚特兰大建立其在东海岸的办公室后，亚特兰大就开始动作频频，并竞选亚马逊第二总部。诺福克南方公司可能将其总部从其名字由来的城市——诺福克（Norfolk）移至亚特兰大。

纽约和华盛顿在权衡承接亚马逊第二总部的利弊，同时图森（Tucson）也在考虑其21英尺的仙人掌区是否能够被开发。

延伸阅读：【亚马逊第二总部“水晶城” 华盛顿对岸冲出的一匹房产界黑马】

5. 因自然灾害被毁住房数量达到历史最高

关于2019年的这一预测是基于目前真实情况的合理推测。仅在2018年就有15000栋住房（其中包括一整个城镇）在加利福尼亚森林火灾中受毁，还有大量其他住房在墨西哥湾沿岸的风暴中被毁。

随着自然灾害频率和严重程度的不断升级，建筑商和开发商开始注重开发预防性材料和设计和/或对材料和设计进行保护。过去，在自然灾害后，建筑商能够快速重回市场，致力于建设更好更贵的住房，但2019年这一情况将有所改变。建筑成本不断增加，保险商越来越不愿意在危险领域提供保险（或收取更高昂的保费），因此，建筑商恢复建造的需时和成本都会大大增加。

洪灾带来的损失也在不断增加。2020年起30年贷款期内，受海平面上升和风暴影响而被淹房产的预测数量不容乐观。

6. 房产价值增长放缓

缓解贷款率增加带来压力的一个因素是房产价值增长放缓。10月，房价相比去年增加了7.7%，美国房价中位数达到221500美元。Zillow预测，2018年1月至2019年10月期间，房价增长将达到6.4%。Zillow针对房产专家和经济学家展开的一项调查显示，2019年房价增长为3.79%。相比今年3月8%的大幅增长，这两项数据均显示房价出现降温。


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原文：Zillow
责编：Zoe Chan

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泰国计划收紧抵押贷款政策 银行高度戒备

泰国央行计划收紧抵押贷款标准，此举将对商业银行的主要业务造成打击。商业银行纷纷为此做好准备。

对新政策表示担忧的银行中包括国有的政府储蓄银行，泰国的第四大贷款银行。

地方媒体报道称，政府储蓄银行总裁Chatchai Payuhanaveechai表示，泰国央行应该考虑新的贷款政策对房地产行业存在的潜在影响。Chatchai Payuhanaveechai警告称，此举将导致住房市场冷却，进而对住房相关的就业产生连锁影响。

未完工的公寓大楼耸立在曼谷街头。泰国央行计划于明年收紧抵押贷款标准，以打压房地产行业的投机活动

10月4日，央行宣布将实施更为严格的住房首付政策。泰国的住房债台越筑越高，此举旨在解决不良贷款率过高的问题。

新政策规定第二套房产购买者要想获得超过1000万泰铢（约211万元人民币）的贷款，就必须支付至少20%的首付。这一规定意在将贷款价值比率限定在80%的范围内。这一比率越高，贷款方承担的风险就越高。

新政策还规定贷款银行不得出借超过房产价值的预付款。这一规定将在明年1月生效。

泰国央行金融机构政策助理Wajeetip Pongpech表示，“这是一项预防性措施，旨在减少房地产行业的风险，并创造良好的信贷环境，从而鼓励贷款银行适度地向购房者提供贷款。这一政策还将有助于防止住房债务的增加，减少房地产行业过度的款项挪用行为。”

地方贷款银行一面要求央行权衡新政策带来的影响，一面采取行动，为缓冲抵押贷款的减少做准备。抵押贷款业务是泰国银行的主要业务。截至2018年第一季度，抵押贷款占银行业整体贷款数量的17%，占零售贷款的50%。

曼谷银行，泰国最大的私人借贷银行，计划在今年将实现5%的中小企业贷款增长率，比2017的4%有所提高。2017年，曼谷银行的住房贷款增长率从2011年的15%降低至11%。

泰华农民银行计划在小企业贷款业务，特别是旅游、物流、食物加工和建筑业等部门实现4%-6%的贷款增长率，相比去年的4%-5%有所提高。这些部门的贷款增长预计将迎来快速发展，因为政府承诺投资国的重点经济区——东部经济走廊，并以中小企业作为投资重点。

泰京银行，泰国资产规模第二大的银行，将今年的小企业贷款额增长率设定在6%-7%，相比2017年有所提高。2017年，该银行向小企业出借的贷款总额约为2000亿泰铢。三菱日联金融集团主要控股的贷款银行大城银行计划今年实现6%-8%的总贷款增长率，其中超过一半都流向政府大力宣传的泰国4.0经济战略项目和中小企业。

穆迪投资者服务公司在近期的一项分析中指出，如果房价大幅度下跌，抵押贷款政策收紧将对银行产生严重的影响。

泰军人银行经济研究中心（TMB Analytics）负责人Naris Sathapholdeja表示，“央行近期的举动显然是想提醒贷款银行调整其借贷组合。”

住房贷款是泰国银行所有消费者贷款中唯一面临不良贷款数额增加的贷款。今年截至目前为止，不良住房贷款增加到总贷款额的3.4%，导致央行介入处理。亚洲证券的分析师指出，信用卡的不良贷款比例为2.5%，汽车贷款的不良贷款比例仅为1.5%。

穆迪公司的报告显示，尽管经济增长有所放缓，但截至6月底，评估泰国人负债程度的指标之一——家庭杠杆率保持在GDP的77%。穆迪公司指出，过去10年来，曼谷相对较低的利率帮助住房价格实现了49%的增长。同期，公寓价格增加了78%。

泰国曼谷40层高端公寓+空中会所，位于Bangkhunsi路MRT站旁，1卧1卫1车库房型仅售约¥57万。一个月内支付总房款30%作为首付款并签约，六个月内支付总房款的70%作为尾款并交房过户。
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分析人士对新的政策表示欢迎，认为新政策有助于提高泰国银行的贷款标准。

穆迪在一项声明中表示，“新的抵押贷款政策有利于信贷，因为其有助于减少投机购房的行为，并要求银行以具备良好信用记录的借款方为主要服务对象。”


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来源：日经亚洲评论
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

  • 新银行的利率/产品比就银行好
    不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
  • 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
    如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
  • 负债合并，比如：还清信用卡
    用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
  • 调整贷款还款
    比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
  • 调整贷款结构
    如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
  • 物业产权变更
    即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

  • 物业刚成交不久
    这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
  • 信用不高，比如有欠款等
    在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
  • 没有收入，或收入不稳定
    收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
  • 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
    通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

  • 贷款规划
    是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
  • 房屋价值
    想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
  • 财务状况
    你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
  • 信用分数
    在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
  • 旧银行
    在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
  • 时间安排
    我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

  • 通过转贷同样达到减少利息还款
  • 或选择更好的还款方式
  • 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
  • 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
  • Meriton Vendor Finance到期转贷调整


责任编辑：Zoe Chan

 

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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My Home Loan解决澳洲房贷难题

我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。【阅读原文】

 

首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机：房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点；投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多。这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。【阅读原文】

 

谁说高净值人士买房不用贷款？｜居外专栏

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无论你的银行存款余额有多少，在英国买房总是伴随着申请按揭贷款的过程。《Abode2第二家》执行主编 Laura Henderson深入研究了那些向富有的国际投资者提供专业抵押贷款的金融机构，并撰写了这篇文章以飨读者。

无论您是打算在市中心买一个临时居所，还是在英国乡村的中央地段买一栋宏伟的豪宅，选择正确的融资方式来确保交易成功都是一个至关重要的环节，而在购置物业组合的初始阶段，这一环节的重要性是其他任何事物都无法比拟的。

很多国际客户在伦敦购置第二甚至第三套住宅作为基本住所，或者供他们的孩子在求学期间居住。然而，如果某住宅的业主显然不会入住且可能将住宅完全用于出租，则贷款机构在审批贷款申请时会保持非常谨慎的态度。

“Victory House”是一座宏伟宽敞的经典住宅，坐落在伦敦的中心地带，就在肯辛顿宫（Kensington Palace）对面，让您体验极致的奢华。居外物业编号：41253139 点击查看房源

Enness私人办公室负责人安东尼奥（Antonio Michael）指出，除了购置多处物业以外，高净值个人通常拥有非常规的收入来源：“业界有一个不言自明的假设，即有钱的客户没有理由申请抵押贷款，而那些有理由这么做的人可以轻易获得融资。

“这两种观点都是错误的。高净值人士通常喜欢保留一定的流动性，而不是将财富全部捆绑到某一项资产上。此外，客户越有钱，他们面临的财务状况越复杂，管理财务的难度就越高。”

低利率还起着十分关键的作用——大多数高净值人士会选择只付息的贷款，因为房产增加的价值可能会超过利息费用，而拥有自由出售财产的权利也为自己留出了一条退路。

英国金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）对高净值抵押贷款客户所下的定义是年净收入至少为30万英镑（约266万元人民币）或净资产价值至少为300万英镑（约2,656万元人民币）的个人。然而，如此庞大的资产规模也构成了借贷方面的困难。

对此，私人银行和资产管理机构Coutts抵押贷款部门主管Alex Lyneel做出了如下解释：“为了评估高净值个人的贷款需求，金融机构需要更深入地了解非标准的收入来源，并使用更为复杂的结构、法律、税收影响和客户生命周期模型来进行决策。值得一提的是，由于职业和所处的阶段有一定的差异，不同客户的生命周期模型可能存在很大的区别。

英国银行业的规则已经更改，申请大规模抵押贷款也不再是随便钻进商业街上的某家支行就能办妥的事了。

“在英国，不同的政府政策导致贷款机构评估抵押贷款申请者可承受性的方式出现了彻底的变化，而这对于那些‘情况特殊’的人而言尤其不便，”安东尼奥解释道。“由于审查要求日益严格，自由职业者、外派员工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申请抵押贷款时常常碰壁——即使他们的银行存款可以充分地证明自己的还款能力也不例外。

解决这一问题的办法来自于英国的私人银行所用的幌子。在英国，私人银行可以提供更灵活的方法。比方说，如果借款人同意让某家英国银行管理一定比例的贷款金额，那私人银行就可以提供额度更高的贷款。

同样，英国的高净值按揭贷款经纪人或私人银行所能提供的最大好处就是为其客户量身打造的专属建议。正如人们所预期的那样，当涉及的贷款金额较高时，风险也会相应提升，因此适当的建议也许可以帮客户节省数百万美元。


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欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。

产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略， 产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。

此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。

所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？

  1. 具有良好财务背景的人

你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。

这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。

这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。

  1. 年龄比你小的人

有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。

这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。

  1. 产业再融资

要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。

今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。

你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。

在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。

此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。

  1. 继续供期

简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。

  1. 其他金融机构

想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。

有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。

如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。

  1. 支付更多头期

如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。

至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。

 

责任编辑：Zoe Chan

 

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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美国房贷利率创7年来最大涨幅 破5%楼市将加速下行

上周，美国抵押贷款利率接近5%，创7年多以来的最高水平。媒体称，美国房贷率若“破5”，将标志着低迷的住房市场会再次受挫。

当地时间10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%，创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示，即使是现在，除最有资格的购房者外，所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。

释放美国经济下滑信号

《每日经济新闻》记者了解到，近几个月来，美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受媒体采访时表示，“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。”

按历史情况来看，5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里，美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说，接近5%的贷款利率让他们猝不及防，他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。

媒体援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称，对于一所抵押贷款为25万美元的房屋，5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元（不包括税和保险），而在不到一年前，借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为，如果借款人在更高利率环境下买不起房，卖方或需降低房价。

由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标，房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。

记者了解到，今年8月，美国的成屋销售较上年同期有所下降，这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺，以及刺激民众购房举措减少，许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。

“随着利息上涨，借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对媒体表示。

不难看出，美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示，在他工作的片区，降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。

获利房主数量恐创新低

两周前，布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子，他们选择了可调整利率的抵押贷款，这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率贷款，他们就必须支付4.5%~5%的贷款利息。

雷丁格称，利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房，如果选择固定利率的抵押贷款，他的月还款额就将要高出几百美元。

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《每日经济新闻》记者了解到，可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率，通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示，随着利率上升，对产品询价的客户数量激增。不过，他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据，二季度，他们约占抵押贷款来源的12%。

此外，美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%，为7年多来的高点。此外，美联储今年已连续三次加息，市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。

媒体称，更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里，再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight Inc。的数据，如果美国房贷利率“破5”，那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人，此数字将较今年年初下降64%，将创下2008年以来的新低。

对首次购房者来说，更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示，房地美支持的贷款中，约有45%是给首次购房者的，高于正常情况下的30%左右，这意味着，利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，“由于大部分外国买家在美国是用现金购房，今年以来，按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担，从而导致房价上涨速度放缓。”

 

来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款？｜居外专栏

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“我究竟可以获得多少房屋贷款？”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。

借款人能够从银行获得多少房屋贷款，主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的；或者总体上来说，是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。

长期生活在加拿大的成年人，每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地，信用分数的范围为300分到900分。也就是说，个人的信用分数满分为900分。

根据申请人信用分数的高低，银行（金融机构）来评估借款人的偿还愿望：即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地，借款人的信用分数为650分，该借款人就被银行（金融机构）认为良好客户；如果借款人的信用分数为680分，该借款人就被银行（金融机构）认为为优质客户。一般地来说，借款人的信用分数高于650分，该借款人可以从银行（金融机构）获得A类房屋贷款，或者优质房屋贷款；否则，该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。

银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率，即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上，那么，借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%；如果借款人的信用分数为680以上，那么，该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外，银行或金融机构还设置了另外一个债务比率；即借款人的所有债务（包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等）与家庭收入的比率。同样，银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上，该总债务率最高为42%；如果借款人的信用分数为680以上，该债务率水平可以达到44%。所以，在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下，借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。

借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款，利率越高，借款人所支付的月房贷越高。一般地来说，按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平，借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如，如果家庭年收入在5万加元，借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。

对于在加拿大有稳定收入的人士（包括新移民），在购买房屋时，最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平，借款人在计划购买房屋前，自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字，购房者还需要咨询专业的房贷经纪（Mortgage Broker/Agent）。

对于新移民来说，由于在加拿大居住时间少于5年，所以，信用记录比较短，可能面临着没有信用分数的情况；但是，加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录，银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。

以国际留学生身份在加拿大的有关大学（University/College）就读的学生，也可以申请贷款买房。一般地，按照国际留学生身份申请房屋贷款，银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%；此外，还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作（Part time job），即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说，这种房屋贷款并非优质贷款，而属于次级房屋贷款；提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多，只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生，最好联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。

在加拿大，如果申请人有自己经营的生意，或者被称为自雇人士，这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要获得优质房屋贷款，一般至少要有两年的执业时间；申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算；所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明，也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款（B类贷款）。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说，申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。

除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外，银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地，申请人的首付比例超过35%以后，银行可以结合申请人的收入、信用分数，但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上；同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里，银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款，是否有能力偿还房屋贷款。一般地，这类房屋贷款也属于次级房屋贷款（B类贷款）。申请人需要联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）获得这方面的贷款信息。

在此，我多次提到了A类和B类贷款，也提到了房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。其实，关于加拿大房屋贷款的分类，我已经在其他文章中做了解释，请参照这些文章。另外，在加拿大，房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士，不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款，关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案；所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外，这些房屋贷款经纪所代理的很多银行，并不直接接待客户，也就是说，这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人，要获得这些银行（金融机构）的房屋贷款产品，必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品，房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。


责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机。

对于首次购房的买家，几乎是非常事宜：

  • 房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点
  • 悉尼房价从去年6月至现在小幅下跌，跌幅5.6%；墨尔本从去年11月至现在跌幅3.5%
  • 投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多
  • 卖家预期更加合理
  • 银行依旧偏爱首次置业者
  • 出现一些楼花抛售转售，或许可以“捡漏”

这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字，可以只看我们的一句话回答。当然，最省事，安全的做法，是联系我们专业的贷款经纪。

1. 我需要多少存款？

“那得取决房子多少钱”

一般来说，购房者至少需要房价10-20％存款加上5%的其他费用准备金。

例如，购买价值50万澳元的房产，意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款，加上2.5万澳元的其他费用。（如果申请人的贷款能力不足，那么将需要准备更多的存款）

对于贷款比例（LVR）超过90%的借款人，大多数，并非所有银行都有真实存款（Genuine Saving）要求，也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。

不过对于首次置业者来说，如果存款不足，不妨将目光转向楼花而非现房，以房价的5% 或10%就能锁定房子，并为自己争取到1-2年筹措资金的时间（最长8年）。

除此之外，买家也有其他选择参考，例如通过父母或亲属赠与的钱（Gift funds）来凑够剩余资金；或通过担保贷款（guarantor loan），即买家父母通过他们的房产作为抵押担保，帮助卖家申请贷款。

2. 购买房产需要支付哪些费用？

“比您想得多一点点”

除了首付外，还有很多“隐形”费用。

假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子，交了10%的首付。我们一起来看下除此之外，您还需要交哪些费用：

  1. 印花税（Stamp duty）

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中，印花税大约为18,300澳元。

  1. 律师费（Conveyancing Cost）

澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成，律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。

  1. 贷款机构费（Home Loan Fees）

贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费 （最多900澳元）。一些贷款机构为了吸引客户，会免除这些费用。

  1. LMI房屋贷款保险（Lender’s Mortgage insurance）

当贷款比例超过80%时，会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大，保险费用会越高。在此例中，假设贷款比例为90%，LMI保险费用大约为9,000澳元。

  1. 房屋检查费用（Inspection cost）

在买房前，建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实，另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子，检查费用大概在400澳元左右。

  1. 市政费（Council rate）

市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大，也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。

  1. 搬家费（removal cost）

请专业的搬家公司帮忙搬家，可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗？

“得具体情况具体分析”

关于首次置业印花税的减免，从新州政府网站我们可以看到：2017年7月1日后，从之前的总价55万（及以下）的房产，首次置业印花税全免，到总价65万（及以下）就能全免，而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。

其次是首次置业补贴，在新洲，对于价值不超过75万的买地建房，首次置业者可以申请1万补贴；对于已经建好的新房，价格要低于60万才能拿到1万补贴。

那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢？基本上来说，有如下规定：

  • 至少有一个申请人应持有永久签证，或是公民。
  • 每位申请人必须年满18岁。
  • 物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。
  • 购房者及配偶在2000年7月1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权
  • 从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴
  • 在该房产交房一年之内入住，并且连续居住满 6个月或以上
  • 两人或以上联合购房，至少一人是澳洲永久居民或公民
  • 购房者只能以个人形式购房，不能以公司或信托形式购房

4. LMI银行保险费用大概是多少?

“不是每笔贷款都要付”

好，首先什么是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？从字面上看，这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说，LMI在贷款比例超过 80% 时会产生（少数银行在贷款比例超过90%时产生），因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。

LMI费用不是线性计算的，通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高，保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司，也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借（LMI Capitalisation）。

举个例子：如果您想买个价值50万澳元的房子，准备贷款45万澳元，这时候您的贷款比例是90%，LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后，您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元（45万澳元 – 5千澳元）。

那有什么办法可以避开LMI保险费吗？

第一，有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品；

第二，专业人士贷款90%可免除LMI（如律师、银行家、会计师、工程师或医生等）；

最后，也可以通过父母担保来避免这一费用。

5. 需要准备哪些文件？

总的来说，银行需要您提供如下几个类型的文件：

身份证明：

  • 中国护照或澳洲护照
  • 澳洲驾照或photo ID

收入证明：

  • 工资单或雇主信
  • 纳税申报表（Tax return）或评估通知书（NOA）
  • 会计师信（如果您是自雇佣人士）

资产证明：

  • 银行存款证明
  • 赠与信（以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金）
  • 定金收据（如果已付定金）

负债信息：

  • 信用卡账单
  • 车贷、个人贷款及助学贷款（HELP/HECS）等
  • 短期债务，如Afterpay或Zippay等

在准备文件时，请确保所有文件都是最新的。

因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候，很大程度上依赖于这些文件的准确性。

6. 我该选择哪种房贷产品呢？

现在市面上提供房贷的金融机构有很多，可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

  1. 是否想要额外还款吗？
  2. 是否想要在贷款的同时，留一些钱应急吗？
  3. 是否需要更好的估价或更低的利率？
  4. 是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的basic home loan？
  5. 网上银行或手机app使用便利是否重要？
  6. 是否一定需要银行有分行服务？

房屋贷款是一项大的经济决定，在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您，欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队！


责任编辑：Zoe Chan

 

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