对一个人来说，买卖房产相关一大笔资金，是一件重大的事情。而房地产买卖关係到买方、卖方、仲介、律师、银行、建筑商等等，也比较复杂。本期的专题，要来探讨房地产买卖中经常碰到的法律问题。
一个案例引发的思考
首先我们来回顾一下最近发生的一个与房地产买卖有关的着名案例。
一对纽西兰夫妇想要卖掉自己位于Castor Bay 的大宅，他们找到了Premium公司的Pam Mary 作为他们的仲介，这是一位非常有经验的业界人士。这位仲介以250万元卖掉这幢房子，卖家还算满意。可是，令卖家大感意外的是，仅仅6个月后这间房子又转手了，而转手的卖价高达350万。在这笔新的交易中，新卖家找的是同一个仲介。而且很多证据显示，仲介跟这位新卖家的关係特别好，之前也做过其他8户这个卖家的生意，他自己的女儿还在这个卖家的Trust公司工作。
这个案例裡有几个不寻常的现象。第一、时间点非常接近。第二、同一个仲介经手两次交易。第三、这个仲介从事专业的歷史或是他的家人，跟这个新卖家有不寻常的关係。相关讯息都证明这个仲介在帮第一个卖家处理交易的时候，就已经有另外的安排，或是暗中进行其他牟利的作法，而不想要让原来的卖家知道。
案子经过3年的诉讼，高等法院最后作出终审判决，涉案仲介赔偿金额高达100万纽币。这是一个不寻常的数目，因为在房地产纠纷的时候，所谓的受害者的财务损失，很少有达到这么高的。
买房子 最要命的两点
在房屋买卖中，买家最需要重视的，最不能犯的毛病有两点：
首先就是避免「深信不疑」。无论是面对卖家的陈述、仲介的介绍，甚至于建筑师的Building Report，买家都不能完全「深信不疑」，而是要仔细去核对其中的讯息，不然真要有了纠纷，麻烦的还是买家自己。
如果一个买家看了蓝图，对着房子居然看不出来，或是没有发现任何显而易见的事（譬如门牌写错了），这样就没有人能救你。
其次是要买一个这么大的项目，却不申请Builder’s Report，自己放弃检查的机会， 这样别人也不能救你。所以买家也应该承担法律上所谓的Contribution，也就是自己没有尽到的责任。
买家需谨慎仔细核对房屋讯息
还有一种常见的房屋买卖纠纷，就是买家根据仲介提供的房屋讯息作了决定，事后却又发现问题，因此产生争执。
首先要注意的是，被误导的项目是否为买家带来实际损失。如果买家看上了一幢三房二厅二卫浴的房子，，后来发现其实是二房加上一个书房，因为书房没有衣柜。如果买家已经检查过房屋，知道房子长什么样，只是在描述上和被告知的不同，这个时候去告他应该没有什么效果。
此外，如果仲介告知买家房子是砖瓦的，事后却发现是木头的。很多客户很会生气，认为仲介误导而想要告对方。这时候首先需要考虑的因素，是在签约之前，卖家有没有给买家机会检查房屋？有客户说自己不具备专业知识，看不出到底是砖的还是木头的。可是从法律的角度来讲，这样的说法对法官说服力不大。买家在签字之前，或是在签字之后，都有充分的机会跟空间，可以透过专业人士帮忙检查不清楚的项目。买家应该尽自己的义务，检查仲介提供的讯息是不是真实的。
仲介可能会对法官说，我带你看了三次房子，每次至少一小时。签合约的时候，也放了一个房屋检查条款，你的专家检查过后也说房子没问题。从头到尾你都没有反应，也没有挑剔过。你不喜欢房子屋顶的样子，为什么不提出来？你又为什么要签字？
房产仲介的责任
在之前的案例中，法院判决仲介及他的公司要赔偿客户损失的100万纽币。但是市场风云变化，并非所有的市场高低都要仲介来买单。那么，什么样情况下，仲介需要承担责任呢？
我们知道，请仲介来卖房子，就好像是请律师、医生、牙医来提供服务，是一种依赖他人专业服务的行为，而专业人士就因此有一定的责任。事情搞砸了，或者事情虽然办好但对方帮自己或他人从中获利，而没有向客户告知，这时候，就需要专家责任了。
例如客户请律师办遗产，他告诉律师说：「因为我的配偶已经走了，我希望尽快帮我把遗产处理掉，该怎么办就怎么办，反正我们这么多年都依赖你了。」结果这个律师不但没有把房子出售到最好的价钱，反而私下找一个朋友，用客户跟他提过能够接受的底价，就把这个房子轻易地卖出去。此时作为专业人士的仲介或是律师，就违反了信讬关系，而必须负起责任。
客户不具备专业知识，面对专业人士的时候，往往会完全地信任、依赖于这些专业人士给的意见。所以客户是容易受到侵害的这一方，法律会更注重保护客户的权益。
出了问题要告谁？
很多人因为仲介的问题而造成房屋买卖损失时，经常要作出决定，到底要选择谁作为起诉的对象，是仲介这个自然人，还是他（她）服务的地产仲介公司？
从情感层面来说，很多客户希望骗我的那个人（仲介）来负责。可是从法律上或是经济效益来分析，要找那个Deep Pocket，即是要找有钱赔偿的被告，而不要找你生气的对象。
你生气的仲介，可能是一个很成功的仲介，其实并没有那么多钱。或者即使你告了他，他很容易就跑掉，因为他只是一个人。你所要找的那个负责的对象，是比较不会跑掉、比较有规模的仲介公司。
事实上，虽然那个自然人是和你接触的对象，可是真正对你误导的，往往是他们背后的公司。仲介是以公司的条件或讯息来做推广，仲介的讯息很多都不是在他个人资源范围内可以得到的。因为他是公司裡的仲介，才能够给你看这个房子，所以这个时候责任的来源已经不是仲介本身了。
作者：皇家律师
