【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
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Category: US Investment Column
拜登上场 强调稳定 资产市场易受益︱居外专栏
上周拜登终於顺利登上美国总统宝座，国会山庄如临大敌，利用数以万计的国民警卫军来保护新总统宣誓就任。连身在美国的朋友也担心当天会出现大混乱，可喜是并未有发生预期的动乱。在特朗普年代，最大的特点是不确定性，政府的政策好像是一言堂，市场难以捉摸，投资市场难以预计！
相反，拜登以78岁高龄上任，可以预计美国民主党又会推倒重来，推翻过去四年特朗普的政策，尤其是奥巴马的医保政策、移民政策重新上路。外交方面，又会脱离孤立主义，重新与盟国建立合作、重新加入世卫、加入巴黎气候协议等等。
当然，对中国、伊朗等等措施，相信会维持一段时间，暂时未见到有缓和的趋势。
国内疫情控制才是拜登政策第一优先要处理的问题，将重新重视及信任科学，对疫情控制肯定有绝大帮助。一旦疫情改善，经济才可以重新启动。
美国准财长耶伦的财金政策，绝对值得大家留心。为了缓和疫情对普罗大众的影响，新政府提出1.9万亿美元的纾困津贴，但美国政府的债务已达27.7万亿美元。为了筹集资金，耶伦提出研究发行50年期的美国债券，不断印钞发债，也似乎是别无他法了。
美元的走势，也是大家必须关心的事情。特朗普利用企业减税，成功令企业将利润回流美国，美元在大量QE的环境下，仍然能够保持强势。民主党的加税计划，会否助长美元的弱势？耶伦在听证会上，只主张汇率稳定，未有表态支持“强”或“弱”美元，只反对贸易夥伴以汇率政策取得竞争优势，实际态度未明，要多加留意。
由於拜登政府政策的稳定性及可预计性，都轻易为市场预见，对投资市场、资产市场带来稳定情绪，对价格的推升，也会有所禆益。
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后疫情时代 纽约房价究竟降了多少？｜居外专栏
最近我被问到的最多问题是，纽约房价降了吗？降多少？房价是否已经触底了？
之前我的文章和大家分享了疫情期间纽约房市的变化，但我的确很少直接谈到纽约房价到底受疫情影响有多大。
为什么我没有直接谈房价呢？首先房价的差别太大了，纽约市五大行政区，每个区的房价走势完全不同，就是同一个行政区各个社区的房价变化也存在很大差异。
其次房价数据比市场的实际状况要延迟3-4个月。你看到九月份的房价报告，基本反映的是3、4个月之前，也就是五或六月份时候签约的交易。因为当一个房产签订买卖合约时，房价是不会被披露的，只有等房子过户并登记到政府网站，成交价才会正式披露，一个房子从签约到过户一般需要3-4个月，因此市场上关于房价的报告都滞后了几个月。
比如今年五月份，纽约总体房价的中位数是705,000美元，比2019年五月上涨了4％。五月恰恰是纽约疫情最严重的时候，房价不可能比去年同期更高。实际上五月份房价数据体现的大多是一月份或二月份签订的交易，而今年的一月和二月，纽约房市从低谷开始反弹，房价比去年同期有所上扬。
虽然房价数据有所滞后，但大致还是能反映市场实际状况。我根据纽约房地产协会REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的数据，加上自己在市场上的第一手观察，综合分析一下纽约房价在疫情期间的变化，给大家做个参考。
如果要了解疫情最严重的四、五月份期间，纽约房价的真实情况，我们可以参考七月或八月份披露的房价数据。根据Douglas Elliman的报告，今年七月份纽约的房价中位价为680,000美元，八月份房价又比七月份下降2％，中位数是665,000美元。和去年同期相比，今年八月纽约房价中位数比去年八月只下降了1%。
这是纽约总体房价趋势，实际上不同行政区，房价变化差别还是挺大的。
曼哈顿是受疫情影响最严重的住宅市场，八月份曼哈顿房价中位数比2019年八月下降了5％，达到977,500美元，跌破了100万，去年八月曼哈顿房价中位数是103万。
皇后区八月的房价中位数为553,400美元，比去年同期还增长2％。
布朗士的表现更为惊喜，八月份房价的中位数452,000美元，比去年同期上涨了13％，今年头八个月布朗士房价比去年同期增长9％。
布鲁克林区的房价波动比较大，今年前六个月平均房价中位数是750,000美元，比2019年上半年高出3％，但八月份的房屋中位价下跌到691,631美元，比去年同期下跌了8%。
从上面这些数据我们可以得出这样一个结论，疫情期间虽然每个区的房产交易量都大为减少，但房价走势不尽相同，像皇后区和布朗士，房价不降反升，而曼哈顿和布鲁克林的房价下跌也比较温和，平均的降价幅度都没有超过10%。
另外还有一组数据也很有参考价值，那是纽约著名地产公司Halstead的销售总监Fritz Frigan做的调查。他对纽约2000多名经纪人发出问卷调查，询问买家的第一次报价和挂牌售价存在多大差异，有多少卖家接受了第一次报价，有多少卖家拒绝了第一次报价。
从7月1日至8月15日的179个问卷中发现，卖家可以接受的首次报价比要价低5.65％，而布鲁克林的卖家仅接受首次报价低于原价1.93%。而低于原价10%的第一次报价，几乎都被卖家拒绝了。这个调查很有意思的地方在于，卖家和买家在对房价的认知上还存在较大的落差，买家认为疫情期间房价会大跌，但卖家降价的幅度没有买家想象的大。
另外还有一组数据体现的是卖家把房源放到市场后，主动降价的比例有多高？随着纽约上市房源创新高，而交易量还没有完全恢复正常，因此卖家面临较大竞争，很多卖家纷纷主动降价。与2019年8月相比，今年卖家主动降价幅度更大。例如，曼哈顿上西区在2019年8月的主动下调价格的房源为76个，今年8月跃升至159个，增长109％。
我上面列出的这些数据和例子，从各种角度分析疫情期间纽约房价的微妙变化。我的结论是，纽约在疫情之前已经处于房地产的下行周期，房价已经比高峰期下降不少，疫情只是让房价在低谷徘徊更长一段时间。由于纽约总体经济基础还是比较稳固，加上政府对个人家庭企业的大力度资金救助，以及超低利率的加持，都使得纽约房市仍然保持一定活跃度，尤其刚需市场，不存在买家遍地捡便宜的情况。
这就是我们为什么经常会在民间听到，不论是地产经纪还是买家都在议论，房价没有大跌啊，卖家没有降价很多啊……这样情况。
但是在纽约有一个特定的房地产市场，疫情对房价的影响还是非常大的，那就是曼哈顿500万以上的高端房产这一块，尤其是库存量过剩的新楼盘，在这个档次的房源中，其降价幅度往往超过10%，甚至达到50%。
比如曾创下一套公寓售出一亿美金纪录的曼哈顿高端楼盘One 57，它售价的高峰期是在2014年和2015年，当时这个大楼的平均尺价都高于5000美元一平方尺，二卧单元售价动辄都在1000万-1200万之间，而现在这些公寓的售价都在550-650万之间，比高峰期下跌了50%左右。实际上这个大楼的价格最近几年已经逐渐回归理性，比如2016成交的公寓折扣在35%左右，2018年成交价折扣在20%。现在这个大楼的卖家定价已经比较趋于合理，折扣估计在10%-15%之间。
很多人都在问何时是纽约高端房产价格的最低点，我认为低点会在2020年第四季度出现，主要原因在于疫情后果已经逐渐明朗化，疫情也加剧了高端房产从前几年的高峰期向理性价格回归，部分卖家认赔退场，买卖双方逐渐拉近差距。我和不少曼哈顿资深地产经纪也交流过，我们一致看法是，高端房产在疫情前已经非常疲软，房价已经在相对低点再碰到疫情冲击，开发商和卖家基本红利尽出，这种情况在曼哈顿是非常少见的现象，现在买家掌握着很多谈判手段和议价权。但这种局面能够维持多久，很难说，但可以肯定的是，对那些等待纽约经济崩盘、房地产溃败的抄底投资人来说，这种情况大概率不会在纽约出现，有关这一点在我之前文章已经分析过了。
纽约州长库默宣布，纽约州将成立自己的疫苗专家监测委员会，最严格检验未来疫苗的安全性，并力争让纽约州所有居民第一时间注射安全疫苗，成为全美第一个疫情清零的州。近20年的几次危机都证明，一旦社会经济秩序恢复正常，纽约房市都是最快复苏的那一个。
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不想拿美国绿卡，又想享受绿卡福利？您可以这么做︱居外专栏
2020对于美国移民来说是充满挑战的一年，在美国政府各类禁令下，各类工作签证纷纷开启了夹缝中生存模式。
越来越多的外国投资者，创业人士和留学生等开始另辟蹊径，寻求其他可以留在美国工作生活的途径。美国E-2签证由于其并没有被列入禁令限制名单内，同时其投资额度低、批准率高、公司要求相对宽松等优势特质脱颖而出，成为了签证中的“香饽饽”。
美国E-2签证的优势
此外尤为利好的一点是，投资人可以根据自身情况，适配契合的E-2签证投资类型。一般最常见的有以下3种：
1. 特许经营加盟
这种是E-2签证普遍常见、也是颇受投资者亲睐的方式。 一般情况下，加盟品牌已经具备了一定的知名度、市场接受度以及运营成熟程度，他们会为投资者提供各类服务模式如全托管和半托管模式。对于在美国初来乍到的投资者来说，有这些来自品牌的专业服务和指导，无疑最大程度上规避了投资风险。除了协助经营门店以外，有些加盟品牌甚至也提供各种回购模式，进一步保障了投资人的资金安全。
众多知名特许经营加盟品牌，行业覆盖餐饮业、健身行业、房地产服务等，以满足不同需求。对于大多数品牌来说，投资人只需在单店收购51%的股份，便可以轻松获得E-2签证，并且长期由专业团队为您运营门店以维持签证有效性。
2. 咨询服务行业
由于E-2对于投资额度以及员工数量并没有太高的要求，因此运营成本较低的咨询服务行业完全可以符合E-2的申请要求。咨询服务所涵盖的专业范围很多，从法律服务咨询、设计、中介服务、房产托管，到软件开发、培训服务等，运营成本相对于传统人力密集型行业都低很多。
3. 收购现有业务
现有业务相对于新业务来说，不确定性较小。现有业务一般已经具备了稳定的员工，流程以及客源；同时投资人也可以根据过去的财务信息来了解到该业务的运营状况，因此可以比较容易确定投资成本、运营成本和未来利润预期。
在层层筛选以及完成各类尽职调查后，便可进行现有业务收购；甚至在满足E-2的基础上，同时申请EB-1C，多管齐下拿下绿卡。
不同于其他种类的工作签证，投资人在获得E-2签证后，只要基本维持业务的运作，就可以无限期续签E-2签证，对于加盟或收购全托管式业务的投资人来说，续签更是显得无比轻松。
除此以外，E-2签证持有人可以携带子女、配偶一同来美国长期居住，配偶可以在美国自由择业，子女则可以免费享受公立学校教育资源，可谓一举多得。
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在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏
纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠，新建造工艺和现代化设计，高档家居配置和令人羡慕的豪华设施，新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜，根据Douglas Elliman最新市场报告，曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元，几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。
很多时候，您在签订购买合同时，大楼还在建造中，因此有很多不确定因素，包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后，我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。
01 价格有打折的可能性吗？
一般在市场好的时候，开发商是不会给价格打折的，即使在房源过剩和疫情过后，也很少有开发商直接宣告降价打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作为买家，一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度，只是告诉您欢迎所有报价（Making an offer），这实际上就是暗示，大楼有打折和议价的空间，但没有统一标准，属于case by case。
02 Offering Plan是什么？
开发商被允许出售新公寓之前，必须详细说明发行计划，这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息，例如大楼将使用哪些材料作为外墙，厨房使用哪个品牌厨具，将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板，并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业，购买者可以向总检察长投诉或起诉。
这份计划书就是Offering Plan通常有数百页，在您的报价被接受之后，大楼会将大楼计划书发给您的律师，您的律师应仔细阅读，留意特殊规定和相关费用。
03 什么是Outside Date？
Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限，一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间，而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户，那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利过户，买家有权退出合约，并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限，它能否和买家未来计划相配合，会否耽误孩子的入学等家庭计划。
04 开发商是谁？
纽约每年有几百栋新楼盘上市，这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要，纽约有不少老牌开发商，像Extell、Related等，他们扎根纽约十几年，开发了众多优质楼盘，这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商，也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目，因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。
05 大楼有哪些额外费用吗？
新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是，新楼盘有一些特殊或额外费用，比如开发商律师费，大楼管理人员在大楼居住单元的购买，以及大楼最早的物业管理储备金等，这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判，在签新楼合约时，大楼一般会要求缴纳10%的押金，但现在一些楼盘为了促销，只要求5%的押金。
06 是否提供过户费的优惠？
一些开发商在价格上不会让步，因为价格上直接打折，最终都会在网站上公开实际售价，这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠，变相打折。最常见的便是交易税（Transfer Tax）和豪宅税（Mansion Tax）上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支，一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半，甚至这两项费用都由开发商支付。
07 会为某些物业费买单吗？
纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端，为了提高售价，开发商便会在大楼公共设施上升级，比如建造游泳池，宠物Spa等，这些都要配备额外人员管理，会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的，并是否愿意为这些增加的物业费买单。
08 到销售中心看什么？
在大楼还在建造的时候，开发商都会在大楼附近设立销售中心，里面会建造一个样板间，让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的，因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别，一般您可以问，厨房抽油烟机是否外排，是否每个单元都有餐吧，炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。
09 窗外呈现怎样的风景？
在一个楼盘中，楼层越高，风景越好，售价也越高，如果您付出高价购买一个景致好的单元，就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感，但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多，开发商还会安排潜在买家，戴上安全帽，到大楼您实际购买的楼层去实地考察，这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造，是否将阻挡您的风景，这会让您单元再出售时价值受损。
10 室内设计是我喜欢的吗？
纽约新楼盘在交付的时候都是精装修，因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计，比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计，比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格，比如开放式厨房，这对喜欢烹饪的买家来说，就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。
11 有地税减免吗？
一些新公寓享受421-a的减税优惠，对购房者而言，这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束，因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话，销售人员会第一时间告知，这时候您要了解，减税期有多长，一般有10、15、20、25年之分，但不意味着所有减税期都在一个税费水平，通常在减税到期前几年，地税开始逐渐增加，直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税，减税到什么时候结束，到期后预计的地税是多少。
12 新楼可以贷款吗？
购买新楼并非不可能获得贷款，但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重，除非建筑物已售出至少51％，并且满足自住房的某些最低要求，否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心，开发商也意识到这个问题，因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单，上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作，对开发商资质和实力有充分了解，并对在建楼盘做过调查，对未来销售前景有信心，因此他们愿意放贷。
13 什么时候可以交房入住？
新房的合约中不会有明确的交房时间，开发商一般给出大致的过户时间，但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟，因为大楼建好以后，还需要等候各类政府部门的验收，因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户，大多只提前一个月时间，这对一些买家来说，可能面临贷款时间不够，或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间，但多次更改过户时间，可能面临额外收费问题。
14 大楼有哪些商业空间？
在纽约市，混合使用的建筑将住宅公寓与办公室，酒店，商店或餐馆结合在一起，这很普遍。值得一问的是，开发商未来的商用空间计划做哪些用途？以免您被嘈杂，臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等，这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会，那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例，有时候遇到经济不景气，零售商铺关门歇业，大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。
15 邻居是谁？
在销售中心，您是很难了解大楼周边的情况，因此您一定要到大楼工地实地看看，观察周边环境是否对居住品质有影响，如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等，那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目，那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素，比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。
16 物业管理费包什么？
物业管理费有包括什么？一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用，但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的，有时候一些特殊的设施要额外收费，比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间，在纽约买单元附送停车位基本没听说，即使大楼有停车场也是外包性质，最多给予住户停车费用的折扣，储物间也大多不是免费的，需要付费租用。
17 隔音效果如何？
纽约是一个热闹嘈杂的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁，因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高，大楼大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃，因此可以询问销售人员隔音处理，如果可以实地看房，一定打开窗和关上窗，体会一下隔音效果。
18 大楼将提供哪些服务？
一些公寓大楼提供全方位服务，比如有24小时门卫，还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员，不仅可以收发包裹，如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员，他们24小时住在大楼里，随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型，比如门卫没有24小时在岗，或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。
19 我可以出租我的单元吗？
如果您是投资型买家，请事先了解大楼的出租政策，一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元，但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼，如果是租客使用大楼设施要额外收费，一些大楼不允许短租，最短租期要一年，同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约，大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。
20 可以立即出售单元吗？
大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元，因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元，为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况，开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列，买家也要了解清楚。
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各国政府努力重启经济，美国最新失业率10.2% 日本2.8%｜居外专栏
在新冠疫情并未完全控制的情况下，最受市场关注的，应是疫情对经济的实际影响。在各国政府努力重启经济之时，判断经济复苏的情况，失业率应该不失为一个比较好的判断数据。
美国
数据显示，美国7月新增非农就业岗位180万个，失业率降至10.2%，这是自4月份达到近15%峰值後的持续下降，显示美国的经济复苏仍在继续；就业增长最大的行业为酒店业丶政府部门丶零售业丶商业服务业和医疗保健行业。
日本
根据日本厚生劳动省最新公布数据，6月完全失业率为2.8%（季节调整值），环比下降0.1个百分点，是近7个月来首次下降。这次的完全失业人数同比增加33万人至195万人，疫情仍是影响就业的重要因素之一。
德国
据联邦劳工局公布，德国6月经季节调整的失业人口增加69,000人至294.3万人，失业率由5月的6.3%升至6.4%，失业人口及失业率增幅均小於预期，缓解了市场的部分担忧。
法国
法国劳工部的统计数据显示，6月在法国全国就业中心注册的A类求职者（即完全没有任何职业活动的求职者）人数下降了约20.47万人至422万人，环比下降4.6%，下降趋势与5月份趋同。法国失业率在3月至4月的疫情严重期间分别增长了7.1%和22.6%，目前的整体失业率仍处高位。
英国
英国统计局数据，6月三个月ILO失业率为3.9%，与前值持平。英国7月失业率录得7.5%，高於前值。鉴於英国政府的休假计划仍在一定程度上影响了经济和劳动力市场的潜在条件，目前数据可能未体现完全情况。
风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。
资深金融专家陈柏轩
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后疫情时代：纽约房地产趋势分析｜居外专栏
距离纽约房地产复工已经近一个月，虽然全美新冠病例仍一路狂奔，屡创新高，但纽约州在疫情控制方面表现良好，确诊病例持续下降，这为纽约经济全面恢复奠定基础。
为此纽约房地产界也传出房市复苏的信号，在7月第一个周末，纽约皇后区华人居住区Bayside的一个Open House（房产公展），约有近30组买家戴着口罩在门外排起长龙，准备入屋看房。不少地产经纪反馈，这一个月来他们非常忙碌，买家纷纷出动，压制三个多月的购房能量集中爆发。难道纽约房市这么快就复苏了？
目前有关疫情后纽约房市表现的具体数据尚未出笼，但不妨碍我们对未来纽约房地产走向或趋势做一个分析。
纽约房市会进入又一个“下行”周期？
纽约上一个下行周期是2008年的金融危机，房市经过了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，从2012年开始反弹，直到2017年又达到一个高峰。从2017年底开始，纽约又进入一个房市的调整期，这一波的房市下滑并非外在因素导致，主要还是房地产市场的自我调节，也就是供需失衡造成的，由于市场上房源量过剩，导致市场需要更多时间消化库存，导致价格下调。
一般来说，纽约房地产市场会经过一个7-8年的上涨，之后会出现2-3年的回调，本来这一波的房市走低，已经在2020年开年结束，房市已经出现回暖和反弹的迹象，但3月底席卷全球的新冠病毒正面袭击纽约，使得纽约房市上升的势头被遏制住。
如今纽约房地产刚复工一个月，这期间房地产市场的活络现象，并非说明房市已经全面复苏或恢复正常。从商业地产和租赁市场来说，形势不容乐观。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司继续延长在家工作政策，导致办公室租赁需求大减，像WeWork这样的共享办公概念的公司多数面临财务危机的状况。以年轻人为主的租赁市场，同样面临困境，大批年轻人和留学生在疫情期间，或回父母家中或回母国避疫，使得退租案件倍增。
疫情后房市的小型回暖，主要表现在买卖市场。截至到7月的第一周，纽约市房产签约数比三月底上升了41%，上市房源数也上升了57%。但目前出来看房的买家多数是疫情前已经准备入市的买家，只是疫情期间让这股购买能量被冻结，现在短时间内集中爆发释放，同时市场上也弥漫着一股抄底捡漏的氛围，当这一波能量释放之后，纽约房市会进入一段冷静观察期，此时疫情对经济的破坏力和后果才会彻底呈现出来，到时且看纽约房市的承受能力到底有多强。
纽约房市复苏的不利和有利因素？
不利因素：
1、一旦纽约疫情出现反复或反弹，将再次阻碍经济的恢复，这种二次打击将甚于此前。未来纽约疫情控制的重点将放在输入性病例的严防上。
2、据纽约时报报道，纽约市在疫情过后将有20%的人失业，失业率将是经济和房市的悬顶之剑，高失业率将导致购买力下降，不排除市场会有法拍屋的出现。
有利因素：
1、美联储持续降息救市，目前房贷利率处于历史低位，这对购房者来说是最大动力之一，也将促使一批租房者转为买家。
2、当前房市不明朗的状况，使得买家面对的是一个竞争少，能从容谈判的有利形势，大大增强了议价空间。
3、纽约市各项产业发展均衡，经济结构合理，不靠单一经济支撑，城市的经济基础稳固。这将是房市复苏的最重要基础。
4、联邦政府救助力度前所未有，从个人、家庭、企业全方位给予资金补助，这将减少房主断供现象的产生。
5、 未来通货膨胀难以避免，纽约房产仍是资产的安全港。
纽约房市是否具有较强抗压性？
纽约是一个经受过考验的城市，近20年间，纽约经受过911恐怖袭击、金融危机、桑迪飓风等一系列打击，但纽约市的恢复能力都快于其他城市。在2008年的次贷危机中，纽约房市遭遇正面冲击，在全美不少城市房价大跌近40-50%的时候，纽约房价最多下跌25%，而且是第一个反弹复苏的城市。
纽约客也是一群充满智慧的人群，多数纽约人对纽约未来充满信心，不排除目前入市的买家中有一批是看好纽约房产的长期投资价值的。
现在是否是入市的好时机？
对刚需的买家来讲，目前是一个入市好时机。利率低、议价空间大，尤其选择开发商新楼时，能得到较大让利机会。在疫情期间，损失较大的是一批在建住宅项目，全面停工造成开发商面临很大资金压力，为此不少开发商直接给出比以往更高的折扣，像纽约网红楼盘“曼哈顿广场一号”承诺给予特殊期限内签约的买家10-20%的折扣。
但作为不是刚需的买家和投资人可以再观望一段时间，房市要到下半年才会比较明朗化。
编者按：【One Manhattan Square曼哈顿广场一号】现正在居外网上出售，欢迎点击查看房源详情
近期纽约的相关法规和民权运动是否对房市造成影响？
1、去年通过的新豪宅税、新房产交易税、新租客保护法等一系列新法对纽约房地产市场带来很大冲击，投资人和房东普遍认为，纽约房市不再是一个友善或鼓励投资的城市，这对房市作为自由市场来讲是个很大的阻碍。
2、民权运动导致极左思潮泛滥，NYPD成为攻击对象，消减警力开支和警察裁员，将使得纽约市安全性大大降低。这一个多月以来，纽约的治安案件飙升了300%，一个城市的安全性是对个人资产的最大保障，治安恶化将使得大量资金外流和富有阶层的离开。
3、现任纽约市长白思豪（Bill de Blasio）的政策正在损耗和动摇前一任市长彭博留下的城市资源和经济基础。彭博在任的12年，对纽约市经济产业结构的调整和一些重大举措，像打造东部硅谷科技城、兴建哈德逊城市广场等，都大大提振城市经济活力。但白思豪上任的四年间，亚马逊撤出长岛市，在城市中心设立游民所、否决纽约摩天轮项目等一系列政策，使得纽约市场经济活跃度和竞争力在减弱，此次大力消减警力开支更是让大部分纽约市民愤怒，这将是未来纽约房地产复苏的最大阻力。
纽约华人社区房地产市场有什么不同？
1、主流市场的数据无法反映华人社区房市的实际状况，换句话说，华人社区房地产有自己的小气候。纽约几个华人居住热点社区，如皇后区的Flushing、 Elmhurst ，布鲁克林区的8 Avenue 、Bensonhurst近几年房价始终稳步增长，房价波动不如主流市场那么明显。主要原因是，华人家庭的经济状况相对稳定，普遍对房产更加保护和重视，而且华人社区房产80%都是在华人间交易，使得华人社区房产较少有大起大落的情形出现。
2、华人社区的房产更多是自住需求，购买者大多为第一代移民。未来华人社区房地产是否持续稳定，取决于华人人数是否保持正向流入。
3、由于当前华人社区房产普遍价格偏高，但租金水平反而低于城市平均水平，因此并非投资的最佳选择。
4、纽约华人正在开辟新的华人社区，由于传统华人社区房产趋于饱和，近年许多华人已向非传统华人社区转移，尤其以上述华人聚居区周边社区辐射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹顿岛，都成为华人新的移居点。
【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
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【视频】疫情改变生活！后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化？｜居外专栏
新冠疫情在美国已经爆发近三个月，当人们渐渐习惯与病毒周旋共处的时候，美国人也做好准备迎接后疫情时代工作生活的微妙变化。未来一段时间，佩戴口罩可能成为常态，“六英尺社交距离”使得我们以往习以为常的社交行为发生360度大转变，握手拥抱变成需要避免和顾忌的行为，餐馆酒吧三五好友围坐一起高谈阔论，也成了一件奢侈的事儿。
回到和房地产相关的话题，以下我总结的几点，是未来我们办公、居住形态因为疫情而发生的变化。
1. 健康安全为第一要务 公寓管理的新课题
公寓和酒店式公寓是纽约、芝加哥、迈阿密等大都市的主要房产类型，属于人口较密集的居住形态。当三月底疫情来袭，政府颁布居家令后，许多公寓采取了严格的措施，比如不再允许实体看房活动，禁止新租客申请入住等。
同时公寓管理公司为应对病毒可能发生的交叉感染，增大管理费支出用于购买口罩、洗手液、消毒水等防疫设备。像佛罗里达州迈阿密大型公寓Marquis的管理委员会主席Allan Schwartz表示，公寓已经花费1.5万美金，购买了2万多只口罩和上千瓶洗手液。
未来居住在公寓的住客可能会发现以下变化：
- 使用电梯有人数限制，每次只能乘坐2-4个人，因此等候电梯时间会延长，同时电梯内充满了消毒水的味道；
- 公寓将采取无接触代客停车；
- 每个过道或电梯口都配备洗手液消毒巾等；
- 游泳池也采取人数限制，并把太阳伞和躺椅的数量减半以保持社交距离；
- 健身房器材之间用有机玻璃隔离；
- 进入大楼的人员必须接受体温检测；
- 大楼采取“mask only”政策；
- 门卫被要求24小时佩戴口罩和手套。
2. 远程在家工作成为常态 办公空间需求萎缩
前几天，社交媒体公司Twitter发出通知，大部分员工将“永久性”在家办公，其他一些公司像Facebook和Google也将在家办公延长至2021年。这将导致办公空间的需求大为减少，未来一段时间商业地产将受到冲击。
以共享办公室起家的Wework，全美部分办公大楼已在四月份无法支付租金，其市场估值雪崩式下滑。根据其控股股东软银的说法，WeWork的估值已从去年的470亿美元跌至29亿美元。软银在其收益报告中表示，WeWork的估值部分归因于新冠病毒大流行。
据CBRE数据，疫情前，曼哈顿的平均写字楼租金略高于每平方尺80美金，有些写字楼租金高达100美金，芝加哥和首都华盛顿特区的写字楼市场，第一季度平均租金分别是42.93美元和59.58美元。但疫情过后，商业办公租金将出现明显下滑和空置率增高。
同时现有的办公室设计需要进行大幅度改变。代表纽约市100多家最大私营公司装修承保商Wylde表示，一些公司已经要求对办公室格局进行重新装修，“他们需要新的布局，不同的分区，减少同一个空间的办公人数，保持一定的社交距离”，有些办公室将拆除所有内部的隔墙和门，以减少人们接触把手的机会。同时不在一个会议室举办会议，而采用电话视频会议，大家都待在自己的空间。帝国大厦业主正考虑安装一个空气过滤系统，利用偏振离子来中和空气中的病毒和其他污染物。
3. 人们寻找下一个新家的要求 远郊大空间
据USToday的报道，疫情中不少美国人正逐渐计划远离人口密集地区，搬往人口稀少地区。Momentum Event Group的首席执行官兼联合创始人Ben Greenzweig说，他正打算从纽约州韦斯特切斯特搬到北卡罗来纳州或南卡罗来纳州，以降低居住成本并扩大居住空间，原因是它担心经济持续低迷最终可能迫使居民缴纳更高的税款。他还表示，自己通常在家工作，因此具有灵活性。“我们的孩子参与学校活动是使我们留在这里的最大纽带。如果有迹象表明我的孩子在秋天不会上学，那么我们待在这里的最大理由——友谊和学校活动就消失了。”
根据Harris Poll的最新数据，在大流行之后，将近三分之一的美国人正在考虑搬到人口较少的地区。这可能预示着对住宅房地产销售和房价产生重大影响的转变。4月25日至27日的一份调查显示，浏览房地产网站有意向出租或购买房产的城市居民（43％）是郊区（26％）和农村居民（21％）的两倍。
康州格林威治市Compass的经纪人Robin Kencel在过去七个星期内不断接到纽约客户的电话，询问在该地区租或购买房产。她说，草地、户外空间、生活的便利性以及快速的互联网连接是客户们最关心的，因为这些人许多是从事金融服务业的商人。 “我看到几周前的夏季租金已转变为现在的全年租金。我预计格林威治将再次被发现，这是一种非常可行的替代方案，它是仅需45分钟的通勤火车即可到达市区的完美生活。”
Foossa的联合创始人和创意总监Lee-Sean Huang原本居住在曼哈顿，一方面可以步行上班，同时迷恋曼哈顿的生活方式，但她现在表示“在曼哈顿，吸引人的事物不存在了。酒吧和餐厅都关闭了。”她说，既然可以在家办公，那还不如去其他地方寻找更大更便宜的居住空间。
但专家也表示，这种迁徙可能是暂时的，一旦疫情控制恢复常态，人们又会理智决定自己究竟该居住在哪里。
4. 难以想象吧？购房竞价战又回来了
在全美各州正陆续重新开放之后，购房者正争先恐后进入市场。但问题来了，他们找不到太多的东西可以买。新冠病毒大流行导致已售房屋的供应出现了历史性下降，房地产经纪公司Redfin称，与一年前相比，四月新上市的房屋数量下降了一半。Realtor.com的数据显示，在截至5月9日的一周中，新房源相较去年同期下降29％。供应不足和需求增长现在引起竞购战，尤其是价格低于100万美元的房屋。
根据Redfin的数据，在截至5月10日的四个星期中，超过41％的房屋面临竞购战。这比疫情前的1月份的9％有所上升。原因是房源十分有限，卖方并没有准备回到市场，他们担心经济前景的同时也不希望人们前来参观房屋。
Redfin的数据表明，由他们代理的交易中，波士顿的竞标战份额最高，所有交易中有63％需要面对竞价，紧随其后的是旧金山、德克萨斯州沃思堡、加利福尼亚州圣何塞和罗得岛州普罗维登斯。
随着贷款利率不断创下历史新低，以及贷款似乎略有放松，买家的动机越来越强。 现在，买家在对自己说：我已经被困在我的空间三个月了，我有足够的空间吗？有足够的光吗？有合适的家庭办公室吗？如果答案是否定的，他们就会致电经纪人。同时买家也意识到现在买家还相对掌握主动权，再等两年他们可能无法有议价能力。
疫情改变生活，人类只能在各类挑战前不断调整和适应。
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【视频】纽约房地产会因新冠疫情大衰退吗？｜居外专栏
纽约市是纽约州疫情的中心，纽约州又是全美疫情的中心，处于风暴眼中的纽约市，它的一举一动都成为全球焦点。
纽约房地产市场作为经济的风向标，这一次是否还能浴火重生？
如今，左右房地产市场走向的不利因素和有利因素相互纠缠，正处于拉锯状态，一切取决于我们战胜病毒、控制疫情的时间表。我们现在的确与时间赛跑。
不利因素：失业率是一把“悬顶之剑”
由于疫情导致失业率飙升，纽约市将有50万人口失业。高企的失业率，意味着人们收入大幅减少，从而削弱人们购房能力，同时也将导致30％拥有房贷的屋主将无力继续偿还贷款。
一方面人们因财政紧缩无力购房，另一方屋主因无力还贷导致拍卖屋增多，房市将为此陷入停滞，并产生恶性循环，这是最坏的状况。
如果一个城市过度依赖航空、旅游、服务零售业且经济单一，失业人口便会不断攀升。由于纽约市产业发展均衡，经济多元化，纽约没有进入房地产风险指数最高的前十名。
有利因素一：历史低位的房贷利率将刺激房市
尽管新冠病毒疫情给整个美国房地产市场带来了巨大的打击和不确定性，但超低房贷利率仍扮演“强心剂”的角色，让市场保持热度。
随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。
较低的利率对房市有明显的刺激效果，有些人可能不想错过这次机会入场或进行再融资，这将使未来的市场需求保持强劲。”
有利因素二：政府救济力度前所未有
美国政府三月底通过的The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act 《新冠病毒相关援助、救济和经济安全法案》，是美国历史上规模最大、力度最大的纾困计划，从个人、家庭、企业机构等各个层面帮助美国人渡过疫情困境，领取失业金的标准和条件大大放宽，这使得大部分失业人口得到资金补偿，能渡过危机，这些补助金也将帮助屋主减轻还贷压力。
有利因素三：海外买家蓄势待发
纽约房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。四月第二周，纽约房市成交了一笔2700万美元交易，一名秘鲁买家豪掷2700万现金横扫曼哈顿Waterline Square八套单元，理由便是纽约房产比银行安全，该买家得到7%的价格折扣。
中国居外网的数据显示，其网站用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。由于融资相对便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。
即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。
有利因素四：避险和刚需是房市复苏的根本
在一些投资人和理财者看来，美国的房地产市场是眼下躲避经济风暴的一个“避风港”。相对于股市的动荡和暴跌，美国房地产尤其像纽约这样国际大都市，房产仍是资产保值的最佳选择。
由于房地产是相对稳定的投资，尤其是在股票市场动荡期间，国际资金将开始回流到美国和纽约房市。
NAR首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）说，疫情毫无疑问会令房市活动走缓，但他预计房屋销售将呈V字型发展趋势，今年晚些时候会出现强劲反弹。“许多上半年没有进行的交易，可能仅仅是推迟到夏末和秋季去完成，因为刚需摆在那里。”
有利因素五：纽约仍是全球最有吸引力的城市
人口的正向流入是一个城市房地产保持活力的源泉。疫情并没有导致纽约人口大量外流，800万纽约客是经受过历次打击、沉着冷静的一群人，他们对这个城市有着巨大的向心力和信心。在2001年911恐怖袭击时期，人们认为纽约成为全球最危险最容易被攻击的城市，但都没有动摇纽约人对这个城市的信心。
纽约仍是全美最具吸引力的城市。去年，谷歌、Facebook、亚马逊、苹果、迪士尼等大型科技公司在纽约扩充其办公地点，将引进至少8万名高收入科技人才，这些科技公司是这次疫情冲击最小的企业，上述这些大公司至今都没有取消其在纽约的扩张计划。至今也没有哪一家世界500强企业宣布退出纽约市。
我的结论
新冠病毒疫情对纽约房市的冲击，截至到目前主要体现在房源数量和交易数量的减少。用纽约著名经纪人Ryan Serhant的话说，疫情就像因前方有交通事故，大家都堵在高速公路上，一旦路障排除，车辆将快速通过。
大家最关注的房价是否会大跌，目前还没有理由预期房价会大幅下跌。事实上，这次衰退的因素与房地产无关，它不像是2008年次贷危机是房地产市场本身出现问题。许多专家认为，尽管疫情带来的经济衰退的持续时间和严重程度还有待观察，但这次的严重程度可能不及2008年，对房地产市场的影响也会小很多。
房价折扣只会在一段时间略有扩大，但不会剧烈下跌。纽约房市从2018年以来已经在谷底徘徊多时，疫情只是拖延了纽约房市从谷底复苏的进程，换句话说，疫情让市场谷底的窗口多敞开一段时间，这给本来已经错过底部的买家，提供了入场的机会。
未来纽约房市趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的交易需求被压制，一旦疫情好转，交易量会快速反弹，这只是时间问题。但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。
好消息是，纽约目前的疫情控制状况好于先前的估计，无论确诊人数和死亡人数都呈现下降趋势，纽约州正加大核酸检测能力，并在全州推广抗体检测的可能性，纽约正朝着重新开放复工的方向有序稳步推进。
一句话，纽约不会轻易倒下，也是最快站起来的那一个！
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【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售｜居外专栏
昨天（5月1日）我刚录制了一段视频分析纽约房市究竟会受疫情冲击有多大，其中我谈到首当其冲的就是纽约开发商。果不其然，今天便传出纽约最大开发商Extell决定旗下一栋明星楼盘在疫情期间打折出售，最高折扣八折。这无疑是纽约房市对当前疫情的最新反应。
从2013年纽约房市大好以来，纽约掀起了一股建设高潮，大批新建案可以说是雨后春笋，纽约地产经纪几乎每周都能收到不同新楼盘发来的参观邀请。据不完全统计，纽约5年间出现了不下300个新楼盘，总单元面积达到15000个。
大量新楼盘的出现在2018年出现了库存量过剩的结果，也导致纽约房市从上行周期进入疲软调整期。从2013年以来，市场上总共有四分之一的单元并没有销售或上市销售，开发商手上有大量影子房子。
从2018年开始，部分新楼盘就开始各出奇超，推出各项优惠政策，以吸引买家。一般来说，开发商并不采用直接降价的做法，而是通过其他手段变相打折，比如给予买家过户费用的优惠或减免，甚至许诺在几年之内减免管理费和地税等。如果一个楼盘直接减价，这就给人楼盘卖不动的不良印象。
在新楼盘辈出的年代，纽约有一些楼盘可以说脱颖而出，其中就有One Manhattan Square曼哈顿广场一号。
曼哈顿广场一号位于曼哈顿下城东河边，在我看来它有几个之最，由纽约最大开发商Extell开发，纽约有史以来最大型楼盘，总共有804套单元，大楼公共设施面积最大最为齐全，也是纽约拥有最佳景观的楼盘之一，同时还是迄今为止还拥有20年减税的少量楼盘之一。
曼哈顿广场一号从2017年年底便开始销售，当时打出的口号便是可负担得起的豪华楼盘。由于推出之际，纽约房市已经开始疲软，因此开发商先不在国内上市，首先到亚洲各国进行推广，其中就有很多中国买家。
由于曼哈顿广场一号拥有800多套单元，基本是其他纽约楼盘8-10倍的体量，因此要推动楼盘销售，开发商和销售团队就必须想出各种推广策略。其中最有轰动效应的便是在2018年圣诞期间，曼哈顿广场一号推出买一卧单元免3年管理费和地税、二卧单元免5年管理费地税，三卧单元免10年管理费和地税。我和我的同事还特别计算了一下，光这项费用买家最高能节省近100万。
我之前视频说到，疫情对纽约新楼盘的冲击最大，因为开发商背负了沉重的建筑贷款的压力，急需资金回笼，同时还要面对市场上众多新楼盘的竞争。因此，这次Extell宣布曼哈顿广场一号打折出售，一点儿也不意外。而且由Extell开出第一枪，也只有地产大佬才敢有这样气魄胆识。不过关于打折的详情，开发商并没有具体说明，只说部分户型的折扣高达8折。
曼哈顿广场一号已在2019年夏天开始过户入住，因此买家不用看图纸或样板间，直接到楼盘现场亲自体验，凡是到过曼哈顿广场一号的人，都对该楼盘留下深刻印象，因此该楼盘的销售行情在疫情前一路看好。但疫情让这样的销售行情戛然而止。
我在曼哈顿广场一号刚上市时，便采访拍摄了这个大楼，当时还是在临时搭建的销售中心，之后又在销售中心办过多场活动，去年楼盘建好之后，我们又受邀拍摄大楼建好的新面貌，可以说曼哈顿广场一号是我们拍摄报道最多的一个楼盘，也是迄今为止在我心目中排在前三的新楼盘。
我只能说，Good Luck！
编者按：【One Manhattan Square曼哈顿广场一号】现正在居外网上出售，欢迎点击查看房源详情
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