夏威夷Kakaako让我懂得生活真谛

在上一期专栏中,我为大家介绍了位于夏威夷最受华人喜爱的社区Kakaako的生活环境,所以决定本期接着上个话题,向大家介绍一下Kakaako的悠闲生活。

我从未细细想过“什么是生活”或是“我想要什么样的生活”这样的问题,直到我自己定居夏威夷,我才开始慢慢学着品味生活,体会生活。来到夏威夷那么多年,这里让我放慢了脚步,放平了心态,友好的去接纳每天发生的事情。

夏威夷当地的生活节奏并不是很紧凑,所以,Kakaako社区给予了生活在这里的人们充分享受完美生活的机会。

我每天都有早起锻炼的习惯,以至于每天清晨6点,都能在位于Koolani公寓(Koolani是当地一栋高档奢华的公寓)地下一层的Island Spa & Club健身俱乐部(欧胡岛上最时尚前卫的健身俱乐部)遇见许多长居在此的华人。

在这里,每个人都可以享受健身、汗蒸桑拿、瑜伽、水疗按摩Spa等服务。健身中心内设有高速无线WiFi,这让忙里偷闲的我以及其他忙碌的上班族来说,健身之余还能迅速处理商务邮件。Island Spa & Club的接待大厅设有咖啡厅和会客厅,有时,我会把这里作为约见重要客户的场所,真可谓健身公务两不误!

看到这里,有人不禁要问,Island Spa & Club只对居民开放吗?当然不是!无论是当地常住居民还是短期度假游客,均可办理长短期健身卡。热衷户外运动的朋友也可以沿着阿拉莫阿那海滨公园漫步或短跑,游泳或海边户外瑜伽也是不错的选择!

每天早上在高强度的运动过后,身体需要补充足够的能量,以此来迎接每一天的挑战。位于Kakaako社区内的楼王级公寓Hokua at 1288 Ala Moana 一层的人气餐厅——Tango Café内,可以享受营养健康的西式早餐。Tango Café餐厅内部装潢前卫现代,较小的店铺规模却总是在门前排起长长的队伍,可谓人气十足!对于想要享受岛屿健康美味和高雅的就餐环境的人们来说, Tango Café餐厅是他们绝不容错过的选择。然而,对于热衷中式美食的朋友来说,可以选择位于Tango Café隔壁的Panya餐厅,体验中式创意料理:台式牛肉面、馄饨面、清蒸鱼或西式沙拉,每一道菜的美味都时刻挑战食客的味蕾。

如果你是热衷时尚的“购物狂”,那么距离Tango Café餐厅只有几步之遥的时尚品牌折扣店铺——TJ MAXX以及Nortstrom Rack 体验血拼购物的十足乐趣。相比距离数分钟车程的全世界最大的露天购物广场——阿拉莫阿那中心(Ala Moana Center)内的品牌店铺,这里可以超低的折扣价格淘到不少大牌的服装,鞋类和手包,绝对是一个极具性价比的高档购物场所。逛街闲暇之余,还可以和三五好友一起去不远处的星巴克喝咖啡或下午茶,享受惬意闲适的温馨午后时光。

位于时尚品牌折扣店铺——TJ MAXX以及Nortstrom Rack的隔壁便是主营时尚家私体验馆 ——Inspiration Design,各类时尚创意精品家居用品都可以在此选购。二层便是今年新近开设的小肥羊火锅店,抵抗不住美味火锅诱惑的朋友就去试试吧!

从购物中心出发,步行大约五分钟便可抵达夏威夷当地最受欢迎的时尚美发沙龙 ——Terra By Afloat,该沙龙在日本东京和上海均设有分店,简约时尚的装修风格,搭配日本顶级明星御用造型师的精湛的手艺和细致服务,让您即使在夏威夷也可以享受到明星级别的待遇。想要体验全方位的服务,请事先致电预约。

位于Kakaako社区的与Ala Moana海滨大道平行的Kapiolani大道上云集了国际一线奢华豪华名车代理商店铺:奔驰、宝马、凌志及保时捷的车行都坐落在这条大道上,预计2016年底,Symphony公寓的一层将新建一个超豪华车行,让我们拭目以待吧!

每天的傍晚时分,我都会步行到阿拉莫阿那公园观赏夏威夷最美的海上日落。夜幕降临时分,我还会与家人到附近的电影院欣赏一部美国好莱坞大片!

我想,我现在的状态与生活环境就是我想要的生活。对于我来说,生活的意义也许就在于我能够“生于俗世,却活出自我”。(以上图片由Myhawaii.cn提供)

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投资房产=投资生活:夏威夷Kakaako华人在美国的第二个家

编辑一直要求我向大家介绍夏威夷的生活和受到中国人喜爱的社区。对我来说,夏威夷就是我的第二个家,我喜欢那里的所有事物。不过在夏威夷确实有那么的一个社区广受中国投资者的喜爱,它就是位于夏威夷Honolulu檀香山的Kakaako(英译:New era)  / Ala Moana(英译:the path to the sea in Hawaiian)。

我一直认为,投资房地产其实就是投资一种生活方式。Kakaako是一个以新建公寓为主的社区,它受到来自中国乃至世界各地许多国际买家们喜爱,就我本人不少来自中国的朋友都在此安家。记得一位来自北京的朋友第一次与他太太走进一幢位于第42层的公寓时,立刻被它270度环抱式的海景和山景迷住,久久都不愿离去,很快就拍板买下。

在Kakaako社区中,已驻入了许多受中国人欢迎并适合中国人口味的餐厅、酒吧和购物中心。例如,紧邻Kakaako 社区的阿拉莫阿那中心(Ala Moana Center) 是世界最大的露天开放式的购物中心,夏威夷最大的购物和餐饮和娱乐场所, 290多个店铺满足您的购物之旅:从海滨泳装到世界名牌高档时装,休闲小吃到精致的餐饮。居民会找到所有想要的东西,在这所美丽的开放式的购物空间里,点缀着郁郁葱葱的热带植被和金色的鲤鱼池塘。

而在Ala  Moana 购物中心的正对面是Honolulu 最受欢迎的海滨公园。 这所海滨公园主持许多每年一度的事件包括一连一度的老兵纪念日海上漂浮灯笼仪式。还有美丽的沿海的慢跑小路,许多的开放空间供家庭烧烤,草地聚餐。 平缓而温暖的海水为游泳和玩划水板的爱好者提供了天堂。热衷于冲浪的人们充分享受这里著名的冲浪地点。 Ala Moana 海滨公园是早上快走,慢跑和冲浪,下午游泳,或者在繁忙的一天结束之前欣赏迷人的落日的绝佳场所。

欣欣向荣的Kakaako社区,随着愈来愈多的公寓在这里拔地而起,正成为Honolulu最激动人心和充满生机活力的社区,它将生活,工作和娱乐的功能融为一体,相信在不久的将来,这里一定会赢得来自世界各地投资者以及游客的理想居住地。

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与夏威夷房产投资相关6大疑问

美国房产税的与众不同就在于其每个州都有属于自己的缴税规则。所以在购房前,海外投资者需要了解的不只是“买什么房”,“在哪里买”,更应该对所属州的缴税“规则”有所了解。

近年,夏威夷房产受到了不少国内投资者的热捧,连一些知名人士也都被那里的美景吸引并对其投资。在夏威夷投资房产,买家在缴税问题上会遇到怎样的问题?以下,就让Choi国际的Maggie来回答这些疑问。

问题一:如果海外投资者欲出租位于夏威夷的房产,应缴纳哪些税款?

答:如果是一个海外投资人(非美国居民),必须负责缴纳美国联邦所得税及夏威夷州所得税。除此之外,还必须支付夏威夷一般消费税以及不动产税。若投资者的房产位于欧胡岛,须支付市郡附加税;若投资者的租客是属于短期居留性质,还须另外支付旅馆税.

问题二:以上所列税款是如何征税的?

答:美国联邦所得税依照两种方式征收,一是按业主出租所得总额征收30%或者按出租所得净额征收(如果投资者选择此种方式),税率从10%至39.6%不等。而夏威夷州所得税是按业主出租所得净额征收,税率从1.4%至11%不等。夏威夷一般消费税是出租所得总额的4%;旅馆税为出租所得总额的9.25%。

欧胡岛市和县的附加税是出租所得总额的0.5%。夏威夷财产税是按政府估价的房地产价值征收,征税方式为每一千美金征收2元至15元左右。房地产的价值视种类及地点而定。

问题三 :有哪些所得需要纳税?

答:通常,征税所得包括所有在“当年度”取得的租金收入,除此之外,其他牵涉到出租不动产的所得包括在征税所得中(例如银行利息收入)。投资者的不动产管理代理人应该提供业主年度出租所得报告表(美国财政部表1042-S)。房客的房租押金不包含在纳税所得中。

问题四 :在计算净租金所得时,通常哪些费用可以扣除?

答:在回答这个问题以前,建议投资者需要注意的问题是,必须及时选择在当年所得税申报时将所出租的不动产申报为美国商用不动产。如果没有及时做这项选择,便不能扣除费用,而且还会被按所得总额征税。

以下是通常可以扣除的租赁相关费用:广告费,清洁费及维修费,佣金,保险费,法律会计费,管理费,利息费用(但是如果投资者向外国银行或者外国人借款,您可能必须代扣美国利息所得税款),修理费,税负(财产税,一般消费税及旅馆税),水电,煤气以及折旧费用。

问题五:当投资者购买不动产时,整修房屋,购买家具,家电用品以便出租。这些成本是否可以扣除?

答:如果租赁不动产选为美国商用不动产,您可以为你的整修費用,家具及家电用品提列折旧費用,通常整修費用的折旧期为27年6个月到39年,家具及家电用品的折旧期間为5年。

问题六 :如果我出租我的不动产,同时我又使用这房屋为私人度假居所,我是否可以在税务申报 书中扣除所有的费用?

答:若您使用出租用途的不动产为私人度假居所,而且没有付等同市价的租金,所有的费用必须按个人用途及出租用途比例分摊。只有与出租有关的费用可以扣除。再者,如果个人用途超过十四天或租出期间的10%,可扣除的费用不能超过业主当年的租金收入。

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美国资深经纪人讲解 投资美国房产最常见的6大问题

很多中国客户向我咨询时,有一些常见的问题反复地被提到,看来他们都被这些类似的问题所困扰,或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的 形态和模式存在很大的不同,所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此笔者专门针对这些问题写一篇短文,为大家澄清一些问题以及一些美国买房注意事项

一、购买新房还是二手房?

在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国,新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市,属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市,经过长期的发展,拥有较优良的学区、完善的生 活设施,优美的环境,但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的,一般15-30年完成兴建,每一座城市内的住宅会有相近的 房龄。例如,在圣马利诺市,住宅主要是在1920年至1940年间建造的;而在奇诺岗市,住宅是集中在1987年建造的。

如果你想买到一套新房,这并非不可能,但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城,周边都是新建的房子,基础设施可能相对不够完善。因此,不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子,因为这样一方面会让你的选择余地很小,让你错过很多好房子;另一方面,选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲, 比如说城市发展不成熟,生活不方便,学区不好等。

当然,也不排除这样的情况:有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子,然后重建新房,但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

二、房子是不是越老越不值钱?

答案是:不一定,要根据具体情况综合分析。在美国,老房子不一定不值钱或者不好,根据房屋的状况的不同,价值差别会很大。

一方面,房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧,价值降低。对于木制房屋来说,一般可以将每10年看作一个阶段,如果不进行保养和翻新,房龄越大,价值越低;如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新,房屋价值可能仍然很高的。

这里要提一下,美国有些老城市为了保持其城市文化特色,特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观;如果要对自己的房子进行翻新,可以根据喜好随意改变房屋的内部构造,但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面,房子的土地部分,会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

总之,选择房子的时候,不仅要看它的建筑年代,也要看它的内部保养状态,看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好,大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的;当然也不排除相反的情况,如果当地环境变坏, 经济衰退,房子的价值也有可能下降。

三、买学校附近的房子(学区房)好不好?

是否购买美国学区房,这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛,价格也相对较高,与同等条件的房子相比,一般有5% 的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便;但是也有缺点:学校附近环境比较嘈杂,降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租,学校附近的房子比较容易租出去。举例来说,如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月,那么学校附近的房子也许可以出租略高 些如2100或2200美元/月;所以学校附近的房子出租,每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵,基本上两相抵消。

另外,学校附近的租客大多是学生,他们大多对房子不够爱护,间接造成保养成本上升;所以综合考虑,学校附近的房子並没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。 

四、选择城市屋还是独立屋?

城市屋和独立屋有很大的不同,但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于:城市屋一般没有庭院或者庭院很小,所以占地面积不大,价格差别也不大,从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大,尺寸和内部设施天差地别,所以不同的独立屋价格相差非常大,从二十几万美元(较 差的城市)到几千万美元的独立屋都有;在一些比较差的城市,也有十几万美元的独立屋。

如果购房用于出租,城市屋的租金收益率相对比较高,因为它的初始投入比较小;但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资,两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择,首先要看自己的预算有多少,如果预算不到二十万美元,就不用考虑独立屋;如果预算在二十万美元到五六十美元之间,则两者都可以考虑,可以综合具体情况和自己的偏好进行选择;如果预算在六十万美元以上,那可以考虑买独立屋,或者买几套城市屋(作为投资的情况)。

以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结:

美国顶尖房产经纪解答购房常见问题

一、我是中国人,可不可以在美国买房?在美国买房有什么限制吗?

答案是:可以。任何外国人都可以在美国买房子。

美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候,在利润赋税上可能会有一些不同。请参考买卖须知中的房屋增值税及外国人扣税的说明。

二、 在美国买房是必需人到美国才能买吗?

理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中,有的投资人委托他的朋友帮他看房, 他从朋友给他的资讯、图片等资料中做出判断,选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。如果你对我们公司有足够的信任,你也可以委托我们公司来执行 购房的全过程。当然所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法,只要有 Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。

三、 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低,整个买卖的程序你可以参考买房指南中的美国购房流程与步骤。虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人做买卖交易服务,整体水平很高,职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人,会一步一步引领你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。

四、 在美国的房子有哪几种种类?

在住宅房屋方面,通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House)。独立屋在美国房屋里面最多的一种,所谓独立屋,是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物,这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释,因为独立屋有新有旧,有豪华也有破烂,对于年代久远、破烂的独立屋来说,称不上是别墅,只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的 独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子,有五栋、十栋甚至更多,你可以拥有其中的一栋,它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大,通常 来说城市屋是比较豪华的,它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层,很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分,有时会有小部分的院子。关于独立屋和共渡屋、城市屋的区别你可以参考我们拍摄的影片“美国房子的种类”。

五、 在美国有像中国一样的公寓房吗?

在美国也有类似中国的公寓房,不同的是,这种一栋建筑物里面有很多住户的形态,在美国都是整栋地购买,作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑,由投资者整栋购买,分间出租而不是出售。

六、 在美国有哪些物业可以投资?

除了上面所提到的住宅房屋以外,在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。

七、 在各种投资项目中,投资风险如何?

投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高,因为它受市场影响比较大,例如办 公楼在经济好的时候,出租率会高,经济不好的时候,出租率就会下降。仓库也是一样,在经济好的时候,货品流通快,仓库的价格也会水涨船高,而经济不好时,贸易量减少,对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地,如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨,同样它也可能闲置 五十年无人问津,当然毫无任何利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。

八、 在美国买房可以买新房吗?

美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几,不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋,一般使用寿命都在六十年以上,如果房屋保养完善,使 用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方,在同一地区,新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的 修建及室内装潢。这是一笔不小的花费,而购置旧屋,很多东西前面的屋主都已做好,相对之下可以节省很多。

九、 听说在美国买房价钱便宜,但持有成本比较高,到底有多高呢?

答:我也看到在国内网站的博客上面有人提到这个问题,也有人解释这个问题。现在我在这里澄清一下,让大家避免误解。在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。

房产税在美国各个州各个地区都不同,一般在1%-3%, 在加州是 1%-2%。新开发的区域,地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金,它每年的房产税在$3000到$6000之间。

美国的房子通常分为独立屋、城市屋(连排屋),除了房产税之外,还有哪些可能发生的费用?

1. 房屋保险

在加州,一般的区域,一栋三十万到五十万的房子,它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间,在加州由于地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障,就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险,头脑中没有买保险这个概念。买不买保险,其实是你自己的选择,但在美国如果你是贷款买房,银行一定要求你买保险才能贷款给你。

2. 房屋的另一项持有成本是庭院的维护,例如减草,在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机,自己维护庭院,运动、健身,又省钱。

3. 如果你买的是城市屋(连排屋),你会有一个社区费(国内称物管费),费用一般在一百五十块到三百五十块之间,费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分 摊。有社区费的城市屋,社区费中已经包含火灾保险部份,不必另外再买火险。因为房子是相连的,如果一家着火,其它人也会受灾,所以他们的火险是共同承担的。

十、 在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?

在美国无论是买房还是卖房,佣金都是由卖主支付的,所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人,除非你们另有协议。

十一、到美国买房需要准备哪些文件?

现金买主需要准备的文件

1. 有效的护照和签证

2. 准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

3.在美国当地银行开设的账号

如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件

1.有效的护照和签证

2.工作证明、工作收入 (单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)

3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

4. 在美国当地银行开设的账号

十二、我的购房资金如何汇到美国?

如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题,如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次汇出,而需 要分批汇款。这样你需要更多的时间,早作准备,如果你在美国的银行已设有一个账户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候,顺便 开设一个账户,会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有,你也可以使用信得过的朋友的银行账户。关于具体的汇款手续,你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。

十三、应该选择在哪里买房?

如果是自住,要按照你的需求(例如靠近你工作或是读书的地方),通常选择车程距离不要超过半小时的城市。要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。

如果是投资,需要考虑你比较熟悉的地方或是靠近亲朋好友的地方,以便在需要的时候有人可以帮助照顾。另外还要考虑投资回报率。购买比较新的房子,可以减少维修的频率和费用。建议你和经纪人讨论。

十四、可以预期在美国房屋的增值有多少?

在长期的统计中,扣除所有持有成本例如地税、物价上涨,房屋的增值率在5-6%。这是比较客观保守的估计,目前美国的房价是处于低谷,今后的这几年,房价的涨幅可能会超过这个数字,也许会超出不少。美国房价的周期通常在十五年左右,每一次房价的下跌,都会有一个实质性的经济因素,而不是单纯房价 的起伏。

十五、在美国购置的房产对我移民美国有帮助吗?

这是两件完全不同的事情,美国买房和你移民美国无关, 移民局不会因为你买了美国房子而核准你永久居留权。有一些广告把在美国购房和移民混为一谈,不可相信, 也许有一些投资移民案的项目, 是投资计划案相关于某些建筑项目,但这与购置你个人的房产是根本不同的概念。建议你请教移民律师。

十六、如果把房子出租得到的租金需要交税吗?

按照美国的税法,你是需要交税的。请参考“买卖须知”里面的租赁报税部分。

十七、能不能举一个实际的例子来解释,我房子出租的租金到底要交多少税。

假设一栋价值50万美金的房产,一年的租金收入有3万6千美金, 扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共2万美金,则此出租房产净收入为1万6千美金,根据联邦税率它符合,在8500美金内上缴的税率为 10%,剩下的7500美金需要缴的税率为15%,  两个加起来为1975美金。

十八、我怎样知道我要买的房子的地产税是多少?

在美国各州、各地的地产税率都不相同,加州的地产税一般在1.2%-2.0%,包括了县、市及地方的税。在购房之前,你可以参考屋主的税率,请 你的经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字,需要花一点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同,详情请参考“买卖须知”中“关注房地产 税”部分。

十九、在美国买房子出租的租金回报率好不好?

在美国各个不同的地方,房子出租的回报率都不尽相同。在加州,我们自己手上实际案例的统计,房子出租的毛租金收入在7%-8%,净租金回报率在 5%-6%。从租金回报率来说,比中国要高出好几倍。

二十、在美国卖房赚的钱需要交税吗?

如果你卖房的时候,已经有美国居民的身份,你可能符合美国的房产优惠政策,在个人二十五万、夫妻五十万利润之内,自住房免税。细节部分可咨询专业会计师。

二十一、外国人在美国买房后把房屋卖出,外国人在卖房的时候是否会被预扣资本利得税?

是的,根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

二十二、我在卖房子被预扣资本利税得13.33%是否在年度报税的时候能够退还部分?

可以。根据持有时间的长短,如果是短期持有,即一年以内,则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为15%。

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