Category: US Investment Column

介绍完倍受华人喜爱的社区kakaako之后，让我们一起逃离热闹喧哗的威基基，驱车驶向钻石头山南部，缓缓进入位于瓦胡岛恬静且静谧的高档奢华住宅区 ——卡哈拉住宅区（Kahala社区）。由于该社区受到来自世界各地的皇室成员及名人明星的喜爱而变得声名远扬。

在进入卡哈拉住宅区探索一番之前，我想先浅谈一下瓦胡岛。瓦胡岛（也称为“欧胡岛）是夏威夷重要的交通枢纽和文化、旅游中心。该岛首府火奴鲁鲁，被华人称为檀香山。因为，这里早年是檀香木的故乡，因其坚实而芬芳的品质，招来世人贪婪地砍伐，几近绝迹，于今只留下一个美丽动听而名不副实的中国式地名。

生活在这里的人约80%是黑头发、黄皮肤的东方人，以致给来岛的游客第一个印象，仿佛是已到了东方。第二个给人深刻印象的便是遐迩闻名的夏威夷衫，那色调鲜艳而浓郁的衬衫正配合着夏威夷亮丽热烈的南海风光。而当地妇女套穿的拖地长裙，既无曲线，又无纽扣，但却格外显得舒适和潇洒，而更具风情。然而，就在这样的一个岛屿上，有着包罗了全美价值最高且最富有的一线海景地产物业的住宅区，同时这里也是檀香山市少数仅有的地势平缓的高档区之一。是夏威夷地位显赫，久负盛名的尊贵典范。

一座座公馆府邸式的奢华别墅环绕在清新宜人的珊瑚礁之畔，动人的白色沙滩。无限的沿着壮观迷人的海岸线延伸，形成美丽的月牙弧形。湛蓝的海水与美丽的瑚礁石衬托着仅一步之遥的公共海滩，让这奢华的住宅区更添一丝华丽。临近该住宅区内的Waialae Country Club也拥有曾多次举办包括“索尼公开赛”在内的世界锦标赛级别的标准18洞球场。卡哈拉住宅区毗邻夏威夷当地赫赫有名的超五星豪华酒店 – The Kahala Hotel & Resort，拥有数家当地一流的餐厅和酒吧以及提供极具太平洋南国风情的极致水疗项目。

拥有人间天堂般美丽景色的欧胡岛，有的不仅是令人炫目的风景，还有大型综合性购物广场——Kahala Mall(卡哈拉购物中心)和多样化餐厅等便于附近居民生活、休闲娱乐的场所。而在大型购物广场Kahala Mall内设有著名的梅西百货公司、 Barnes & Noble 书店和一家电影院。另外，提倡高质量生活、绿色健康食物和环境保护，在美国风靡已久的有机食品超市Whole Foods Market也将其店铺开设在此购物中心。

据一份调查数据显示，美国生活成本最高城市名单中，夏威夷榜上有名。虽然如此，但夏威夷给人们所带来的高品质生活已远远超出了金钱可计算的范围内。谁不会为此而心甘情愿地买单呢？！

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Maggie畅谈夏威夷房产投资

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中国买家在纽约购房的热情在媒体上的曝光度已经有一段时间了。据今年的数据显示，中国投资者已经超越俄罗斯买家成为美国最大的海外购房群体。中国地产商也蜂拥至纽约，开发纽约的住宅市场。

不光有更多的基金和私募股权投向了纽约的住宅市场，很多的中国开发商以不同的方式进军纽约住宅市场。有些和纽约当地的开发商合作，有些则自己开发。国内大量的海外购房需求是这些开发商的优势。很多项目在开发过程中，就已经在中国国内被销售完毕。

鑫苑中国和万科就在这些地产开发大军中

2006年，鑫苑中国在纽交所上市后募集了5亿美金。2012年鑫苑花了5千4百万美金从布鲁克林一将破产的开发商手里接盘过肯特大道上的一个项目。之后预算在这个项目上投资2亿五千万美金，建造216套高档商品房和联排别墅。而目标购买群体却是那些支付不起曼哈顿高房价的当地家庭和中国大陆买家。据报道称，已经有500多位大陆客户有意愿购买。另外，万科和美国的Rosen 集团在610号莱克星顿的高档住宅楼也即将开始销售。

笔者认为，越来越多的地产商涌向纽约的趋势将会继续，原因有三：

中国当地的房产市场已经见顶。有部分投资者卖掉国内一线城市的房子，换一套纽约的小住宅。他们认为纽约的房产更加保值，或许不久的将来也会考虑移民美国，所以提早买好房子，也许以后会自住。

越来越多的中国人通过EB5移民到美国，这些移民第一考虑的就是置业。纽约的高租金让很多移民觉得租房子不划算。

地产公司对自己的投资多元化，不仅看重国内市场，现在也投资海外，分配公司资产。有些公司开始以投资者的身份投资美国当地的地产开发商，接着，在自己对市场有一定熟悉度后，自己直接变身为房产投资商。尤其是中国银行海外部，对地产开发的支持很大。这些都帮助了中国地产商。

目前中国开发商的楼盘大多以中档为主，还没有特别高档的住宅楼，且都是在曼哈顿岛外。美国本地人对高档房产的质量，用料和设计有着默认的标准。而这些正是中国开发商需要继续研究，规范和融入的。

Lucy.Luo专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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投资可能是险象环生。对于曾在股市或房地产失利的投资者来说，内心的阴影会随时跟随他们左右。即使自己并没有在股市、房市亏过本，但在自己的亲戚或朋友圈内，一定有人要么玩转房市，要么血本无归。

把钱定期存入银行肯定是可以高枕无忧，但并不会因此而致富。另外，如果把钱存在银行太久的话，会由于微乎其微的利率，通胀会超过利率，让存款贬值。所以投资者必须去思考用自己的闲钱来做点什么。为什么呢？因为退休和子女教育需要的费用都很高。

首先，我想与所有的投资者确认的是，房产市场是安全的。实际上，房产投资对于一般卖家来说，是少有的收益好、持久稳定、安全可靠的投资。相比之下，其他的投资项目就显得动荡不安，即使政府债券也是如此。而房地产一直是比较稳定、盈利水平不错的一种便捷的投资方式。事实上，全球数百万人都通过投资房地产提升了生活。

尽管，最近全球房产市场有些动荡，但房产的走势并不会因此而反复无常，更不会像股票那样，在动荡后一周下跌30%。从历史来看，房价有因通货膨胀而上涨的记录，当时如果通过抵押贷款购买的话，收益还会更多。

另外，房产也是非常便捷的投资项目，人人都明白要先把房屋租给可靠的人，然后寻个好价钱立马转手。

以下我教投资者三种使房产投资变得更为安全的方式:

做好功课

大部分情况下，普通人（非大的基金）投资房市都会亏本，因为之前没有做足功课。他们匆匆购下房产，但是没有花时间去做基本的尽职调查。

如果你有一点常识，而且愿意花点时间（几个晚上、几个周末）去做调查，那么你就能做好投资。

我能给出的最好的建议就是避免那些好到不真实的交易。如果你看到这样的房子，深呼吸，想一想你没看到的那一面。有1/20的可能会有这样的好机会，而你恰巧又看见了。但更加可能的情况是别人也看见的，但是别人没有出手，其中也是有原因的。

选择地段的时候要格外小心

首先要选择比较好的社区，犯罪率低，靠近好的学校。社区不好的话会有很多麻烦。如果你所在的社区1）符合上述条件2）价格在你的承受范围之内，那么就出手吧。地段好是巨大的优势。

随时跟进消息

有时候人们买下房子租出去了就不管了，但是不知不觉会发现累积了很多问题。要避免这一点。随时密切关注房产上的进项和支出，每个月更新文件资料，确保自己每年都上申税报表。

总结

投资房产只需要掌握一些基本的数学知识和常识就好，不需要太多的专业知识。重要的是将这些知识运用到投资房产中，在头脑发热或精神恐慌的时候也不忘记理性思考。

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Colin Murphy与美国房产投资

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供中国投资者购买的房屋种类繁多，有别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而，这些房产可分为两大类：住宅地产（Residential Property）和商业地产（Commercial Property）。

在这两类之中，住宅地产对于投资者来说更容易理解，因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。最近在美国，住宅地产成为了媒体们的焦点，不论是报刊还是电视，都在讨论与撰写有关住宅地产的事，为此甚至还举行了一场万众瞩目的晚宴。

其实，住宅地产与商业地产都各有千秋，就看投资者“钟情”于哪一类。

住宅地产（Residential Property)

美国很多城镇，在中产阶级社区中，常见的一套3居室住宅售价一般在10~20万美元，年租金收益在5~8%。这是非常基本的投资类型。

另外，共管公寓（Condos）或公寓套房（Apartment）也十分受投资者欢迎，因为不太需要亲自去维护，社区会帮助业主进行公寓维护。共管公寓平均价格在5~15万美元左右，净回报率达到6~10%。

商业地产（Commercial Property)

全球房产大部分都是商业房，有经验的房产投资人都比较倾向于投资商用房，因为商业地产比较稳定、能获净现金流，而且付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。如果投资人手头资金充裕的话，投资商业地产就要比投资住宅地产更有利。

商业地产比住宅地产有四大优势：

稳定性

商业地产一般租期较长，很多高达25年。也就是说商用房租金由公司利润支持，而且租期比较长，而住宅房一般是签一年的，那么投资商业地产就更加稳定。商业地产的优势就是收益稳定可靠。

运行成本低

业主要支付商业地产运营和维护的费用。这笔开支（包括时间和金钱）虽然很大，但从另一个角度来说，商业地产的物业管理费要比住宅地产收费低。

增值

商业地产不会受到通胀压力。付清抵押贷款之后还会带来更多的股权。而且业主可以通过抵押贷款利率减少和货币贬值享受减税。（减税等问题一定要咨询专业人员）。

总而言之，地段好、收益高的专用优质商业地产是投资者的首选。

收益

虽然，商业地产一般要比住宅地产价格贵很多。因为商业地产比较大，设施也比较复杂。我们今年在奥兰多（Orlando）推广的商业地产售价82.5万美元，收益7%，小旅馆售价500~1000万美元，购物中心5000万~1亿美元。

地段较好的大型商业地产一般由机构投资人购买，收益是5%。主要来自资本增值和杠杆，如5~15年的抵押贷款。

但还是有一些低于15万美元的房产。如美发沙龙、中餐馆、保健诊所、房产公司办事处，均价都在14~16万美元，合同期5年，净收益在9%。

随着美国经济的复苏，住宅房和商业地产都有很大的机遇。如果投资者知道自己想要在哪里投资，就很容易就能发现增长比较快的地区正在建造崭新的房产，而这些地区一般都租金高，空置率低。

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据我所知，大部分的中国人至今还是通过传统保守的理财方式——存银行，来达到“钱滚钱”的目的。当然，随着社会的飞速发展，越来越多新颖的投资理财方式和观念被引进了中国人的生当中。现在，定投基金、股票、债券、黄金与房产都已成为了较为流行的投资理财产品，尤其是房地产，或者说海外房产。

近5~7年的海外房市波动极大，为了避免财产损失，有些投资者选择了存银行。然而在此之前，房地产市场可是一路叫好，房价一路高歌的。

回首2000~2005年房市一派大好时，人们更愿意将自己的辛苦积攒起来的钱投资到房市而非存在银行。

但几年后，由于之前房价虚高，投资者过度投资，甚至投资了一些地段很差的房产，导致百万业主眼睁睁看着自己的资产缩水。

使投资者再次选择存银行的另一个原因就是，大部分西方政府保护普通人的存款。英国政府保护10万英镑以下的存款，欧盟保护10万欧元以下存款，美国只保护25万美元一下存款。就是说，不到全盘奔溃，存款还是安全的。

是不是意味着，投资者应该选择银行定存？

很多人都习惯靠工作赚钱，但考虑到子女教育、退休和购买第二套房等等，光靠薪水还是不够的。我们常常需要投资增值的产业来维持生活水准，保护资产。

事实上，考虑到通胀，现金很难保值。虽然经融危机让很多人对风险的承受能力很弱，但是把钱存在银行无异于温水煮青蛙。

因此，继续合理投资能让资产增值，有助于投资者提高生活质量。

成功的关键是不要把鸡蛋放在同一个篮子里，而投资房产便是一项很不错的选择。

选择恰当的投资组合

若你想为子女教育、退休寻找一个保守的投资方式，那么有计划的、多样性的投资是关键。

一旦准备好“应急资金”，那么就可以用剩下的进行投资。私人退休金、股市、政府债券都是很好的选择，但是在投资之前要咨询投资专家的意见，同时要确保咨询费用适中。

房产投资

房产投资是一项重要的投资。房产是一种特殊的资产。一般年利率在1~3%，而保守的房产投资（即位于中产阶级社区的房产或大学城房产）租金年收益和资本增值为10%。如果是贷款买房的话，收益较之现金购买翻倍。

因此以10~20年为期，年收益10%和年收益1%~3%的差距就极其明显了。

虽然近来房市有所好转，但是房价仍然低于之前的高位。之后2~4年房地产的增值空间还很大，长期投资收益颇丰。

最后，确保手中有足够的可以随时动用的存款，然后仔细思考如何投资剩下的存款。这可是一项长期的工程。

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Colin Murphy与美国房产投资

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如何扩大自己的投资收益与减小投资风险，一直是投资者在不断摸索与学习的课程。似乎可以让投资人赚到丰厚收益的项目，它们的风险几乎是与收益的大小相等。

投资海外房产时，为了减小风险买家基本会在出手前关注相关城区的房屋空置率、抵押情况、犯罪率、居住者平均收入、社区及房屋设施状况等问题，而出租后，业主除了会精心挑选租客外，为了能有稳定的投资回报，善待租客并在租金上坚守原则，也是扩大投资收益的重要因素。相信，以上所提到的一些所需关注的要素，投资者都不会忽略，以下，我为中国投资者准备了10条最易忽略的减小投资风险的因素。

1.切勿急躁

在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。

是为了稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”

2. 购房时就考虑出手房产

在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。

-如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。

-如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和。

-如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的学区房。

3. 了解买方中介

买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。

除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。所有的推广房产的海外中介都必须提供公司、银行和会计查询号。

不要有顾虑，因为大部分中介听到你问这些信息都会认为你是诚心购房的，他们很乐意告诉你这些信息。

4. 详细了解社区

这一点很重要。登陆zipdatamaps.com来查询当地人口、家庭收入。登陆city-data.com查询犯罪率和其他房产和业务信息。登陆trulia.com查询当地租金和房产出售价格（仅供参考，并非100%精确）。

如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。

如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。

5. 要有独立检验报道

很有可能房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、烧水壶是否损坏等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费大量资金来修复。

这些检验安排起来十分方便，且价格不贵，250~300美元。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。

6. 找一个好的房产经理

房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量工作，十分不易。

能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。

房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越长。而租客流动过快会消耗过多成本。

7. 尊重租客，但是要对租客严格要求

最好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。

如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延，否则将费时费力。要准备好这笔修缮的费用，记录好所有的花销。

不纵容租客拖延交租。从第一天起就严格要求租客按时交租，如果租客不守租房合约，就毫不留情赶走他。

8. 尽量选择最佳房产

在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择最佳的房产。

如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。

如果社区有湖，选临湖的房产。如果社区有大型设施（泳池、网球场、烧烤区）而且只比一般社区贵一点的话，选设施好的社区。

9. 避免“太好”的交易

如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖，而你恰好又是第一个发现的人，但是可能性太小了。

更多情况下，别人早就发现这笔好买卖了，但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。

10. 一直掌握房产状况

有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了，但是后来会发现很多问题。应该时刻关注，一旦有问题就立刻解决。

随时关注有关自己房产的资金流动，每个月都要更新文件记录，确保每年都交税单。

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Colin Murphy与美国房产投资

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经过上两期对于夏威夷Kahaako社区的介绍，那里美丽的风景和悠闲的生活环境，定让人留下了深刻的记忆。而这周让我们来一起继续探讨下Kakaako 社区目前的房地产市场状况。

截止到2014年第二季度，夏威夷欧胡岛檀香山市内的Ala Moana 和Kakaako社区的公寓整体价格比去年同期上涨了59%，目前均价为59.5万美元，去年同期均价为37.5万美元。2013年，美国知名房地产开发商公司 The Howard Hughes 便宣布了名为Ward Village的大型房地产计划，该开发项目中包括两个高档公寓楼盘，分别为Waiea 楼盘和Anaha楼盘。2014年6月，Waiea 楼盘也正式破土动工。目前该项目的顶楼公寓价位从400万美元到2000万美元不等，该楼盘的均价约为1800美元/平方英尺。

回顾2014年 第二季度该社区内的整体成交情况，Kakaako社区内公寓以最低价格成交的交易是位于Elms 公寓的一房一厅，成交价格为322万美元；以最高价格成交的交易是被誉为Honolulu楼王的Hokua at 1288 Ala Moana 的三房公寓，成交价格为430万美元。

为了方便读者的阅读和比较，现将Kakaako社区的所有楼盘整理如下：

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Maggie黄畅谈夏威夷房产投资

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在经历了一个漫长的寒冬后，曼哈顿房产市场热火朝天，节节高升，不停地刷新新纪录。据纽约房地产协会调查显示，曼哈顿第一季度房屋平均成交价较去年 同期上涨16.9%，平均房价每平方米房屋售价已达到92332.3 元人民币。平均成交房价为$1,733,523.00 (人民币一千零七十五万）。

曼哈顿第一季度待售房屋库存下降到历史新地点，比如年同期下降13%。房屋出售挂牌时间已从去年同期的137天到如今89天。现在经常发生这种情况，上午约好看房,下午就被告知，有客户要买了，取消看房。房子出售速度相当迅速。

所有的数据指向了一个事实，曼哈顿是名副其实的僧多粥少。购买力远远要大于房源供应数量。曼哈顿的购房者面临着很大的困难和挑战。房价从08年以后一直创新高，背后有理可依。

08年金融危机后，地产开发商就停止了新楼盘开发，一直到11年左右才恢复新楼盘开发。之间的空白期，造成了新房供应量急剧下降，同时，本身就数量有限的二手房库存被进一步消耗。

显 然08年金额危机对美国经济的创伤不小，但曼哈顿却是能够提供较为高档的就业机会唯数不多的城市之一。医生，银行家，律师，科技公司（比如谷歌），科技创 业者，会计，时尚业吸引了大量全美以致全世界的精英和年轻人。大部分的常春藤大学的毕业人都来到曼哈顿工作。 新兴的服装设计师都以纽约曼哈顿为他们通往世界大本营。 曼哈顿的租金随着需求的进一步加大而义无反顾地往上直冲。一个在曼哈顿地点最普通的大开间每月需要3000美金左右，一房会在4000美金左右。如果是豪 华公寓，两房就会在11000美金一个月以上，三房就在20000美金一个月了。

很多美国人一辈子都在租房。但这个情况在曼哈顿有点变化。曼哈顿是美国买房比租房不划算的极少数城市之一。太贵的租金让很多人选择了买房。尤其是近几年的历史上最低的利率，能凑个首付贷款买房，是很多美国人的选择。

说 到贷款，就不能不提现金买家了。选择贷款的买家，很多时候都不能如愿。曼哈顿超过60%的都是现金买家使得贷款买家没有任何优势。曼哈顿很多的住宅楼对贷 款的数量都有限定，不是所有的楼都能贷款。就算是贷款，贷款的数额很多也不能超过房价的70%，或者更少。这也是08年金融危机时，曼哈顿房价仍然坚挺的 原因。房屋拥有者的经济情况都相对较好，没有急需脱手和需要还贷款的情况。

除了本地人，外国买家对曼哈顿无比青睐。从之前的俄罗斯人，欧洲 人，到现在的中国人，加拿大，墨西哥人。世界金融之都的曼哈顿吸引了全世界的富豪和成功人士。全世界就一个曼哈顿。有首耳熟能详的经典老歌，如果你能在曼 哈顿成功，你能在任何地方成功。曼哈顿的魅力是没有任何一个城市能比的。在曼哈顿有一处房产，是这些富豪和成功人士的身份象征。相比伦敦，巴黎和中国香港的房 价，曼哈顿的房价又是极为合理，对这些有独特投资眼光的人士来讲，投资曼哈顿有非常大的升值潜力。

在中国的Vogue时尚杂志，有一期把 One57公寓大楼作为了杂志封面。One57是曼哈顿最奢华的五星级住宅楼。买家可以花1千9百万美元买一个三房或者花5千5百万美元买下整个81层。 中国买家在曼哈顿的购房非常活跃，中国买家已经超越俄罗斯买家，成为曼哈顿的第一国外购房主力。随着进一步的改革开放，富裕的中国人很多申请投资移民，在 美国EB5的投资移民，很多会选择曼哈顿房产作为自住。越来越多的孩子来纽约读大学，经济条件好的父母亲会购买曼哈顿的房子给孩子住，能省下不菲的租金费 用，并且增值空间又很大。

曼哈顿没有其他地区所谓的学区房，因为人口密集，纽约的公立学校并不怎样，唯一好的PS6只收上东区靠近中央公园几条街的住户。所以，很多经济条件好的家庭都送孩子去私立学校，而很多著名的私立学校都在曼哈顿，进了这些学校，离进常春藤大学也就不远了。

曼哈顿房价是一条街一个价，一栋楼一个价，没有一个真正的均价。还有一个特点是，在曼哈顿这个寸土寸金的地方，房子面积越大单价越贵。二房的单价往往是一房的两倍，三房往往是两房的两倍，单价成倒金字塔型。

曼哈顿中城西的57街上聚集着世界上最富有的富豪们。下城区（不包括金融区，下东区和Battery Park City)是平均价最贵，库存量最少的区，很多著名的明星，模特都特别喜欢这个区。传统的上东区靠近中央公园的楼里面，继续住着世代相传的富人。往西几条 街的Yorkvile, 房价的性价比相对高一点。尤其等二大道的地铁开通以后，那里将会更加方便。在上西区在哥伦布广场和林肯中心的带动下，也越来越成熟。靠近哥伦比亚大学附近 的哈林西区，近年来发展也很快。不同的买家按照自己的喜好和资金选择不同的区域。中国客户从传统的只选择中央公园南和中城西，已经遍及到曼哈顿各个角落。

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