Category: US Investment Column

许多中国投资者会在亲朋好友的帮助下在美国购房。但这种购买方式有时会为自己带来额外的压力：花了大笔钱还和亲友伤了和气。除此之外，许多家长用他们多年共同的积蓄去实现他们脑海中子女的未来。而在资产投资增值和资金安全两者之间取得平衡会给投资者带来巨大的压力。

既然投资会为自己带来那么多的麻烦，为什么还要投资？

大多数人通过工作从雇佣者那里获得一份稳定收入，但这几乎不能承受下一代教育、退休和投资第二套房产等需求的花费。我们需要投资增值资产以便维持我们的生活方式并保护财产安全，要么就要接受老年退休后非常低质量的生活，这有时候可能比你想象的低得多。

过去6年间的经济状况使很多人都无法忍受哪怕是很低的风险。这几年你的资金在银行储蓄的利息低得离谱，结果你的资金就好像不断加热温水中的青蛙。

正因如此，把你的家庭储蓄投资到资产增值上面是你在人生的任何阶段都该考虑的最重要问题。这样的投资对你的生活质量和未来幸福都具有重大的影响。

正确使用个人资金 投资的同时需以备不时之需

如果你正在寻找退休和孩子教育储蓄的安全方式，那么多样性和计划性是最为关键的。在任何投资之前，你都要确保穷困的时候有一定储蓄可以支撑半年甚至更长的时期。

用长远的目光投资房产

房地产在我们生活中占有极为重要的地位。从这个角度说，房地产投资也是一项独特的投资。当大多数银行的储蓄年利率都在1~3%之间徘徊时，一项保守的房地产投资，比如一项在中产社区的房地产，或者大学附近的学生公寓，其租金收入和资本增值每年就可以有10~20%。如果通过按揭买房而不是全款现今支付，这种收入还要翻倍。

可以想象，10~20%的年收入经过20年积累，而不是每年1~3%的增值，区别将是十分巨大的。举个简单的例子，5万美元投资2%年利率20年时间，最后你将得到7.25万美元，而5万美元投资年利率10%将会使你20年后得到30.6万美元。区别是不是很大呢！

自2011年起美国房产市场在稳定中不断回升，平均房产价格与以前高峰期相比仍然处于特别低的位置，在未来2~4年间将会有不小的上升空间。你要有长远眼光来考虑投资增值。

和家人一起投资房产可以极大地改善你的生活水平。关键是要好好研究，确保把积蓄用在具有稳定租金收益的位置投资买房，同时预留足够的资金以应付可能的穷困日子。

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Colin Murphy与美国房产投资

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当你准备投资海外房产时, 你要研究的项目列表之长、之费时足够让你准备打仗了。但有时你没有考虑到的事情却对你的长期盈利会产生巨大的影响。

下面列出了每位海外房产投资者都应该注意的6条建议：

• 不要相信彩印册子上宣称的回报

我们都阅读过彩印宣称册，印满了楼盘如何的好以及租金回报如何的高等等盅惑性语言。一般来说建议你核查租金毛收入承诺能否实现。这非常容易，你可以google搜索一下“邮政编码,例如12345地区的2室公寓租金”之类的，做下研究。

纯租金收入是对于房产投资者是最重要的。做一个电子表格，填入你的实际房价和租金毛收入，接着对你的月度费用例如房产税、管理费、保险和房产管理维护费等结算费用做出估算。这些是固定的费用，但你还有可变的费用呢。一个非常值得称赞的好办法就是看看临时性的修理费用和空置成本，以6周为周期对租金毛收入做个预算。

• 不要不计成本地追求高回报

一定要记住回报和风险正向相关。每一项类别的资产和房产投资都无一例外。低风险高回报房产不可能在市场上买到。要做到低风险高回报，只能通过一段时间的努力为房产附加价值。

拥有最高回的报房产从来不属最安全的投资，而是风险最大的投资。以我个人经历来说，你没有附加任何价值的高回报房产基本总是需要更高的维护费用，更高的管理费用，更频繁变换的租客，更高的失业率，更大程度的上学不便利，更难招到雇员，更缺乏配套设施，和更难以出手房子。

• 不要试图削减房产管理费用去获得高回报

这也是常识。但你还是会发现有很多人由于试图节省一些小钱而自食其果。

如果有些东西损坏了，把它们修理好吧，因为那些长期租客是不会忍受抠唆无理的房东的。

如果你足够幸运，有了固定的租客，如果他们想要比市场稍低的价位续租时，有时候是可以同意的。这样当你不常到场，你不仅在获得稳定收入而不用不操心的同时，还可以省下些费用和避免空置。

不要害怕给业绩良好房产经理人多支付一点费用。总是会有一种新手愿意低价揽业务，但他们或许并不擅长房产管理工作。

• 小心虚假回报宣传的骗局

卖家经常会给买家提供些激励措施并没有错，也非常合理。但是不要假设你的租金收入在激励过期后还能保持不变。要把收入数字和市场价格和标准费用联系着算。（参见以上第3条）。

如果提供租金保证，请仔细阅读合同印件小字。看看包括空置期和修理维护在内与否。谁能够真正提供保证？卖家有没有契约预备金予以保证？

• 文化和人口因素对租金回报和房屋价格产生主要的影响，但很多买房人事先没有考虑这些

比如说，如果你在大多数人都愿意拥有的某个位置购买了出租型房产，之后会怎样不言而喻？德国是个富裕国家，但德国人却喜欢租房。而美国人却为了拥有自己的房产而努力奋斗。英国人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短几年间也上升了很多。

人口因素在买房前需要郑重考虑。不要在一个平均年龄超过50岁的区块为刚需人口买房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那么你的潜在租客和接盘者也就在下降。

• 人们对待普通商品和房地产是不一样的 但这并不正确 

如果苹果公司决定下月把iPad提价25%，买的人就会减少。如果布鲁明黛的所有包打折25%，就会有人在店门口排队。

房地产却不是这样。如果房产价格上升，更多的人就想买，而不是更少。房产价格越高，买房者就越多；房产价格越下跌，买房者也跟着就越少。羊群效应使人们对房价上升趋之若鹜，房价跳水时候，便恐慌性抛售。沃伦·巴菲特说过很多谚语来描述他如何与大多数人行为相反地做出投资。

房产不应该就和其他商品区别对待。我们应该在价格下跌时购房，特别是在市场过度下跌的时候买。如果人们想要在价格上升的时候从我们手里买房，那么我们应该卖给他们获利。你可以在价格再次下跌时买房，不断地从周期性涨跌中获利。

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Colin Murphy与美国房产投资

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我上周接到一位老朋友的电话。朋友问我能不能帮一位浙江的女士为她的儿子租一套带家具的公寓。这位女士出价2500~3000美元/每月，要一套市中心靠近孩子学校的一居室套房。虽然我想她儿子住一套3000美元的公寓可能不会开心，我还是答应了他。几天后，我在世界金融中心对面的酒店见到了兴奋的W女士和她的儿子。世界金融中心就在2001年遭受恐怖袭击摧毁的世界贸易中心那里。

聊了一会儿后，我得知她儿子要上的是佩斯大学。大学并不在市中心，而是在金融区附近。我便给她儿子看了几个价格区间的房子信息，他说没什么吸引力。他用英语讲这些是“dump”(意为：垃圾场）。

这位女士和我又讨论了一会儿，她表示也许该提高预算额度，或许该考虑买一处房。我看出实际上她根本没考虑在美国买房，只是想比较一下租售的价格，看看买一处房产能不能省下租金的同时还能有些盈利。去年纽约公寓的房价上升了17%。和其他国家的几个主要城市相比，纽约公寓仍然是房价较低的城市（参见下表），而经济却异常发达。这里集中了57家大公司，拥有25万亿美元的股票交易市场，是排名其后的10家股票交易所的总和。这里是全球亿万富翁的集中地。美国的心脏。时尚和传媒业积聚，聚集了各大电视台，还有其他许多发达产业。

我对她说在金融区买房确实是很好的投资。尽管这里是纽约最成熟的街区，但是价位合理。这儿有三个新楼盘，她完全可以选择一栋价格比其他城市便宜的公寓作为她儿子在美留学时的住处。

她儿子决定放弃一居室，转而找一处2居室，这样可以有个室友同住。如果租住，价位远超了最初的预算，每月要5000~8000美元。我给她找了一处房产，让她考虑能否购买。如果她买下，按照表格所示，她能在去除所有费用后还有不错的盈利。按照10%的房价增长率，在去除所有费用后，她还能在四年时间获得51.2万美元的收益。如果她租房，这期间就要花掉20万美元的租金。

去许多正在要把孩子送到美国留学的中国人同样面临着同样的问题要决定。希望这篇文章能够在这方面提供一些指导。

Danica.Chen专栏全集：

Danica细说纽约房产市场

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曼哈顿豪华住宅的销售近几年来增长势头强劲。但是最近销售的数据显示，华丽的表面下也许问题丛生。高端客户对豪华住宅的定价有敏感的趋势。尤其是中城西的57街和高线公园附近，大量的新楼开发，价格都在400万美金以上，越来越多的新楼盘会对豪华住宅的销售有影响。

当然了，喜爱纽约的人对象征身份和地位的住宅的追求还是无止境的。今年春天，就有两套住宅楼成交价超过7000万美金（4亿2千万人民币。第二季度的销售数据显示，豪华住宅的平均价已经达到18.5274/平方米，比去年同期增长48%。平均成交豪华住宅的价格为725万美金。（豪华住宅的定义为成交房里最贵的10%的那部分房子）。很多销售经纪警告，如果挂牌价一味的往上增长，那么买家会越来越多地持观望态度，从而导致市场的冷却。昂贵的价格，已经使那些相对旧的豪华住宅遇到了销售困难。一个战前建的房子，挂牌700万美金，在四个月内，只有3位买家去看过。相对豪华住宅，纽约普通住宅的销售速度无比的快，300万美金以内的房子2个月内就能找到买家，而400万美金以上的豪华住宅则需要12.5个月来销售。去年同期豪华住宅的销售时间为 8个月。

纽约著名的开发商马克罗地产已经启用纽约大型的中介公司帮它来加快销售它的两栋新楼盘。分别为432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.这从侧面反应了开发商对销售速度的担心。

著名的One 57，纽约目前最贵的大楼，库存率为25%，仍有24套房未卖掉。笔者认为这个现象非常有趣，这和去年的库存率一样，表明了2014年One 57没有任何的新销售。那么是否开发商Extell 会用促销的手段来帮助自己的销售？值得一提的是，Extell新的开发项目在哈德逊河板块，开发出租大楼，这个项目被列为EB5之一。投资移民的人是否要谨慎？

纽约豪宅市场的走势已经从疯狂（前18个月）向稳定过度，这无疑是个健康的发展。因为继续疯狂的发展总有一天会使豪华住宅市场疲软从而拖累整个房产市场。这是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排队消息，大家担心近期内，在一定程度上也会影响中国买家的可能性和热情。

还有一个有趣的现象就是，开发商越来越多的往大户型房子开发。基本以3房为主。在纽约，面积越大，单价越贵。在拍地越来越贵的情况下，开发商选择了大户型。前几天笔者就去看了两个将要在下个星期开盘的新楼的私人预售。最小户型是3居室，最便宜的房型的价位是480万美金。不得不感叹纽约越来越像一个只欢迎超级富豪的城市了。如果一家四口人搬到纽约，那么最基本的住房预算是400万美金。

看着一栋一栋的新楼拔地而起，笔者不禁想着这场“音乐会”有多长，如果音乐结束时，谁坐着最后一把椅子？

Lucy.Luo 专栏全集：

纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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在上期内容中，我介绍了大楼共有公寓（Condominium）和合作公寓（Cooperative）的区别，以及投资者在两者间该选择哪一类来投资（详情见：http://www.juwai.com/news91680.htm )。本期，我将接着该话题，先分析独栋别墅与联体别墅的不同，再逐一揭开这4种房屋类型的投资利弊。

独栋别墅（House）& 联体别墅（Townhouse）

• 独栋别墅，称为House，是我们印象中典型的西式地产形态。

从建筑本身而言，有着豪华、宽敞的设计空间和绿化环境。除了别墅本身，所占土地、地下和地上空间都属于所有权人。由于曼哈顿寸土寸金，独立别墅一般常见于曼哈顿以外的郊区。长岛（Long Island）、威斯彻斯特郡 (Westchester County)、新泽西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)离纽约较近的学区好的一些镇为华人较集中购买独立别墅的区域。

• 联体别墅，称为Townhouse，为独立别墅在人口较密集的城市的折中变异。

联体别墅的室内设计和空间使用与独立别墅相似，只是建筑上不再具有完全的独立性。通常，邻里之间共同拥有一面隔墙，而且外观设计上保持相似、统一。区别于独立别墅的另外一点就是联体别墅通常由“社区”（community）来进行维护和管理。例如，定期对街道、马路等公共区域进行维护、绿化种植和修剪、垃圾回收处理、冬季除雪等服务。相对的，每位联体别墅所有人要向社区缴付社区维护费。有些高级社区，还为联体别墅所有人提供独立的运动和娱乐场所，形成俱乐部会员制。

• 独栋别墅还是联体别墅？

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈顿没有独栋别墅），独栋别墅和联体别墅的区别更多体现在个人偏好。一般来说独栋别墅拥有自己的前后院，种花栽菜悉听尊便，左右邻里相隔较远，私密性较强。但需要自己维护打理，工作量较大，责任较多。而联体别墅的绿化一般由社区统一管理，放弃了个性和独立的同时却也方便省心。另外在长岛等一些郊区还有一种叫Gated Community的独栋别墅社区，可以兼顾两者，也很受国内客户欢迎。

• 大楼共有公寓 VS 独立别墅

综上所述，在美购房置业的选择涉及很多因素，地理位置、交通状况、学区好坏、安全系数以及个人家庭构成和买房目的等等，我们后续会一一详细解读。本篇着重在大楼共有公寓和独立别墅这两大最为普遍受国内客户欢迎的地产形式中进一步讨论一下到底如何选择才是更好的？

房地产作为一种不动产投资的普遍手段，一直以来都是热议的话题。从宏观上来说，其投资趋势、市场变化影响着国民固定资产投资、拉动关联产业的供求；从微观上说，也直接关系到投资者个人的置业规划。随着人民币兑美元汇率走势下跌、出国留学和投资移民的趋势上升，房地产出现了“内冷外热”的现象。自上世纪九十年代，由一部《北京人在纽约》向国人介绍了纽约——全球经济、商业和艺术中心。虽然纽约的房地产一直高于美国全国水平，但因为其得天独厚的地理位置，普遍被投资者认为是回报最稳定、最值得投资的市场。根据海外房地产投资者协会Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一项调研，纽约市在过去10年内为外国人争相投资的城市之首。

颇具投资价值的纽约房产也相应受到了行业内完善和严格的规范化，其市场机制的成熟性在一定程度上规避了“炒房”和“暴利”等风险。作为初探纽约房产的中国投资人，入市前需要谨慎对待，从了解相关法律和程序要求，到熟悉并遵守行业习俗和惯例，逐步成为一个成熟的买家和投资者。在此需要提醒大家的是，美国州与州之间相对独立，不论是地产形态还是交易程序都差异较大，比如以下将要介绍到的合作公寓即为纽约州特有的地产持有形式。许多州也都不要求买卖双方聘请律师，而由地产经纪或产权公司独自处理整个交易。几乎只有纽约州仍沿袭传统，把过户（Closing）做成一个所有人到场“一手交钱一手交钥匙”的仪式。既然纽约如此特殊，且是海外投资人首选的地产投资及开发的黄金宝地，当然更因为笔者为纽约州执业律师，本系列文章皆以纽约州为例，对想要在美国其他州买房置业的读者只起参考而非指导作用。

经我所多年为国内客户提供房地产法律服务的经验总结，作为第一步，投资者需要了解当地常见的地产形态，熟悉各地产形态的利弊，从而决定哪种地产形态更符合自己的居住或投资目的。所以，我用两期专栏为中国投资者剖析纽约的4大房产形态。

大楼共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在纽约，公寓分为大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)两种，行业内简称为Condo和Co-op。

•  Co-op

在美国房产发展史上，Co-op以最先的公寓形式出现，所附公寓单位称为“Apartment”一般由公司作为合作公寓的地产持有人，所有公寓单位购房者只通过持有该公司的股份和租约和公司建立租赁关系。

单位的面积大小、所在楼层决定了 该公寓单位所应有的股份多少。整个公寓由公司制定管理公司进行运营，单位居住者每月向管理公司交付维护费（Maintenance）。

• Condo

Condo作为20世纪后期新型公寓形式于1960年犹他州共有公寓法案开始慢慢普及到全国，所附公寓单位称为“Unit”。其产生的模式是一种将独立别墅和Co-op结合的创新。如同别墅一样，所有公寓单位购房者完全拥有公寓单位的所有权。同时，为了体现“共有”的概念，所有单位持有者共同拥有和管理整个公寓大楼，如大楼大厅、电梯、游泳池等公共设施；而每位享有的产权比例是根据各自单位的面积、位置分配的，称为“公摊比例”(Common Interest)。更值得一提的，为了有效地进行公寓大楼管理，单位持有人通过选举和授权形成“公寓大楼管理委员会”(Condominium Board)，那么单位所有人只需要每月缴付“公摊费”(Common Charge)以供管理委员会进行大楼共有区域的维修、运营，而公摊费的金额是按照每年运营预算乘以各单位所享有的公摊比例来计算了，这就是借鉴了Co-op的统一管理概念，只不过单位持有人有了更大的自由选举和管理自主权力。所以，从某种形式上，公寓大楼管理委员会和中国的物业委员会相类似。

Condo还是Co-op?

总得来说，Condo和Co-op最大的区别是产权形式。购买Condo即能获得该单位的独立产权；而购买Co-op获得的是该合作公寓公司的股份。换言之，买Condo即拥有了一份地产，享受该地产上涨所带来的收益。而Co-op股权并非地产，即使地产整体价格上扬，仍有可能由于公司内部结构与管理等因素而使所持股份的市场价格低于相应的地产价格。 但正因为有此点区别，同等条件下，以租赁形式的Co-op价格比Condo更加亲民。

其次，无论是购买Condo还是Co-op，投资者都要进行一个“购房申请”程序，主要目的是让管理委员会对潜在投资者/购房者做一个背景调查，包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障了现有单位住户的利益，为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。

然而Condo的审批条件及程序较Co-op申请来说更为简单，Co-op的董事会比Condo的董事会（两者均类似于业主委员会）在拒绝购买申请的权力方面要大得多。Co-op的购房申请一般包括面试环节，董事会在面试时可依据其Co-op公司的管理理念，甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居；有三个幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝；甚至律师被拒因为担心其动辄兴诉等。Condo的申请则因没有这一面试环节而被认为对海外投资者更友好。

从法律层面讨论，虽然“购房申请”是这两类“楼宇公寓”买卖的必经程序之一，但是Condo和Co-op管委会审批的权力不同。Co-op的管委会有绝对的审批“否定权”，一旦被拒则交易不成，卖方须另寻买家。Condo的单位业主自主性更强，管委会拥有的非“否定权”而是“优先购买权”。若其在审理之后不出具“放弃优先购买权”的声明，则须代替未经通过的购房者向卖方购买该公寓单位。总之， 海外投资者对“购房申请“难易程度的考量不应仅限于自己购买时通过管委会审核的机率，也应考虑到未来出售时该审查过于繁琐困难对潜在买家的影响。（未完待续）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集：

公孙大蔚详解纽约房产和投资法律

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中国历史上最富有女性之一的张欣，在打造了价值40亿美元的房地产财富后，最近在曼哈顿购买了一座豪华别墅，别墅位于中央公园东南端的黄金海岸社区。此豪华寓所现价2600万美元，初步估算面积比相似价格的奢华公寓要大2~3倍。这座别墅拥有游泳池、私密空间、私人花园、升降电梯、矿泉浴池和酒窖。美国演艺巨星布拉德·皮特（Brad Pitt）、莱昂纳多·迪卡普里奥（ Leonardo DiCaprio）和沙特王储曾经也对这套豪宅情有独钟。

作为SOHO中国的CEO，张欣一直关注纽约也曾不断地在此投资。身为中国人的她是一位投资美国的领袖和先驱。去年她出资7亿5000万美元购买了纽约地标性建筑通用大厦20%的股权。通用大厦迄今为止是世界上最昂贵的写字楼。她与来自巴西的一位富有的银行家和来自美国的一家主流地产公司共同拥有通用大厦的房地产权益。她没有像其他许多中国投资土豪一样去购买奢华公寓，而是选择了美丽迷人的城市别墅。城市别墅目前仍被中国投资者所忽视。张欣成为了中国投资者的投资新方式的领路人。

“城市别墅”也被称为“褐石屋”（brownstone），是含有土地产权在内、3~4层的独立产权房。而公寓却只拥有与其他公寓所有者共享的土地权和其他公有设施。现在投资者们发现购买纽约的城市别墅是很好的投资方式。豪华别墅通常比那些知名的奢华公寓便宜很多。所以，中国投资土豪们应该考虑曼哈顿的城市别墅了。

美国顶级富豪Paul Melon于1965年建造了一座别墅，位置就靠近张欣的别墅。Paul 是继承了祖父Melon的 银行帝国。Paul 的妻子是肯尼迪优雅动人的妻子Jackie Kennedy 的亲密朋友。她设计了著名的白宫玫瑰花园，在此见证了美国历史上许多重大的时刻。Melon别墅上市交易时报价4,3000万美元，面积1000平米。其所在板块是美国最富裕的地区，没有之一。此别墅售价仅为175公寓大厦顶层别墅屋价格的一半。

对于海外投资者来说，城市别墅和新建公寓因其无须披露个人信息而比购买旧有公寓（共有产权）而具有强大的吸引力。因此，投资富商们正转向这些高档寓所进行投资。

在购买了城市别墅后，投资无须花费高达公寓市值1%或是更高的昂贵维护费。城市别墅的房产税较低，而无须公寓那样要协商获得临时的特别优惠税率。总之，即使包括一般维护修缮的费用，拥有城市别墅的成本也比较低。

有些城市别墅也许需要投入不菲的费用进行修缮，但是在纽约找到很好的建筑设计师和建设承包商并不难。请记住，购买城市别墅的手续繁杂，投资者得多加细心谨慎，最好找熟悉流程的经纪行代理。

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Danica细说纽约房产市场

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上周我谈了富豪区，英文叫“billionaire’s row”。这号称是纽约的最昂贵的社区，是中国人最集中的居住区，也是商业客户的首选。

去年曼哈顿的豪华不动产上升了38.3%。新楼盘的价格平均涨幅66.3%。尽管价格上涨惊人，但有诸多理由相信，价格仍将继续上涨。

纽约房产成为“新瑞士银行账户”

纽约周刊的一篇文章讲到：“纽约现在是来自外国富豪的卢布、人民币和美元的首选藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人账户最为隐秘与安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

世界超级富豪们的宠儿

纽约是世界上富豪最喜欢置业的城市之一，排名仅次于莫斯科。纽约也是世界上财富值超过一亿八千万人民币富豪的第三大聚集地，还是全球财富流向的第二大目的地。除富豪区外，纽约西南部的高级社区也日趋走强。纽约豪宅相比世界上其他的地产仍具价格魅力。

纽约房价比摩纳哥更具吸引力

摩纳哥是法国以南的地中海小国，面积近有2.2平方公里。人口稠密，但逊于曼哈顿。摩纳哥和纽约一样是全球财富阶层理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成员于2010年曾斥资3亿美元（近20亿人民币）买下了摩纳哥的一套面积17500平方英尺（约175平米）的豪华空中别墅。而纽约最贵的房产成交价只有1亿2千5百万美元（约7亿5千万人民币）。据本文图例显示，纽约豪宅的价格只有摩纳哥的三分之一，在全球最昂贵地产城市中排名第八。可以看出，纽约地产是价格洼地。

另外，摩纳哥是免税国度，具有先天的优势。但是在美国投资可以通过诸多的避税技巧免于巨额税负。我之后将在“中国投资者纳税策略”中详细论述。

世界的纽约：小城大市

正如我上面讲到，曼哈顿人口稠密，面积仅86平方公里。曼哈顿是纽约市的一个行政区，也是美国最富裕的郡。因此拥有庞大的高收入阶层，使得这里成为小城大市。这里是纽约失业率最低的地区。纽交所和纳斯达克市场是全球排名前两位的交易所，相当于排名3~12位（包括伦敦股交所、加拿大股交所、中国香港股交所和上海股交所等等）的十个交易所的总和。两大交易所打造和引致了纽约庞大的金融业。许多全球500强企业为纽约带来了高起的就业率，包括时尚、杂志、电视以及电影等很多行业。所以说纽约也许并不是奢华地产的所求，而是高级地产的全球盛宴。可以说，纽约是最受中国投资者欢迎的居住集中地和生意天堂。

新地产项目最适合海外投资者

曼哈顿专业从事海外人事投资的地产律师布鲁斯·科恩说：“海外投资者都愿意购买新建不动产，因为购买新建地产不要求登记个人财务信息。旧不动产有时要求预付大笔款项以保证支付税费。这种政策会被购买比如一套价值2000万美元的寓所的这种投资者所抵触。”因而，旧的不动产要求的个人信息披露和预付款都将继续影响着人们趋于购买新建不动产项目。

这些富有的买家助升了不需要披露信息的新建公寓和独栋别墅的价格。但是独栋别墅仍然处于价格洼地。豪华别墅的价格只是新建豪华公寓价格的1/3至1/2。

纽约新建房产吸引购买的另一个原因是购买期房只需要支付预付款，建设周期通常为2~3年。购买新建房产的预付款只需房产价值的25%。因此投资者可以仅用预付款就锁定了价格。

假如超级富豪对纽约的经济条件和投资热度不减，纽约房产就会持续升温。纽约豪华地产就成为不错的投资升值选择。

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Danica 细说纽约房产市场

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我们常说：“小隐隐于野，大隐隐于市”，就在目睹过Kahala奢华住宅区的精美绝伦后，本期我将带领各位去到同样位于瓦胡岛东部的一个隐秘社区。那里汇集了瓦胡岛上一流的学校、便捷的购物中心以及美丽的沿海景观，这便是可与瓦胡岛上其它任一高档社区媲美的Aina Haina社区。驶过夏威夷欧胡岛上奢华高档的Kahala社区后，在通往欧胡岛东部的Hawaii Kai住宅区的路上，我们就会经过这个隐蔽的地方。

Aina Haina社区是欧胡岛上较老的一个住宅区，建在此区域内的绝大多数房屋都始建于上个世纪50年代。现如今，很多独立屋都进行了大规模的翻新工程：换上全新的地板以及重新设计打造后极具现代感的厨房和宽敞的卫浴室。自从2001年开始，该社区内的多数独立屋都焕然一新，成为欧胡岛上为数不多的高档地产。
Aina Haina社区内的独立屋售价处于$650,000 ~ $17,000,000 之间 (65万美金 ~ 1700万美金不等) 大多数当地中产阶级持有的独立屋价格处于$850,000 ~ $1,700,000之间 (85万美金 ~ 170万美金) 。对于计划投资置产的国内投资者来说，选择Aina Haina社区主要有4大重要因素：

• Aina Haina社区的便捷地理位置，每天早上驱车前往市中心仅需15分钟左右的车程。相比较东部的Hawaii Kai住宅区，遇上交通拥堵的时候，开车到市中心甚至需要花上大约40分钟的车程。

• Aina Haina社区非常适合的热衷户外水上运动的居民，这里也是帆板冲浪胜地。

• 社区内的Aina Haina 小学(Aina Haina Elementary)连续多年被评选为夏威夷州顶尖学校之一。

• Aina Haina山谷后方的山顶处，可以欣赏到迷人的蔚蓝海景，与自然的亲密接触也让社区内的居民享受到大自然馈赠的天然景观。

从高速公路驶过，很难发现在Aina Haina社区有大量的独立屋。实际上，在真正深入了解后，便会重新认识这片极具发展前景的社区，如同躲藏在闹市繁华身后的一方净土。
Aina Haina社区拥有着绝佳的地理位置：西边毗邻欧胡岛上最奢华的kahala住宅区，东边则是Hawaii Kai另一高档住宅区。Aina Haina社区内还设有大型的超市、医疗中心以及邮局等综合购物中心，银行、餐厅以及健身房等一应俱全。可以说，大部分的中国投资者只要来到这里，都会挑选到他们心仪的房产。所以，Aina Haina社区一直备受当地房产中介与经纪的人的热荐。

用了几期专栏带领大家从夏威夷备受华人所喜爱的热区Kakaako，到连皇室成员都热衷的精致奢华住宅区Kahala，再到本期的“隐市”Aina Haina。相信投资者看到的不仅是那里的投资价值，更了解到，成熟的住宅区都有共性——“生活性”。如同我一开始说的那样，投资房产等于投资生活方式。

Maggie专栏全集：

Maggie畅谈夏威夷房产投资

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