Category: US Investment Column

近年来，美国第四大城市休斯顿房产交易十分活跃。自2011年以来，休斯顿地区是全美国房价增幅最快的第二大城市。这是由于随着能源、医疗及高科技产业工作机会的增加，以及相对较低的生活成本，吸引了大批的专业人士搬入休斯顿地区。

新移民定居休斯顿，面临的最紧迫的问题常常就是买房子。初来乍到、人生地不熟的购房者，迫切希望能在短期内买到满意的房子，他（她）们常常会有一些疑问，休斯顿地区哪里的房子比较受欢迎？哪里上班方便？哪里购物比较方便？哪里的房子保值？哪里的学校好？德州买房的程序是什么？现在的房地产市场行情怎么样？等等，等等。

为了解开这些疑问，本文我将根据自己的专业知识以及在休斯顿地区生活多年的经验，为大家提供一些信息，希望能为有这方面需要的读者起到参考与借鉴的作用。

【本文中提到的房子，如果不加以特别说明，指的都是独立住宅（Single-Family House)】

糖城 （Sugar Land）

糖城位于休斯顿市西南方向约20英里，隶属 Fort Bend County。 糖城拥有大量总体规划的社区（Master-Planned Community）、绿树成荫的街道、质优的学校、价格合理的房屋、卓越的医疗设施，以及遍布市区各个角落的公园、商场和餐厅，等等。因此，糖城一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产

由于糖城人口的快速增长，过去十年中，糖城的住宅房地产交易一直都十分活跃，2009年金融危机对糖城房市的冲击不大，自2013年房地产复苏以来，糖城房地产更是以迅猛的势头快速增长。

糖城拥有数量众多的总体规划社区，这些社区在建设过程中就精心规划出了大片的绿地、跑道、公园、湖泊、高尔夫球场、社区俱乐部以及其他的娱乐设施，既赏心悦目又功能齐全。糖城为此还获得了首届德州风景城市的银质奖证书，其社区的公共道路和空间设计实现了风景区的最高标准。早在2006年，CNN MONEY杂志就将糖城评为“全美最适合居住的地方”(Best Place to live in the U.S.) 排名第三的城市，糖城的魅力也由此可见一斑。

从区域上讲，以“X”形交叉的59和6号公路将糖城大致分为东西南北四个区域，由于西区和南区的高中略优于东区和北区，则购房者常选择西区和南区的房子。比较受购房者青睐的小区有：Avalon，Commonwealth， First Colony, Greatwood，New Territory，Riverstone ，Sweetwater，Telfair等等。糖城的房子大多建于1990~2000年前后，目前出售的新房集中在Riverstone和Telfair。

2014年上半年糖城各主要小区独立住宅成交情况:

• Avalon (16/$64.6万）

• Commonwealth（15/$49万）

• Greatwood（107/$30.9万)

• New Territory(72/$31.1万)

• Riverstone (170/$44.1万)

• Sweetwater(13/$94.9万）

• Telfair（61/$45.5万)

注： 括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校

糖城能够吸引买房者的一个主要原因就是学区上乘。糖城的小学和中学属于Fort Bend ISD, 普遍都非常好，均为Exemplary或者Recognized。 Clements高中是糖城最好的高中，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他几所高中排名也都在120名以内。就连州长Rick Perry都评价Fort Bend ISD为大休斯顿地区的“Fittest School District”。

交通

糖城交通十分便捷，共有三条主要的高速公路通往市中心，59号， 90号和Fort Bend Parkway Toll Road转90号。走这三条高速公路到市中心约需25~45分钟车程。由于近期59号公路开通了Toll Lane，走Toll Lane 一般不受上下班堵车的影响。如果上班不想开车，也可以乘公交车（Park and Ride），有两个公交公司在运营， Metro公司的公交车走59号高速公路的HOV Lane,  其中262/265路开往市中心，292路开往医学中心； Fort Bend Express的公交车，沿90号高速公路， 开往医学中心、Galaria和Greenway Plaza.

投资房产就与生活中其他的事物一样，每一位投资者起初都是抱着“试试看”的心态开始的。大部分人都是从一开始存了一笔钱，在拥有了自己的房子后想要 “钱生钱”。从这个角度看，投资结果的成败和整个投资体验的好坏将取决于当初数百个无法预知的变量。对于被动投资者，我一直建议他们从长计议，从一开始就做好长远打算。要想在长期获得成功和良好的投资体验，时间管理至关重要。让我们一起来看一下那些能够给被动投资者们不断带来一些成功的小秘诀。而这些，都是平日容易被投资者忽略的，以至于浪费了大量时间和精力，然后和普通买主一样变得疲倦最终没有进行任何购买和投资行为。

• 让决策者与自己统一战线

在开始投资前，投资者需先完全明白自己的投资目的，然后写在纸上随时提醒自己。这对于在投资方面可以帮助自己的人来说，也有了准确的目标。

另外，与所有的决策者沟通（不论是自己的妻子或是丈夫），确保他们与自己是在统一战线。我见过数百个交易因决策人和投资者的意见不统一而付之东流。

• 考虑自身财政状况

在与自己的决策人达成共识之后，第二步需要做的就是“考虑财政问题”，确保自己是有足够的资金来支付欲投资的房产。因为，我遇到过许多投资者在财政方面欠考虑，好不容易找到一处理想房产并签了合同之后发现，自己并没有没有足够的资金或是资源。

如果选择“纯投资性”住宅，房屋将按年出租给当地房产业人士；如果是投资一处度假住宅或者第二套住宅，可能就无法找到稳定租客，相应地，商业模式和财政情况 也与“纯投资性”住宅全然不同。需特别注意是，这两者的区别一定要理解透彻。所以，投资前务必充分理解自己的财政目标和期待。其次，咨询专业人士，可以为 自己节省大量的时间和金钱。

• 挑选优秀经纪并同舟共济

在完成了以上所提到的步骤之后，投资者才可以开始看房。房产经纪，不了解的人总会对他们产生误解，觉得经纪只知道从投资者身上赚取利益。其实不然。想要找到一栋自己理想的房屋并投资，经纪是时刻或缺的较色。

如果您所想投资的房产位于两三线城市，或是一些不发达的国家，房产经纪就会给到投资者许多在网络上找不到的可靠信息。比如这个地区的历史和社区文化，购房与租房的最佳地段；豪华泳池和棕榈树从，常常用来掩盖房产糟糕或偏僻的地段等。所以，在投资前给自己物色一位理解自己需求的房产经纪并一直合作。这样可以避免在投资的道路上多走弯路。

• 寻找一家可靠的物业管理公司

物业管理非常耗时，也很容易让人情绪化。如果自己住的较远，或者即使物业离自己很近，一般也不要试图亲自去管理，因为非常浪费时间。

在做购房开支计划时，就可以把物业管理费列入计划中。看房时可与几个口碑不错的物业保持联系，或让业内人士及朋友推荐。投资者亲自管理住宅，看似是节约了一笔开支，但是却浪费了大把的时间与精力，而且不利于扩大自己的地产投资规模。请相信我，凌晨3点赶赴租户家中修理管道，可不是一件美差。

• 与自己的投资“团队”保持紧密联系

我经常听到许多非常复杂的问题，但其实很容易就可以避免。 每月只需花一个小时时间打理房产：打电话给物业确保一切OK；查看房产税和保险缴纳日期；电话管理人员，打听物业的情况；仔细查看花费清单和支出，并输入到会计软件或文件中；打电话给会计师确保各项税收准时申报。花一点时间在物业上，确保一切正常，这样问题就不会滋生，又节省时间。

• 与当地业内人士建立并保持良好关系

总而言之，房产投资是一个花费巨大且十分复杂的领域。它涉及到商业、财务、银行、法律、市场和地区经济及人口信息等因素。我建议，投资者最好能：

• 与专业人士建立良好关系（房产经纪、物业管理人员、律师等）

• 坦然面对自己的目标与财政状况

• 允许专业人士向自己提问

• 向专业人还是提供所需信息

如果您负担不起每年需闲置几个月的度假住宅，需与专业人士沟通，他们会找到合理的解决办法。

许多买主把购房看作是一场和专业人士的斗争和表演秀。请一定开诚布公，信任专业人士，这样才能在不需花费数年的时间，使投资逐渐成功。

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Colin Murphy与美国房产投资

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Danica.Chen： 1个小时的行程，给了哈德逊河县居民一个不同的世界。

生活在纽约近郊的上班族，通常每天花在路上的时间需一个多小时，而就是这一个小时左右的路程，却给幸运的他们带来了一个不同的世界。与纽约市曼哈顿岛相望的哈德逊河县（Hudson County），就是我本期专栏中的“主人公”。

美食、美酒

毗邻哈德逊河的曼哈顿北部地区生活，丰富而祥和。那里有众多美味的餐厅、农场、葡萄园、食品商和冰淇淋制造商。友善好客的生活氛围，使这里拥有高质量的高档餐厅都门庭若市，发展节奏快速。因此，世界最具权威的厨师培训机构——著名的美国烹饪学院就落于此。

哈德逊河县可谓美食家的天堂，纽约的大厨们都喜欢移居到哈德逊河附近，一边经营着他们一流的餐厅，一边享受这里令人唇齿留香的美食、依山傍山的风景、树木丛生的河域和恬静的生活。

这里的大农场是哈德逊河县一切美食的主要来源。农场每年为居民提供高质量的肉类、奶酪和葡萄酒。在我参观该农场时，对当地特产极为惊喜，特别是一种用鸭肉制成的香肠。

农场不用任何农药和化学物质种植蔬菜，而且，菜价非常便宜，居民只需用合理的价格就可以买到一 整个季度的有机蔬菜。另外，由于该地区的牲畜通常只吃草，所以，肉质比美国常见的谷物饲养工厂生产的肉更健康、更美味。黄油和牛奶产品也是用青草饲养出来 的，口感甜美。而由这个获奖农场自制的一种神奇、带有坚果味的独特奶酪，味道浓郁、香甜，散发着一丝朴素麝香味。我在这里停留期间，尝过8种不同的奶酪。不夸张的说，这里所产的奶酪都可与法国最好的奶酪相媲美。

美丽生活

我认识的一对刘氏夫妇在这里已生活了15年多，他们的房屋是近美国军事学院一处富丽堂皇的房产。这栋位于哈德逊河岸边的房产住房面积超过1000平方米，庭院修葺得十分漂亮。

在这里，可以俯瞰着河岸景色；秋天，这里将美丽和慷慨融汇在一起。金色、红色、橙色和绿色的树 叶就如同一束艳丽的花朵；夏天，很多好地方供人们徒步旅行、钓鱼、划船等娱乐活动；春天，树上的叶子也再度发芽，温暖的春雪将新英格兰从冬天中唤醒，重塑昔日的美景；冬季，虽雨雪充沛，但日照量却很惊人。滑雪、打猎以及任何能想到的，都能在这里得到满足。

住宅离曼哈顿只有45英里左右的距离，而离国内人最喜爱的购物去处——伍德贝瑞名牌折扣购物中心也只有15英里左右距离。每个周末，成千上万的消费者都会花上一个小时的时间从纽约赶往这家商城购物。

在这开曼哈顿仅有一个小时车程的地方，他们享受着舒适的乡村生活、美妙的饮食文化和欣赏着别样的纽约。

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Danica细说纽约房产投资

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纽约房地产市场其实很大。维基百科中的一篇文章指出，纽约房地产市场的总价值约为8000亿美元。但我们认为，其实际价值要高得多，因此我的同事Richard决定考察一下这个数据是否准确。他尝试搜集曼哈顿市场的一些数据，而他的发现也是出人意料的。曼哈顿是纽约房地产市场价格最高的地区，因此，我们决定仅对曼哈顿房产市场进行估值，然后发现其价值约为以上数据的两倍。

纽约办公面积据估计约为5.2亿平方英尺。按照每平方英尺700~900美元计算，总价值约为3600~4600亿美元。还要再算上酒店的价值。酒店房间数量接近9000间，平均每间房价值按4万美元计算，总价值约为360亿美元。

曼哈顿住宅面积共有9.75亿平方英尺左右，在所有房屋类型中，共有有公寓和合作公寓2014年的平均价格为1300美元每平方英尺，所以总价值约为1.3万亿美元。虽然联排别墅的数据还没有整理好，不过其总价值也已可想而知。

由此估算，仅曼哈顿区的房产市场的总价值约在1.7万亿美元左右，而这一数值已超过深圳股票交易所的1.5亿美元。

曼哈顿资本市场基础 十分雄厚。其中不仅包括在纽约证券交易所和纳斯达克交易的25,000,000,000,000美元股票，还有其总价值为1.7万亿美元的房地产商市场。 另外再加上纽约商业交易所和曼哈顿大型投行所创造的私人衍生品市场，曼哈顿当之无愧是世界第一大金融中心。

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Danica细说纽约房产市场

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在上一期中，我介绍了有关纽约学区房的税收与投资好学区可以起到高保值的内容。美国教育虽然实行的是“居住地制”，但是购买了学区房却不等于学生就可以100%的进入心仪的学校。然而，美国在拥有众多公立学校之外，还有大量的私立学校，并且很多都闻名遐迩。

为了让自己子女捷足先登，高昂的房价与地税家长都可以不放在眼里。但投资学区房就是进入优质学校的唯一出路？美国的私校学费真的像“传说”中的不堪重负？

学区房—非它不可？

美国义务教育实行的是“居住地制”，也就是说，孩子能够在其居住地所属的学区学校申请入学，而所谓的“居住”不限于自有还是租住。换言之，对于想要进入好学区就学的父母，完全可以通过租住学区内的房屋而达到目的。且一旦申请入学之后，即使毕业前搬离所属学区，孩子仍然能够在同一个学校完成学业。其灵活开放的政策，主要是为了保证孩子能够有一个稳定、良好的学习环境。所以，如果学区房的投资成本过高，许多家庭会选择就近租房来替代，那么学区房的投资也会使得后续的租赁市场得到保证。

许多学区房投资者认为“一旦买到了学区房，就能够100%进入心仪的学校”。实际上，这是个误区。近年来，热门学校的报名情况日益激烈，纽约市特别是曼哈顿的一些热门学校，即使居住在学区内，由于符合资格的申请者人数大大超过学校可以接收的学生人数，很多孩子被安排在“候选名单”（Waiting List）上，最后需要通过抽签来决定。如果开学前仍然无法解决入学问题，候选名单的孩子就很有可能被安排到同一学区内的其他学校就学。

另外，“居住地制”也有例外。纽约市五大区（曼哈顿、皇后区、布朗克斯、布鲁克林和史坦顿岛）统一管理，推行一个“天才计划” (Gifted & Talented program)。只要是在市内五区居住，在第二年9月开学时满5周岁的学龄儿童即可参加全市范围的Gifted & Talented考试。成绩达到99%即在所有考生中排最前面1%的学生可以不受居住地限制申请全市范围内特设的天才学校。在高中阶段，纽约市设有9所“特殊高中”(Specialized High Schools), 由纽约市教育部统一管理（http://en.wikipedia.org/wiki/Specialized_high_schools_in_New_York_City）。其针对纽约市（含五区）居住者全面开放招生，唯一的招生程序就是参加“特殊高校入学考试”（Specialized High Schools Admission Test, 简称SHSAT）。通过考试的学生即可不分居住地的进入这些以高质量教学和优秀毕业率而闻名的著名高中。以上都是公立教育体系内的设置，因此上这些天才学校和特殊高中都是免学费的。

私立学校—未尝不可！

美国还有大量的私立学校，由于在政府教育体制外，其教师学生比例、课程多样及人性化、对个体学生及家长意见的重视程度均为本地美国人推崇。由于国内原来没有公立学校和私立学校的区别，大多数投资者对私校知之较少而天然排斥，很多人也认为放着免费的公立学校不读而自掏腰包上私校太不划算，其实两者的比较远不是如此简单。好的公立学校平均每班20多个学生配一个老师，虽然与国内动辄40~50个学生相比少得多；但跟私立学校一般12个学生两个老师比差了不是一点半点。私校由于不受政府教育部门统一考核，课程设置上更灵活更多样化，更适合某方面有特殊才能的学生。相比之下公立学校要考虑总体学生的成绩和质量，老师会更注重把较差的学生拉上来，胜于让好的学生更优秀。私校既然是自己掏钱，家长也相应的有更多的话语权，学校管理部门及老师会更注重孩子及家长的意见反馈，特别是我们这些少数族裔学生及家长，由于在学校里是少数，而美国社会又以种族多样性为荣，害怕被扣上种族歧视的帽子，因此会受到学校的格外重视。对于希望把孩子送进顶尖大学的父母，私校的优势更是明显。一般极好的公立学校，进入常春藤盟校的高中毕业生比例达到10~15%已经相当好了。但在一些著名的常春藤feeder school、或称 prep school的私立学校，正如其名所言是专门为常春藤高校“输送”学生的预备学校，该比例能达到至少30%，而排名第一的Trinity School更高达惊人的41%！

至于说学费，好的私校每年学费大概在美金3~4万之间，这个数字虽然乍听起来很吓人，但考虑到好学区的地税，及好学区的好房子及普通学区的好房子的差价，则未必不划算。美国中产阶级对私立学校望而却步因为美国家庭平均都生育2、3个孩子，如果都上私校，则学费开支比好的公立学区地税高出不少，但对于大多数是独生子女的中国家庭来讲，这个因素就不存在了。

总的来说，美国的教育体系为孩子入学提供了很多不同的选择。是否投资学区房视自身的情况和投资条件而定。地产投资是门学问，需要充分了解当地法律和税收政策、市场形势，为孩子的教育做好提前和充分的准备。（完）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集

公孙律师详解纽约房产和投资法律

在地产业繁盛时期，我每年都要参加15~20场房展会。虽然我已忘了是谁倡导了“购买持有”策略，但当时他们说的有关买楼花并短期内出售货获高利润的内容还让我印象深刻。那时，投资房产与现在一样是一个热门的话题，甚至可以从出租车司机、酒店老板和策展方的口中听到：“要买房趁现在，别等房价上涨了再买。”经过仔细分析后发现，这不仅是一种高风险的投机手段，还与行内专家所倡导的传统方法相去甚远。

例如有些投资者在选择了“激流而上”后损失惨重，但这些投资者所选择的时机其实是最容易获利的时期。可是，绝大部分的投资者都选择了传统保守的方式，可惜所谓的“投资安全期”却失去了最佳的获利机会。

在房产投资这场无硝烟的战争中，得失总有时。然而我相信，相比8年前，现今通过投资房产获利已变得更容易、更安全。或许，投资回报来得并没有希望中的那么快，不过，却可以让自己避免卷入巨额贷款的漩涡。

既然房产投资即安全又容易，是不是其中有什么投资技巧？当然没有，但是“投资战略”再简单不过，投资者只需要做到以下几点：

• 在黄金地段用现金购买以折扣价出售的房屋（无利息风险）

• 耐心寻找“优质房客”（可获较高的收入）

• 对房客的合理要求尽量满足（保持收入稳定）

• 直到各类数据显示，房地产市场将出现泡沫，才正是抛售获利的机会。

以上我所介绍的方案，个人并不认为非常的出彩，但是它的确奏效。为什么？请看以下数据表：

该数据显示了佛罗里达州一套3个半居室的共管公寓每月的净收入情况。从上述数据表中可以看到，投资者除了可以赚取150%的利润之外完全不需要还贷。

美国伟大的经济学家保罗•萨缪尔森（Paul Samuelson）说：“投资，更像是关注油画晾干或关注草坪生长。如果想要寻求刺激，拿上8000美元到拉斯维加斯去。”

投资只是一场数字游戏

数字会提示投资者何时买入，何时卖出。据我了解，大部分的投资者都会本能的这么做。一栋高租金回报且无任何暗藏风险的房产就是物超所值的可靠标志之一。反之亦然，—低租金回报率可能就意味着该房产索价过高。如果把低租金回报率和高资本增值联系起来，那么投资者很可能会陷入房产泡沫之中。

投资需等待时机

目前，对于投资房产来说，是一个千载难逢的机会。与8年前相比，许多地区的房价都已降低了一半，远低于建设成本。虽然曾经楼盘供应量非常高，但自2011年以来已经下降了许多。

据近期美国人口调查局和《经济学人》杂志最新公布的数据，确认了从2004年至今，住房自有率从70%直降到64.8%，这就意味着承租人不断增多。事实上，承租人增多这一现象已持续十年之久。当承租人数量增长的速度超过了楼盘供应量，租金就会升高。

在这里我与大家分享一个关于金融投资顾问的笑话。有一个人拨通了电台的电话说：“感谢我的金融投资顾问，让我现在成为了拥有“小金库”的人，但是要知道，我曾经可是身价不菲的。”

这只是一则无聊的笑话，但在现实的投资中确实有这样的事情发生。虽说机会留给有准备的人，但当机会真的来临之时，单枪匹马的我们用什么来迎接它呢？

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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我首先要指出，投资房产，赚钱并不像很多人想得那样简单。房地产投资需要大量时间，也要付出很多精力。有时，即使投资者付出了时间和精力，仍然可能会赔钱。

以下就是我在房地产工作经历中见过的一些常见失误：

•  过快的做出决定

在与房产经纪商谈，或者看一处楼盘前，建议买家先在一张白纸上写下买房的目的。然后认真考虑以下几个问题，例如：

退休后，我会从中获得稳定收入吗？通过投资房产，财富会快速积累么？算算自己在购房上需要花费多少钱？能够借贷到多少？对风险的偏好是高还是低，愿意花多少时间投入，还有想要专注于什么地方投资经营？等等。

在这些基本方面好好考虑是非常值得的。沃伦·巴菲特曾说，征求意见不如独立思考。

• 相信低风险高回报

这一点我已经在多期专栏中提到。显而易见，拥有高回报的投资一定具有高风险的，这两者相辅相成。所以，投资者不要被低风险高回报的说法所愚弄了。投资是需要付出的。只有通过一段时间的努力，附加了价值才能获得这种梦寐以求的高回报。

回报最高的房产从来都不是最安全的资产，而是风险最大的资产。根据我的经验，买家没附加价值的高回报资产肯定意味着更高的维护费用、更高的管理费用、更频繁变换的租客、城区更高的失业率、学区交通不便、难以雇佣员工，公共设施缺乏而且房产还难以脱手。

• 依赖网络不实地考察

这一点，我希望买家在出手买下地产前需慎重再三。要好好了解房屋所在社区。可以到zipdatamaps.com看看当地的人口构成基础，如住户收入等。也可以登入city-data.com看看，研究研究犯罪率等诸多居住和发展事业的信息。到Zillow或 Trulia.com比较下当地的租赁和销售的数据。

另外，可以到这些社区走走，和居民聊聊，问问租金的升降和按揭起伏的情况；问问他们喜不喜欢这里；当地的学校如何。一般来说，花一个下午踩踩点比趴在电脑前一周的时间所获得的信息更多、更实用、更精确。

• 不雇佣或低额雇佣房产经理人

房产经理人一般身兼两个角色：取悦房东和讨好租客。这可不是一项简单的工作，而是需要付出非常多的精力。

在雇用房产经理人上，千万不可吝啬。因为，一位具有职业操守的经理人，他会多年始终如一的细心管理业主的房产与关心租客的种种需求。这样的经理人是值得重金聘用的。

业主聘用的房屋管理公司的工作做得越好，租客就越愿意长租。频繁更换租客比较烦人，也需要投入不少精力和资金，应该全力避免。

另外，所有的房屋经理人都会向业主收取新租客费或续租，所以，这笔钱是需要算入聘用金中的。

• 永远都有一笔糊涂账

做房产投资，就需要会计算。要明见银行账户的进出流水；需要综合计算并罗列清单，并且使用表格把资金路径明列出来。从一开始就这么做。刚开始的时候简单地做做数据列表，以后无论是数据还是你的技能都会膨胀。

有些是固定费用，比如房产税和管理费；有些是可变费用，比如修理费和空置损失。最重要的是仔细弄清各项费用。不要指望问题清者自清，别等着问题烂了再着手处理。

除此之外没有什么经验可供选择，关键是要从失误中找经验，以免以后再犯。但如果能够间接地学习别人的经验，就会取得墙内开花墙外香的效果。技巧要从阅读大量的相关博客，甚至书籍，从中吸取别人的教训，并尝试把经验运用到自己的实践之中。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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