《三字经》里说：“昔孟母，择邻处。”古有孟母三迁，经过千年延续、现今仍然反映在许多投资者的购房喜好上。教育，这一重要因素，使得“学区房”成为每个家庭购房的永恒话题。不仅仅只是中国投资者关注这点，美国当地家庭一般也在孩子进入学龄（5岁上kindergarten幼儿园）时开始迁入好学区。然而，学区房本身的高市值又让一些中产阶级投资者望而却步；同时，如何选择学区房、是否购买学区房之后孩子们的入学问题就无后顾之忧了？看似简单的学区房，其实也需要投资者提前知道不少相关知识。本文将为中国投资者介绍一些与学区相关的投资信息，以助您成为更成熟理性的投资者。
选择学区房从了解地理区域划分开始
说到纽约州，除了地产、金融、时尚，其教育文化也颇为著名，如拥有常春藤美誉的哥伦比亚大学和康奈尔大学、神秘的西点军校、闻名的纽约大学、茱莉亚音乐学院、汉密尔顿学院、罗彻斯特大学、雪城大学、圣约翰大学、普瑞特艺术学院等。纽约的著名公立学区，除了曼哈顿最著名的上东区，还有素有“黄金海岸”之称的长岛Jericho, Manhasset, Great Neck; 纽约上州Westchester的Scarsdale, Rye, Chappaqua等顶尖学区，均为国内投资者首选的高尚地区。
美国的高水平教育体制为美国在世界科技文化领域的领先地位奠定了基础。与中国的九年制义务教育不同，美国是“十三年”中小学义务教育，从5~18岁共分为四个阶段，分别是学前教育，包括Kindergarten即幼儿园，有的学区或学校也提供Pre-Kindergarten (Pre-K) 即学前班课程； 小学，包括一年级到六年级；初中Middle School，包括七年级到九年级；高中High School，包括十年级到十二年级，毕业后进入大学。根据分权制的教育管理体系，分联邦、州、学区三级。所有公立学校所在的学区（School District）是由州政府划分，并由当地管辖权范围内的教育委员会（School Board）管理并制定教育政策。
投资者在为学区而选房时需做足功课，确认所选房产是位于目标学校的所属学区范围内(School Boundary: http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/), 极为重要。哪怕所住房屋只隔目标学校一个街区，若不幸位于学区划分界限之外，也会导致孩子无法在中意的学校学习，那么投资学区房的意义就没有了。
在此提醒投资者注意学区与邮政区域的区别，两者有时相符、有时相悖，并不完全一致。
因此千万不要以为该房产的地址是某市，即为该市的学区。有时一些较大的行政区域内有多个学区，必须小心再小心。对于房子的基本信息，国内投资者可以轻松的通过网络搜索获知。
房产行业规范要求地产中介不能对于房子所属学区的优劣发表意见影响买家的判断，有的职业道德较低的经纪会给予买家错误信息，因此对于纯粹为了进入好的公立学校而买房的投资者建议务必致电该学区委员会，甚至心仪的学校，只要给予地址信息，对方即可查询确认，以充分确保没有买错。每年U.S. News & World Report都会对全美国高中进行评比并公布排名（排名链接请见文章底部），该信息可以供投资者参考，但并不能作为唯一依据，皆因此评比的考量因素与投资者的个人倾向不尽一致，比如相当一部分国人希望孩子能进入常青藤盟校等一流大学接受世界顶尖的高等教育，然而进入一流大学的学生比例并不是U.S.News排名的标准之一。对于有此等追求的家长投资者，建议通过网络搜索查询目标学区过去几年的SAT考试平均分作为参考。比如Westchester郡各学区排名表。
学区房—高保值
从房地产市场来看，好学区的房产价格要比普通地段房价高2倍以上。但成熟的房产投资者，除了关心购房投资成本以外，更要关心的是所购房产市场的变化、政策以及保值性。即使将来整个市场进入疲怠期，拥有好的学区房就意味着维持比其他同水平房屋较高的售价，也会在需要转手出让时更容易快捷。本文前面提到过，一般本地美国人会在第一个孩子进入学龄（5岁）时寻找购买学区房。因此建议投资者选择有3~4个卧室的房产，易于出手。虽然房产市场的变化很难预料，但投资一套保值性强的学区房始终是不错的选择。
学区房—高税金
投资别墅需要考虑地税，此处所指的地税一般包括学区税（School Tax）,其目的是支持当地公立学校的开支。一般来讲，好学区的学区税要比普通学区高出许多；换言之，正是因为该学区可支配的资金充裕，因此可以用好待遇招募到好老师，有更多资金开设更多种多样的课程，给学生提供更多的实践经验，从而使得该学区在教学质量、学生成绩、家长满意度等方面领先而成为“好学区”。根据上图统计，从1993年至2005年，在所有地税上调的形势下，学区税的上调幅度超过其他种类。因此，投资者在考虑购房前，一定要了解该房产的地税金额，皆因地税/学区税年年交，必是投资者考虑的重要因素。当然，纽约州政府近年也为学区房屋主带来了福音。一项“纽约州学区税减免计划”（New York State School Tax Relief Program，简称STAR）为业主提供了两种减税方式。第一种“基本STAR”面向所有纽约州居民年收入低于$500,000（包含配偶年收入），减免额度为$30,000, 但这项基本STAR只针对自住型房屋；第二种“高级STAR”面向所有65或以上的美国公民，在符合一定的收入标准条件下，将享受当年所设定的最高免税额度（2014-2015年的高级STAR免税额度为$64,200）。【未完待续】
- 美国纽高中排名：http://www.usnews.com/education/best-high-schools/new-york/rankings?int=c0b4c1
- 美国纽约学区税：http://www.albany.edu/edfin/documents/PowerpointPropTax_000.pdf
本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写
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