2016美国投资看点:你的机会在哪里?

时光如梭,2016年第一季度已悄然而过,4月份也过去一半,回顾过去几个月,若用惊心动魄一词来形容市场表现毫不为过。经济、货币、股市及石油之间彼此关联,互相影响,接下来的三个季度里, 投资者应如何看准大局稳健投资呢?

2015年12月16日,美联储宣布将联邦基金利率提高25个基点,联邦基金目标利率将维持在0.25%至0.50%之间,这标志着美国自2006年6月来正式开启加息周期,在耶伦高调宣布2016年将会按部就班加息四次地同时,也开启了市场的第一波下跌行情,好在之后有所反弹。但是新年伊始,油价便率先开始发难,在伊朗拒不减产的高调言论下,油价一搓再搓,屡创新低。随后以银行业为主的2015年第四季度财报表现不佳,更是为虚弱的股市火上浇油,以至创下了美国股市有史以来最差的开年记录。好在之后在沙特与俄罗斯虚虚实实的冻产谣言中股价开始反弹,这也让美国股市压力倍减。

本以为会就此别过危机,可是谣言终究是谣言,当市场对这些信息免疫之后,新一轮的下跌再次来临,并伴随着大量石油能源公司的破产瓦解,一时间能源公司的债务违约问题风声鹤唳,能源巨头Chesapeake(CHK)的破产重组就是最好佐证。 2月11日油价一路跌至新低26.21美元,创下13年来的新低。

就在市场哀鸿遍野之际,反弹却来了,而且是报复性且具有持续性的反弹。截至今日,三大股指纷纷扭亏为盈,油价重回40美元时代。究竟是什么样的原因促使这波上涨行情呢?大量的空头回购形成了一种触底反弹的行情,使得不少投资人逢低进入。期间银行也是一个原因,美国能源公司在银行的帮助下大举承销发放股票及债券集资,总额约达90亿美元,缓解了很多危机公司的燃眉之急。另外,美联储的暂缓加息,耶伦出乎意外的鸽派发言更是推动股市上扬的直接因素。

总之,过去几个月的行情确实让不少投资人多少有些失措,不知接下来的投资方向应进行如何调整,下文将分析一下未来可能发生的几种情况。

美股市场

若想知道股市的去向,关键还要看美联储的下一步动态。从美联储最近公布的“DOT PLOT”来看,今年加息已由四次削减到两次。美联储之所以迟迟按兵不动,其实并非美国经济不好,而是基于对全球经济的担忧。通俗点解释, 欧洲、日本、中国等重要经济体系都在纷纷的进行货币宽松政策,欧洲、日本甚至很有可能在现有负利率的基础上再加大宽松,美联储不加息便已经等于美元较其它货币升值,更何况加息呢?结果一定会使美元强上加强,美元走强后进出口行业会遭受重挫,还会降低海外对于石油的需求量,这都是美联储所不愿看到的,所以全球因素导致美联储暂缓加息步伐。因此若美联储继续暂停加息,那么大盘还有持续上涨的空间,股票市场则还有投资的机会,大宗商品类黄金也可作为投资对象。

另一方面,美国的各项数据表现强劲,当属一家独大。非农数据,通货膨胀,GDP数据都在按部就班的超预期发展,其实已经具备了加息条件。所以当美联储继续迈步加息时投资人也无需恐慌,虽然美国股市会下跌,但加息后可以看多美元,美债收益率也会提高。

黄金走势

在这里需要提及一下黄金,黄金与美元的走势息息相关,而且走势基本相反。美元涨、黄金跌,反之,美元跌、黄金涨,但是当遇到危机时刻,或者市场避险情绪高昂时,美元与黄金会同时上涨。

美国地产

2015年美国房产走势依然乐观,以纽约曼哈顿为例,新屋销量年增61%,仅布鲁克林部分地区房租涨幅竟高达31%。虽然第一季度部分地区房屋价格增速相对放缓, 但是长期来看美国的地产领域仍有非常大的需求。 随着城市中心人口继续的增加,千禧年代逐渐进入生儿育女年龄以及相对于租房成本价格不断上升而购房者收入增长缓慢甚至是停滞的情况下, 更多人会考虑买房。根据亚美置业报道, 自从2012年以来, 在全美100个大都会区,买房均比租房更加划算。然而在纽约等类似大都市房价的持续攀升,对于普通收入的首购族来说,支付买房首付金依然困难非常大。然而长久来看,随着经济的发展、大都市人口的增加、千禧年购买力逐渐的增加以及建立家庭的需要等,对于地产来说需求依然明显。

原油方面

原油方面,4月17日举行的多哈会议将会极其重要,但是结果应不会太乐观。最大的阻力在于沙特和伊朗的立场冲突,伊朗同意冻产的可能性微乎其微,伊朗曾多次表态,在产量达到制裁之前的水平时,不要提冻产的话题。一个不和谐的声音,便会影响整个会议的结果。因为当前的情况下,石油的价格不是重点,市场份额才是这些产油国最为重视的标的物。失去了市场份额,再高的油价也弥补不了之中的损失。

再考虑到美国方面,页岩油是中东产油国的劲敌。此一轮的油价下跌,沙特也有打压页岩油增长的因素在其中。沙特在短期已经赢得了胜利,成功遏制了美国页岩油的增长之势。但是长期来看,这终究不是长远之计。因为页岩油是以高端技术为主,而技术只会日新月异。目前美国近一半的页岩油产商运作低效,但如果油价能保持在现有水准,一年之后,低效的产商便会降低至20%﹣30%。技术进步是一种趋势,沙特的价格战只能逞一时之快。这就是为什么原油很难有上涨的动力,市场份额是命脉所在,中东产油国绝不会放弃市场份额。所以油价下跌,应是长远看来的一个趋势。

“根据麦肯锡的2016预测, 向海外投资的中国投资者目前除了地产之外, 越来越向其它领域来将其投资多元化, 分散风险,瞄准更加稳定的产品和领域。在这些领域中, 石油和天然气是不少来自于中国投资者的优势选择。”来自于Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投资领域的专家,其公司主要勘探石油和天然气,而Gloster对石油领域投资业绩在近年内平均都保持两位数的回报,有的石油投资项目甚至能够达到10倍以上。

“投资石油和天然气将是一个长远的战略,中国是进口石油大国,对于能源的需求是长期的。”

再来看看美国股市本身的情况,根据标准普尔提供的数据,2013年上半年标普的平均每股收益为88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盘价为1618美元,而今天S&P 500的价格为2075美元,上涨28%。股价上涨当然是多多益善,但是股价上涨,却未能带来相应的回报,这就是问题所在——付出与所得不成正比。现在比起2013年,相当于投资人多付出了450美元,但所得利润却在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率为24.5,而2013年6月为17.8,同样上涨了37%。事实上,2013年17.8这一数值较比往年历史数据已经显得较为昂贵,已经高于了平均数值13%,现在的市盈率更是高于历史平均的55%,距离2000年及2008年经济危机时的市盈率只有一步之遥。从美国股市的自身角度来看,风险不仅没能消除,反而还有形成泡沫的势头。

海外方面,来自于中国的影响也会波及美国股市。 2013年中国的经济增长为7.7%,属于最巅峰的时期,为美国及全球企业带来了巨大的利润点。但自此以后涨势便有所放缓,目前数字为6.8%。预测中国未来的经济增长还将继续放缓,这一定会波及影响美国企业的利润,当这些利润下滑反映在年报、季报时,股价就会做出相应的反应,然后蔓延至股市。

总之,目前最能明确判断走势的方法就是紧紧盯住美联储的动态,若不加息,继续鸽派,那么问题还会被暂时掩盖住,股市、黄金还有上涨机会;如选择加息,那么即可坚定的看涨美元。所谓牵一发而动全身,不过如此。

原文由禹含的合作伙伴——纽约财经新闻媒体从业员Josephine Xing撰写

 

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美国 | 资深分析师Sidney Shauy剖析美国房产市场

为什么比起股票投资,精选房产投资是实现经济独立更好的选择(第二部分)

在本文的第一部分,我介绍了经济独立的概念,解释了为何在达到这一相同目的,精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分,我将讨论如何实现这一目标。最终你就会明白,为什么你必须将管理投资的重要角色委托给房地产投资专家。【阅读原文

 

为什么比起股票投资,精选房产投资是实现经济独立更好的选择(第一部分)

经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。在美国,聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票,然而股票的积累模式存在严重的缺陷。房地产就不同了:你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活,不需要出售房产套取现金。一连两期,让我告诉你如何采用正确的分析方法和工具,通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。【阅读原文

 

在美国投资房产的重要依据:升值空间与租金收益一样重要

想要在美国高房价的城市买到升值潜力较大的房产,必须有正确的引导、详细的分析与评估房屋的升值空间与市值,特别是升值空间。作为分析师,我非常认真地对待升值空间问题。我认为升值空间与租金收益一样重要。投资者如果能有专业人士的建议就将更有可能成功投资。【阅读原文

 

现在还是投资美国房产的好时机吗?为什么?(第二部分)

本期,我将用与上期迥然不同的视角来分析现今的美国房产市场。将考查美国宏观经济情况,比如雇用率和信用度,这是两个决定房屋购买力的关键指标。房屋购买力又揭示了美国普通大众的购房需求水平。【阅读全文

 

现在还是投资美国房产的好时机吗?为什么?(第一部分)

相信现在面对高昂的美国房价,投资者的心中一定会有疑问:“美国房产出现泡沫了吗?”;“美国房产还能不能投资?”本期,我将根据美国股市下的相对价格来分析美国房产是否还可以继续投资。【阅读全文

 

美国股市动荡 富豪躲进房市

在这个有史以来最为动荡的夏天,出于对中国经济的担心,许多股票市场的跌幅达到20%以上,直接跌入熊市。瑞银(UBS)报告指出,虽然联准会(Fed)决定不升息,股市依然走低。面对这种情况,富豪投资人纷纷将资金撤离股市,转向房市。

美国股市动荡 富豪转向房市

财经频道CNBC报导,所谓高净值资产投资人(High Net Worth investor)指的是投资额达到100万元的有钱人,他们对短线不感兴趣,但也对目前的动荡形势感到惧怕,因此将房市视为资金避风港。

几十年来,房地产一直深是高净值资产投资人偏爱,而且全球房价目前也正节节攀升。虽然数据显示,伦敦房价今年有所降温,但房市仍然是这些富裕人士的一个避险之处。

瑞银主管史迈尔斯(Simon Smiles)三年前就表示,他的客户主要考虑投资美国房地产。他现在发现,这些富豪正在把目光转向欧洲,但是主要目标仍然是房地产。史迈尔斯说:“富豪投资者的眼光不仅放在英国,而是整个欧洲大陆。中等富豪希望买入住宅或写字楼,而大富豪则在寻找炫耀性资产,如豪华酒店或酒店连锁。”

史迈尔斯表示,自从最近市场动荡以来,他的客户数量急剧增多,不过这些投资者大多将此次抛售看做买入的机会。史迈尔斯说:“有趣的是,我和客户经常会转而讨论买入机会在哪里,因而这些富豪正在寻求追加投资,而不是撤资。

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(据世界新闻网报道)

升息在即? 美国房市成有钱人的避风港

美国联准会七月底曾表示,因就业市场及房市好转,指标利率近乎零的非常时期快要结束,若经济如预期般一直改善,最快九月就会升息,美国失业率八月降至五.一%,似乎说明升息确凿。G20会议聚焦美国联准会升息可能对全球经济带来的压力,美国其他经济数据是否也如此支持升息?

美国房产

一般认为,升息将使美国企业的资金成本攀高,不利其经济复苏。但其实美国升息后,新兴的经济体为了避险,资金将大举冲向美国,提供美国民间和政府资金需求。在此趋势下,美国资金充沛,长期利率可望持稳,美元对新兴国家货币将持续走强。而台币在央行总裁彭淮南操作下,对美元仅下跌二%,在亚洲仍是强势货币,但以中国台湾目前的经济景气恐怕无法长期维持,鸿海、台积电等大企业都在囤积美元。

美国房市需求增加,使新建住宅销售较去年增加一八.一%,政府发放的建筑许可增加三○%,新住宅开工数上升二六.六%,住宅完工数上升二二.二%,建商的信心水准回复到六十分(五十为基准),显示房地产市场信心充足。七月成屋销售升至八年半来高点,新屋开工也攀升至二○○七年十月来高点,都为房市成长动能正蓄势待发提供佐证。

S&P/Case Shiller房价指数显示,美国二十座大城市六月房价比一年前上涨五%,全美房价则成长四.五%,展露房市回温步调加快的迹象。租金市场平均上涨六.二%,房屋空置率亦由去年第二季七.四%下降至六.八%。

虽然美国经济好转,太快升息却不见得是好事。此决策应为长期性,而非在尝试后又降息。对于升息的不确定感已经开始反映在美股,九月初美国股市三大指数全数下挫。股市若大跌,经济增长情势将褪色。

以目前美股震荡走势,房地产表现相对稳健,新兴市场涌入美国避险资金多在美国购置房地产。据美国房地产经纪人协会NAR统计,外国买家共投资一○四○亿美元购买美国房地产。美元存款利率高,金融市场成熟透明,且资产的安全性高,难怪会是目前全球经济震荡下有钱人的避风港。

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(据今日新闻网报道)

2015上半年旧金山湾区房屋库存量再减少 房价增7%

转眼间2015年已经过半,上半年旧金山湾区的房市也发生了不小的变化,但发展态势一片大好!如果你对湾区的房子感兴趣,不妨跟着居外一起来看看,兴许能找到良机呢。

美国旧金山房产

上半年旧金山房地产市场发生的变化:

变化一:库存量将比去年再次减少

通常情况下,库存少,意味着房地产价格将上涨。此外,湾区临近硅谷,这里聚集了世界上最强的企业,自然也吸引了来自世界各地的人才,预计湾区房地产市场将会持续火热。

大公司一般提供房租补助。新员工在买房前一般先租房,这会推动租金上涨,引诱投资者购房。

从去年开始,美国股市就一片飘绿(美国股市绿色代表股价上涨、红色代表股价下挫),即使不自己炒股的朋友,拿着公司分的股票(RSU 或ESPP)也是轻松搭乘顺风车!大公司的股票上涨,也让有钱人的数量大幅增加。这将促使房屋需求远超过目前的库存量。

变化二:高密度建房将更多

湾区土地的有限,可谓是寸土寸金,导致房地产开发商想在一块土地上建更多的房子。因此,连排屋(Townhouses)将是开发商投资最多的房型,而且现在不少的Townhouse都修成了三层,这正是最大限度得利用土地面积。

圣塔克拉拉县所属的摩根山(Morgan Hill)、吉尔瑞(Gilory)、圣荷西市中心、南圣荷西(South San Jose)、圣塔克拉拉和桑尼维尔等市,都会有新的连排屋出现。独栋房还会有,但可能没有院子。

在繁华的城市想拥有一栋带院子的独栋房需要付出更大的成本;但在稍微偏远地区购房,还可以满足自己的愿望,如硅谷偏南的爱玛顿(Almaden),或往东湾寻房。

中国央行宣布降息 美股和美国房市走强

中国人民银行2月28日突然宣布降息,自3月1日一起下调金融机构贷款和存款基准利率,一年期贷款基准利率下调0.25%个百分点。美国金融专家表示,此举将再度刺激中国国内资金到国外寻求出路,美国则是最好的登陆点,也将预示南加房地产和美国股市将再度走强。人民币贬值也不会影响中国游客赴美消费的热情。

中国人民银行2月28日突然宣布降息,美国金融专家表示,此举将再度刺激中国国内资金到国外寻求出路,美国则是最好的登陆点,也将预示南加房地产和美国股市将再度走强

金融专家林日昇表示,其实28日的降息并不突然,是这两年来中国金融政策的延续,很多金融机构都对此有预期,只是28日宣布而已。自去年开始,中国央行已经开始让人民币贬值,打破近七年来人民币只升不降的神话,也减少中国央行的压力。

过去几年,几乎所有金融机构均认为人民币会持续升值,给中国央行带来巨大压力。美国有的银行还开展人民币增值储蓄业务,人民币贬值后,这些业务均出现亏损。人民币相对贬值,不但浇灭了国际金融炒家的炒作,也是对中国国内经济的回应。因为自习近平上任后开始反腐,导致中国国内消费不振,人民币贬值,银行银根放鬆后,不但可以增加出口,给中国低迷的消费找出路,也可以刺激国内消费,尤其是房地产消费,保证房地产市场不会崩溃。

林日昇说,人民币相对贬值后,中国国内的资本将寻求国外出路,美国是最好的选择。他说,美元现在持续走强,利息丰厚,世界各国的资金均涌向美国,对美元及美国经济的预期都很好,所以近几年来,大量的中国资本到美国投资,买楼买地,私人则办投资移民,他预计情形还将至少持续两至三年。尤其是南加,是很多中资的目的地,所以他预计,南加近两三年内房市还将继续升温。而由于中国反腐等因素影响,很多隐形富豪的资金也需要迅速转移出中国,所以也会有大量资金流入美国,更促成南加房市升温,尤其是高级住宅和商业地产的走强。此外,美国国内的经济形势越来越好,以及近期超低的房贷利率,也让美国国内的人对住房的需求增加,也促进房地产升值。

洛杉矶加大安德森经济预测中心经济学家俞伟雄表示,中国去年就开始人民币贬值进程,但因为人民币并不是靠市场变化,是政策调控,所以他认为人民币未来贬值的幅度并不大。他说,现在美元是全世界最强硬的货币,不但相对于人民币在升值,相对于欧元等其他货币也在升值,这对于美国出口将造成影响,加州的农产品和工业品出口将会疲软,但他认为,人民币贬值幅度不大,这并不会影响中国游客赴美旅游购物的热情,南加的华人商圈并不为此而担心。

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现在还是投资美国房产的好时机吗?为什么?(第一部分)

大家好!我是西德尼·肖伊(Sidney Shauy),受居外网邀请,故在网站开辟专栏。我会在专栏中与大家分享房产市场新闻、我的个人观点、对其他专家观点的评论、以及我对美国房市的技术性分析。我讲的最多的是纽约和迈阿密。当然我也会讲到美国和全球经济对包括房市投资在内的各种投资的影响。之所以不局限在房市投资,是因为当今世界万事都是互相关联的。希望大家希望我的专栏。

首先,我想要谈一谈越来越多的人都关心的一个问题。很多中国和其他海外买家都在美国购房,美国房市也越来越热。最近我和很多房产分析师经常会被问到:“美国,特别是纽约的曼哈顿房市已经出现泡沫了吗?”前几年,没人会想到这种问题,但是现在美国房市整体复苏,这样的疑问也渐渐有了几分道理。这个问题的答案十分重要,因为这关系到下一个问题的答案——“现在该不该投资?会不会为时已晚?”

从分析师的眼光看,是否存在泡沫是很难判断的,因为只有在发生不良状况以后泡沫才会显现。很多人可能开始觉得有泡沫,因为房价上升速度很快,供应不足。但是不能因此就说房市有泡沫。从实际情况来看,投资者希望能提前知晓这个问题的答案,在房市出现任何波动之前做出明智的抉择。所以答案是什么?我们以美国最热门的房市之一纽约曼哈顿为例。

我们从两个角度来分析曼哈顿:相对价格行为和经济背景分析。两个角度都很重要,要全面分析才能有全面的了解。在本文中,我首先根据美国股市下的相对价格行为。在后续的文章我会继续讨论该问题。

Streeteasy地产网站公寓市场指数(2000-2014)

2008年三月是一个高峰值,此后曼哈顿公寓价格指数下降了18.2%,到2009年11月降到了最低值。然后经过了4年,到2013年12月,才回到危机之前的水平。截止到2014年6月(至今能得到的最新数据),该指数相较于危机之前有所上升,比2009年的最低值高出30.5%。

现在来对比一下美国股市价格指数。见下图(数据2)

2014年7月6日的一周    标普500指数

将危机之后美国股市曼哈顿公寓价格进行对比,我们可以看到两个图形状差不多,但是也有一些重要的差别。首先可以看到股市和房市之间有一个时间差。股市的反应很迅速,房市就有一些延迟,所以有一个时间差。这样一来,股市可以反应房市在几个月之后的动态(不是百分百正确,但是大体上符合)。股市自2007年10月开始就一路下跌,但是纽约房市直到2008年3月才开始下跌,相差5个月。还有一点就是股市和房市基本上都是通过4年才恢复到危机前的水平:股市到2013年4月才恢复,纽约房市到2013年12月才恢复,时间差是9个月。

如果把股市作为房市的风向标,那么我们可以推断曼哈顿的房市还有很大的上升机会,当然不是说因为泡沫而上升。事实上,曼哈顿房市是美国发展最好的房市之一。整个美国的房市和股市指数对比来看,房市并没有出现泡沫,投资美国房市还有很多上升空间。

我接下来的文章还会详细讨论这一问题,下一篇讲的是经济背景分析。敬请期待!

Sidney.Shauy专栏全集

Sidney剖析美国房产市场

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