美国贷款买房无难事!外国买房者在纽约的融资选项 | 美国

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与大众的看法相反,我认为外国买房者或投资者有可能在美国获得抵押贷款。无论外国人想在纽约市置购二房,还是想买房投资,还是想为孩子买房、等他们大学毕业后好有地方住,在美国都有很多融资选择。以下将列出一些要想获得融资的必要条件和要求。

搞清楚个人首付比例是必须的。不像美国公民的融资,如果外国买家想借200万美元,他们的首付必须是40%;如果想贷500万美元,首付必须是50%。通常,外国买家只可选择可调整利率抵押贷款(即5/​​1 ARM或7/1 ARM),目前利率水平都在5%-6%。申请人将不需要有FICO或信用评分,也没被要求前期存款至银行。此外,资产必须抵押在国际认可的金融机构。

外国贷款申请者需要提供的证明文件与美国公民要提交的非常相似。申请者需提供两年的收入证明,自己国家的纳税申报也能被接受。贷款人还需要申请者提供两个月内的验资证明,以分析借款人的流动资金状况。此外,贷款人希望看到借款人年初至今的收入证据。申请者可以提供最近的工资单、注册会计师信、资产损益表等。

正如前面所提到,FICO/信用评分不是必需的,但如果借款人建立了信用记录,贷款人将想要获得他们在美国的信用报告。如果美国信用不可用,则需要四个卖方参考放款人的证明。这些信件必须说明申请者成为客户有多长时间,并解释他们的信用评级(即账单按时支付、客户有良好的信誉)。信件必须有公司抬头,并含能验证细节的人的联系方式。有了这些信息,贷款人会想看到一切资料都翻译成英文,且相关金额转换成美元。

以上是外国买家获得融资最重要的因素和必需材料。贷款人可以要求更多的信息,但这些证明文件都是必需的。最重要的是,任何买家,无论是美国人还是外国人,贷款人能够核实申请人的收入、资产和信用至关重要。证明文件及其提供方式正确,可成为被批准还是被拒绝的关键因数。

在纽约市买房是件非常令人兴奋的事情,并且它能够提供很多机会。与贷款人讨论你的选择,将自己放在最有利的位置,可成为能否买到理想房产的决定因素。

(原文由Kai的合作伙伴Scott Nadler撰写)

 

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2016美国投资看点:你的机会在哪里?

时光如梭,2016年第一季度已悄然而过,4月份也过去一半,回顾过去几个月,若用惊心动魄一词来形容市场表现毫不为过。经济、货币、股市及石油之间彼此关联,互相影响,接下来的三个季度里, 投资者应如何看准大局稳健投资呢?

2015年12月16日,美联储宣布将联邦基金利率提高25个基点,联邦基金目标利率将维持在0.25%至0.50%之间,这标志着美国自2006年6月来正式开启加息周期,在耶伦高调宣布2016年将会按部就班加息四次地同时,也开启了市场的第一波下跌行情,好在之后有所反弹。但是新年伊始,油价便率先开始发难,在伊朗拒不减产的高调言论下,油价一搓再搓,屡创新低。随后以银行业为主的2015年第四季度财报表现不佳,更是为虚弱的股市火上浇油,以至创下了美国股市有史以来最差的开年记录。好在之后在沙特与俄罗斯虚虚实实的冻产谣言中股价开始反弹,这也让美国股市压力倍减。

本以为会就此别过危机,可是谣言终究是谣言,当市场对这些信息免疫之后,新一轮的下跌再次来临,并伴随着大量石油能源公司的破产瓦解,一时间能源公司的债务违约问题风声鹤唳,能源巨头Chesapeake(CHK)的破产重组就是最好佐证。 2月11日油价一路跌至新低26.21美元,创下13年来的新低。

就在市场哀鸿遍野之际,反弹却来了,而且是报复性且具有持续性的反弹。截至今日,三大股指纷纷扭亏为盈,油价重回40美元时代。究竟是什么样的原因促使这波上涨行情呢?大量的空头回购形成了一种触底反弹的行情,使得不少投资人逢低进入。期间银行也是一个原因,美国能源公司在银行的帮助下大举承销发放股票及债券集资,总额约达90亿美元,缓解了很多危机公司的燃眉之急。另外,美联储的暂缓加息,耶伦出乎意外的鸽派发言更是推动股市上扬的直接因素。

总之,过去几个月的行情确实让不少投资人多少有些失措,不知接下来的投资方向应进行如何调整,下文将分析一下未来可能发生的几种情况。

美股市场

若想知道股市的去向,关键还要看美联储的下一步动态。从美联储最近公布的“DOT PLOT”来看,今年加息已由四次削减到两次。美联储之所以迟迟按兵不动,其实并非美国经济不好,而是基于对全球经济的担忧。通俗点解释, 欧洲、日本、中国等重要经济体系都在纷纷的进行货币宽松政策,欧洲、日本甚至很有可能在现有负利率的基础上再加大宽松,美联储不加息便已经等于美元较其它货币升值,更何况加息呢?结果一定会使美元强上加强,美元走强后进出口行业会遭受重挫,还会降低海外对于石油的需求量,这都是美联储所不愿看到的,所以全球因素导致美联储暂缓加息步伐。因此若美联储继续暂停加息,那么大盘还有持续上涨的空间,股票市场则还有投资的机会,大宗商品类黄金也可作为投资对象。

另一方面,美国的各项数据表现强劲,当属一家独大。非农数据,通货膨胀,GDP数据都在按部就班的超预期发展,其实已经具备了加息条件。所以当美联储继续迈步加息时投资人也无需恐慌,虽然美国股市会下跌,但加息后可以看多美元,美债收益率也会提高。

黄金走势

在这里需要提及一下黄金,黄金与美元的走势息息相关,而且走势基本相反。美元涨、黄金跌,反之,美元跌、黄金涨,但是当遇到危机时刻,或者市场避险情绪高昂时,美元与黄金会同时上涨。

美国地产

2015年美国房产走势依然乐观,以纽约曼哈顿为例,新屋销量年增61%,仅布鲁克林部分地区房租涨幅竟高达31%。虽然第一季度部分地区房屋价格增速相对放缓, 但是长期来看美国的地产领域仍有非常大的需求。 随着城市中心人口继续的增加,千禧年代逐渐进入生儿育女年龄以及相对于租房成本价格不断上升而购房者收入增长缓慢甚至是停滞的情况下, 更多人会考虑买房。根据亚美置业报道, 自从2012年以来, 在全美100个大都会区,买房均比租房更加划算。然而在纽约等类似大都市房价的持续攀升,对于普通收入的首购族来说,支付买房首付金依然困难非常大。然而长久来看,随着经济的发展、大都市人口的增加、千禧年购买力逐渐的增加以及建立家庭的需要等,对于地产来说需求依然明显。

原油方面

原油方面,4月17日举行的多哈会议将会极其重要,但是结果应不会太乐观。最大的阻力在于沙特和伊朗的立场冲突,伊朗同意冻产的可能性微乎其微,伊朗曾多次表态,在产量达到制裁之前的水平时,不要提冻产的话题。一个不和谐的声音,便会影响整个会议的结果。因为当前的情况下,石油的价格不是重点,市场份额才是这些产油国最为重视的标的物。失去了市场份额,再高的油价也弥补不了之中的损失。

再考虑到美国方面,页岩油是中东产油国的劲敌。此一轮的油价下跌,沙特也有打压页岩油增长的因素在其中。沙特在短期已经赢得了胜利,成功遏制了美国页岩油的增长之势。但是长期来看,这终究不是长远之计。因为页岩油是以高端技术为主,而技术只会日新月异。目前美国近一半的页岩油产商运作低效,但如果油价能保持在现有水准,一年之后,低效的产商便会降低至20%﹣30%。技术进步是一种趋势,沙特的价格战只能逞一时之快。这就是为什么原油很难有上涨的动力,市场份额是命脉所在,中东产油国绝不会放弃市场份额。所以油价下跌,应是长远看来的一个趋势。

“根据麦肯锡的2016预测, 向海外投资的中国投资者目前除了地产之外, 越来越向其它领域来将其投资多元化, 分散风险,瞄准更加稳定的产品和领域。在这些领域中, 石油和天然气是不少来自于中国投资者的优势选择。”来自于Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投资领域的专家,其公司主要勘探石油和天然气,而Gloster对石油领域投资业绩在近年内平均都保持两位数的回报,有的石油投资项目甚至能够达到10倍以上。

“投资石油和天然气将是一个长远的战略,中国是进口石油大国,对于能源的需求是长期的。”

再来看看美国股市本身的情况,根据标准普尔提供的数据,2013年上半年标普的平均每股收益为88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盘价为1618美元,而今天S&P 500的价格为2075美元,上涨28%。股价上涨当然是多多益善,但是股价上涨,却未能带来相应的回报,这就是问题所在——付出与所得不成正比。现在比起2013年,相当于投资人多付出了450美元,但所得利润却在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率为24.5,而2013年6月为17.8,同样上涨了37%。事实上,2013年17.8这一数值较比往年历史数据已经显得较为昂贵,已经高于了平均数值13%,现在的市盈率更是高于历史平均的55%,距离2000年及2008年经济危机时的市盈率只有一步之遥。从美国股市的自身角度来看,风险不仅没能消除,反而还有形成泡沫的势头。

海外方面,来自于中国的影响也会波及美国股市。 2013年中国的经济增长为7.7%,属于最巅峰的时期,为美国及全球企业带来了巨大的利润点。但自此以后涨势便有所放缓,目前数字为6.8%。预测中国未来的经济增长还将继续放缓,这一定会波及影响美国企业的利润,当这些利润下滑反映在年报、季报时,股价就会做出相应的反应,然后蔓延至股市。

总之,目前最能明确判断走势的方法就是紧紧盯住美联储的动态,若不加息,继续鸽派,那么问题还会被暂时掩盖住,股市、黄金还有上涨机会;如选择加息,那么即可坚定的看涨美元。所谓牵一发而动全身,不过如此。

原文由禹含的合作伙伴——纽约财经新闻媒体从业员Josephine Xing撰写

 

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下周一美联储可能”加息” 对你在美国买房有何影响?

美联储下周一将举行讨论贴现利率(discount rate)的会议。市场存在一定的预期,美联储可能上调目前为75个基点的贴现利率,因为在月会议上,12个地方联储主席中有8人赞成提高这一利率,仅一人希望下调该利率。

举行讨论贴现利率会议:下周一 美联储可能就开始”加息”?

值得注意的是,9月该会议举行时,美国整体数据较为疲弱,而如今则好转不少,但即便在当时数据不佳的情况下,10月FOMC会议纪要仍显示美联储12月加息几乎已经板上钉钉,这无疑增强了市场对于下周一美联储会议可能会优先上调这一利率的预期。

上月中旬公布的,美联储9月份贴现利率会议的纪要文件显示,支持将贴现利率上调25个基点至1%的地区联储数量从7月时的五个增加至八个。那些倾向于上 调贴现利率的官员们认为,让利率向更加争产的水平靠拢乃适宜之举,因为美国经济和就业市场条件都得到改善,且通胀率有望在中期内开始逐步地朝着美联储2% 通胀目标回升。

要求上调贴现率的地区联储银行希望将贴现率与隔夜联邦基金利率之差正常化。

贴现率是美联储对商业银行提供贷款的利率,一般为银行的最后资金渠道,属于美联储利率工具的上轨,除偶发、短期的紧急需要外,美联储一般不鼓励银行借款。

该利率与隔夜联邦基金利率之差是美联储一项主要的经济调控工具,多年来一直锁定在0~0.25%区间之内。

上述利差在2007-2009年金融危机前为1%,但危机期间美联储将其下调至仅0.5%的水平,以鼓励银行业者放贷、提升流动性。

反对意见

但布朗兄弟哈里曼(Brown Brothers Harriman)全球外汇策略主管Marc Chandler则认为,尽管美国正通往货币政策正常化的道路上,但美联储可能最后还是谨慎操作,等首次提高基准利率,即联邦基金利率后,再提高贴现利率。

美联储副主席费希尔在本周初的讲话上就强调,美联储会尽全力避免加息给市场带来“震惊”,Chandler认为这意味着,“美联储会让一个坚定认为美联储12月不会加息的人,到12月真加息的时候也不会感到惊讶。”

Chandler表示,上调贴现利率就相当于放宽了美国利率走廊的宽度,这可以成为表达美联储确定12月加息的行为,但也会削弱美联储的威信,因为美联储根本没必要向市场承诺12月加息。

“所以美联储下周不会上调贴现率,不然会干扰市场,他们会在首次加息以后,才可能提高贴现率。”Chandler表示。

本周三,美联储10月FOMC会议纪要显示,绝大多数委员认为12月会议时,加息的先决条件或满足,届时加息可能是合适的。但也有两位有表决权的委员对 10月声明中的措辞变化有顾虑,担心“下次会议上加息是一个可能的选项”措辞,可能让市场误解,误以为美联储传递了非常强烈的12月加息的信号。

历史参考

事实上,早在2010年2月,美联储就上调过贴现利率,当时是从0.5%上调至0.75%,并表示此举将可鼓励金融机构更加依赖于货币市场来满足其短期流动性需求,而不是依赖于美联储。

美联储当时还表示,“预计这一改动不会导致家庭和企业的财务状况更加紧缩,也不意味着美联储对经济前景的预期或货币政策前景将会发生任何改变。”

从利率相关资产来看,美国不管是长期的10年期国债收益率还是2短期的两年期国债收益率均没有出现明显上行,不过也需要考虑到当时正处于QE进行的“如火如荼”之际。

 

 

一直以来,美元加息的话题牵动着海外投资者的关注,那么,美元加息对大家在美国买房有怎样的影响呢,你清楚吗?且看居外网独家分析报道:美元加息对你在美国买房有何影响?

 

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