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在中国香港购置物业欲作长线投资，出租住宅物业将涉及许多法律程序和财务安排，业主须了解本身的权利和责任，确保整个投资过程如鱼得水。

在中国香港出租物业必须具备的10条知识：

1、室内装饰设备

室内布局不一定需要豪华装潢。避免影响准租客到单位视察时的观感，应尽可能以简洁为主，这样会较为容易被广泛接受。一般租客通常只要求基本设备如空调、冰柜、煮食炉、抽油烟机、衣柜、及照明等。

2、订定租金

设定租金前可参考楼上楼下附近最近成交价，差别在于室内装修设备完善与否，单位是否连同车位一并出租。通常议价空间都会在5%以下；视乎租客背景、有没有现职证明、能否尽早开始租约、还要甚么额外添置再作商榷。要清楚说明租金是否包含¹差饷、²地租、管理费，而相关费用在中国香港法例下是可由业主或使用者支付，若果欠缴的话税务局和管理公司必定会向业主追讨，所以现时普遍业主较多选择以全包形式订定租金。另外要注意一点，若物业已抵押给银行，原则上须征得承按人同意才可出租物业，但这有机会被追加贷款利息；故此亦会影响租金的决定。

3、委托³持牌地产代理

出租物业最快捷妥当的方法当然是委托地产代理，成功协助交易时一般需支付半个月租金作为佣金。正常情况下地产代理会要求业主签订委托信；列出业主身份、出租地址（或连同车位）、委托期、租金、佣金。要注意的有两点：

（一）代理可能会要求将委托作为独家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好处是毌需重复委托的程序，省却烦琐磋商，但独家委托期内只可通过该代理公司出租其单位，就算最终成交并非经由该代理公司，业主仍须支付相应佣金。所以委托期满前如想改变主意或更改委托条款，务必要先取消有关独家委托方为上策。

（二）不见议将空置单位的钥匙交留代理保管，虽然安排视察单位时较为方便，但同时有可能会引起更多不必要的法律或实际上问题，实在可大可小。

4、安排视察单位

最好每次安排视察单位时业主本人能亲身到场，既可观察和了解准租客，又可真实地知道单位的受欢迎或缺欠程度，从而修正最初设定的租金水平，否则就只能单凭代理口中的描述取得所须知讯而作错误决定。最理想的安排是每一时段只一组准租客视察单位，如不能避免下两组准组客相遇的话，请不要同场解答他们的问题，因为他们的问题有机会互有抵触，所以较妥当的做法是先让两组的地产代理各自带客人分别到不同房间，或其中一组先行离开，防止一些无法想象的情况会一时间出现，难以控制。

5、商议

与上述情况一样，切忌两组客人同场议价，莫以为这样会造就价高者得，反之有可能尴尬导致得不偿失。过程中最少要知道；租客的职业、会以公司或私人名义签约、一同入住的家庭成员数目。然后商议租赁条件；租金、⁴按金、⁵租约期、起租日期、交楼日期、中断租约条款、家具电器设备、支付租金方式等。

6、临时租约

协商达成一致后，地产代理安排签署临时租约，合约内除填上物业地址（或连同车位）、业主和租客的姓名和身分证号码、通讯联络资料外，并须列出双方同意的各项权责条款，例如谁负责那些维修部分。租约期一般为两年，惯称1年生1年死，双方都必须完成第1年合约租期；而第2年双方都有权按之前协定的通知期提出中断租约，但并不代表任何一方可以要求提高或减低租金，合约期内双方须遵守租约内条款及《业主与租客(综合)条例》。倘若物业连同电器家具一并出租予租客享用，除了在合约内列明清单外，以防万一起见，除了保管所有保养书和单据外，最好还是逐一将电器家具拍照再双方确认存录。签订租约时租客会向业主支付部分订金，金额只要双方同意便可。

7、楼房交收

为免争拗，在签正式租约前，双方一同到出租物业依清单验收家具电器、水、电、煤气、是否正常，如无异议才签署正式租约。

8、正式租约

正式租约为一式两份，地产代理会根据临时租约内容草拟，又会安排于租期开始日前签署。如有需要，双方也可选择委托律师办理正式租约，文件当然是会比较详细，但此举将需时较长和增加费用。签署正式租约时，租客向业主支付两个月按金（扣除临时订金）和一个月上期（预付租赁首个月的租金），收妥后业主需将单位钥匙交付给租客。特别要提的是，通常很少租客需要即日签约和同时入住，如有此仓猝情况下务必更加小心，须清楚租客背景，和做足以上提及所有步骤。

9、租约以外

完成正式租约后30天内须要向税务局缴付⁶印花税，和在1个月内向差饷物业估价署提供租赁资料，递交⁷物业出租协议通知书(CR109)。

10、提交报税表

业主须于每年⁸课税年度填报物业出租通知书(I.R.6129)，叙明收入的详情，依实际租金收入通知税务局，并需保存租务纪录至少7年（包括租约、租单副本、差饷收据、及租约相关档）。业主须就应评税净值缴付物业税（2016/17年度标准税率15%）。

注：

¹中国香港政府以估算物业的按年租值乘以特定百分率征收房产税“差饷”(现时税率5%)。

² “地税”又称“地租”按估算物业的年租值乘以特定百分率征收(现时税率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地后需再重批的土地契约，又或延期续租的土地契约。

³《地产代理条例》规定，无牌从事地产代理工作乃刑事罪行，而僱用无牌人士从事地产代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，应委托持牌地产代理协助放租(或售)单位。

⁴中国香港租务法例没有指明按金多寡，惯常做法是于签租约时收取相等两个月的租金作按金，在租约期满时如没有任何需扣减的费用，业主须如额退回给租客。

⁵如租约期超过3年必须以契据形式订立，租契须向土地注册处注册登记。

⁶印花税由业主与租客平均分担。

⁷如没有根据按中国香港法例规定递交表格CR109，业主或租客无权采取法律行动追收有关租赁协议下的租金。越期递交将被罚款HK$310.-。

⁸课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

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