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请教房贷专家Otto Dargan 澳洲贷款买房再无难度 | 澳洲

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期房贷款难度加大！买房前务必搞清楚的四大问题

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难，尤其是期房。由于新出台的借贷政策非常严格，约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月，但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同，并转售公寓。然而，转售公寓本身也有困难，那么有没有第三种选择呢？是否仍有可能获得贷款，并完成期房的购买呢？【阅读原文】

 

中国房地产投资者在澳洲面临更重征税 各州税费计算详解

从2017年7月1日起，新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税从4%涨至8%，同时，土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面，也出台了更多的法律法规，旨在打压中国及其他外国投资者。今天我会详解澳大利亚各州最新印花税税制，让各位买家一目了然。【阅读原文】

 

贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实

如果你有考虑过投资澳大利亚房地产，你可能曾考虑购买当前正在进行的期房单位开发项目。可是，为打击外国投资者大量收购房产，澳大利亚审慎监管机关（APRA）已束缚住澳洲大型银行和贷款机构的手脚。中国投资者以及其他外籍人士不能获得贷款购买小于50平方米的公寓。今天让我在专栏告诉你更多。【阅读原文】

 

中国投资者还能在澳大利亚获得抵押贷款吗？

过去的一年里，中国投资者想要在澳大利亚获得抵押贷款的资格非常之难，各大型银行大部分上完全停止贷款给外国投资者。为什么澳大利亚银行停止给中国投资者贷款？现在该怎样做才能在澳大利亚获得抵押贷款？是否必须支付更高的贷款利率吗？我将会在居外专栏逐一解答，并会提供帮您轻松获批的宝贵建议。【阅读原文】

 

找永久居民挂名购买澳洲房产？你必须知道的十件事 | 澳洲

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“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下，挂名人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权。

近日，海外人士李先生对昆士兰州黄金海岸一处价值70万澳币的房产垂涎三尺，便找到了在悉尼且拥有澳洲永居身份的老同学王女士，提出由自己作为实际出资人，由王女士作为挂名人替代李先生出价购买。结果，挂名人王女士成功“买”下此房产，并在律师帮助下成功完成交付，获得所有权。此时，李先生的太太得知此幕后情况后马上急了，越想约担心，辗转多处联系到了Mr. Law。Mr. Law闻后，点了一支Marlboro，吐了三个烟圈，提出如下十点，供她参考：

  1. “挂名购澳房”可能的诱因1？规避签证或身份问题：对于99%的二手房，FIRB设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。所以，没有澳洲身份的李先生只能请求王女士作为“买家”挂名购买此房产。

（延伸阅读：《先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析》）

  1. “挂名购澳房”可能的诱因2？间接获得首次置业的补贴或印花税减免：李先生作为有一定资产的海外人士，通常无法享受昆士兰州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。而挂名人王女士则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人李先生获得优惠：

首次置业补贴（2万澳元）申请条件：

  • 必须是澳洲永久居民或公民；
  • 购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
  • 购房者年龄满18周岁；
  • 必须购买价值不超过75万澳元的新房。

首次置业印花税减免政策申请条件：

  • 购房者从未在任何国家购买过房产；
  • 购房者从未申请过首次置业补贴；
  • 新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；
  • 购房者必须年满18周岁。
  1. “挂名购澳房”可能的诱因3？转移资产：根据澳洲家庭法，即使李先生以自己的个人名义购买此房产，该房产也会归为李先生和李太太双方的婚姻共同财产。但此案例中，李先生虽然实际出资，但因为挂名买家为王女士，所以李太太？细…思…极…恐！

（延伸阅读：《深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？》）

  1. 实际出资人可能面临的风险？澳洲实行托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。因此“挂名购房”后，作为登记权利人的挂名人王女士一旦反悔，即使实际出资人李先生留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序；更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，李先生自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。
  1. 若挂名人转卖该房产，实际出资人可以追回吗？在托伦斯登记制度下，当挂名人王女士决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人李先生的同意。如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，李先生已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究挂名人王女士的相应责任；同样，若无法证明，则？细…思…极…恐！
  1. 难道挂名人赚了吗？如果“挂名购房”考量的是挂名人的资格、条件以享受优惠或补助，则此后，挂名人王女士就失去了再次享受置业补贴或印花税减免的机会。掐指一算，优惠很有可能超过5万澳币！可见，王女士在作为挂名人的情况下为李先生节省了一大笔钱，那她再以个人名义购买房产时？细…思…极…恐！
  1. 如果有银行贷款呢？在2016年5月之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。因此，通过有澳洲身份与本地收入的挂名人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。实际出资人往往会与挂名人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。此案例中，若实际出资人李先生没有适当履行还款义务，则会影响银行对挂名人王女士的信用评级，或是强制要求王女士偿还贷款。
  1. “挂名购房”中，实际出资人、挂名人与卖家三方的法律关系？“挂名购房”情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：
  • 一个是由出借名义人（挂名人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
  • 另一个是由出借名义人（挂名人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。

一般情况下，实际出资人与挂名人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。

  1. “挂名购房”的风险如何降低？上述8点分析了“挂名购房”情形产生的诱因与当事人可能面临的风险。即使风险高，有时因为某些实际出资人的特殊背景与条件，他们不得不考虑“挂名购房”。此时，请务必牢记以下几点，竭力控制法律风险：
  • 注意签订“挂名购房”协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的特殊的挂名合同关系，并由律师或太平绅士作为见证人。
  • 注意保留双方洽谈、签订“挂名购房”协议时的证据，如邀请独立第三方作旁证、进行录音录像等。
  • 注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条或还贷记录等），购房合同，缴税证明等书面证据材料。
  1. “挂名购房”协议长什么样？怎么签？有效吗？请透过居外编辑部联系本人。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。）

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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中国投资者还能在澳大利亚获得抵押贷款吗？| 澳洲

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内容摘要

  • 澳大利亚主要银行已经几乎不可能向中国公民贷款，但有一些非银行放贷机构却可以。
  • 中国公民如果是贷款建房、购买闲置土地、地建房或面积小于50平方米的单位，将无法获得贷款。
  • 贷款政策虽然复杂，但只要加上些创意，你可以最大化可贷款的金额。

过去的一年里，中国投资者想要在澳大利亚获得抵押贷款的资格非常之难。包括联邦银行、澳大利亚国民银行、澳新银行和西太平洋银行等澳大利亚大型银行大部分上完全停止贷款给外国投资者。

即便不是如此，获得抵押贷款已经非常困难，以至于外国投资者无论是出自何种意图和目的，都不可能获得抵押贷款。

不幸的是，这阻止了许多中国投资者继续构建房地产投资组合，在这个全球增长最快之一的房地产市场上购买房地产。

最近，一些非银行放贷机构重新进入这个市场来填补主要银行留下的这一缺口，但贷款政策仍然趋严。

为什么澳大利亚银行停止给中国投资者贷款？

大约2 – 3年前，澳大利亚政府开始越发关注澳大利亚银行贷款给外国投资者的比重。

他们认为这是澳大利亚房地产市场持续增长的主要动力之一。然而，真正压断骆驼背脊的是澳大利亚（APRA）审慎监管局发现大量的洗钱计划。

为了获得这些住房贷款银行，提供给银行的银行对账单、工资单、税单造假现象屡见不鲜。

自此，律师、房地产经纪人和银行开始格外警惕造假欺诈。

现在该怎样做才能在澳大利亚获得抵押贷款？

主要银行和贷款机构不再接受以人民币（元）评估你的收入和资产情况。

然而，澳大利亚一些专门从事放贷的机构最近又开始接受人民币，并提供高达房价70%的贷款，最高可达100万澳元。

他们通常会根据你收入的60 -70%，允许人民币和澳元之间的汇率变动（AUD）。

一些最好的放贷的机构可接受90%的收入，提高贷款金额。

是否必须支付更高的贷款利率吗？

目前只有几家银行可以贷款给中国投资者，这些银行收取的利率通常略高于给澳大利亚本地公民的利率。

然而，你可以在采用基础和专业贷款方案的同时， 利用抵押贷款全部特性，比如对冲账户、信用卡和可随意取款的功能。

留心这些房产限制

这些专业放贷机构不会接受部分类型房产的贷款。

中国投资者无法获得以下类型房产的融资，除非是通过私人银行后，而且你将支付更高的利率：

  • 建筑物
  • 闲置土地
  • 地建房
  • 面积小于50平方米的单位
  • 期房

以下几条宝贵建议，帮您轻松获批。

首先，确保具有最新的财政证明，并准备好提供如下证明中任何两个：

  • 最近3个月的银行对账单，显示雇主定期汇给你的工资额度
  • 2份工资单
  • 一封来自雇主的证明信，解释你的工作的性质和工作时期。

其次，确保还款记录良好，无论是贷款还是债务，包括信用卡、个人贷款和学生贷款。
其中包括你在中国和澳大利亚的贷款。

最後，确保存款金额高。

找准好的贷款机构，并提交有力的抵押贷款申请，中国投资者仍有可能在澳大利亚获得贷款。

 

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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加拿大｜温哥华15%的重税 中国买家开始炒$100万以下的房子

加拿大中文电台报导，大温地区楼市炽热问题一直备受关注，卑诗省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）建议联邦政府严肃处理本国逃税问题，解决海外资金为本地房屋市场带来的负面影响。

温哥华15%的重税 中国买家开始炒$100万以下的房子

环球邮报早前进行调查，发现本国税制有漏洞，令海外房屋买家可轻易逃税。在调查期间，环球邮报联络到一名投资本地房屋的买家，该名买家报称个人总收入有4万5000元，又表示买卖房屋的资金全部来自中国，但环球邮报发现他去年转售价值数百万元的房屋后，竟然只需缴交极少税项。

麦德庄其后发表声明，要求加拿大税务局严厉打击逃税。麦德庄对逃税问题表示关注，又表示会持续与联邦政府沟通，期望解决逃税问题。

经济学家：海外买家物业税无助房市降温

大温地区8月份楼宇交投量按年下跌26%，但有经济学家认为政府向海外买家征收额外物业税，并不是房屋成交减少的主要原因。

Global Economics报告指出，自2月起，大温地区房屋成交量已经有下降趋势，证明在8月份开始实施的新税对楼市降温并无明显成效。同时，中国政府限制资金流出，加上加币疲弱，导致本国房屋市场较之前淡静。

但有分析家不同意报告指，银行过度借贷是楼市成交下跌的成因，又认为本地居民无法负担房屋，才是房屋成交减少的真正原因。

（据世界日报报道）

泰国今起受理申请 国有住宅银行百亿房贷

泰国世界日报报导，回应政府刺激国内房地产市场政策，国有住宅银行上周敲定，从19日起受理民众申请上述房贷计划。但商业银行认为，政府刺激楼市措施力度不足以推动国家经济出现较大增长。泰国工业联合会认为，政府刺激楼市措施会提升民众购买，但家庭债务高企仍是制约因素。

泰国今起受理申请 国有住宅银行百亿房贷

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国有住宅银行总经理安卡娜表示，回应政府扶持中低收入人群购买住宅单元的政策，将提供100亿铢额度房贷，敲定从本月19日受理申请，要在一年内完成办理按揭手续。估计中低收入人群会有较多人提出房贷申请，约达一万例。为此，银行在此计划发放贷款满额度后，可以再考量增加房贷额度以满足民众需求。

安卡娜表示，国有住宅银行针对上述楼市扶持政策的房贷计划制定了具体细节，房贷首年的年利率为3.5%，第2年的年利率为4.25%，第3年起至房贷剩余年份期间，如有购买住宅福利的客户，房贷年利率按长期贷款利率（MRR）减1.00%计息，普通客户的房贷年利率为长期贷款利率减0.75%计息。目前银行的长期贷款年利率为6.75%。而适用本计划购买的住宅可以首个住宅单元也可以购买二手住宅单元，在单人抵押资产价值不足情况下还可以进行联名房贷。

安卡娜还表示，国有住宅银行将采取较为宽松的审查政策，将供款与收入比率（DSR）规定从现时的33%，最高可放宽为50%，这样每月净收入3万铢的客户，最高的房贷额度可达300万铢。正常情况下，每月净收入3万铢的情况，最高房贷授信额度为180万，而采取放宽授信审查标准后，最高可达300万铢，但客户每月的供款额将有所增加。相信增加授信额度，可方便中低收入人群有机会购买拥有住宅单元。

她指出，银行截至2015年9月底止的不良债务（NPL）率为5.4%，低于去年同期5.99%的水准。同时银行新增贷款余额累计为1080亿铢，全年的贷款总额目标为1490亿铢。

军人银行（TMB）经济研究中心高级负责人本乍隆表示，政府扶持房地产市场措施的出台，可认为针对房地产市场有刺激拉动作用要大于针对国家整体经济增长的拉动，因房地产开发商手中持有未售和待售的公寓单元和居民社区房屋住宅单元数量较多，这样会让开发新楼盘和新居住社区的计划会暂缓实施，以等待社会对房屋购买力有所恢复才会决策实施开发新楼盘。

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（互联网资讯综合整理）

购买美国银行屋最佳方式：现金交易

很多银行屋不是没有法拍成功，是因为价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，这是银行的一种止损方式，并非是没人买。

很多银行屋不是没有法拍成功，是因为价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，这是银行的一种止损方式，并非是没人买

其实，通过法律程序被拍卖的房子中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地税被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。而这80%银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。

银行屋类型

银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭、多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是现状带住客销售（ASIS），另一种就是交空销售。

现状带住客销售： 房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。 另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的周边看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%至 35%以上。

交空销售：空房卖得很快，深受大多数人喜爱，空置房是可以进去看房的，这样的好处是能够看得见风险。假如你不懂装修，可以找一个装修师傅去帮你看房，这样就能够估算出买这个房子是否划算。

购买有差别

购买银行屋和普通房子的最大的差别就是，在购买银行屋的时候，需要交转让税，转让税是50万以下的交1.425%，50万以上的房子要交1.8%。 这个钱是必须要交的，普通买卖的房子则是卖家交。购买银行屋的时候，通常银行都已经把这个房子的一些拖欠的贷款、地税、水费付清。但有一笔欠款银行是不负责的，那就是房屋局的罚款，这个费用99%的银行是不会付的，需要屋主自己承担。

银行屋贷款

银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，银行的估价师是可以进去估价的，之后才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。

不过，如果信用特别好且工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。

大多数银行屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走，因为同样的价格出售，银行肯定会优先考虑全现金买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。

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