纽约的公寓和他们的缴税方式

纽约是一个国际化的大都市,许多人对这座城市充满着向往,从而,纽约就成为了全球人的一个梦。留学生把这里作为进入世界顶级大学的驿站;投资者把这里视为“淘金地”。多年来,很多来纽约投资房产中国投资者人数逐渐增多,不过我发现,国内投资者对于纽约公寓的类型并不了解。在这期专栏中,我想为投资者介绍一下纽约公寓。

纽约的公寓分为2种,一种叫co-op(股份合作公寓),一种叫condo(就是平常的产权公寓)。

纽约公寓-股份合作公寓

Coop(股份合作公寓)是由一个股份公司拥有的公寓,一栋楼就是一个公寓。业主买的不是某个产权,他们实际上拥有的是这个公司的股份,并且拥有这个公司给予的长期“租赁使用权”。

购买co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税,物业费来维持持有成本。股东拥有的公寓大小和楼层由股份的数额来决定。公寓购买者需通过co-op董事会审批,背景,工作,学历,报税,财产等(一般情况下,外国人的购买申请被通过的机率不高)。大部分co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所,有些不允许出租,但是大部分也允许1~2年转租,但是承租人必须要通过董事会批准。大部分上东区的第五大道和公园达到的传统富人区都是co-op。

condo

Condo(产权公寓)购买的是特定公寓单位的独立产权,和一般商品房一样。业主需要承担公寓每年的房产税(real estate tax)以及物业管理税(common Charge)。购买者需要向管理委员会提交申请,并且提供财务状况。一般这个申请时间比co-op要短很多,并且允许外国人买。可以随便出租,非常方便。新建的公寓楼为了方便买卖都是condo。

Sponsor unit是指新房(一手房交易),开发商卖的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因为sponsor unit是从开发商手里购买,所以转让费和双方的律师费都会由买房者承担。买新楼盘者,往往会要求多支付Working Capital Contribution, 大楼会让新住户多交付2~3个月的物业费作为集体开支和支付大楼管理员的房间。

由于co-op 和condo的产权性质不同,co-op的产权属于它的公司,condo的产权属于个人,那么,属于个人产权的房子condo,为了不动产产权保险需自己购买产权保险(title insurance)。

Co-op的地税和物业税都是个人交给co-op,并由coop代缴。codon物业费交给物业公司,税需有买家交给政府,税可以3月一交,6月一交,或者1年一交。如果中国投资者不居住在美国,可以直接通过美国政府网站付地税。

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