美国纽约 – juwai

纽约买房要花费多少

纽约买房花费：1、根据房产总价，需要支付一定的豪宅税，转让税，2、融资购房的需要支付按揭登记税，3、缴纳地税，4、代理律师费，好的律师每小时收费200-400美元，5、产权调查费，1000-2000美元，6、产权保险费，没有一个固定数值，可以提前算好费用，7、产权过户人员登记费，200-500美元的费用。

纽约是美国的热门城市，纽约房产也是国内高净值收入人群海外投资的首选，纽约高额的放假也是大家一直谈论的话题，纽约作为全球金融时尚和文化的中心，也是吸引了全球投资者的目光，所以在买房上面也就不可避免了会遇到一些费用。

购买房产的时候，一些开发商会特别要求蛮假缴纳转让会，并且承担所有开发商过户的飞鹰，在3000-5000美元，小于50万美元的房产，买家需要缴纳购买价的1%作为纽约市转让税，大于50万美元的房产，转让税为1.425%，不管房产价值多少，纽约州转让税都是购买价的0.4%。
买房都是要准备各种费用的，地税也是一样，在购买房产的过程中会发现有未用完的地税存在这个房子的政府地税登记账户内，且不是非前业主名下，所以在交易的时候需要将地税减免的部分返还给前业主，这是很多买房的人会遇到的问题，这主要是因为当地人喜欢将地税缴纳半年甚至是一年的。

另外购买房产过户也有费用，第一部分是法律服务的费用，包括请律师的费用，产权调查费和产权保险，还有政府登记费用，第二部分是贷款银行收取的费用，保罗估价费，点数费用等等，第三部分是政府收取的贷款税，50万以下的房产，收取贷款总额的1.8%，50万以上的收取贷款总额的1.925%。
总之只要在纽约买房，这些费用买家基本都要支付。

美国 | 为帮助移民人士纽约州府促银行接纳市民卡开户

据中国香港《星岛日报》报道，为了帮助移民人士，美国纽约州府已向纽约的特许银行指出，可以接受市民卡来开立账户。

《每日新闻》报道，日前州金融服务厅长傅洛向纽约银行家协会和纽约信用联盟协会的领导人发信，表明州府的立场。

这两个组织代表121间州特许商业银行、储蓄银行和银行控股公司，以及17间州特许的信贷机构，但就不包括联邦特许银行。

傅洛说：“当局致力于确保所有消费者也可以获得金融产品和服务，而承认市民卡是其中一种方法，以扩大在纽约的金融服务。”

目前，纽约大部分主要银行都不接受市民卡作为身份识别，只有十多间小型银行接受。

傅洛在信中写道：“银行服务有助于维护收入，带来储蓄和资产建设的机会，并且提高获得可负担信贷的机会。事实上，银行服务有利于所有纽约人及纽约经济的整体利益。”

联邦机构于2015年发出的指引，只要求银行在开立账户时，需要客户提供包括出生日期、地址和识别号码的身份证明，但规则并未有列明可以使用哪一款政府颁发的身份证。傅洛表示，金融服务厅认为机构可以接受市民卡，作为客户身份识别程序的证明文件。当局鼓励纽约州特许及持牌的金融机构，把市民卡当成一般身份证采纳。

但是，纽约银行家协会并不能保证所有银行也会接受市民卡作为主要身份识别。协会主席兼首席执行官史密斯指出，根据州和联邦的意见，银行也有自由裁量权以决定是否接受市民卡来开立账户。但他指出，银行都致力于寻找创新的方法，以服务未有银行服务的社群，市民卡就发挥出有意义的作用。

市长白思豪最近宣布，自从市民卡计划于2014年推出以来，已经有超过863000名纽约人成功申请。有三分之二持卡人也利用市民卡作为主要身份识别文件的移民人士。整体而言，有52%的持卡人以市民卡作为主要身份文件。

白思豪反驳有批评指市民卡不够安全，表示将会致力推动银行采纳。

（据中国侨网）

安居人杰地灵的马马罗内克：享优质教育资源、过健康精彩生活

马马罗内克（Mamaroneck）是纽约富人住宅区之一，这个漂亮的水滨小镇，坐落于纽约市北部时尚的威斯特徹斯特县（Westchester County）境内。这栋漂亮的9室现代住宅位置优越，采用了开放式室内布局，而且与世界级的腾云高尔夫球场（Winged Foot Golf Club）接壤，享有绝佳视野。

水滨小镇马马罗内克：人杰地灵的宜居之地，享有优质教育资源

马马罗内克镇是一个水滨小镇，坐落于纽约市北部时尚的威斯特徹斯特县（Westchester County）境内。威斯特徹斯特县境内分布着美国一些最优秀的房产，比尔和希拉里·克林顿也安家于此。此外，杰出的美国律师、医生以及来自各行各业的知名人士亦选择在此定居，其中包括著名设计师拉尔夫·劳伦（Ralph Lauren）。

从住宅所在的马马罗内克（Mamaroneck）镇出发，可轻松前往风景如画的长岛海湾（Long Island Sound）和优质公立学校。马马罗内克镇的犯罪率很低，拥有多元文化氛围和郊区生活环境，吸引着无数城市居民和海外投资者来此置业并世代享受生活。长岛海湾还深受帆船爱好者、滑水玩家以及游泳爱好者喜爱。从马马罗内克镇前往曼哈顿上下班只需30分钟，出行很方便。

根据美国房地产经纪网站Movoto的报道，马马罗尼克镇于2014年被评为纽约州最宜居的10大场所之一（请参考：http://www.movoto.com/blog/top-ten/best-places-in-new-york/）。该镇人口约3万人，以境内的优质公立学校而备受关注，此外还靠近优质私立学校。蒂莫西·盖特纳（Timothy Geithner）的子女就在马马罗内克中学就读——盖特纳是奥巴马总统的第一任财政部长，也是纽约联邦储备银行的前行长。

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全球商业地产投资趋势：伦敦、纽约、东京、巴黎最吸引人

世界经济论坛（World Economic Forum）于1月23日发布的一份研究报告显示，全球房地产直接投资量已恢复到2014年经济衰退前的荣景，预计在5年内全球房地产的直接投资金额将高达1兆美元，而美国一线城市的商业地产投资额在2014年一年内就增加了66％。此外，英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军。

英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军

全球房地产投资将持续增长

拜强劲的世界经济发展之赐，2014年全球房地产总直接投资金额估计达7,000亿美元，这个数字自2006年之后就不曾再超越过。世界经济论坛的研究预测，今年世界经济将成长10～15％，到2020年的房地产直接投资金额将达1兆美元。

世界经济论坛表示，全球投资市场好转归因于以下几点：投资委员会制定更趋严苛的承保标准与更多的审查制度，让举债经营的现象减少，同时抵押资产的净值增加。此外，来自亚洲与新兴市场的资本涌入，再加上因低利率和新的监管环境吸引更多的法团投资者（institutional investor ）等，都是让房地产前景被看好的原因。

30个主要城市掌握全球总投资量的50％

在过去10年里，全球30个城市共吸引到5兆美元的商业房地产直接投资金额，这个数字占总金额的一半。在2014年的排名中，美国是吸引最多商业地产直接投资的国家，共有18个城市入围；而欧洲占6个城市。

在美国，一线城市（如：纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、华盛顿和波士顿）的商业地产投资额在2014年增加了66％，而全美整体商业地产市场的平均值是37％。

2014年吸引最多商业地产直接投资的全球前10名城市分别是：

伦敦
纽约
东京
巴黎
洛杉矶
波士顿
旧金山
芝加哥
华盛顿
悉尼

2014年，最吸引商业地产直接投资的城市还有多伦多、墨尔本、达拉斯、中国香港、美国加州圣荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥尔摩、首尔、费城、休士顿、亚特兰大、都柏林、圣地亚哥、丹佛、凤凰城、迈阿密、柏林以及西雅图。

2013年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

伦敦
纽约
东京
巴黎
洛杉矶

2012年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

伦敦
纽约
巴黎
东京
洛杉矶

“超级大交易”

让伦敦、纽约、东京和巴黎胜出

伦敦、纽约、东京以及巴黎这4座城市在2014年的商业地产直接投资额就占了全球的19％。从2012～2014年3年的排名中，因为存在“超级大交易”，所以让伦敦、纽约、东京和巴黎能够坐拥江山、稳固不动，一直名列全球前4大商业地产直接投资金额最高的城市。

在伦敦，“超级大交易”有2个：分别是全英最昂贵的地标办公大楼——“小黄瓜”（The Gherkin）和汇丰银行（HSBC）办公大楼。据悉，“小黄瓜”于去年的开价是6.5亿英磅（约9.74亿美元）。

纽约的“超级大交易”是“华尔道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交价为19.5亿美元；在东京的“超级大交易”是邻近东京火车站附近的“太平洋世纪大厦”（Pacific Century Place），去年的开价是16亿美元；而巴黎的“巴黎香榭丽舍大街万豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成为当地的“超级大交易”，去年的交易金额是4.68亿美元。纽约和巴黎这两地的酒店买主皆来自亚洲。

市政透明、房价稳定与科技雄厚

二线城市也吸引投资者

在北欧，中型城市的房地产投资也很热络，如德国的杜塞尔多夫（Dusseldorf）、汉堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奥斯陆和哥本哈根等城市也吸引了许多企业租户和投资者，因为这些城市的市政透明、房价稳定、科技雄厚还有环境方面等指标都不错。

值得注意的是，爱尔兰首都都柏林从2013年93名跃升到去年的24名，办公大楼租赁方面，在过去一年里是全球增长速度最快的城市。

世界经济论坛提到，美国的二线城市，如：费城和迈阿密，来自美国国内的法团买主增加，但是海外买主似乎对这些城市不感什么兴趣。世界经济论坛估计，今年美国二线城市的商业地产交易量将增加，因为有更多资产出售。

世界经济论坛还说，2014年大部分亚洲的房地产热钱集中在东京、悉尼、墨尔本、中国香港以及首尔等市场。但是因整个地区的透明度较低，在亚洲的二线城市能吸引到的资金更少。近年来，中国开发商正积极拓展海外市场，主要以伦敦、纽约、旧金山、多伦多和悉尼这几个城市为主。

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海外开发商大举进军美国房市纽约成“必争之地”

外国投资者不再满足于出高价购买美国标志性地产，而是越来越多地从一开始就参与开发项目，希望这些项目成为下一个洛克菲勒中心(Rockefeller Center)或克莱斯勒大厦(Chrysler Building)。

海外开发商大举进军美国房地产市场

日本地产开发商三井不动产(Mitsui Fudosan Co., )的管理人士称，公司上月完成了为投资额14亿美元的曼哈顿写字楼开发项目55 Hudson Yards融资的交易。三井不动产斥资2.59亿美元向美国公司Related Cos.购买了这块地皮92%的股权，这是该公司进一步进军美国房市相关举措的一部分。

这体现了纽约和美国其他主要城市地产开发环境的变化。几十年来，美国地产开发市场一直由当地地产大亨、退休基金和私募股权公司主导。而如今许多最著名的大楼开发项目有了外国开发商的身影，中东主权财富基金和亚洲投资者也加入了投资行列。与美国传统投资者相比，这些外国投资者开价更高，因为他们正在寻求更大的投资回报和新的扩张市场。

有关开发资金来源方面的数据很难统计，但美国商业地产的外商投资整体规模确实是增加了。

调研公司Real Capital Analytics数据显示，总的来看，2014年外国投资者总共购买了450亿美元的美国商业地产，仅次于2007年的470亿美元。

绿地集团正在筹集大笔资金，准备在布鲁克林区投资50亿美元开发公寓楼。

在洛杉矶市中心，控制大韩航空公司(Korean Air)的韩国赵氏家族正在兴建一幢酒店及商务大厦，希望成为密西西比河以西最高的建筑。与此同时，总部设在上海的绿地集团(Greenland Holding Group Co.)正斥资14亿美元在其附近大兴土木，动工建设美国某开发商上世纪80年代构思的建筑物。

在旧金山，中国泛海控股股份有限公司(Oceanwide Real Estate Group Co., 简称：泛海控股)上个月曾宣称，打算买下一个地块兴建一座办公楼，并誓言建成旧金山的第二高楼。此外，在西雅图，也有多个亚洲投资机构买下了土地用于开发建筑。

没有比纽约更吸引外国开发商驻足的地方了：绿地集团正在筹集大笔资金，准备在布鲁克林区投资50亿美元开发公寓楼；一个新加坡投资机构谋划在现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)附近兴建1,050英尺（合320米）高的大厦；上文提到的三井不动产项目以南不远处，一座大厦拔地而起，科威特某主权财富基金是主要投资方。跨过哈德逊河、来到对岸的新泽西州，这里有一个中国开发商正筹建新泽西州最高的建筑物。

房地产行业高管称，主权财富基金和外国退休基金正在增持房地产资产，因为低利率环境限制了债券的收益率。被认为是安全的固定收益投资（例如10年期美国国债）年收益率通常不到2%，而同时租赁状况良好的写字楼通常会带来每年4%-5%的投资回报。开发项目则通常瞄准的是至少7%或8%的平均年回报率。

外国投资者过去几年里激进出手，导致一些人怀疑，鉴于房地产开发本质是高风险的，这些投资者是否对自己的押注过于乐观了。

而历经了多次滑坡的本地参与者则更加保守。

房地产研究公司Situs RERC的总裁Ken Riggs称，外国投资者的做法比本地投资者更加放纵。然而Riggs称，他们认为，鉴于替代品——租赁状况良好的现有建筑——比成功的开发项目的回报率低得多，因此值得冒险。

与此同时，许多专门从事地产开发的海外企业正寻求在本土市场之外实现多元化发展，其中一些企业的本土市场（比如中国）正在放缓，因而有意投资美国房地产市场。而绿地集团在2013年买下洛杉矶市中心地产，并同意收购纽约布鲁克林一个50亿美元项目的70%股权，这些高调的动作也吸引来其他开发商对美国市场的兴趣。

房地产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)的高管科林斯(Stephen Collins)为海外投资者提供有关美国房地产的咨询服务。他说，随着一些此类交易的出现，许多亚洲投资者开始越发乐于在美国投资地产项目，他们认为，相比于伦敦等城市，美国有着更多的投资机遇。他说，这其中有一些从众心理。

而如果投资环境出现变化，这一趋势有可能会发生逆转。资深的房地产行业高管或许会记得，上世纪80年代日本投资者大举涌入美国楼市，标志性事件是三菱地所(Mitsubishi Estate)在1989年买下了纽约市的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)。但随着市场在90年代陷入低迷，许多投资者在低价抛售了地产后离场。

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2014年美国租金最高的城市不是纽约而是圣何塞

根据房地产网站Zillow.com的调查，2014年全美50个大都市中，纽约并不是房租最高调查城市。加州圣何塞市拔得头筹，租客的平均房租为1807美元每月。

圣何塞是2014年美国房租最高的城市

以下为全美房租最高的20个城市排名：

圣何塞，加州每月平均房租：1807美元
旧金山，加州每月平均房租：1598美元
华盛顿特区每月平均房租：1428美元
圣地亚哥，加州每月平均房租：1362美元
洛杉矶，加州每月平均房租：1308美元
纽约市，纽约州每月平均房租：1228美元
波士顿，麻州每月平均房租：1197美元
西雅图，华盛顿州每月平均房租：1154美元
迈阿密，佛州每月平均房租：1127美元
里弗赛德，加州每月平均房租：1075美元
丹佛，科罗拉多州每月平均房租：1066美元
巴尔的摩，马里兰州每月平均房租：1047美元
萨克拉门托，加州每月平均房租：1029美元
奥斯丁，德州每月平均房租：1008美元
芝加哥，伊利诺伊州每月平均房租：991美元
波特兰，俄勒冈州每月平均房租：977美元
维吉尼亚海滩，维吉尼亚州每月平均房租：949美元
费城，宾夕法尼亚州每月平均房租：936美元
奥兰多，佛罗里达州每月平均房租：931美元
明尼阿波利斯-圣保罗，明尼苏达州每月平均房租：927美元

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