中国人对房子的执著由来已久，随着近年来国内楼市风险加大，各地限购政策纷纷落地，越来越多的国人将目光投向了海外市场 。从海外资产配置，到子女教育、长辈养老，再到通过买房移民海外，海外房产已经成为越来越多的中国人现实的选择。当今，坐拥海内房产似乎已经不是高净值人群专属了。与此同时，外国政府与当地监管机构对海外投资者可谓是爱恨交加。恨的是投机炒房的行为哄抬房价，使当地房屋可负担性大大降低；但却又渴望吸引更多外来投资，为当地市场经济的发展不断注入活力。
根据居外网最新数据，2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。美国房市从次贷危机后尚未完全复苏，海外投资对庞大的美国市场来说依然利大于弊。虽然特朗普的上台为美国对外开放蒙上了阴影，但房地产商人出身的特朗普一如既往地欢迎来自海外的投资，甚至他自己的女婿库什纳的家族也在中国做起了EB-5投资移民的生意。英国则内忧外患不断，退欧细节仍然悬而未决，恐怖袭击又进一步增加了不稳定因素。虽然英镑处于历史地位，但英国市场整体的不确定性使其对投资者吸引力有一定降低。澳大利亚和加拿大的房市则在本地人口并不多的情况下，受海外投资者追捧，在过去几年中经历了房价疯涨，热门房市的可负担性成为政府头疼的问题。于是自2015年起，这两个国家一些地方政府公布多项限制措施，针对外国投资者征收附加印花税、土地税、空置税等额外税费。目的是要给已经进入不理智区域的房地产市场降温，防止泡沫充斥市场，保证当地刚需买家的可负担性。
加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定，引起市场对这些政策产生影响的强烈关注 。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定，对目前市场产生了什么样的作用，对未来市场又会有怎样的长期影响？
由上表可以看出，由于这些税收政策，外国投资者在这些区域的购房成本均显著提升。 现在在澳大利亚的悉尼与墨尔本买房，外国投资者大约需要多付10%-12%的费用，在多伦多与温哥华则需多付15%。相较之下，加拿大的加税政策对投资者的影响似乎更加显著。就短期来看，温哥华的多伦多的楼市的确也反应明显。
加拿大：加税短期效果明显，长期影响不大
多伦多成交量与新房源比与成交均价同比增幅对比图
注释：蓝色线条与左侧数轴：每月成交量与新房源比；橙色线条与右侧数轴：每月成交均价同比增幅
来源：多伦多房地产协会
来自多伦多房地产协会的统计显示，多伦多的住宅均价同比增幅在2017年加税公布之前一路攀升，最高超过三成。而在15%附加税政策公布之后，未来房价的不确定性导致市场反应激烈，新房源大量涌入，成交量与新房源比则直接跌下0.5的临界值，标志着市场进入卖方市场，迫使成交均价同比增幅大幅降低。详细数据显示，大多伦多地区5月的交易量比4月下降了25.3%，活跃房源环比上升19%，均价环比下跌6.2%。这种趋势在6月份持续：6月份的销量同比下降37.3%，房源较5月环比上升15.9%，各类房型的基准价格也都环比下跌。这样的情形不禁让人为多伦多房市担忧，这次加税的影响到底有多大，又会持续多久呢？其实要回答这个问题，有一个很好的参照对象：2016年8月首先开始实行同样加税政策的大温哥华地区。
在去年8月的政策生效之前，不列颠哥伦比亚省来自海外的房产投资占了13%。短短四个月后，这一数字锐减至4%。 根据统计，温哥华房产均价在去年11月单月就下跌了5.3%，是2012年后楼市最萧条的一段时间。然而在近几个月，温哥华的房价已经渐渐回到正轨。2017年5月的销量较4月环比上涨22.8%，均价环比上涨2.8%，有望在接下来继续刷新高价记录。
大温哥华区房价走势
来源：大温哥华房产协会，数据于2016年1月重新基准
其实针对外国买家加税的政策对不同住宅类型的影响也是不同的。上图明确显示了最受外国投资者青睐的独栋别墅的房价走势在15%附加税的影响下受到了较大的打击，从2016年8月开始下行，在2017年1月跌至低估，不过之后开始一路反弹，又恢复了之前的上涨趋势，目前还没有回到之前的峰值水平。与此同时，刚需更为集中的联排别墅与公寓的价格上涨仅仅象征性地停滞了不到半年，便又重新向上冲去，目前已经超过之前的最高值。北美知名媒体赫芬顿邮报6月底的一篇分析指出，温哥华的楼市走向对多伦多的具有强烈的借鉴意义。不列颠哥伦比亚省新政的推出“只在当地市场按下了10个月的暂停键，而如今市场活跃度已经恢复到去年8月以前一样。”所以预计多伦多的加税政策对市场影响时间不会太久，而联排别墅与公寓受其影响的时间会更短一些。
即使在加税政策下依然长期看涨的两地房市，要归功于加拿大良好房产投资环境。加拿大本身房产税较低，所得税和销售税则较高，对纯投资购买行为较为有利。目前加拿大经济形势良好，再加上没有加息迹象，依然对刚需买家与投资者有着很大的吸引力。 对于投资者来说，只要加拿大房市利好的基础并没有被改变，他们便会慢慢地将15%附加税当成投资成本的一部分。虽然更受海外投资者青睐的独栋别墅有可能在加税政策下出现短期调整， 但在所有购房者中，外国投资者占比毕竟是小部分（多伦多市场仅有4.9%的购房者来自海外）。在联排别墅与公寓市场依然持续上行的背景下，海外投资者短期的观望态度不会对整个市场产生太大的长期影响。因为针对外国买家征税的行为，并没有解决导致房价上升过快的根本原因-库存不足。所以在政府给出系统性解决供给问题之前，从长期来看热门市场的房价依然只能向上走。
澳大利亚：加税效果较小，经济与利率为房市主要隐忧
在加拿大两地推出加税政策的同时，中国买家在澳洲市场也受到了许多政策限制。这其中就包括澳洲各地政府多次通过加税的方式尝试为市场降温，这些政策的效果怎样呢？
澳大利亚城市房价指数
来源：CoreLogic，数据于2016年7月1日重新基准
房产数据公司CoreLogic近期发表的数据显示，墨尔本的房价指数在过去的一年中继续上扬，增速高于澳洲其他城市。 维多利亚州去年7月对外国人加收7%的附加印花税之后，墨尔本8月的房价指数较7月初环比增长1.25%，9月初环比增长2.11%。 随后昆士兰州的加税与维多利亚与新南威尔士两州的附加土地税对房价也并没有明显的降温作用，这也间接导致了维州与新洲政府在今年7月再次出台多项加税政策，再次尝试抑制房价。虽然这些最新的加税政策对市场带来的影响要等一两个月之后才能揭晓，但从长期来看仅仅靠加税控制房价的措施并不是最有效的。就墨尔本房市而言，过去一年中房价也不是没有出现过波动。去年11月和今年5月份墨尔本的房价就曾出现明显的下跌趋势，导致这些波动的主要原因明显并不是之前的加税政策，而是澳洲贷款利率的攀升与更银行严格的审查制度很大程度影响了投资者的购买能力，加上墨尔本公寓市场供给过剩都给墨尔本公寓价格带来了下行压力。那么为什么直接加税的政策对于澳洲房价影响并不大呢？
同加拿大一样，澳洲房价长期走势还是建立在经济与利率环境的基础上。 澳洲近来经济走势一般，收入水平停滞不前，加之公寓市场供应量相对较高，消费者对楼市的信心处于较低的位置。需求方面，随着贷款政策则从去年开始缩紧，澳洲各大银行的贷款利率也一直在上升，这都同时影响着投资者与刚需购房者的购买能力。相对于政府加税政策来说，这些房市基本面的隐忧或许才是对澳洲房价更具影响力的因素。另一方面，同加拿大两地15%的加税力度相比，由于澳洲整体房产均价本身比多伦多与温哥华要便宜不少，附加税率也没有15%那么高，需要缴纳的总额度依然较小，或许还不能成为左右投资者的决定性因素。不过由于上述原因，市场供大于求的关系日益显著，澳洲房价预计将进入一段时间的减速甚至下行，但这个趋势与对海外投资者加税恐怕并没有直接的关系。相对而言，限制贷款与收紧外国人购买资格可能对限制投资行为更为有效。
居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
