Tag: 西班牙房产投资

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西班牙華文媒體《歐華報》在11月27日頭條刊登了“為什麼騙我的是同胞？！中國移民講述在西班牙投資買房被坑經歷” 一文，文中浙江移民在西班牙的曲折經歷在西班牙移民圈引起了廣大移民的共鳴。

做為西班牙最有名望的刑訴華人律師，季奕鴻律師在近兩年來接到了投資移民的維權咨詢多達一百多個，立案五起。在網路上，網民們自發組建了分享西班牙移民陷阱的小組，注冊用戶達到五百多人。縱觀西班牙移民熱潮的這三年，多數移民順利獲簽的喜悅背後也夾雜著少數移民被 “坑” 被 “騙”史。“究竟是誰在騙我，我又是怎麼被騙的？” 季律師分享中國移民在西班牙維權的幾個典型的案例，希望引發大家的深思和警示。

案例一

“買房產送移民”，開發商提高房價，移民損失20萬歐元。

北京的董先生為了避免移民中介的貓膩，選擇直接與西班牙的地產商簽約購房。開發商貼心地為董先生安排了華人員工吳女士全程為其辦理手續。考察了幾套房產後，董先生看中了一套售價為六十五萬六千歐元的聯排別墅，該地產商熱情地提出為了方便董先生這樣的VIP客戶，購房後公司有專門的律師免費負責董先生的投資移民服務。豪爽的董先生覺得該地產公司的服務非常 “實在”，於是簽約購買了看中的別墅，該開發商也履行承諾為董先生一家辦理好了投資移民手續。

董先生全家來到西班牙定居後，因一次偶然的機會與住在同一小區的鄰居用英語閑聊了起來。交談中董先生發現該鄰居與自己幾乎同期購買的同類別墅價格則比自己的低了至少20萬歐元。懷疑自己被開發商坑了以後，董先生找到季律師進行咨詢。季律師表示：西班牙為自由市場經濟國家，地產開發商有權對開發的房產自由定價。董先生簽訂了正式合同則表示同意房屋價格並自願付清了全款。此交易程序已經完成，合同也真實有效, 並不符合西班牙刑法第248條關於構成詐騙的規定。因此董先生事後想以對方詐騙為由討回20萬歐元的請求在法律上並不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了啞巴虧，20萬歐元買個教訓” 。

案例二

中介故意隱瞞信息，付不出房款客戶買別墅定金被吞。

河南的鄭女士簽約了國內的移民中介辦理 “一條龍” 移民西班牙巴塞羅那。來到巴塞羅那後，鄭女士看中高檔別墅一套。該中介和其西班牙合作律師利用鄭女士缺乏對國際彙款手續了解又急著移民的心理，讓鄭女士根據“西班牙這邊的規矩”簽訂了承諾三十天內付清全部房款的合同。鄭女士回國後，支付了10%共計6萬2千歐元的定金給房東。此時鄭女士因為不了解大額國際彙款程序，並沒有提前准備相關文件，中介和西班牙律師則借故拖延隱瞞相關信息。合同過期前一個星期，鄭女士才被告知進行大額彙款需要向銀行提交收入證明，雖然最後一個星期鄭女士放下了公司的生意，四處奔波准備文件，但因為相關的認證手續無法在幾天之內辦好，最終鄭女士還是無法將房款在規定的時間內彙出。根據合同的規定，6萬2千歐元的定金盡數被房東吃掉。鄭女士找到中介理論，中介則聲稱是鄭女士自己沒有能力備齊彙款文件，鄭女士的損失與他們沒有任何關系。目前鄭女士已根據季律師建議在國內向其移民中介提起民事訴訟。

案例三

貪便宜選擇廉價移民服務，材料被扣，財產安全留隱患。

音樂老師胡老師退休後決定和老伴兒非營利移民西班牙安享晚年。在馬德裡某華人聚集區看房時，胡老師認識了某華人中介。該中介聲稱可包辦非營利移民的整套手續，收費僅千余歐元。胡老師交了定金後，該中介陪同胡老師老兩口辦理了申請外國人身份證號碼、銀行開戶和授權等手續。胡老師回國後，在移民群裡了解到幾名通過該中介辦理了移民的家庭懷疑當時通過該中介購買的房產有水份，因為害怕受騙，胡老師就和該公司商量說自己暫時不打算移民了。得知胡老師想要中斷服務的想法，該中介馬上聲稱材料均為他們代辦，如果胡老師不繼續辦理移民則無權要求返還之前來西班牙辦理的材料。

這樣以來，胡老師的移民計劃受到了影響：一來需要再次來西班牙重新辦理各項手續；二來胡老師的銀行授權書和彙款文件也被該中介扣住，胡老師擔心自己未來在西班牙的投資的安全性會有隱患。接到胡老師的求助電話後，我所決定幫助胡他辦理取消銀行授權。但是和胡老師溝通後了解到，胡老師只知道中介要求自己授權給了一個西班牙人來管理自己的賬戶，因兩人無法溝通，胡老師連此外籍人士名字如何拼寫都不清楚，更不用說對方的身份信息，這樣給取消授權造成了困難。事後，經過多方努力調出了被授權人的信息，該事情才得到了圓滿的解決。

案例四

咨詢公司勾結房東，勸說客戶簽下“陰陽公證書”，魏先生7萬歐元蒸發。

上海某公司高管魏先生通過一家中西合資的咨詢公司相中了西班牙某海邊城市的度假別墅一套，總價27萬9千歐元。該西班公司告訴魏先生，如果公證書價格可以寫低一些，那麼房東可以少交點稅，這樣也可給魏先生適當優惠房價。魏先生聽取了該咨詢公司的勸告，授權該公司私下向房東支付7萬歐元，並做了“陰陽公證書”，將公證書上的價格由27萬9千歐元寫成20萬9千歐元。魏先生來西班牙後，因為該咨詢公司無法提供私下交易的7萬歐元的任何憑據而對此7萬歐元的去向產生了懷疑。魏先生向該咨詢公司提出了自己的疑問後，對方先是告訴魏先生“不要沒事找事兒”，魏先生進一步理論後，還遭到了這家公司的人身威脅。幸運的是，魏先生支付的房款全部是經銀行轉賬的形式支付給該咨詢公司，並且魏先生也保存了該公司對其威脅的證據。目前季律師已受理魏先生的請求，以詐騙罪，偽造文件以及威脅罪對該咨詢公司依法進行起訴。

在西班牙中國律師事務所多次移民維權的案例中，我們不難看出，不少移民之所以吃虧上當，付出了時間和金錢的教訓，不僅僅是 “同胞騙同胞”或是“外國友人騙中國人” 這麼簡單。要知道，因為中國客人在心理上或者語言上的特殊性。西班牙的房產商或者公司往往聘請中國員工擔任銷售顧問，一些華人的中介賣來賣去，賣的還是西班牙開發商或者西班牙房東的房子。在這一事件上，很難說欺騙某些移民的究竟是在一線從事銷售的華人同胞還是站在後台的西班牙開發商，只能說移民房產銷售的巨大利益將不同的各方聯合在了一起，共同將黑手伸向了中國的移民們。

季律師專業忠告

從法律角度出發， 季律師提醒廣大移民不妨進一步思考 “為什麼被騙的會是我？” 許多移民被騙的根源往往是自己在處理移民事務上的決定失誤。在買房和移民事務上，有人輕率地地選擇 “一條龍”的包辦服務，購買中介安排的房產，跳進了移民中介和開發商勾結抬高房價的陷阱；有人青睞房產商打出的“廉價移民” “買房送律師服務” 等， 在沒有自己獨立的律師的監督下被 “安排著” 買了房。中國有句古語 “羊毛出在羊身上”， 如果僅僅為了節省幾千元的移民費用而支付了數十萬元的 “灰色房價”，這樣占到的便宜是真的便宜嗎？ 究竟是誰給了別人一次騙自己的機會？

在此季奕鴻律師再次提醒大家，想要買到干淨的房產，安全地移民西班牙，最簡單有效地途徑就是將購房和律師移民服務分開，自己聘請律師監督中介和房產服務。例如：自己尋找或參與尋找房源，掌握選房的主動權；聘請獨立的第三方律師對中介或者地產商提供的房產做法律調查後再決定是否買房，對整個買房的過程進行法律監督，對天價“房價陷阱”說NO。同時還應認准辦理購房和移民的律師事務所的正規資質，移民前先請專業的律師對自己的移民資質做評估再做決定等。

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季律師解析西班牙房產投資

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西班牙中國律師事務所主任季奕鴻律師，作為西班牙第一名取得律師執照的大陸華人律師，多年來親眼見證了數千客戶在西班牙從白手起家、創業投資到在異國他鄉安居樂業的例子。我們深知讓客戶真正滿意的移民並不是個人或者一個家庭簡單的遷移，而是其背後整個人生、職業規劃和社會背景的重置和銜接。西班牙中國律師事務所理解的 “移民”，是申請人及其家人事業有所依、子女有所學，被當地的社會和文化所接納，與西班牙共成長同發展的移民。

在西班牙經濟危機期間，西班牙樓市遭遇低谷加之2013年9月投資移民法案的發布，西班牙整體的社會經濟形式十分有利於移民項目的操作，中西兩地的移民項目紛紛上馬。作為資深的法律人士，我們有喜悅也有憂慮：盡管多年來歐洲已經形成了相對完善的社會和法律體系，但是一些中介移民機構和地產公司為了爭取客源，違規操作，抬高房價，虛假承諾，這些法律行為最終並不能得到法律的保障。另一方面，這些移民機構對投資人的投資評估不合理，或者對申辦手續不了解，會對申請人造成經濟上和精神上的雙重損失。究竟應該如何選擇西班牙投資和移民服務？我們在這裡和大家分享一些法律經驗和心得：

一、做好移民前的自我評估

申請移民西班牙之前，首先自我評估個人經濟收入和家庭狀況是否適合移民。可以在專業的移民顧問的指導下了解西班牙的移民政策，以確認自己是否符合移民西班牙的條件。

二、咨詢正規法律機構，了解第一手信息，避免中介轉手信息

在西班牙，只有政府發布的法律公告，或是西班牙投資法案和移民法案中對有關細節的規定才是移民信息的一手資料。因此獲得一手的信息源，請西班牙當地的專業法律人士對移民政策進行解讀，是安全移民的保證。對於經過中介或者中間人幾經轉手的移民政策和信息，要提防此過程中可能出現的錯誤解讀和誤導消費者的情況，以防止影響未來移民的很功率。

三、赴西班牙考察前，做好前期准備

許多客戶來西班牙的時間短，再加上語言不通，不了解當地區分，投資人往往幾天的房產看下來後，紛紛表示“自己頭都看暈了”，至於當地房產市場價格，區分好壞和周邊配套設施等信息就更是摸不清楚。另一方面，許多投資人帶著一本護照幾張信用卡就來到了西班牙。來了之後才發現，在西班牙銀行開戶還需要一些基本的經濟證明，看中了房產在西班牙也不可以用刷銀聯卡的方式交納定金，於是大呼“浪費時間，白來了！”因此我們建議廣大的投資者在國內時間充裕時，不妨可在西班牙的各大門戶交易網站上了解一下當地房產的價格和區分的差異，這樣在來西班牙後便可進行有針對性的考察。另外也可以和專業的律師事務所簽約請他們協助進行前期的文件准備和提前安排來西後的手續辦理共工作，保證您來西班牙後能成功的辦理好各項手續。

四、專業律師對物業做法律調查，巧避陷阱和差價

看中合適的物業後，不少客戶的疑問是；是應該盡快交納定金呢還是應該先簽訂定金合同呢？答案都不是。在西班牙，看中物業後首先應當請律師對該物業進行產權、債務和價格調查，確認房產安全後，才考慮支付定金和簽約。這樣可以最大程度地保證您投資的安全，避免購買到 “摻有水份”的房產和落入定金被吃掉的騙局。

五、依法簽訂購房合同，保障自身的合法權益

正規的西班牙購買過程往往涉及到兩至三個合同的簽訂，合同的內容和付款的時間和步驟都有大的講究。如果對方“一口吃一個胖子”， 希望您一下就簽訂支付全款的合同，那麼您不妨要多加留意是否為騙局。合同一旦簽訂，合同的內容就正式生效，產生法律責任。須知曉的是，合同制定雙方都希望合同能最大程度地保證自己的權益，因此聘請律師從您的利益出發來制定合同尤為重要。自己不了解合同的內容就簽字，或者在對方發來的合同上隨意簽字的都是購房過程中的大忌。

六、切勿貪小便宜，吃大虧

西方發達國家是法制社會，社會福利完善，任何專業人士的工作都是有薪酬和福利作為保障的。如果遇到諸如“免費看房”，“購買房產免費移民”等 “免費午餐”時，您不妨多加思考：是真的有好心的專業人士為了幫助您不計酬勞的工作呢，還是這“免費的午餐”是為獲得您的信任而騙取更多的利潤。擦亮眼睛，謹防“為小便宜，買大單”。

七、長遠地規劃您在未來在西班牙的新生活

根據您移民西班牙的目的，如果您有子女入學，物業管理，在西創業或成立公司等需求，不妨早日和您的顧問溝通，以便盡早了解信息，提前規劃。

希望來西班牙生活的廣大申請人做長遠規劃，選擇可靠的律師事務所，避免法律漏洞和陷阱，以最小的投資獲得最大的效益，成功移民！

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2015年7月28日，西班牙新政得到確定。次日，政府官方網站即發布了新政公布。公布中，有關移民的法案，特別是三代移民、投資移民，均有明顯修訂。

移民政策一直是華人所關心的重點問題之一，且隨著西班牙投資移民政策的出台，有意向宜居海外的中國民眾對於西國政府在這一領域的實時動態也越來越感興趣。因此，新政對有關法案做出修訂的消息一出，立即引起對海外置業移民感興趣的中國人的高度關注。

為此，居外特約西班牙中國律師事務所的季奕鴻律師，對修訂後的新法案做出如下解讀：

一、三代移民政策放寬

凡已取得西班牙長期居留的移民，其未成年或成年的未婚子女，以及在經濟上需要依賴申請人及其配偶的雙方父母，均可以獲得西班牙居留。

季律師解讀：這裡有兩點變更，其一是對於子女年齡要求的放寬，過去要求申請人的子女未滿18歲，而新法案中明確指出了成年的未婚子女也可獲得居留。其二，新加入了父母申請政策，在經濟上依賴於申請人及其配偶（包括事實配偶）的雙方父母均可以獲得居留。

二、居留更換頻率降低

投資移民申請人首次取得居留時效為兩年，而後每次更換獲得五年期居留。

季律師解讀：過去實行的是“1+2+2+…”政策，而新法案為“2+5+5+…”。這使得更換居留的頻率降低，周期拉長，免去不少遞交材料的麻煩，方便了申請人。

三、投資移民也有工作權

通過投資獲得居留的移民，不但享有居住權，還可在西班牙境內工作。

季律師解讀：新法案明文指出，投資移民者享有工作權。而“工作”的內涵從法律意義上理解，不再只是當老板，也可以作為雇員在西班牙工作。不過，對於這一點，目前還未有進一步的證明。

四、登陸簽證要求降低

通過投資進行移民的申請人，可在簽署預售合約並將投資金轉入西班牙銀行帳號後，申請六個月的入境簽證。

季律師解讀：過去，登陸簽證的申請條件中要求，投資人需完成全部支付並獲得全套公證書。而現在，投資人只需要出具預售合約，並在其西班牙銀行賬戶內轉入全部投資金，即可是申請獲得六個月的登陸簽證。

自歐洲一些國家實行投資移民政策以來，為了獲得投資人的青睞，每個國家各出“奇招”。在這場“非誠勿擾”般的投資選秀中，投資人就好比男嘉賓，手裡攥著積累的財富在挑選“人生伴侶”。各國女嘉賓們雖各有姿色，但在短暫的初識時間裡，只能力所能及給投資人留下一個好印像，以此來擄獲投資者的“青睞”。不過，既然是為了挑選一個可以長居的國家，前期的簽證和後期的居留當然成為了決定投資的重要因素。此前，西班牙在這方面做得並不出色，相比同處伊比利亞半島的葡萄牙來說，簡直差了一大截。而這一輪修改相關條款，西班牙確實拿出了誠意。

實行新法案後，西班牙的投資移民優勢比較大，季奕鴻律師對此預測說：“這一輪西班牙極可能成為歐洲投資移民的大熱門，大批境外資金的湧入將伴隨大量移民的到來，我們都知道，物極必反，一旦西班牙政府感到移民數量‘超負荷’，就可能將移民條件重歸嚴苛。從歷史經驗來看，移民政策一直在變，這次的放寬也可能是暫時性的，實行一段時間後，政府還會再次作出修訂。”

此外，季奕鴻律師還指出：“目前，西班牙二手房交易市場的生意相當紅火，尤其是區分好、質量優的二手房交易周期一般僅為一至兩個月，相比之前周期六個月到一年來說，縮短了三倍。宏觀來看，經濟危機以後，西班牙的GDP增長已經達到了將近三個百分點，種種跡像表明，西班牙經濟正在逐步復蘇，此時確實是投資的大好時機。西班牙政府在這個時候修訂放寬移民政策，無疑是給投資者的決定添加了催化劑。政策公布發布以來，短短幾天，我們律師樓已經接待了大量的咨詢者。”

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