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西班牙豪宅區“鬼城”强烈希望有中國投資者到來

近幾年來，隨著中國房地産市場的過度開發，許多內地城市出現了大量的“鬼城”。最著名的當屬鄂爾多斯市，這個處處充滿土豪氣息的煤炭城市在泡沫散盡後，留下了一座高樓林立却空無一人的“鬼城”。可令人驚奇的是，“鬼城”幷非中國的專利，同樣來到了西班牙。原本人們還會以爲“鬼城”僅僅存在于一些過度開發的濱海小鎮，可是實際却是“鬼城”已經蔓延到了一些大城市，甚至就存在于首都馬德裏。

正如之前當地西班牙居民所說的，在目前的環境下，似乎只有中國人有能力盤活這個區域了

巴爾德貝巴斯（Valdebebas）位于馬德裏市區的東北部，臨近Barajas國際機場。相信喜愛皇馬的球迷都不會對這個地區感到陌生，因爲大名鼎鼎的皇馬訓練基地就位于這個地區。同時在這個區域附近還存在雲集了大量企業的寫字樓以及風景秀美的胡安卡洛斯公園。在馬德裏的市政規劃上，這一區域也是作爲未來中心商務區以及富人住宅區而設計的。但是讓人意想不到的是，這個擁有美好未來的區域如今却有著“鬼城化”的趨勢。這一片規模龐大的高級住宅區目前僅僅有6000名居民，而實際居住于此的居民還不到2000人。

巴爾德貝巴斯的住宅區被細分成了兩個小區域，西區和北區。在西區，至今都還没有一家正式營業的商業機構，近期內也沒有打算入駐的商家。“爲了買一 瓶啤酒我們都不得不開車去北區或者去鄰近的一些區比如Sanchinarro，沒有車在這裏將是寸步難行。我們從來沒有如此强烈的希望能有一個中國人的到來。”一位名叫Pilar的西區居民沮喪的說道。在北區這裏的情况似乎稍微好一點，這裏的居民更多一些，幷且有了兩家雜貨店，據說馬上就會有第三家，當然，這三家無一例外的都是中國人經營的。

除了三家小雜貨店，整個區域僅僅在去年九月份開了一家咖啡館以及十二月份開設了一家藥店。咖啡館的老闆Alejandro坦承，在這裏開店是一種冒險，平時幾乎沒什麽客人，只在周末的時候才會有些人氣，目前階段根本不可能盈利，只能期望于未來這個地段的潜力。

讓當地居民憤怒的不僅僅是生活設施的匱乏，還有公共服務上的欠缺。當地居民介紹說，每年每戶要繳納高達900歐的地租稅（IBI）,這在馬德裏算是很高水平的了，可是整個區域却沒有一所學校，沒有一家超市，看病需要去臨近區域的健康中心，街道沒人打掃，公共交通也基本形同虛設。“平時我們只能上網買菜，然後，就只能依靠中國人的雜貨店拯救我們了。”一位名叫Begoña的當地居民無奈的說道。

但是對于國人來講危機似乎就是商機，據瞭解，這一帶的房價在20萬至70萬歐元之間。目前，對于熱衷在西班牙購房的國人來說價格幷不昂貴。而且住宅都是高級住宅小區，房屋質量較好。巴爾德貝巴斯的地理位置非常優越，欠缺的只是人氣，選擇在此投資不失一個明智的舉措。正如之前當地西班牙居民所說的，在目前的環境下，似乎只有中國人有能力盤活這個區域了。

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西班牙投資移民實例三：5萬歐元天價移民手續費背後的故事

董先生，私營業主，近年來一直關注國際移民市場動態。2013年3月經人介紹，董先生聯繫上了馬德裏X律師事務所，該所一位姓吳的顧問向他介紹，非營利移民手續費四千歐元。之前董先生也諮詢過一些大型的事務所，收費都在一萬歐以上。吳解釋是因爲他們事務所專門辦理移民業務，已經辦理了十幾個非營利性移民居留，所以收費便宜。董先生想到第一次移民能省則省總沒錯，就與吳顧問約好，于2013年8月飛到巴塞羅那，支付了相關費用後，開始考察吳顧問推薦的一些房産。

2天來，董先生覺得房子的性價比都不高，故沒有下手購買。于是，吳顧問建議董先生也可以去馬德裏看看，說不定能找到自己中意的房屋。2天后，董先生與吳顧問登上了前往馬德裏的高鐵。吳顧問組織了六套房産供董先生選擇，這次的房源質量普遍比巴塞羅那的好些，董先生有些心動，于是選擇了一套價值20.6萬歐元的房屋，幷支付了兩萬六千歐定金。

房屋定金合同簽署完後，董先生也長舒了一口氣，因爲聽說過移民，買房陷阱多，沒想到自己如此順利就購房成功。董先生在馬德裏停留了一個星期，趁等待從中國的匯款的時機，順利地辦理好了剩餘的手續。

苦等了近一個星期後，董先生收到了國內親屬分筆匯出的餘款, 正當他興沖沖地想要準備支票簽訂正式合同的時候，吳顧問來電說，經過律師的核對，董先生看中的那套公寓有債務糾紛，不能購買，但是經過吳顧問事務所律師的爭取，兩萬六千歐元的定金分毫不少地拿了回來。董先生失望之余，想到吳顧問爲其討還定金有功再三感謝之餘不禁也對他更加信任。眼看自己的簽證臨近過期，董先生沒有時間再尋找其他房屋，于是趕緊在自己回國的當天上午授權了吳顧問爲自己的委托人，全權負責購房。

回國後，董先生接到吳顧問的電話，稱有一套房産和其之前看中的房産相似，經還價，價格爲21.3萬歐元。董先生看過照片後也覺得比較滿意，于是就示意吳顧問購買。隨後吳顧問和他商量開發商因爲給房價打了折扣，所以想少交點稅款，要求在公證書上把價格少寫4萬歐，用現金私下支付，這樣董先生也可以省去四千歐元稅金。董先生辦居留心切就欣然同意了。房産買賣過程中吳顧問共從董先生賬上提取24萬歐元現金。買房手續辦理好後，董先生順利獲得了非營利移民簽證，于今年春天登陸馬德裏。

在前往 X律師事務所領取自己的各項文件時，董先生傻眼了。所有的花費明細只是一張A4打印紙，連事務所的名字都沒有，更不要提公章了。更爲氣憤的是, 吳顧問所謂用現金支付的4萬歐元房款連一張收據都沒有。董先生這才感覺到自己可能被騙了，于是雇用了一名翻譯在網上對比了自己購買的房屋價格發現，在少寫了4萬歐元後，房屋的單價還是遠遠高于同類房屋。董先生再三去X事務所討要說法未果，倒是碰到了幾個也在該事務所辦理移民的客人，經過私下交流，大家發現在吳顧問手下辦理居留者，都被他以房産商避稅，房東要求等理由辦理了陰陽公證書，寫低房價，截留1-5萬歐元不等的現金。自己無憑無據蒸發的4萬歐元加上近1萬元的移民手續費和雜費，近5萬歐元手續費換來的一張居留，董先生的心一下子就凉了。

截止本稿截稿之日，我已經著手對本案取證，經初步調查，所謂的X律師事務所的西語名稱譯爲中文實爲X顧問公司，根本沒有持有律師證，也沒有從事房屋中介的資格。

隨著西班牙投資移民的逐漸升溫，西班牙房地産市場上出現了專門針對中國人的一系列欺詐行爲，中國律師事務所接到了許多相關的諮詢。我們發現，許多僑胞因爲怕影響自己的移民手續，吃了虧却不敢聲張。“我看了你們的報道，才想打個電話問問我被虧掉的錢還有沒有希望”。一位諮詢者說。

在此，我再次提醒想要移民西班牙的廣大同胞：購買房産和辦理移民手續的時候，一定要選擇有資質和有口碑的正規機構, 執業律師把關。有些非法機構低廉的移民費用背後往往暗藏陷阱，貪便宜吃大虧。如果在移民過程中，自己的合法權利被侵犯，蒙受了經濟損失，也不要害怕，西班牙是法制國家，將非法經營活動繩之以法的行爲幷不會因此影響到自己的移民手續。

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西班牙政府欲修改投資換居留政策 或將放寬申請條件

西班牙《國家報》網站報道，政府正在準備修改2013年通過的投資換居留方案，且明確表示將放寬相關條件，例如將允許投資人的成年兒女或同居人（無需結婚證）一同申請居留等 。

政府正在準備修改2013年通過的投資換居留方案，且明確表示將放寬相關條件

據瞭解，投資獲得“黃金簽證”和居留的方案目的在于吸引歐盟以外國家的投資者入境西班牙，投資者可以通過購買高質量住房（稅前價格超過50萬 歐）、購買200萬西班牙國債、在該國證券市場購買100萬歐股票或開展其他企業投資項目的形式，來申請“黃金簽證”和投資居留。2013年9月方案實行 到2014年12月，15個月內，共有530名外籍人員通過投資獲得西班牙居留，其中490名是通過購買住房的途徑獲得居留的，多數投資者來自俄國、中國 和阿拉伯國家。

根據西班牙政府消息，這一方案會有所改變，政府將放寬投資換居留的申請條件。其原因是爲了給投資者提供更多便利，幷加快辦理手續，化繁爲簡。此前， 就有企業人在西班牙讀完研究生以後，希望在當地進行企業投資，但根據西班牙的投資換居留方案，該企業人需要回到祖籍國，從境外申請西班牙“黃金簽證”，由于程序繁瑣，該企業人最終選擇了英國投資興業。方案修改以後，這樣的情况將不再發生，投資人可以直接從西班牙申請投資居留。

除西班牙以外，投資換居留方案在許多國家都有實行，包括葡萄牙、塞浦路斯和英國，每個國家在具體申請條件上有所差异。目前，西班牙已經接收到7 億歐元的這類投資（3.7億來自住房投資，2.34億來自企業投資）。這些境外投資已經直接或間接的爲西班牙創造了12000個就業機會。

具體來看，獲得投資居留的經濟條件幷沒有改變，但是放寬了許多其他條件，其中原來只有投資人的合法夫妻及未成年子女可以同時申請投資居留，修訂過後，投資人的同居伴侶、成年子女以及經濟上依靠投資人的直系長輩也可以同時申請。

就購買住房的投資方式來說，投資人在還沒有付清住房款，但已經簽訂購房合約幷支付定金的前提下，即可申請6個月的“黃金簽證”，且購房者可以不 定居在西班牙。另外，金融投資簽證原本只有3個月的時間，現在可延長至1年。投資人不需要入境西班牙也可以續簽居留，原因是其有在其他申根國停留的自由。 另一變化是投資居留不再需要每2年更新一次，而改爲5年一個周期。

買房換居留條件簡析：1.經濟條件不變；2.簽訂完購房合同幷繳納定金後，首先申請6個月的簽證，隨後可換取5年居留，期限比原來多了3 年；3.更換居留期間，投資人無需入境西班牙；4.經濟上合法依賴投資人的未成年子女、退休父母或同居人（無需結婚證），可隨投資人申請投資簽證。

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西班牙投資房産案例（一）：律師巧維權 一套別墅變兩套

今年4月，江西的客人高先生携妻子來到西班牙中國律師事務所，希望能够得到我的幫助。以下，我就來講述一下他的西班牙房産投資故事。

高先生從事房地産開發業，同時也是著名民營企業家。他喜歡旅游和收藏名表，曾多次來購買或者參加名表拍賣。之前來過西班牙，留下了比較好的印象。

今年年初，一位北京的朋友多次向其提起西班牙房産觸底是投資的絕佳機會幷且還可以順便獲得歐洲居留，幾次三番，高先生有些心動。因爲，西班牙的房産升值空間大；另外，兒子將近30，持有其地産公司的股份幷已有澳大利亞綠卡。

高先生因爲國內生意走不開，沒有時間坐“移民監”，所以一直沒有移民。現在，西班牙投資移民簽證只需每年入境一次而無在境內停留要求，高先生覺得相當于買房白得一張歐洲永久簽證，大大方便自己多次來往歐洲擴大自己的收藏。于是今年4月，高先生趁來歐洲購物之際，赴西班牙考察房産。

高先生北京的朋友熱情地安排其在馬德裏的熟人夏某人帶領高先生看房，在夏某人的安排下，高先生1天半內就走訪了馬德裏郊區Parla新區的多套別墅。由于全是新別墅，所以都自帶花園，面積大，社區配套設施全。據夏某人介紹，歐洲國家的上流人士都追求獨門獨院的花園洋房，所以像Parla這種郊區是馬德裏富豪聚集的社區。由于經濟危機，Parla別墅的價格已經下跌了近50%。鑒于高先生著名企業家的身份，根本不需要再去市中心看普通公寓。聽了夏某人的建議，考慮到自己在西班牙停留的時間較短，一向出手豪爽的高先生立即轉帳5萬歐元向開發商預定了一棟面積爲236平方米的parla 別墅，總價爲52.5萬歐元。雙方約定，高先生回國後匯出剩餘房款，由夏某人幫其代辦後面的手續，當晚就簽訂了定金合同。次日上午，高先生夫婦利用回國前最後一天在西班牙購物，幷打車前往常去的一家華人餐館用餐，每次也都會與其老闆李先生攀談一番。

高先生向李老闆提到自己這次來西班牙投資了房産，在parla 區購置了一套50多萬元的別墅云云。李老闆在西班牙經商多年，自己家就在parla地區，聽說高先生在當地買了50多萬歐的房子不禁奇怪：該區爲新區，別墅的均價十幾萬元左右， 高先生花50萬歐元是買了什麽豪宅？于是他不免好奇的打聽房子是在什麽位置。高先生拿出手機中拍下的房屋地址向李老闆展示。李老闆發現，高先生買的房屋與自家相隔不過幾條街。于是李老闆就納悶了，都是差不多的房子，自己只花了十幾萬，雖然高先生的房子是新房，可是價格也不至于相差這麽多，唯一的可能就是，高先生吃虧了。當李老闆向高先生說出自己的疑惑幷介紹了Parla 區的真實狀况後，高先生聯想這幾日買房的種種，頓時意識到自己被騙了。但想想自己明日就要回國，而且買房的押金也已經付了，平日精明的高先生一時也沒了主意。在李老闆的介紹下，高先生找到了我。

我向他分析說：“雖然你已經簽訂了房屋定金合同，即時生效，具備法律效力。但根據西班牙自由的市場經濟體系，西班牙法律對房屋的定價幷沒有限制。”在接受高先生的委托後，我們做了一番調查，向各方索要了有關的房屋信息後，我們認定此房屋中介對房産采取200%價格出售的行爲違反了西班牙刑法第250條，讓當事人無辜蒙受了經濟損失，可以構成欺詐罪。隨後致電中介，要求對方退還高先生的定金幷賠償損失，否則將正式向對方發出律師函，提起訴訟。

考慮到中介人夏某是高先生朋友圈中的人，以及高先生需要購房換居留的需要，我建議雙方以和爲貴，讓中介人按照市場實際價格幷且給予一定的優惠，以53萬歐元的價格出售給高先生兩套相同的別墅。高先生不但圓了其50萬投資移民的夢想，還在原來的基礎上“賺”了一套別墅。

西班牙是法律制度完善的歐洲國家，但在暴利的驅使下，還是有中介或開發商鋌而走險，利用從中國投資客戶不懂語言和對西班牙房地産市場不熟悉的特點，對房屋采取高于原15%~30%的價格進行銷售。

自年初以來，我已經接待了數位購房前或者購房後對房屋價格産生質疑的同胞，經統計，虛高房價主要有以下兩種情况：

  • 中介或者開發商選擇郊區或一些較差的區，面積較大，房屋狀况不錯的房産向投資人强力推薦，投資人在不瞭解各區差別的情况下，會誤以爲房屋均價便宜，適宜投資。
  • 一些西班牙經濟危機初期建好，但至今沒有售出的樓盤房價都已跌30%。然而，開發商會以全新樓盤發售爲由，以原價向中國投資人進行銷售。

對此我建議，在買房前，先選擇正規的機構，諮詢專業人士，多方對比房價幷做好房屋核查。如果在比對後對房價産生質疑，可求助于專業的法律機構，委托他們對房屋狀况進行審查，維護自己的合法權利。

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西班牙投資移民出師不利 是黑馬失蹄還是“少不更事”？

2013年9月 26日西班牙政府正式通過創業家法案，以法律的形式明確地規定了西班牙投資移民的概念。相比西班牙政府最初設想的 16萬歐元，法案最終將這一數字設定在了50萬歐元。

經濟危機下，國際移民政策兩極分化聯合國 2013年《世界移民報告》的數據表明，截至     2013年，中國以930萬的移民總量，成爲次于印度、墨西哥、俄羅斯之後，全球排名第四的移民輸出國。每年成千上萬的國人都涌向了何方呢？目前國際上的移民國家可以簡單的歸納爲兩組：

一組是打著歐盟旗號却走著屌絲路綫的小國集團：塞浦路斯、希臘、拉脫維亞、匈牙利等，門檻一降再降，多至 30萬歐元少至10萬歐元就可以換取一張居留卡片，還附送種種流程上的優惠。

另一組則是標榜著自己高大上的大國集團：美國、加拿大、澳大利亞、英國，一張居縱觀國際移民形式，葡萄牙、西班牙既不在大國陣營也不在小國之列隊。俗話說 “瘦死的駱駝比馬大”, 其在歷史上的霸主地位以及在現代國際陣營中的重要地位，不允許把自己劃入到屌絲小國的行列中，而且自己既然劃出了 50萬歐元的門檻，也只能在這一進退兩難的困境中死撑到底。

柳暗花明的葡萄牙移民

自葡萄牙施行投資移民的新政以來，不到兩年的時間已經發出近千張綠卡，其中中國國民占了大多數。此數據一出，不少人大跌眼鏡。最受投資移民青睞的美國, 中國人和其他人民競爭，也不過搶到每年 3000多名的份額。人口不足美國的三十分之一，土地面積不足美國的一百分之一的彈丸小國葡萄牙剛剛起步就做了一千餘人，這個成果還是可喜可賀的。看來葡萄牙政府當初沒有把投資門檻設定爲和希臘一樣的 30萬歐元或者更低，而是提升到 50萬歐元，是花了一番心思的。

首先來看美國: 美國的EB-5投資簽證等待周期較長，常出現年初即用光整年名額的情况，使得一些需要在子女 18歲成人前辦好手續的家長非常困擾。另外，EB-5 的入股或者創業的投資模式對于不熟悉美國的企業管理甚至連語言關都沒有通過的投資人很難帶來明確的收益，且根據其招商引資的情况，幷不是每個人都能拿到綠卡。今年2月，美國證券交易委員會宣布叫停“芝加哥會議中心項目”，認定其對尋求移民的海外投資者形成詐騙。涉及  250名中國移民投資人、投資金額1.5億美元的芝加哥會議中心項目詐騙，成爲美國 EB-5投資移民進入中國以來最大一次醜聞。至今爲止，經過取證和三次開庭，雖然投資者的部分投資可以追回，不過當時繳納的4至5萬美元的中介費打了水漂，幷且注定與綠卡無緣。

再縱觀小國集團：塞浦路斯深陷債務危機, 失業率極高，銀行內存款每日的提取上限僅爲500美元，取得的居留也不可以用于工作。希臘則屬于島國，遠離歐洲大陸，拿到手的居留不可以工作而且考慮到子女教育等問題，希臘語也沒有長遠的優勢。

葡萄牙政府敏銳的察覺到了其投資居留的未來第一大消費市場——中國，隨著經濟的發展和教育程度的提高，移民市場將不再只是土豪的市場，更不會是屌絲的市場，而是新興的中高産階級的天堂。

葡萄牙握住了自己從屬與世界最大的經濟體——歐盟，免簽來往26個申根國，歷史悠久，高福利免費教育，可投資房産的底牌。正所謂進一步太多，退一步又太少：不是每個人都願意一次性拿出一、兩百萬英鎊或者是五百萬澳元來冒險；也不是每個人都能安于自己花十萬或二十五萬歐元買到的居留，報出國家名字後大家都不知道還有這個國家存在的難堪。所以看似尷尬的葡萄牙投資移民，反而成了近年國際移民的最大贏家。

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