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房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得 | 海外

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2017年西班牙房市報告：買房如何比價格撿便宜？

當國際買家參觀新項目的時候，他們也許會被巧妙的營銷吸引，但他們沒有關注每平方米的價格，因為如果他們關注了，就不會為這些買單。新房可能會好，但也不值得買家支付老房每平米價格的兩倍。對於西班牙市場，我主張最可靠的方法是看特定的地區每平方米的價格，這是進行對比的唯一方法。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：當租賃業主，你准備好了嗎？

2016年5月，安達盧西亞成為最後一個對短期假期租賃市場進行立法的重要旅游目的地，安達盧西亞是西班牙最大的租賃市場之一，新登記制度預計將覆蓋8萬套房產，提供共40萬個床位。此外，鑒於其獨特的12個月超長賽季，該地區收益率增長潛力最高，所以我將詳細介紹一些需求，這樣你就可以了解大致所需的是什麼。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：海外買家在西班牙投資買房的原因

海外買家湧向西班牙的數量創歷史記錄有很多原因：西班牙的生活方式難以企及，既輕松隨意，又安全，適合兒童居住。而且，在西班牙享受良好的生活並不昂貴，飲食價格低於歐盟平均水平。從投資的角度來看，西班牙一些地區享受真正12個月的旺季，總租賃收益率在5%以上是可以實現的。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：海外買家買什麼好？

2016年的市場全部都是關於轉售，預計2017年也將是這種情況。事實是，黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立，我對客戶的建議是，買二手房，經濟效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況，也不要因此退縮，因為即便如此，建築成本仍然具有競爭力。【閱讀原文】

 

2017年西班牙房市報告：海外買家市場優於想像

2016年上半年海外買家的統計數字完全出乎我的意料。去年上半年，海外買家共在西班牙購置了43,519套房產，市場份額占比19.1%。目前正處市場頂峰時期，2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。目前的海外市場並不那麼關注誰是買家， 而是他們在哪買房，從公證數據看到，市場復蘇仍然是局限於少部分地區，並且集中在這些地區最主要的位置。【閱讀原文】

 

歷史文化底蘊厚重 西班牙安達盧西亞世界文化遺產大盤點

隨著西班牙最新的候選遺產地安達盧西亞（Andalucia）獲批列入聯合國教科文組織世界文化遺產名錄，文化旅游火爆異常。目前，西班牙共有45個世界文化遺產地，在數量上位居世界第三。其中，安達盧西亞擁有7個世界文化遺產地，多於西班牙其他地區。今期專欄，我會為大家逐一介紹。【閱讀原文】

 

2016年西班牙房產投資致富“Do’s”和“Don’ts”

2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資？在新一年，很多黃金地段都缺乏高質量並且價格合理的庫存，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，而買家為這些項目買單。所以我建議 買家不要痴迷於新建房產，可以首先看看同類型的二手房。【閱讀原文】

 

西班牙經濟走勢“大上大落” 牽動2016年西班牙房市

走出兩次衰退低潮，2015年西班牙經濟復蘇終有起色，出口業表現一枝獨秀，旅游業也呈現強勁增長。雖然2016年西班牙經濟預測更好，可是IMF強調西班牙經濟隱藏著“深刻結構性問題”，如就業持續不穩定、失業率居高不下，人口外流和長期人口減少，西班牙房地產市場需要被仔細審視。【閱讀原文】

 

葡萄牙“黃金簽證”醜聞纏身急停 西班牙50萬歐買房移民升溫

西班牙黃金居留簽證始於2013年底，最初來自各國的反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻一樣，後者的效果卻要好得多。2015年7月，葡萄牙簽證政策突然暫停，以待進一步的立法。同期，西班牙政府宣布放寬簽證的一些限制和“加碼”移民及家屬的權利，相信時間會證明改革後的方案是否提升吸引力。【閱讀原文】

 

透視西班牙的海外房地產市場 3個“W”就夠了！

我們已經從數據得知，海外買家是西班牙房市構成舉足輕重的一大部分，現在是時候更加深入地了解市場的運作。究竟這些海外買家從哪裡來？他們最愛買什麼房產？最受海外買家歡迎的西班牙黃金地點又是哪裡？Who、What、 Where的“3W”原則讓你把西班牙的海外房市看個通透。【閱讀原文】

 

沒有外國買家的西班牙房地產市場會怎樣？

2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，准確的說是海外買家前往的地方。地區數據也進一步顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演主角：80％的外國購房者不貸款，直接以現金買房；而且他們對地理位置和質量都相當挑剔。綜合我的觀察和數據，我對西班牙各地區的房市有著以下分析。【閱讀原文】

 

年末總結：西班牙最佳租賃時機一網打盡

在過去的兩年裡，西班牙已經是世界上游客量第三大的國家，今年將再次刷新，這對於出租房的業主而言是個好消息。今年夏天，西班牙地中海海岸線所有房產業主都能掛上“客滿”的牌子，他們可以期待該地區旺季周的總租賃收益率達到4%以上。除了氣候最溫和的季節，西班牙還有幾個不同的租賃好時機，Barbara將逐一盤點。【閱讀原文】

 

西班牙房地產投資有道 先認識房市起伏的“七年之癢”

房產界有一個說法，西班牙樓市的運行從高峰到低谷有一個7年的周期。從2008年金融危機爆發至2015年正好七年，市場再次迎來成長期，這的確是好消息。但是，自兩年前就有很多跡像表明，房地產投資者不應該太安於現狀，隨時要有崩盤的危機感。而在西班牙雇佣房產中介更需謹慎，三個簡單的問題可以避免你掉入中介陷阱。【閱讀原文】

 

為什麼西班牙地契簽署需要當地公證人？| 西班牙

除了承擔一些費用，在西班牙購買房地產還需要一段復雜的程序，令許多外國人都覺得很難遵循。

在上述程序中，常常會引起這個問題——為什麼西班牙的地契簽署必須要當地的公證人公證，而交易當事人不能直接在其居住的國家簽署？（通常買賣雙方都是居住在同一個國家的外國人）。

這個問題在西班牙公證人、注冊服務機構以及爭端解決機構間也一直備受爭議。因此，是什麼原因使得產權轉移必須通過西班牙公證?

首先，必須依照西班牙法案簽署房產證是為使其通過注冊。鑒於西班牙公證人的角色與大多數的國家雖然有相似之處，但大有不同的，外國和西班牙公共文書不太可能存在匹配性。

另一方面是為了讓公共契約在西班牙有效，具有充分的法律效力，不管是依照原居住國法律還是西班牙的法規，都允許進行房產轉讓和登記。

除此之外，為了順利完成房產買賣，保障買方的權利，建議買家從這個特定領域專業資格的專業獲得法律援助，國外律師很難承擔這樣的任務。在國外肯定有高度專業的律師，但熟知西班牙房地產購買合同、民事和城市規劃等相關法律卻不是很多。在大多數情況下，這個過程有著濃厚的地方特點，意味著每一個西班牙公證都受著立法機構的嚴格監控，而且交付房產所在城市不同，程序往往有所不同。

在雷克斯蘭德律師（Lexland Lawyers）事務所，我們城市規劃部門的律師團隊不僅對太陽海岸（Costa del Sol）房產業經驗豐富，也可以為您在西班牙財產轉讓過程中提供專業法律援助。

 

胡晨曉律師專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

西班牙經濟增速達3% 房地產業牛市復蘇

目前，西班牙市場上仍有大量低價房源。據西班牙房地產界業內人士介紹，2015年是買房抄底的最佳時機，因此不管是在國內的中國人還是在西班牙的華人都紛紛開始趁勢投資。

國際原油價格的下挫和歐元匯率的下調，對西班牙的經濟增長非常有利。西班牙經濟部長德根多斯說，西班牙的經濟增速“已以豪華遊輪速度在前進”，今年將超過2.5%甚至可達3%。經濟的強勢復蘇將帶動西班牙房地產的火熱。

西班牙經濟增速達3% 房地產業牛市復蘇

數據顯示，西班牙購房移民自2013年9月推出不到壹年，全球就有1880人獲得西班牙居留簽證。其中，通過買房拿到投資者簽證的中國投資者就有282人。

加入大歐盟區 自由通行歐洲54國

除了西班牙的移民政策給力，歐盟的概念也是吸引廣大投資人的重要因素。歐洲政治、經濟、教育的壹體化，讓投資人取得壹國身份即可在28個歐盟成員國和26個申根成員國自由通行，旅遊、工作、學習和生活都享受當地人同等待遇。因此，2015年西班牙將迎來買房移民的絕佳時機。

作為歐盟的成員國，西班牙是老牌資本主義強國，國家經濟實力較強，生活環境優越，是典型的冬暖夏涼的地中海氣候，這些對移民者都具有很強的吸引力。據移民專家介紹，西班牙房產的體量較大，房價於2008年達到頂峰後開始下跌，普遍下跌30%—50%，目前市場上有大量低價房源。

從西班牙政府開始正式公布投資移民法規之後，大量投資商、房產商以及希望通過購買房屋能夠獲得移民機會的人士將目光聚集到西班牙房產。馬德裏、巴塞羅那等西班牙主要城市房價均有回暖的趨勢，西班牙不動產市場漸漸復蘇。

西班牙：1季度71%經紀人對房產後市更有信心

伴隨著平均房價在數年的下降之後增加，71%的西班牙房產經紀人的信心去年上升了。

根據最近的房產統計員發布的房產統計數據，西班牙平均房價在2015年的前三個月同比增長了2.65%。

根據Kyero.com網站的數據，Almeria,Fuerteventura,Gran Canaria和Murcia是最鼓舞信心的地區。

西班牙房地產市場信心指數（SPMCI）顯示，總部在英國的中介說，英鎊對歐元的強勢是需求的壹個重要因素。

西班牙：1季度71%經紀人對房產後市更有信心

當說英語的西班牙經紀人由於英鎊的運動可以享有更多的市場信心，他們的同行在他們的市場上高速工作以達到同樣的目的。

Kyero.com的主管Martin Dell說，“英鎊的強勢在我們近來看到的說英語和說西班牙語的房產經紀之間的信心分水嶺上扮演了關鍵的角色。大約30%的說英語的受訪者強調更加強勢的英鎊是過去的12個月中最重要的改變。

“對於說西語經紀人，增加的銷售是最重要的變化，有26%的受訪者認為這是最大的變化。“

這個對西班牙的大約160個說英語的和216個說西語的房產經紀人的調查顯示，在2015年的第壹季度71%的經紀人對西班牙的房產比壹年前感到更有信心。只有4%感到信心下降。

當問到買家信心時，說西語和說英語的受訪者報告了相似的數據，相比較21%的說西語的經紀人，大約20%的說英語的經紀人感到增加的買家信心是過去的12個月最重要的變化。

在Almeria，壹個3居2衛的離海灘只有幾分鐘的別墅可以用175,000歐元買到，而在Fuerteventura,加納利群島的第二大島，Corralejode 的壹個2居2衛的公寓僅用77,000歐元就可以買到。

在Gran Canariaoffers附近有壹系列適合做第二寓所和主要住宅的房產，和壹些令人激動的商業機會。這個擁有三個別墅，遊泳池和現有旅遊許可證的極好的地點可用890,000歐元買到。

在Murcia,壹個在Mucia市的帶泳池2居公寓僅售69,000歐元。

僅僅在Granada和Tarragona地區自2014年以來沒有記錄到信心的增長。

壹月和三月之間，伴隨著90,,534筆交易被房產記錄員記錄下來，西班牙的房產銷售量上升了9%。

盡管二手房交易上升（67,864筆交易），但是新房購買量伴隨著22,670筆交易記錄持續下降，到達了壹個新的低點，。

在2015年第壹季度記錄的總交易裏外國對西班牙房產的需求占了12.22%，第壹季度外國人購買房產數量同比增長了8.95%，伴隨英國買家以交易量的17.7%占主導地位，緊隨的是法國（10.19%），德國（7.70%），比利時（7.44%），瑞典（5.48%）和俄羅斯（5.03%）。

西班牙大城市豪宅房價大幅上升

據西班牙《拓展報》近日報道，科威國際不動產（COLDWELL BANKER）最新發布的報告指出，今年西班牙馬德裏和巴塞羅那市中心高檔房價格增長5%。

西班牙大城市豪宅房價大幅上升

具體的是，馬德裏市中心新房每平米5610歐元，豪華型新房每平米9033歐元，市中心二手房每平米3650歐元。

而巴塞羅那市中心新房每平米5500歐元，豪華型新房每平米7500歐元，市中心二手房每平米4100歐元。在歐洲排在摩納哥、倫敦、米蘭、巴黎、羅馬之後。

壓倒性優勢！華人成西班牙房產強勢買家

據西班牙媒體報道，2014年，華人在西班牙全國各地購買超過1500套住房，已經超過西班牙去年總共出售房屋量的25%，這壹現象在馬德裏和pais vasco尤其明顯，華人成為購買住宅的主力軍，壓倒性的成為了所有旅居西班牙的其他外國群體。華人在西班牙購房的比重越來越大，2014年華人在西班牙購買1530套住房，而五年前，2010年華人僅在西班牙購買750套住宅，這個數字在短短五年期間翻了壹番。

壓倒性優勢！華人成西班牙房產強勢買家

以西班牙4700萬居民的比例和概率來說，旅居西班牙的華人只有18萬多，因此華人購房的比例非常大。每117個華人就購買壹套住房；而西班牙當地人是每161人購買壹套住房。

近幾年，西班牙房價壹直暴跌，也為壹些旅居西班牙的華人打工族提供了買房的好時機。除了旅居西班牙的華人購買住房之外，西班牙政府出臺50萬住房投資移民的政策也促使很多中國人赴西班牙購房。

西班牙媒體有報道說，這項政策吸引了很多中國百萬富翁在西班牙買房。並且無論是投資移民的中國人或者是多年旅居西班牙的華人，他們中30%以上購買的都是超過100平方米的大房屋。

除馬德裏之外，由於房地產市場在近年來縮水25%-40%。去年在巴塞羅那出售的90%以上的高檔別墅區房屋都被中國人投資移民購買。而且近幾年，超過300萬歐元的房產基本所有都是華人購買，每年都有超過150多例。

西班牙房價下跌40% 投資居留期放寬至5年 呈投資置業契機

移民专家就西班牙現今房價、移民政策及購房稅收等情况進行了介紹，幷給予了有意向在西班牙置業的購房者一些海外置業需要注意的事項及西班牙房産投資的前景瞻望。

Q：聽說西班牙政府將修改投資移民法，請問將在哪些環節上有重大修改，對投資人而言有什麽好處？

A：投資居留有效期更長，更方便：居留卡首次獲批就是5年，在保持原有投資金額的情况下，居留卡有效期也從每2年調至每5年更新一次。這意味著居留身份的後期維護更簡單方便，投資人及其家人不僅沒有在西的“移民監”，前往西班牙更新居留卡的頻率也大大降低。

投資居留更新可在華完成，更輕鬆：居留到期後，投資者無需登錄西班牙更新居留卡，相關手續可以通過西班牙駐華使館和領館辦理。這說明了西班牙移民身份的維護所需投入的財力和精力將大大降低。

移民獲益人範圍擴大，性價比更高：滿18周歲的未婚子女或已退休父母，如果在經濟上仍依賴投資人，均可隨投資人一同申請投資簽證。西班牙50萬元的投資可以獲得最多三代人的歐洲身份，投資價值提高。

辦理流程優化，更省心：在簽署訂房合同後，支付一定比例的定金，申請人可在房産交易過程中，獲得爲期6個月的簽證，以便申請人在房産交易期間往來西班牙。無須等到房産登記注册後才啓動投資簽證的申請程序。這利于投資者决策和整個辦理流程的加快。

居留更新過程中權益保障，更安心：在有效期內申請更新居留卡的投資者，如果在居留卡過期後還未拿到更新的居留卡，可以在西班牙境內正常停留，直到辦理程序結束，無需因過期而回國重新辦理。

Q：持有50萬歐元的“黃金居留”，是否可以在西班牙工作、做生意？

A：持有“黃金居留”，不僅可以在西班牙自由地工作和經商，也可以在歐洲範圍內工作和經商。和西班牙的“非盈利性”居留以及歐洲一些其他國家的 移民政策不同，西班牙的投資性居留或“黃金簽證/居留”旨在通過給予外國投資者居留身份和足够的自由來吸引外資。西班牙政府歡迎外國投資者投資西班牙幷且 鼓勵在西班牙的進一步經商和投資。由于西班牙的居留是申根範圍的，西班牙的居留可以令投資者在歐洲範圍內工作和經商。

Q：相比投資葡萄牙、意大利等歐洲其他國家，投資西班牙房産有什麽潜力和優勢，未來獲利空間如何？

A：從價格方面看，由于西班牙土地面積爲歐洲第二，本國人口密度遠低于法國、德國、意大利等國，因此房價整體水平位于歐洲中等水平。在經濟危機 之後，以金融、房地産和旅游業爲支柱的西班牙經濟受到重創，需求銳减，整體房價一路下跌了40%，在價格上呈現了購買契機。同時，西班牙房市長期吸引著歐 洲和其他地區的外資，國內有嚴密的法律體系和職業協會監管，和葡萄牙相比，更不會因爲擴大的外國投資客熱潮而出現價格虛高的欺詐行爲。從市場環境方面看， 一方面，西班牙由于獨特的旅游資源，全年旅游業興旺，短期租賃市場活躍，較高的租金和較低的購買價格提供了更高的回報率；另一方面，西班牙經過2011年 頒布的舊法和2013年頒布的新法實施以來，已經在房市積累了大量的資金，市場需求正重新被喚醒，逐步活躍起來，這呈現的升值潜力在其他歐洲國家都是少見的。從産品上來看，西班牙房地産長期服務于外國投資者，有符合各種需求的物業類型。

從整體上來看，西班牙市場目前呈現的投資機遇和投資潜力都是獨特的、值得關注的。

Q：在西班牙購房有什麽需要特別提醒注意及防範的？

A：國際投資金額大，且涉及不同的法律體系，大家需要警惕其中的風險：比如房産的債務問題、不法中介的欺詐行爲、二手房（房源、代理、租房）交易中的産權問題等。作爲最早展開西班牙投資移民項目的上外國際移民提醒投資客：不要貪圖眼前的折扣和低價，務必從長遠的利益出發，尋找有資質的中介，謹防房屋交易中的欺詐行爲，幷通過合法的第三方律所辦理，通過第三方的監管保障自身的權益。

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沒有了俄羅斯富豪西班牙房産市場怎麽辦？

西班牙過去一直指望俄羅斯富豪置購其陽光海岸的度假屋，以幫助西班牙疲軟的房地産市場復蘇，直到盧布因油價暴跌與烏克蘭危機而大幅貶值。盧布的大幅貶值是因國際油價遭受重挫，以及西方國家因烏克蘭危機而對俄羅斯實施制裁。盧布重挫導致西班牙房地産經紀人再次陷入困境。

俄羅斯人在西班牙購買房産的數量在2014年第一季度下滑8.8%；第三年季下滑7.5%

120名地産專家構成的西班牙FIABCI Espana的總裁Ramon Riera表示，“俄羅斯現在沒有繼續在西班牙購買房産。”“更糟糕的是，一些俄羅斯人實際上是在拋售他們的西班牙房産。西班牙房地産市場還有一些交易，但是俄羅斯人已經消失不見了。”

據College of Registrars統計，去年，俄羅斯人在西班牙購買房産的數量已經在穩步下滑。

該組織最新的數據顯示，俄羅斯人在西班牙購買房産的數量在2014年第一季度下滑8.8%，而在第三年季下滑7.5%。

而這還是盧布在去年十二月中旬暴跌之前的數據。

在2014年，盧布兌歐元貶值40%，盧布兌美元貶值45%。

俄羅斯政府預計，俄羅斯經濟在2015年第一季度將萎縮3%。而此前公布的數據顯示，俄羅斯2014年經濟只增長了0.6%。

Ramon Riera還擔心，在危機之際，俄羅斯政府正鼓勵俄羅斯同胞留在俄羅斯，幷購買其黑海附近的度假屋。

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西班牙房地産銷量上升14% 新房市場持續低迷

西班牙國家報消息，據西班牙數據委員會1月12日公布的數據顯示，截止至2014年11月，西班牙房地産成交量同比2013年上漲14%，其中，二手房買賣爲銷售主力，而新房市場持續低迷，維持歷史最低記錄。

西班牙房地産銷售量上升14%

該數據是繼9月、10月之後的第三次上升。9月份房産交易量上漲13.7%，10月份上漲16%。

此次數據包含了二手房交易和新房交易。其中，二手房交易量上漲41%，共計17.433宗；而新房買賣却下降了20.6%，减至7.767宗，成爲 2007年以來的最低記錄。

在2014年的房産交易中，二手空房交易量同比2013年上漲了11.8%，占總交易量的90%，達22.675宗。其中，11%爲需特別維護的舊房，此類房産的成交量同比2013年11月上漲了38.7%。

此外， Cantabria地區和瓦倫西亞省房産交易總體下滑了12.3%和3.3%，需維護的舊房産年交易量减少3.2%，但與其他地區不同的是，Cantabria地區和瓦倫西亞省新房年成交量上漲1.6%。

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