編者按：對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說，除了購買常規房產物業外，買地造房，或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”，都是不錯的投資選擇。為此，居外網特邀澳大利亞持牌律師楊泱，就如何在澳大利亞買地造房和購買農場這兩個話題進行講解，首先介紹的是海外買家在澳大利亞買地造房的詳情。
許多在澳大利亞投資房產的海外人士對於購買帶有土地擁有權的別墅非常感興趣，因為該土地擁有權是永久性的，且通常而言，土地升值潛力更大，買地建房的投入也要比直接購買全新別墅要經濟許多。同時，買家還可以根據自己的喜好和需求選擇喜歡的房型。那麼，海外買家如何在澳大利亞買地建房呢？
一、海外買家在澳大利亞購買土地的法律依據
海外買家首先關注的是，作為外國人，能否在澳大利亞購買土地？答案是肯定的！在我之前的文章“外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解”第3條有明確的規定：非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批准時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。簡而言之，普通海外買家獲得申請後，可以澳大利亞購買空地後再自建別墅！詳細的解釋，可閱讀該文章。
二、在澳大利亞買地建房的兩種常見方式
目前市場上買地建房大致分為以下兩種情況：
- 購買獨立空地。由買家購入後通過建造商進行設計建造。這種情況下，造完的全新別墅比直接購買可能節省50-100萬澳元（約300-500萬元人民幣）。
舉例說明：一塊價值90萬澳元的獨立空地加上相關咨詢、設計、申請、法律及建造費約60萬澳元共計150萬澳元，如果購買同等類別的全新獨立別墅則可能需要200萬澳元以上的費用。
- 小區分地。在與國內小區非常類似的別墅生活區內，買家選擇、購買土地，然後交由開發建造商負責統一承建（land and house package）。當然，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，投入的時間和精力也相對較少。
三、在澳大利亞買地建房的好處
- 節省印花稅 無論是哪一種方式，在澳大利亞買地建房都可以為買家省下不少稅費。比如，買一套70萬澳幣的公寓房，需要繳納的印花稅大約在2.6萬澳元上下；買一棟100萬澳幣的全新別墅需要繳納的印花稅則需3.9萬澳元左右。如果業主買地建房，假設土地價值45萬澳元，房屋造價為45萬澳元，買家只需支付45萬土地價值的印花稅（建造部分無需繳納印花稅），約為1.7萬澳元左右。這其中就為業主剩下了比較可觀的印花稅費用。
- 初期投入較少 此外，買地建房只需較少的初期投入，並且可以分期付款，對於買家而言，准備資金的時間就比較充足。購買土地只需地價的10%作為訂金，即4.5萬澳元（約27萬人民幣）。而買家也可以與賣家比較靈活地商討交割土地的日期，以確保自己有足夠時間來准備剩余資金，辦理貸款事宜。
- 可自選戶型 在購買土地的同時，買家也可以選擇自己喜歡的戶型，與建造商協商建造時間和價格。一般此時需要支付造價的5%作為訂金，及2.25萬澳元左右（約13萬人民幣）。其余款項需等到土地交割之後按協議分期付給建造商。
四、在澳大利亞買地建房的時間及流程
通常，在澳大利亞買地建房的時間約在6-12月左右。先由買家交割土地後，開始建房。建房耗時約在6-9個月左右，具體時間可以由雙方協商而定。買家需要考慮的問題在於土地交割後建房的這段時間，買家需要償還土地部分的貸款利息。
假設，業主購買45萬的空地，首付30%（包括初期訂金的10%）共計13.5萬澳元（約為81萬人民幣），剩余70%通過銀行貸款，即31.5萬澳元，按目前市場年利息5%計算，每月需要償還的利息約為1300澳元。如果造房用時6個月，在完工前買家需要支付的土地貸款利息共計約為7000澳元。相比省下的印花稅部分來看還是相當可觀的。
簡單來說，買地造房的相關流程步驟示意圖如下：
注：在澳大利亞買地建房的第二種形式——買小區分地建房的流程基本與購買新房樓花的基本一致，唯一不同的是，買家須在小區內選定地塊，確定戶型、裝修風格。
五、居外投資建議
對於海外買家，建議選擇有一定規模的成熟性社區，購買已經通過當地政府批准有獨立地契的分地，以及富有聲譽的建造商通過審批的設計圖紙，這樣會為買家節省大量時間和精力，同時也盡量降低因為政府部門審批等帶來的不確定性。而周邊較為成熟的社區設施和小區管理，無論您是考慮自己入住還是出租，都能帶來不錯的回報。
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